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星河湾前置营销案例

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广州星河湾半岛营销策划全案

广州星河湾半岛营销策划全案
真正做到中国的星河湾，世界的星河湾
组织星河湾半岛的高端客源
提升星河湾半岛产品之外的泛配套 最大化星河湾半岛无形资产
短期价值
制造话题，轰动市场，影响圈层
POINT2
营销如何制造持续沸点
解决三大问题
Point1：影响力
全面提升星河湾品牌影响力，打造核心差异性
Point2：传播力
有效提升项目知名度，渗透高端圈层传播
形象设计 贵族礼仪培训
酒类协会
豪华旅游定制 高尔夫球协会
成衣/鞋饰高级定制
『私爱文化汇』
艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
茶道协会 花道协会 歌剧
粤剧HOW C昆U剧LTURALIZE 如何文话化剧地生活
读书会
文化潮流信息
顶级厨艺协会
画廊
古典乐器
私藏品鉴会
琴棋书画协会
✓ 会籍终身制，不可转让；
✓ 会员数目恒定，体现这一圈层的尊崇地位， 有较强的不可复制性；
汇景新城亚太俱乐部
✓ 会员制：会员交纳8万元会籍费用，每 年1.2万元年费，年费可作年度消费使 用；
✓ 服务涵盖：商务及会议、餐饮、休闲娱 乐中心（会员免费，水疗除外）及儿童 俱乐部四大板块；
✓ 业主以外的人士均可缴费入会，分个人、 公司、家庭及外籍人士会籍；
中国富豪私人社交平台
星河汇
✓ 会员股份制私人俱乐部，会员缴纳50万会籍 费用，每年10万基本消费金，会员可享有俱 乐部经营分红收益；
✓ 会员服务涵盖方面广： • 星河基金会 • 企业商学院 • 顶级消费汇 • 私爱文汇 • 全能超级管家……； ✓ 会员经过严格的资格审核，以项目业主和社
会金字塔尖端的人群为主，纯粹的人群圈子， 并为会员打造顶级的生活和社交平台；

尺度兴业读书汇 房地产 “星河湾”案例研究

尺度兴业读书汇 房地产 “星河湾”案例研究

2021/5/25
第22页 24
F+ 解读星河湾——装修品质
2021/5/25
客厅、餐厅的空调出风口巧妙地 与叠式天花完美结合
第23页 25
F+ 解读星河湾——装修品质
厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作）
2021/5/25
第24页 26
F+ 解读星河湾——装修品质
卧室木地板“人”字形铺装方式与众不同 卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理， 不仅美观而且可增强安全性
星河湾获得的成功就并非偶然，而是通过了长时间的经验积累以及在细节上的追求完美，才
让星河湾在中国的房地产市场上独树一帜，成就了星河湾的辉煌！
2021/5/25
第32页 34
2021/5/25
➢ 这样的组团设计有利于空气流通；建 筑群体有韵律的错落形成视线通廊， 也避免了户与户之间的对视；
➢ 而从数字上讲，以广州星河湾三期为 例，其建筑密度仅为22.5%。
第6页 7
B+ 解读星河湾——整体规划
北京星河湾整体规划
➢ 北京星河湾保留了广州星河湾的 灵动、韵律、节奏，采用大围合 布局 。
登堂入户的尊贵感
生活空间到起居空间 的区隔感 辅助功能区的区隔感 中庭区域的营造
第17页 19
F+ 解读星河湾——装修品质
精装修交楼标准关键是三道关：
➢ 一是设计，一定要人性化，要考虑70年使用的舒适； ➢ 二是材料，材料一定要好，才能保证品质； ➢ 三是手艺，也就是工程质量。
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第18页 20
➢ 建筑符号的重复运用——“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号 的重复利用，形成星河湾独有的风格。

