城中村改造的基本模式

城中村改造新模式实施自我改造核心提示:城中村改造，注定是一个复杂的、多方利益博弈的过程，如何创造一种博弈各方共赢的合理安排，是城中村能否顺利进行改造的一个至关重要的前提！从宋砦吸引外资，到西关虎屯由公司投资改造，城中村的改造似乎很难离开“外力”。

而位于郑州市市区西南侧的路砦村在照顾到几乎所有村民利益的前提下要自己改造自己:18岁以上的村民人人可以入股，成为由路砦村自己建设的“淮河平安商场”(暂名)的股东。

村委会主任曹海泉这样阐释自己的想法:”用村民的闲散资金在集体土地上办一个几乎没有任何风险的出租商住房的公司，把村民变成股东，从而实现城中村改造。

”这也许能为郑州市的城中村改造探寻出第三种模式――一种“自我改造”的模式。

改造背景自己出土地别人赚大钱路砦村由路砦、曹砦、东耿河3个自然村组成，面积4平方公里。

在4700多名村民中，农业户口与非农业人口几乎各占一半。

2000年嵩山路改造拆迁的时候，路砦村村委会筹钱建房让村民住上了新房子，多余的商品房卖掉了，收入与投资基本相抵；2004年3月，路砦村以16％的土地入股与家世界进行合作，双方签订了为期40年的合同，路砦村每年可获得保底分红170万元，同时每五年分红递增4％。

在大多数人看来，如此“坐地分钱”是件无比幸福的事情，而村委会主任曹海泉却不这样想—家世界挣走的何止千万？据了解，家世界除了经营自己的超市以外，还出租部分门面房。

2004年6月，曹海泉想在家世界租间房子，发现每天一平方米的租价竟高达8～10元！他暗自算了一笔账，如果以家世界有1万平方米的出租房、以每平方米每天8元的最低出租价计算，一天的收入就有8万元，只需20多天170万元的保底分红就赚出来了。

而其余340多天的租金，就被家世界赚走了。

由此，曹海泉诞生了自己开发商住房出租的想法。

改造举措村民齐入股开发商住楼曹海泉的计划是，集合村民手中的闲散资金，在低使用率的土地上建造高标准商住楼，并成立股份制公司，将现有的村委会体制逐步转变为公司化管理，以出租的低风险经营模式盈利。

论城中村改造中集体经济组织向公司转化问题发表日期：2007年3月8日作者：吴健康李谓林城中村改造工作中一项重要的任务就是将原来的村农民集体经济组织改造为符合现代企业制度的公司，由公司来管理经营原来的集体经济组织的资产。

这种改造不是单纯的经济管理模式的形式变化，而是一场深刻的体制变化，是一场在社会主义市场经济日趋成熟的条件下的利益的再分配、再调整，这种改造涉及到村、组、村民贴身而又长远的根本利益。

笔者现结合农村集体经济制度和公司制度相比较谈谈自己的几点思考以供商榷。

一、资产问题必要的资产和经费是一个组织赖依生存的基础，是一个组织运行的血液，农村集体经济组织和公司同样也都离不开资产这个基础。

1、农村集体经济组织基本资产的来源（1）土地是农村集体组织最根本的资产，也是农村劳动群众最基本最主要的生产资料，也是农村集体经济组织拥有最初的原始资产。

①从现行法律制度看，《土地管理法》第四条就规定了我国的土地实行国家所有和农民集体所有。

就是说农民集体对自己所有的土地拥有所有权，即占有、使用、收益和处分的权利。

处分权实际上是受限制的，按现行法律法规规定集体土地不得进入市场流转，这也是出于对农民的基本生产资料和基本生活来源的保障。

②从历史渊源上看。

新中国成立后，1950年颁布的《土地改革法》规定“农民土地所有制”即土地归农民个人所有。

当时土改就是将地主、富农、官僚资本家等占有的土地分给农民个人耕种，土地是归农民个人所有。

土改不久，全国陆续开展集体化运动。

到1956年6月全国人大在通过了《高级农业生产合作社示范章程》，明确将农民个人所有土地入社转为集体所有。

到1962年中共中央人民公社60条，把三级所有、队为基础的三种农民集体土地所有权制度正式确定下来。

直到82年《宪法》以根本大法形式将土地集体所有制度确定下来。

由此可见，农村集体土所有制也是经历了一个私有到公有的过程。

因而农村集体所拥有的土地是通过法律规定依法成为农民集体所有。

城中村改造模式及对策作者：岳培祯来源：《中国房地产业·中旬》2018年第01期摘要：城中村是城市扩展的必然产物，其土地权属的二元化导致城中村乱象丛生，其改造成为城市建设发展的必须，通过对城中改造的梳理，对其改造模式及对策深入研究，为城中村改造提供必要的做法和理论。

