深圳城中村改造操作模式

《深圳市龙岗区城中村（旧村）改造实施办法（试行）》第一章总则第一条为进一步规范龙岗区城中村（旧村）改造工作，根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》，结合龙岗区实际，制定本办法。

第二条龙岗区城中村（旧村）改造的计划、建设、管理工作适用本办法。

本办法所称城中村（旧村）是指我区城市化进程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位（以下简称“原农村合作企业”）保留利用的建成区域。

第三条城中村改造坚持计划先行、产业优先、整体改造、完善配套、市场运作、高效推动的原则。

第四条城中村改造项目用地纳入全区年度土地供给计划。

第五条城中村改造应增强对文物古迹、历史建筑的保护，历史性建筑及其周围环境的保护应纳入城中村改造专项计划。

第二章机构设置与职责第六条区政府成立城中村改造领导小组，由区长任组长、常务副区长和分管副区长任副组长，成员别离由区府办、旧城改造办公室、计划、财政、计划、国土、城管、公安、环保、建设、经贸、物流、民政、衡宇租赁、工商、监察、信访、侨务等部门负责人及各街道办主任等组成。

第七条区城中村改造领导小组主要职责是：（一）审定城中村改造计划和项目；（二）审议城中村改造计划指引和专项计划；（三）审定城中村改造项目建设单位（以下简称“改造单位”）；（四）审定城中村改造专项资金的利用计划；（五）研究解决城中村改造工作中碰到的重大复杂问题，必要时报区政府决定；（六）研究决定城中村改造的其他事项。

第八条区城中村改造领导小组下设办公室，办公室设在区旧城改造办公室（以下简称“区旧改办”），主要职责是：（一）研究、拟定和落实城中村改造的有关政策办法；（二）编制城中村改造计划和专项资金年度利用计划；（三）负责城中村专项资金的利用和管理；（四）负责组织城中村改造项目预案的编制、公示及专家评审工作；（五）组织改造单位的招标、评议和公示；（六）组织编制、评审和公告城中村改造计划指引和专项计划；（七）签定城中村改造协议书，核发《城中村改造单位确认书》；（八）设立资金监管帐户，对拆迁补偿安置和公共设施建设资金进行监管；（九）对城中村改造项目实施进程进行监督管理；（十）指导各街道旧改办的城中村改造工作；（十一）协调城中村改造实施的相关工作；（十二）办理区城中村改造领导小组交办的其他工作。

关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见各区人民政府，市政府直属各单位：为贯彻实施《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》(以下简称《暂行规定》)，积极稳妥推进我市城中村(旧村)改造工作，结合我市城中村改造工作的实际，提出如下意见。

一、城中村(旧村)改造目标城中村(旧村)改造工作要以建设国际化城市，统筹、协调、提升我市城市发展水平，促进全市经济社会发展再上一个新台阶，建设和谐深圳、效益深圳为总目标，实现以下具体目标：优化产业结构，推动特区内外一体化建设；消除城中村(旧村)内的重大安全隐患；明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；增加绿地面积和公共开敞空间；完善市政基础设施和公共服务设施；理顺村内土地财产权利关系。

各区政府、市政府有关部门要根据上述目标编制城中村(旧村)改造的规划和计划。

城中村(旧村)改造要力戒回避矛盾、单纯追求局部利益、不顾全市整体和长远利益等现象。

二、2005年的工作任务2 0 0 5年是全面推进城中村(旧村)改造的开局之年，各区政府、市政府有关部门要认真做好以下工作：完成城中村改造总体规划纲要的编制；科学制定2 0 0 5年的年度计划；按计划编制各专项规划；按照“成熟一个改造一个，改造一个成功一个”的要求，稳妥推进已启动的项目；积极开展调查研究工作，探索切实可行的改造模式和机制，总结改造经验；尽快完善决策和执行体系；深化、细化规章制度，使改造工作有法可依、有章可循，尽快走上法制化、规范化的轨道。