营销——广州星河湾开盘前市场造势分析

营销——广州星河湾开盘前市场造势分析
无形之中，竞争的门坎提高了，开盘的标准变了，也给了其它楼盘的发展商压力，如此谁也不敢轻易开盘，害怕掉进陷阱，许多楼盘因此而推迟开盘，而在这时星河湾不但已封顶，而且渐露“出水芙蓉”之姿，给对手的心理压力与日俱增，在气势和速度上都压制住了对手，打乱了对手开盘的时间，为星河湾长达两个月的“一花独放”铺平了道路。
4月27日，《南方都市报》为了更好地体现报纸的服务性和扩大影响，该报的《黄金楼市》专门组织了系列套餐，便于市民踩盘。
在当天196版的报纸中，人们发现了一叠28版的印刷十分精美的《星河湾生活杂志》，此时《南方都市报》也许还没有意识到，他们开创了一种新的房地产广告载体，更个广州城，变成给他们带来滚滚财源的独门暗器。而后来，这种杂志型房地产广告便有了自己新潮的名称媒体楼书。
广州星河湾开盘前市场造势分析——善战媒介之势，助长楼盘之威
2007年11月13日，
造势，在楼盘开盘前尤为重要，直接关系到后续的开发与销售。其实就楼盘开发前期而言，主要手段则表现在广告造势层面。因为广告的优势表现在投资购买版面、时段时可以做到主动调配资源，为我所用。另外，新闻有其自身的特点，比较敏感，可以做到理念传递到位，在关键步骤和环节定下最基本的核心思想。因此，广告可以争取做到一种亚新闻的方式，提出一些符合项目特点又能引发社会关注和争鸣的话题。五年前，笔者有幸参与了广州星河湾在开盘前的造势系列营销活动，如此成功开创了楼盘开盘前的一种全新的营销模式，颇值得大家借鉴。
步骤三：乘胜追击：首创楼市杂志
在前期的华南板块炒作当中，星河湾无疑是成功的，成功的奥秘就在于超常规的操作手法。所以对于舆论引导之后的具体推广，能不能跳出传统的宣传方式并有所突破和创新呢？
王志纲工作室首先想到了楼书，其实可以从楼书上打开突破口。首先，房地产项目的信息量极大，一般的广告形式难以容纳，所以报刊、电视、电台的常规广告难以说清；其次房地产作为一种特殊的商品，关系着购买者几十年的切身利益和寄托，是业主生活方式和梦想的天然载体，因此又必须想方设法说清楚，对于新盘、大盘更是如此。

绿城：上海浦东星河湾前置营销案例(共68张PPT)

绿城：上海浦东星河湾前置营销案例(共68张PPT)
四、借鉴意义 上海、北京、广州三地推介会
地块北至白莲泾，东至锦绣路，西至中心河，南至浪水浜。 开盘当日6小时销售金额 客户专员列队接待到访客户 举行中国首届高端地产峰会，邀约千名开发商参观星河湾； 基地总用地面积约23万平方米，总建筑面积约47万平方米。 ·客户通讯的建立（活动邀约、信息互动） ·目标客户名单数据库搜寻与建立 波士堂三周年庆典
浦东星河湾进入上海后面临的问题，其实也是很多绿城 项目所共同的：全新的品牌、全新的市场，知名度和影响力 不足；大面积、高总价的户型；房源推售量大等等。
星河湾采取了“围、追、堵、截”的主动式客户挖掘方 式，在庞大的市场中剥离出有效的目标客群，并针对性的通 过各种传播渠道发布项目信息，在市场中形成极为强势的社 会舆论导向和业内价值导向，最终在开盘时形成了“万人看 星河湾”的轰动效应，有效促进了意向客户的下单。
基地总用地面积约23万平方米，总建筑 面积约47万平方米。
其中小学和幼儿园总占地面积约万方，建筑面 积约万方，商业街总建面万方，超白金五星级 酒店包括酒店、会所、体育馆等。
整个社区分三期开发，布局结构动静 有序，虚实相生、环环相扣。
小学
幼儿 园
商
一期 业
三期
街
二期
超五星 级酒店
浦 东 星 河 湾 一 期 推 出 户 型 面 积 在 220600多平米之间，主力户型面积都在 200-300多平米的大三房、大四房。 并均为套房设计。
邀请前期积累意向客户、业内客户等，共享公开盛宴。
公关活动持续“中国波士，倾城之夜”，波士堂星光 会会所落户浦东星河湾酒店；举行中国首届高端地产 峰会，邀约千名开发商参观星河湾；建国大业南中国 启动盛典……
安排客户集中签约
三、具体营销执行

房地产策划案例“星河湾”品牌

房地产策划案例“星河湾”品牌

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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•第一批劳斯莱斯的售价是395英磅，而现在的 劳斯莱斯却是价值25万； •凡高的作品，在他逝世之后十多年才被世人所 认同。
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•以精神定义品质
•品质观心 论
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房地产策划案例“星河湾”品牌
房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•真正的品质，具有永不过时的美感，可以世 代流传，谓之经典; •世界八大奇迹之一的金字塔，其建筑之美， 历经千年，在珍品汇粹的罗浮宫前仍毫不逊色。
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•时间拒绝一切浮华和虚假，沉淀下来的也只有 传世的品质； •曾经在地产界喧嚣一时的诸多“概念”，已经 灰飞烟灭，被市场抛弃。
房地产策划案例“星河湾”品牌
•品牌定位——我们打造了什么
•星河湾，是一个心情盛开的地 方
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•品牌定位——我们打造了什么
•是实实在在的好材料 •是可以流传的艺术 •是苛求造就的精品 •是心情盛开的地方
过硬的品质 经典的品质 执着的品质 赏心的品质
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——笛卡尔
房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•以时间定义品质
•品质沉淀 论
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•真正的品质，可以接受时间的考验，甚至 只有时间才能让它大器渐成，缔造完美; •极品佳酿，除以产地作区分外，无不以年 份作为品质的衡量标准。