关键词：城中村改造；模式；对策1、东营城中村现状东营市中心城范围内共有城中村50个，常住人口21148户、62822人，房屋178166间、建筑面积396万平方米，房屋占地面积29203亩。

其大多数房屋为建成二三十年以上的旧砖房、土坯房，有的明显已经成为危房。

容积率低，土地利用效率低，对当前的城市建设发展来说，是一种土地资源的巨大浪费。

随着城市与村居的交融出现了大量问题和隐患，人口杂乱，治安问题隐患重重，城乡二元土地制度导致土地使用存在诸多问题；城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，居住环境低劣；资源浪费严重，由于缺乏统一规划，农民住宅翻建不能依照城市功能准确定位，屡拆屡建情况十分突出，不仅损害居民和集体经济组织的切身利益，也严重浪费人力、物力和财力。

“城中村”拆迁改造，是城市发展过程中不容回避的一个问题，也是当前城市建设管理的一个焦点和难点。

让“城中村”尽快融入城市，实现整个城区的均衡发展。

在拆迁改造过程中，最大程度地实现、维护、发展好群众的利益。

“城中村”改造是居民自我算账、自我拆迁、自我发展，过上好日子的过程；是“城中村”在政府的各项优惠政策的扶持下，整体融入城市，共享发展成果的过程；是“城中村”群众生产、生活方式和理念变革的过程；是村居自治组织在政府领导市场引导下，民主决策，自我管理，自我监督的过程。

2、改造模式城中村改造一项复杂的系统工程，按照以人为本、科学发展的理念。

总结近几年的改造经验，不断探索城中村改造的模式和方法。

2.1以政府为主导的模式改造采取政府主导的方式进行，其特点近似于征地拆迁，改造中政府始终处于支配地位，城中村处于服从地位，拆迁目的是为了达到城市发展规划和基础设施建设目标，政府获得拆迁后的土地，根据实际情况制定优惠政策或采取直接投资的方式，易地或原地安置拆迁居民，同时为居民留足用于长期发展的建设用地。

城中村改造模式与策略研究以深圳为例一、本文概述随着中国经济的飞速发展和城市化进程的加速，城中村现象日益成为众多大中城市面临的重要问题。

作为中国经济特区的代表，深圳在城中村改造方面积累了丰富的经验和教训。

本文旨在以深圳为例，深入探讨城中村改造的模式与策略，以期为其他城市的城中村改造提供借鉴和参考。

文章首先将对城中村的概念进行界定，明确城中村改造的必要性和紧迫性。

接着，通过对深圳城中村改造历程的回顾，总结其改造的主要模式和特点。

在此基础上，文章将深入分析深圳城中村改造的成功经验和存在的问题，探讨其背后的原因和影响因素。

为了进一步推动城中村改造的深入发展，文章将提出一系列针对性的策略和建议。

这些策略和建议将围绕政策制定、资金筹措、规划设计、社区参与等多个方面展开，旨在促进城中村的可持续发展和社会和谐。

文章将总结深圳城中村改造的启示和意义，强调在城市化进程中应重视城中村改造工作，注重人文关怀和社区建设，实现城市的全面协调可持续发展。

通过本文的研究，希望能为城市规划和城市管理提供有益的参考和借鉴。

二、深圳城中村现状分析深圳，作为中国的经济特区，经历了快速的城市化进程。

在这个过程中，城中村作为一种特殊的城市现象，承载着深厚的历史文化底蕴和社会经济功能。

目前，深圳的城中村主要分布在关内地区，如福田、罗湖、南山等区域，这些地区由于早期城市化进程的快速推进，形成了大量的城中村。

深圳的城中村现状呈现出以下几个特点：一是建筑密度高，空间布局紧凑，形成了独特的城市风貌；二是人口构成复杂，既有原住民，也有大量外来务工人员，人口流动性强；三是社会功能多样，城中村内不仅有居民的居住功能，还涵盖了商业、餐饮、娱乐等多种功能；四是基础设施相对滞后，尽管近年来政府加大了对城中村的改造力度，但仍然存在一些基础设施短板，如道路狭窄、排水不畅、消防设施不足等。