三、城中村(旧村)改造工作的决策和办事规则市政府成立“深圳市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组” (以下简称“领导小组”)，作为全市城中村(旧村) 改造工作的领导机构，下设“深圳市城中村改造工作办公室”(以下简称“市城改办”)，作为全市城中村(旧村)改造工作的日常工作机构。

(一)领导小组的主要职责及决策制度1．市领导小组的主要职责：领导、部署全市城中村(旧村)改造工作；审议全市城中村(旧村)改造工作的重大方针政策，必要时报市政府作出决定；研究解决城中村(旧村)改造工作中遇到的重大疑难问题；审查全市城中村(旧村)改造总体规划纲要，通过后由市规划主管部门报市城市规划委员会批准；受理各区城中村(旧村)改造年度计划和中长期计划的备案；审查批准全市城中村(旧村)改造工作年度计划及中长期计划；批准全市城中村(旧村)改造专项资金收支计划；研究决定其他重大事项。

【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。

一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。

对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。

因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。

具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。

也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。

深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。

对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。

召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。

根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。

发达城市城中村改造的经验及启示【摘要】城中村是中国快速城市化进程中出现的特有现象，本文重点介绍广州、深圳、珠海、杭州等城市城中村改造的成功经验和不足，指出城中村改造要目标明确、原则坚定、以点带面逐步推进、兼顾安居、乐业与培训等。

【关键词】城中村改造经验启示一、城中村改造的经验1、广州市城中村改造的经验广州市是我国改革开放的前沿阵地之一，也是我国经济发达地区的区域性中心城市，其城市化进程中的城中村改造颇具代表性。

广州市自2004年至2010年按照城乡一体化的要求将全市138个城中村改造为现代城市社区，其城中村改造的经验可以总结如下。

（1）先行试点，逐步推进全市城中村改造。

广州市首先采取“一村一策”的办法将位于中心城区的7个具有代表性的行政村作为改造试点，然后逐步在全市城中村改造中推广试点经验。

（2）城中村软硬环境改造分两步进行。

第一步是通过“四项转制”的办法改造软环境，即变建城区内的城中村村民为居民，变村委会为居委会，变集体所有土地为国有，变村委会管理的集体经济为集体法人股东和村民个人股东共同持股的股份制公司，变城中村村委会管理为城市一体化统一管理。

第二步是对硬环境的改造，即通过合理规划，结合新式农民公寓建设和旧村改造的方式对城中村逐步进行改造。

（3）采取了“政府指导+城中村自主改造”的模式。

在城中村“安居”改造中，广州市不主张引入开发商，坚持城中村集体自主改造，改造资金的筹措采取“谁投资，谁受益”的原则，资金来源以村集体经济改制后的股份公司和村民个人出资为主，辅以银行优惠贷款，区市财政对部分市政基础设施和公共配套设施建设给予适当资金支持。

2、深圳市城中村改造的经验深圳市自1997年开始对城中村进行改造，其改造经验总结如下。

（1）试点推进，严格城中村用地。

深圳市的城中村改造试点是按照每镇一村的办法进行，政府免费提供设计方案、村民自主选择对村民住宅进行了连建、单元式统建改造。

在城中村改造中，严格规定城中村土地使用要求，将城中村土地划分为不准发展区、控制发展区和非建设用地三类，并给城中村留出足够的发展用地。

深圳罗湖区城中村改造实施方案深圳罗湖区城中村改造实施方案1：引言引言介绍城中村改造的背景和目的，以及本文档的编写目的和目标。

2：城中村概况分析2.1 城中村的规模和分布2.2 城中村存在的问题和挑战2.3 城中村改造的必要性和意义3：城中村改造目标和原则3.1 改造目标确定3.2 改造原则和准则3.3 改造策略和方法4：城中村改造的具体措施4.1 城中村用地整理和规划4.1.1 土地征收和改划4.1.2 用地规划设计4.2 城中村住房改造与重建4.2.1 住房补偿安置政策4.2.2 住房改造与重建标准和要求 4.3 城中村社区设施和公共服务设施改造 4.3.1 社区设施规划与改造4.3.2 公共服务设施改善4.4 城中村环境整治和生态环境恢复4.4.1 城市绿化和公园建设4.4.2 垃圾处理与环境卫生改善4.5 城中村社会管理和居民参与机制4.5.1 社会管理机制建设4.5.2 居民参与机制建设5：城中村改造进度和计划5.1 改造项目划分和实施时间表5.2 监督与考核机制6：经济资金保障和合作机制6.1 资金来源和筹措机制6.2 合作机制和社会参与7：城中村改造效益评估和后续维护7.1 效益评估指标和方法7.2 改造后维护和管理机制8：附件本文档涉及附件：附录包括城中村改造的相关规划图纸、住房改造的设计方案、资金筹措的详细方案等。