星河湾案例

星河湾案例

目标群:理想主义者都很理想（在买楼时）——要求 附加值
*他们事业成功而懂得生活，思想独立并懂得鉴赏，讲究效率 且追求完美；他们之所以二次、三次甚至多次置业，就是认为 现实生活中有着诸多“不理想”的地方， 63%的人还没有找到 心水楼，希望的不只是一个安身的地方，更是一个安心的地方 。他们要求既享受都市的繁华又拥有郊区的环境，“家园”也 应该是有家又有园，花园也不仅仅是“花架子”等等。他们是 一群“置业理想主义者”而不是所有想迁居郊外的人。 星河湾就是要“将居住理想主义变为居住现实”.
目标群:理想主义者都很现实（在买楼时）— 理想主义者都很现实（在买楼时） 理想主义者都很现实 —绝对值 绝对值
理想主义者比现实主义者更现实，在买楼的时候。正是因为他 们对现实保持着极度的理智和清醒的认知，才会有超越现实的 理想追求！ 也正因为理想的背后是理智，所以一切广告整合手段因“理智 ”而完全不同。 当无数品牌大玩“温柔一刀”渲染时，我们决定逆水行舟与消 费群进行理智的沟通，在整合传播中靠打反牌出奇制胜。理想 的第一步一定要落在现实的阶梯上。
先认识一下华南板块这块大肥肉:
它是沿广州华南快速干线和番禺大桥的大石南村地区，以珠江 沿岸为中心，辐射成的一个广州CLD（中央高级居住区）。 有人说这里是楼市的聚宝盆，有人说这里是房地产“世纪大战 ”的火药桶、屠宰场。. 在这块神奇的土地上，一场智慧的较量剑拔弩张，著名策划大 师王志纲预言“华南板块可能是广州乃至中国竞争最激烈、水 平最高的地方”。
广告传播:反常规,渲染消费者的购买欲望
星河湾的“庐山真面目”在媒体显露后，按常规早该浮出 水面，开盘发售了.星河湾却含而不露地在广州强势媒体向消费 者娓娓道出一个又一个“故事”: 故事一， 一锤定音， 出来的品位” 故事一， “一锤定音，‘砸’出来的品位” 。 故事二， 一字千金， 出来的完美” 故事二， “一字千金，‘拆’出来的完美” 。 故事三， 一丝不苟‘ 出来的境界” 故事三， “一丝不苟‘度’出来的境界” 。

北京星河湾营销案例分析


营销--项目推广方式
(2)网络——搜狐焦点房地产网
焦点房地产网首页（/） 可打5折 A、旗帜广告 横一条（“星河湾”、“7月5日前认购尊想开盘特惠”、“预约专线 85519999”，交替） 竖一条（星河湾，现正认购登记。预约专线：85519999） ----------横条一个：24000元/天，竖条一个24000元/天 B、通栏广告 横一条（“星河湾，开创品质地产元年”、“星河湾，结束豪宅的半成品状态”、“7月5日前认 购尊想开盘特惠”，三者交替）22000元/天 C、对联式广告 竖两条（“星河湾，结束豪宅的半成品状态”、“7月5日前认购尊想开盘特惠”、“预约专线 85519999”，三者交替）22000元/天 D、悬浮广告 小方块2块（星河湾，结束豪宅的半成品状态）6000元/天/个 搜狐房产（/） 1/4通栏广告：与其它三个楼盘平分，在页面中部。仅“星河湾”三个字信息 搜狐房产（/） 其它短期投放，7月2日已经撤下
星 河 湾
属于绿化隔离带项目(并自行修建)
开发周期长(获得土地到推盘历时三年多)
产品定位
定位分析： 根据数据和市场规律判,形成星河湾产品定位的背景如下:
2. 产品力表现的信心
广州星河湾,由于产品力的充分表现获得当地市场 的充分认可
星 河 湾
通过产品力自身表现和差异化可以弥补区域价值 不利因素
希望通过产品定位差异化,进入区别于区域产品主 流的细分市场
园林品质，公开信息 高力物业签约新闻发 布会活动公告
第一次集中发布
北青整版 北青整版 北青整版 北青整版 北青整版 全阵容介绍 全阵容介绍 园林品质，认购信息 园林品质，认购信息
第二次集中发布 6月18日全面开放
6月29日：
6月30日：