在城中村的社会经济功能上，它们为大量外来务工人员提供了相对低廉的住房和生活成本，成为了城市经济发展的重要支撑。

“城中村”改造的模式与对策1.引言介绍城中村的概念及其存在的问题，说明研究城中村改造的意义和必要性。

2.城中村改造模式的探讨分析国内外城中村改造的常用模式，包括完全拆迁、部分保留、整体改造、旧区改造等，并重点讨论其优缺点。

3.城中村改造的难点概述城中村改造中的难点，包括居民嵌入问题、补偿机制问题、资金来源问题、规划协调问题等，并结合实际案例分别进行分析和探讨。

4.城中村改造的对策从政策法规、土地资金、社会投入等多个层面提出对城中村改造的对策，如优化政策法规、多渠道筹措资金、构建社会合力等，并结合具体案例进行详细说明。

5.结论与展望对城中村改造的模式及其对策进行总结，并展望未来城中村改造的发展趋势和挑战。

注：本文共分为5个章节，第1章先引入了城中村改造的概念及其意义，第2章探讨了城中村改造的常用模式，第3章重点分析了城中村改造中的难点，第4章提出了城中村改造的对策，第5章对整篇文章进行总结并展望未来。

第1章引言随着城市化进程的不断加速，城市规划和建设也在不断发展和进步。

但是，在城市建设过程中，城中村一直是城市面临的一个难题。

由于历史遗留问题和城市规划的不完善，城中村成为城市中存在的突出问题之一。

城中村的状况不仅直接影响到城市的形象，也影响着城市居民生活质量，因此城中村改造成为城市发展进程的重要一环。

本文旨在探讨城中村改造的模式与对策，对城中村改造中所遇到的难点进行分析，为城市规划和建设提供科学依据和可行建议。

本文分为五个章节，第一章是引言，主要是对城中村改造的意义进行解释和说明，为后续研究做出铺垫。

第2章城中村改造模式的探讨城市面积的不断扩张，使得城市化进程不断加速，城市规划和建设也在不断发展。

然而，在城市化的背景下，城中村问题已成为城市面临的突出问题之一。

城中村一般指一个未经规划建设而集中聚居的低收入人群居住的城市片区，也称为“穷区”“细胞”等。

城中村存在的问题包括：高密度住宅、住房安全、环境卫生、公共基础设施不足等，极大地威胁着城市的可持续发展。

城建规划 Urban Planning西安市城中村改造模式研究文/胡泽亮 远洋集团控股有限公司 北京 100000【摘要】本文主要研究了西安市城中村改造的模式。

首先，分析了西安市城中村的基本特征、形成原因和产生的问题。

西安市城中村在土地利用、居民收入、人口构成等方面具有城市的特征，在管理制度、公共基础设施建设、社会保障等方面仍然表现出原有的农村特征，在土地利用、公共设施、社会治安、村民文化素质和社会观念等方面存在诸多问题。

“征地不征村”的征地策略、城乡二元管理体制、失地农民争取自身利益最大化的行为是西安市城中村形成的主要原因。

其次，比较了西安市进行城中村改造的三种主要模式。

政府主导模式、开发商主导模式、村集体主导模式在改造主体、改造机制、优势和劣势等方面存在差异。

【关键词】西安市；城中村；改造；模式1、西安市城中村的特征和形成原因1.1西安市城中村的特征城中村是位于城市建成区的农村村落。

从地理位置上看，这些农村社区已经成为城市的一部分。

但是从土地制度、户籍制度、管理体制、经济组织、社会关系等方面来看，这些社区仍然保存着原有的农村特征。

2019年，西安市三环以内的主城区分布着292个城中村。

本文作者对西安市未央区草一村、浐灞区八家堡村等7个城中村进行了走访调查。

总体来看，城中村在土地利用、居民收入、人口构成等方面已经表现出了非农化的特征，而在基础设施建设、村民社会保障、文化观念、社会关系、管理制度等方面仍然保存着原来的特征。

具体来看，西安市城中村具有以下特征：（1）土地性质属于集体土地，土地利用以出租为主，存在超标准占用土地问题。

（2）村民的收入来源主要包括两类，一是土地和房屋出租产生的租金收入，二是村集体企业经营产生的利润分红。

（3）外来人口数量远超村民数量。

与周围的城市地区相比，城中村的房租相对较低，吸引了大量的外地打工人员前来居住，导致外来人口数量远远超过本村村民的数量。

（4）城中村建筑密集，很多建筑存在质量问题。

城中村改造的“杭州模式”城中村改造是一项涉及户籍、土地、保障、建设与管理及行政体制调整等复杂问题的系统工程，是新时期的“一场革命”，是城市建设必须攻克的最后堡垒，从另一层面也可理解为高标准、高品质、全方位的新农村建设。