9：法律名词及注释本文所涉及的法律名词及注释：对文档中出现的法律名词进行解释和说明，以便读者理解。

注：本文档仅为参考范本，具体内容和细节还需根据实际情况进行适当调整和修改。

城中村改造模式与策略研究以深圳为例一、本文概述随着中国经济的飞速发展和城市化进程的加速，城中村现象日益成为众多大中城市面临的重要问题。

作为中国经济特区的代表，深圳在城中村改造方面积累了丰富的经验和教训。

本文旨在以深圳为例，深入探讨城中村改造的模式与策略，以期为其他城市的城中村改造提供借鉴和参考。

文章首先将对城中村的概念进行界定，明确城中村改造的必要性和紧迫性。

接着，通过对深圳城中村改造历程的回顾，总结其改造的主要模式和特点。

在此基础上，文章将深入分析深圳城中村改造的成功经验和存在的问题，探讨其背后的原因和影响因素。

为了进一步推动城中村改造的深入发展，文章将提出一系列针对性的策略和建议。

这些策略和建议将围绕政策制定、资金筹措、规划设计、社区参与等多个方面展开，旨在促进城中村的可持续发展和社会和谐。

文章将总结深圳城中村改造的启示和意义，强调在城市化进程中应重视城中村改造工作，注重人文关怀和社区建设，实现城市的全面协调可持续发展。

通过本文的研究，希望能为城市规划和城市管理提供有益的参考和借鉴。

二、深圳城中村现状分析深圳，作为中国的经济特区，经历了快速的城市化进程。

在这个过程中，城中村作为一种特殊的城市现象，承载着深厚的历史文化底蕴和社会经济功能。

目前，深圳的城中村主要分布在关内地区，如福田、罗湖、南山等区域，这些地区由于早期城市化进程的快速推进，形成了大量的城中村。

深圳的城中村现状呈现出以下几个特点：一是建筑密度高，空间布局紧凑，形成了独特的城市风貌；二是人口构成复杂，既有原住民，也有大量外来务工人员，人口流动性强；三是社会功能多样，城中村内不仅有居民的居住功能，还涵盖了商业、餐饮、娱乐等多种功能；四是基础设施相对滞后，尽管近年来政府加大了对城中村的改造力度，但仍然存在一些基础设施短板，如道路狭窄、排水不畅、消防设施不足等。

