城中村改造的基本模式

电话受理承诺三项内容。
五、广州市白云区城中村拆迁改造的主要做法
（一）改造与市政道路建设相结合。在“城中村”里规划出若干条交通干道，象切豆腐块一 样，把“城中村”分割成若干小块。以市政道路的建设推动“城中村”的改造。凡是在规划 路上的建筑一律拆除，同时给农民一定的补偿；“城中村”也不是全拆，依靠道路分割成小 块。“化整为零”使得改造的第一步比较好解决。在高标准建设城市道路的过程中，实施市 政道路建设的“4个整治”配套工程：完善道路的下水道、建设绿化带、配套路灯及进行道路
（城中村股份合作企业自行组织改造），以及以上二者的结合（城中村股份合作企业联合房地产
商合作改造）。城中村改造资金来源为房地产商、城中村集体和村民，政府财政支持。 改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式为以货币补偿为主、产权置换为辅，具体标 准一村一策。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会）， 村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。
三、杭州模式
杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用， 市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府 统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作 方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政
两边建筑物立面整饰工作。
（二）改造与发展相结合。在改造中，白云区相继改建、新建了一批商业用途的建筑和物业，改善
了群众日常购物环境。结合远景路畅通工程，进行远景路商业街规划，计划建设成为可媲美北京路 的商业步行街。白云区还利用新建道路两边的空地或拆迁后的闲置空地，在不违反城市规划和经规 划报建批准的前提下，帮助、支持集体经济组织或原居民投资建设高档次的商铺或建设商业广场， 以弥补因拆迁给集体经济组织和原居民带来的经济损失。
（四）政策分类处置。 在拆迁整治中，庐阳区将项目分为三大类： 一是公益性项目，包括道路、桥梁、市政基础设施建设等， 二是危旧房拆迁和城中村改造项目， 三是商业开发性项目。根据类别不同，拆迁安置政策也有所不同，对第一、二类项目，由合肥
市政府统一制定补偿价格，该补偿价格低于周边房屋的市场价格，特别是第一类项目补偿价格
中村改造资金来源统一在区级城中村改造资金专户中安排，由各区政府“区内调控、
自求平衡、包干使用”；各区城中村改造资金包干使用后有结余的，用于其他撤村 建居村的农转居多层公寓建设和本区内撤村建居范围各项基础设施建设。
四、深圳模式 深圳的城中村改造模式是政府引导、市场主导、多主体开发的模式。
政府在改造中起着引导作用，主要表现为制定政策，出台扶持和优惠措施。 改造的主体为房地产商（政府通过“招拍挂”出让土地予房地产商由其筹资开发），城中村集体
府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需
要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
整理成净地后，交市国土资源局公开“招拍挂”出让，土地出让金的35%上交市政
府，65%返还各区政府用于全区城中村改造试点的整体改造。 拆迁补偿方式为城中村居民原房屋评估定价，按建安价折抵购买新建多层公寓。城
在市场价格的60%左右，但安置房建在该区最好的地块，实行拆一还一。对第三类项目，按市场 价格进行协商补偿，政府基本不介入协调处理。
三、嘉兴市拆迁实行“两轮事前征询制度”
第一次征询由改造单位、街道会同居委会在改造地块范围内张贴公告，发放征询意见单，征询每 户居民的改造意愿，征询结果在小区内公示。如果超过90%的居民愿意改造，就将这个小区列入 改造计划；达不到90%的，就暂不实行改造。第二次征询是建立在第一次征询的基础之上的，主
（一）实行民情恳谈制度。实行拆迁群众参与小组恳谈讨论会的办法，让群众自主评判拆迁的 必要性，充分表达对拆迁的顾虑，积极探讨拆迁补偿的有关办法，拆迁工作组认真接受群众的
质询，及时根Leabharlann 群众的意见调整策略。（二）实行“一联双进”制度。让干部党员划片联系拆迁户，做到思想沟通进户、政策宣传进
户。三是实行民意“直通车”制度。主要包括区级领导干部大接访、区长公开电话、乡镇干部
要是针对《房屋拆迁补偿安置方案》的征询。其间，政府鼓励和支持广大居民参与补偿安置方案
的制订。方案制订后，改造单位与居民签订《房屋拆迁补偿安置协议》。这个协议中有一条附加 条款：在签约期内签约户数达到地块总户数的90%以上，本协议生效。也就是说，只要10%的住 户不愿签约，就不能启动拆迁。
四、日照市岚山区拆迁的主要做法
头条宣传，明确舆论导向，营造宣传氛围，引导动员全社会关心、参与、支持拆迁。同时，积极 引导群众正确认识和掌握拆迁安置的有关政策，理性对待拆迁安置中的矛盾和问题，把疏导工作 做在前，赢得了群众的信任和支持。
（三）先拆违后拆迁。庐阳区坚持“凡违必拆，拆违务尽”的原则。庐阳区的“大拆违”从三个
方面推进了“大拆迁”。一是节约了拆迁成本，二是降低了拆迁难度，三是起到了示范效应。
我国城中村改造的主要模式
一、珠海模式
1. 政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠
政策的作用。
2. 改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开
发商，由开发商筹集资金完成改造工作。
1. 拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿
标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。
二、合肥市庐阳区拆迁的主要做法
（一）认识高度统一。 按照属地管理原则，明确街道作为拆迁主体，凡涉及单位或者其干部职工个人拆迁的，必须无条件
配合，由所在单位党政一把手负总责限期拆除。涉及到省市一级部门的，通过合肥市政府协调，
所在单位党政主要领导积极支持推进拆迁工作。
（二）宣传舆论到位。
每开一个新片区，庐阳区都积极争取市里支持，市级报纸、政府网站等主要媒体高度配合，头版
2. 土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有
撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民
变股东等。
二、广州模式
1. 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入 的模式。 2. 政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的 主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村 民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允 许房地产商介入。 3. 改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况 自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居 （委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。
国内部分地区旧城旧村拆迁改造的经验做法
一、郑州市在民主路地区拆迁的主要做法 （一）观念创新。郑州市原来的旧城拆迁改造，是由开发商为主导，以赢利为目的进行拆迁改造。 如今的拆迁改造，则是政府主导加市场化运作的模式，即由市土地储备中心、市地产集团对土地进 行拆迁、收购、整理、储备、然后以招、拍、挂等形式进入市场。 （二）机制创新。民主路地区拆迁中首次引入保险机制，较好地避免了动迁政策前紧后松，被拆迁 人早走吃亏的现象。
（三）创造性融资。一是充分发挥辖区企业的资源。贯彻“谁受益，谁投资”的思路，动员受益企
业捐资建设道路等市政基础设施，形成投资主体多元化的模式，有效地解决了改造资金问题。