目前，国家尚未有明确、统一的政策规定，各地普遍采取“摸着石头过河”的方式进行有益尝试和创新。

杭州市早在1998年就开展撤村建居试点改革并积极探索城中村改造试点工作，十年来取得了阶段性显著成果：撤村建居稳步推进，政策体系逐渐完善，专项规划开展有序，公寓建设规模宏大，地块出让成果渐显，农民身份转换顺利，经济转制取得成效。

政策创新提供保障1998年杭州市开始启动撤村建居试点工作，经过多年探索,于2003年成立杭州市城中村改造办公室，作为常设机构统筹协调相关职能部门和各区建设单位。

机构的创新为有效推进城中村建设奠定了基础。

城中村改造是一项涉及多方主体利益的复杂工程，是一次重大的利益调整，是一场关系到城市发展“新空间”、新农村建设“新天地”、城中村居民和外来务工人员“新生活”的新时期革命。

杭州市城中村改造在十年探索过程中，形成了兼顾政府、集体、村民以及外来务工人员等多方主体利益的独特政策体系。

在城中村改造过程中，杭州市建立四大支撑政策保障四方利益。

第一，农转居公寓建设政策保障工作推进，逐渐完善农转居公寓建设政策体系，允许上市交易、注重社区配套、出台优惠政策、多模式建设等方面，促使杭州市农转居公寓建设开竣工面积多、速度快、效果好，在规模上走在了国内同类城市前列。

第二，拆迁补偿安置政策保障村民利益，秉承“依法创新、利益兼顾、市场主导、重心下移、联动推进”五项原则，将保障城中村居民合法权益放在第一位，规范评估、安置优先、让利于民。

第三，10%留用地政策扶持集体经济，通过整合10%留用地实施城中村改造，既可根除原地块范围内的城中村，又可确保村镇集体和村民的长远利益，解决失地农民的后顾之忧，具有鲜明的创新性。

城中村改造实施方案最新城中村改造是指对城市中存在的老旧、破败或无序建筑群以及居住环境质量低下的地区进行综合改造和提升，以改善居住条件、促进社会发展。

在城市化进程中，城中村改造是一项重要且紧迫的任务，也是推动城市可持续发展的重要举措。

以下是城中村改造的最新实施方案。

一、规划设计城中村改造应制定详细的规划设计方案，包括但不限于以下内容：1. 尊重历史文化：在改造过程中要充分考虑历史和文化遗产，保留有价值的历史建筑和文物。

2. 综合利用土地资源：合理利用既有土地资源，优化规划布局，提高土地利用效率。

3. 安全环保设计：保障住宅、道路等基础设施的安全性和环境友好性，注重防灾防污措施的施工和维护。

4. 提高居住舒适度：改善住宅建筑结构和功能布局，增加绿地和公共空间，提高居住舒适度。

5. 社会公共设施配套：规划配套设施，例如学校、医疗服务中心、商业中心等，提供全方位的生活便利。

二、拆迁与补偿拆迁与补偿是城中村改造的重要环节。

在拆迁过程中，应坚持“公平、公正、公开”的原则，确保居民的合法权益。

1. 合理规划拆迁：制定拆迁规划，优化拆迁顺序和方式，减少对居民生活的不良影响。

2. 合理补偿费用：拆迁补偿应按照市场价格进行合理估算，并给予合适的补偿费用。

3. 社会保障：对因拆迁导致失去收入来源的居民，应给予相应的社会保障，包括就业培训等措施。

三、资金支持城中村改造需要涉及大量的资金投入，所以需要充分依靠政府资金和多渠道的资金支持。

1. 多元化资金来源：合理引导社会资本参与城中村改造，鼓励民营企业和社会组织提供资金支持。

2. 政策支持和补贴：给予城中村改造的相关企业税收优惠、贷款支持和担保等政策支持，鼓励各类资金进入城中村改造领域。

3. 资金使用监管：加强对城中村改造资金使用的监督和管理，确保资金的有效使用和防止浪费。

四、社会参与城中村改造应通过广泛的社会参与，确保项目的可行性、可持续性和社会公正性。

1. 建立参与机制：建立城中村改造的参与机制，充分听取居民和相关利益方的意见和建议，保障居民的合法权益。

城中村改造实施意见（讨论稿）为依法规范和切实加强城中村改造工作，提高城市规划建设和管理水平，繁荣发展城市经济、改善居民居住生活条件，根据有关法律法规和政策精神，现就加快推进城中村改造工作提出如下意见。