在城中村的社会经济功能上，它们为大量外来务工人员提供了相对低廉的住房和生活成本，成为了城市经济发展的重要支撑。

城中村改造模式与策略研究——以深圳为例现代城市化进程中，城中村改造成为解决城市发展与管理中的重要课题之一。

城中村通常是指处于城市核心区或周边的老旧、低矮、人口密集的居民聚居区。

这些地区由于历史、规划以及管理等原因，长期以来饱受诸多问题困扰，包括低劣的居住环境、基础设施落后、社会治安状况堪忧等。

深圳作为中国著名的特区城市，城中村改造始终是其城市发展和社会稳定的重要任务之一。

本文将以深圳为例，探讨城中村改造的模式与策略。

首先，要实现成功的城中村改造，需要精确的规划。

深圳作为一个快速发展的城市，因为历史原因和规划问题，存在大量的城中村。

在城市发展规划中，对城中村的改造应提前纳入计划，合理规划土地利用，确定改造步骤和目标。

例如，可以通过拆迁重建、改善基础设施、增加公共服务设施等方式，逐步改善城中村的居住环境。

同时，要注重保护原有村落的历史文化价值，尊重居民权益，确保改造过程中的公平和合法。

其次，城中村改造需要多方合作和资源整合。

政府、居民、开发商、社会组织等各方都应当积极参与其中，形成利益共享与多赢的局面。

政府在城中村改造中应起到引导和协调的作用，提供资金和政策支持，确保改造进程的顺利进行。

而居民则需要积极参与改造过程，尊重规划和政策，配合拆迁和调整。

开发商和社会组织可以提供专业知识和技术支持，保障改造项目的品质和效果。

另外，创新的金融模式也是城中村改造的关键。

城中村改造需要大量的资金支持，而传统的融资渠道往往无法满足需要。

因此，深圳在城中村改造中采取了多样化的融资模式。

例如，引入社会资本、发行城投债券、设立专门的资金池等。

这些措施有助于增加城中村改造的资金来源，提高改造的可行性和持续性。

最后，城中村改造中应注重社区建设和居民参与。

城中村的改造不仅仅是对物质环境的改善，更是对社会和人文环境的培养。

因此，应注重社区建设，提供完善的公共服务设施和社区活动空间，促进居民之间的交流和互动。

此外，还应通过开展必要的社区教育和培训，提高居民的文化素质和社会认同感，增强他们对改造工作的参与度和责任心。

深圳城中村改造方案1. 深圳城中村的现状与问题1.1 城中村定义与特点城中村是指城市中存在的一种特殊社区形态，通常由农民工、外来人口等低收入人群聚集而成。

这些聚居区具有人口密集、基础设施简陋、环境脏乱等特点。

1.2 深圳城中村面临的问题•基础设施落后：城中村缺乏基本的供水、供电、供暖等设施，生活条件较差。

•卫生环境恶劣：城中村内卫生条件差，容易滋生疾病。

•安全隐患存在：城中村房屋老旧、用电乱拉乱接，安全隐患突出。

•社会治安问题：城中村聚集了大量低收入人群，社会治安问题时有发生。

2. 深圳城中村改造的意义与目标2.1 改造的意义改造城中村对于深圳来说具有重要意义。

首先，改造城中村可以提升整个城市的形象，改善城市营造环境。

其次，改造可以改善低收入人群的居住条件，提升其生活质量。

此外，改造城中村还可以提升社会治安水平，增强城市的安全稳定性。

2.2 改造的目标•提供良好的基础设施：改造城中村需要提供足够的供水、供电、供暖等基础设施，以提升居民的生活条件。

•改善卫生环境：改造后的城中村应具备良好的卫生环境，营造健康的居住条件。

•解决安全隐患：改造要注重房屋建筑的安全和电线的规范布置，以确保居民的人身安全。

•增强社区服务功能：改造后的城中村应增加公用设施，提供更多的社区服务，如医疗、教育、文化等。

3. 深圳城中村改造的策略与措施3.1 政府主导与政策支持政府在城中村改造中担任重要角色。

政府需要制定相应政策，引导和推动城中村改造的进程。

政府还需要提供资金支持，吸引社会力量参与改造工作。

3.2 多元化的改造模式城中村改造可以采取多种模式，如自住房改造、棚户区改造、保留原址改造等。

根据不同情况选择合适的改造模式，以实现最佳效果。

3.3 注重社会参与与民众反馈城中村改造需要充分考虑居民的需求和意见，加强与居民的沟通，鼓励民众参与决策和监督工作。

在改造过程中，要及时听取民众反馈，解决他们的合理诉求。

3.4 综合考虑经济、社会和环境因素城中村改造不仅仅是一项工程建设，还需要综合考虑经济、社会和环境因素。

深圳市南山区城中村(旧村)改造实施办法第一章总则第一条为规范城中村(旧村)改造工作，进一步改善城区功能，促进城区发展，提高居民生活质量，根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》和相关法律、法规规定，结合南山区实际，制定本实施办法。

第二条南山区行政区域内城中村(旧村)改造的规划、建设、管理工作适用本实施办法。

城中村(旧村)(含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村)是指区内城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。

第三条城中村改造应坚持以下原则:(一)“政府主导”与“市场化运作”相结合;(二)以人为本、全面协调可持续发展;(三)规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套;(四)统一规划、分期实施，成熟一个、改造一个，整体改造与局部改造相结合;(五)依法、公开、透明。

第四条城中村改造采取整体拆建、局部拆建和综合整治、综合整治三种改造模式。

前款所称整体拆建是指将原城中村全部推倒重来，按城市规划重新建设;所称局部拆建和综合整治是指对原城中村局部区域推倒重来、其他区域实施综合环境整治;所称综合整治是指对原城中村局部空间整理、建筑外观改善、市政设施完善、公共设施配套等提升城中村的环境品质。

第五条鼓励国内外有实力的机构通过竞标独立开发或者参与开发城中村改造项目。

经区政府批准，城中村内股份合作企业可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改造项目;符合条件的，也可以独立建设所在地城中村改造项目。

第二章组织机构和职责第六条区政府成立城中村改造工作领导小组，研究决定以下事项:(一)审批城中村改造专项规划和城中村改造详细规划;(二)审批城中村改造计划和年度专项资金使用计划;(三)审定城中村改造项目;(四)审定城中村改造项目的建设单位;(五)审定城中村改造其他事项。

第七条区政府城中村改造工作领导小组下设办公室，负责区政府城中村改造事务的日常工作。

办公地点设在区旧改办，办公室主任由区旧改办主任担任，主要职责是:(一)组织编制城中村改造专项规划和城中村改造详细规划;(二)制定城中村改造计划和年度专项资金使用计划(草案);(三)组织城中村建设项目的竞标工作，对项目建设单位进行初审;(四)协调、监管城中村改造项目的建设实施，对拆迁安置、房产销售、优惠政策收益进行监督管理。

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深圳市龙岗区城中村（旧村）改造工作程序为规范城中村改造工作，提高办事效率，确保其健康、有序、高效地开展，根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》和《深圳市龙岗区城中村（旧村）改造实施办法（试行）》，制定城中村改造工作程序如下：一、区旧改办组织改造项目前期工作区旧改办根据年度改造计划控制总量，结合各片区用地、建筑、城市规划和房地产市场状况，拟定城中村改造项目预案，经公示并收集反馈意见后组织专家进行评审。

二、区城中村改造领导小组审批改造计划三、专项规划编制、审批和公告区旧改办组织编制改造项目专项规划，经公示并收集公众意见后报区城中村改造领导小组审定，龙岗规划分局、滨海规划分局协调专项规划审批。

专项规划经批准后由区旧改办发布专项规划和改造公告。

原村民统建项目直接上区政府常务会审议项目用地。

四、区旧改办受理改造单位申请，区城中村改造领导小组审定改造单位区旧改办组织评审申请单位，区城中村改造领导小组审定改造单位和改造条件。

五、改造单位签订改造协议书、区城推办核发资格确认书，项目立项改造单位根据区城中村改造领导小组审定的改造条件与区旧改办签订改造监管协议书，监管资金到帐后区旧改办发放《城中村改造单位确认书》，发布改造单位公告；改造单位向区发展计划局申请立项。

六、区政府常务会审议项目用地七、规划部门核发选址意见书、划定用地方案图，核发《建设用地规划许可证》在取得改造单位确认意见书后，改造单位向龙岗规划分局或滨海规划分局提出申请办理用地规划报批手续。

龙岗规划分局、滨海规划分局受理申请后，根据区政府常务会审批意见，核发选址意见书、项目建设用地方案图和《建设用地规划许可证》。

八、国土部门办理拆迁许可，改造单位与业主协商拆迁补偿改造单位向龙岗国土房产分局申请拆迁许可，改造单位与改造范围建筑业主协商拆迁补偿事宜，签订拆迁补偿安置协议书，并承担有关拆迁补偿安置费用。

九、国土部门办理土地出让手续龙岗国土房产分局办理收地手续，并完成地价测算和签订《土地使用权出让合同书》。