一、指导思想坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，按照构建社会主义和谐社会的要求，坚持“政府主导、统一规划、区域统筹、公开透明、依法办事”的工作原则，遵循经济社会发展和城市化进程规律，尊重群众意愿，着眼于保证城中村群众的切身利益，着眼于城市土地的节约、集约利用，着眼于经济发展和社会稳定，促进城市经济又好又快地发展。

二、目标任务从现在起，力争利用5年时间，基本完成市区城中村改造任务，逐步提高村民居住水平，完善基础设施和公共服务设施配套，城中村及周边地区的生态环境、市容面貌、交通状况和生活环境质量明显改善，绿地面积和公共开敞空间显著增加。

同时，配套建设现代化文化社区，提升城市整体功能和形象。

三、组织领导1、城中村改造工作在市委、市政府统一领导下进行，市政府成立指挥部，由市长任总指挥，分管副市长任副总指挥，规划、国土、建设、房管、财政、劳动、发改、审计、监察等部门主要负责同志任成员。

指挥部负责协调重大问题，制定重要政策，研究审批改造方案，检查工作进展情况，指导整个城中村改造工作稳步健康推进。

各成员单位按照职能分工搞好服务，做好各项手续的办理工作。

2、城中村改造办公室要分年度制定改造计划，使城中村改造有计划、按步骤、分期分批实施，杜绝一哄而起，盲目改造；对各个片区的改造工作进行指导和考核。

3、城市建设管理中心在市城中村改造指挥部的领导下，对重点区域内的城中村改造实行封闭式管理，由土地储备中心配合依法对土地统一进行收储，组织各村对旧房拆迁。

同时，加大招商引资力度，对区域范围内的各类土地进行整合、整理，进行基础设施建设、安置用房建设、商品房开发及商业、服务业用房的建设，从而加快城中村改造步伐，改善人民群众的居住环境和生活质量，完善城市服务功能，提升城市形象，推动经济社会持续协调发展。

城中村改造方案随着城市化的进程，城市中的“城中村”成为一种特殊现象。

这些地区通常是农村进城打工者和外来移民居住的地方，由于历史和规划原因，这些地区往往存在着拆违建、环境脏乱差等问题。

因此，城中村改造方案逐渐引起了人们的关注。

城中村改造方案的目标是改善城中村居民的生活条件，提升城市整体形象。

为了实现这个目标，政府可以采取一系列的措施。

首先，政府需要对城中村进行整体规划，确定改造的总体目标和方向。

这需要政府与居民进行充分的沟通和协商，充分尊重和保护居民的利益。

其次，政府可以投入资金，在城中村建设中注重设施和环境的改善。

例如，修建更宽敞、更整洁的道路，提供更好的供水、供电和排水设施，建设公园和绿化带，提升居民的生活质量。

此外，政府还可以鼓励和支持企业在城中村开展各类商业活动，提供更多就业机会，改善居民的经济状况。

除了政府的作用，城中村居民自身也要积极参与改造过程。

首先，居民需要增强环保意识，提高垃圾分类和废物处理的能力。

城中村改造过程中，政府可以组织居民进行环保教育和宣传，加强居民对环境问题的认知。

其次，居民应该积极参与社区建设和管理，争取更多的话语权。

例如，可以成立居民委员会或居民代表，代表居民提出需求和建议，与政府进行多方面的对话和协商。

此外，居民还可以发挥自身的特长和能力，组织居民参与各类社区活动，增强邻里关系，提高生活质量。

与此同时，城中村改造方案应该注重社会稳定和公平正义。

在改造过程中，政府需要保障和保护居民的基本权益，确保他们在改造过程中不会失去住所和工作。

政府可以与相关企业合作，为有需要的居民提供工作岗位和职业培训机会，帮助他们适应城市生活。

此外，政府还可以建立合理的补偿和安置制度，保障居民的合法权益。

与此同时，政府应该加强对城中村的治理和监督，打击各类违法行为，维护社会秩序和公共安全。

总之，城中村改造方案是城市化进程中的一项重要任务。

政府与居民应该携手合作，共同推动城中村改造工作。

政府需要制定科学合理的规划，为城中村改造提供资金和政策支持。