《星河湾案例研究》课件


研究价值
星河湾在房地产行业中取得了显著的成绩， 其成功经验和发展瓶颈对于学术研究和实际 操作均具有较高的研究价值。
实际应用
通过对星河湾案例的研究，可以为企业在市 场竞争、战略制定和业务拓展等方面提供有 益的参考和启示。
案例分析框架
市场环境分析
对房地产行业的发展趋势 、政策环境、市场需求等 方面进行分析，以了解星 河湾所面临的外部环境。
案例反思
挑战与困难
在项目实施过程中，面临 着诸多挑战，如土地获取 、资金筹措、政策调整等 。
经验教训
通过反思，认识到在项目 规划、执行和后期管理等 方面还有改进空间。
改进建议
建议加强前期调研和风险 评估，提高项目管理水平 ，以应对未来可能出现的 问题。
案例展望
未来趋势
随着城市化进程加速和居民生活 水平提高，高端住宅市场仍有较
应用效果
促进城市发展
推动旅游开发
通过对星河湾的案例研究，可以为城 市发展提供有益的借鉴，推动城市的 可持续发展。
星河湾的旅游资源开发与管理经验可 以为其他地区的旅游开发提供借鉴， 促进旅游业的发展。
提升房地产行业水平
星河湾的商业模式和产品设计等方面 的成功经验，有助于提升整个房地产 行业的水平。
05
。
案例分析过程
资料收集
通过查阅相关文献、年报、新闻报道等途径 ，收集关于星河湾的各类资料。
数据分析
将星河湾与同行业其他企业进行对比，以发 现其在各方面的优势和不足。
对比分析
运用财务分析、市场分析等方法，对收集到 的数据进行分析，以揭示星河湾在各方面的 表现。
归纳总结
基于以上分析，总结出星河湾在发展过程中 的成功经验、存在的问题及未来发展的建议 。

鄂尔多斯星河湾房地产项目开盘前营销执行方案


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全国联动活动计划
➢ 主要活动安排
第三站——广州： 7月16日（拟定） 中原地产星河湾项目全国巡展活动之广州站(100人) 活动主题选择建议（择一或另起主题） 主标题一：中国之美，南粤传承 副标题：中原地产 全国星河湾项目品鉴会（发布会） 主标题二：中国之美，悦动华南 副标题：中原地产 全国星河湾项目品鉴会（发布会） 主标题三：中国之美，粤赏星河 副标题：中原地产 全国星河湾项目品鉴会（发布会） 7月—8月 星河湾豪宅品鉴系列沙龙活动5场(15-30人)
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营销计划
➢ 一、活动安排计划
为更好的推介项目，我们计划安排以高频次的活动营销为手段，除每周六、日安排1次小众活动外 ，每周三另增一场客户维系活动，最终每周举行2次营销活动，实现行销型活动与嫁接性活动结合执行。 此次活动计划分三部分，分别为“全国联动营销活动计划”、“鄂尔多斯本地活动计划”及“呼、包、 鄂及周边地区嫁接型活动形式”。同时，为提高项目鄂尔多斯市场知名度，我们特地安排两场公共型 的大型文化宣传活动。因举办活动涉及到场地以及各项公关活动，以及费用支出问题。我们在确定本 活动计划后，将在后期提交具体活动的执行计划。活动的举办，需开发商给予强有力的支持。
全国联动活动计划
➢ 主要活动安排
第一站——北京： 活动地点——北京星河湾会所 7月9日（初定）梅葆玖先生星河湾票友会成立暨星河湾 品牌全球发布会（100-150人）——中原地产星河湾项目 全国巡展活动之首站北京 6月—8月 每月5场小型沙龙（15-30人左右）
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营销——星河湾营销推广报告


6 什么表达方式引起 富豪及高参的兴趣
推广需要解决的基础问题
1. 北京星河湾二期需要大美不言吗?(调性) 2. 富豪们受谁的影响?(环境) 3. 业内的口碑会发生什么变化?(行业背景) 4. 我们如何找到中国的财富领袖?(目标市场) 5. 什么推荐方式使富豪的接受?(渠道) 6. 什么表达方式引起富豪及高参的兴趣?(创意)
向根本不需要房子的人卖房子! 贵族搬家
向生活领袖卖生活!
渠道为王
贵族搬家
1. 从城里搬到城外(公寓—别墅) 2. 从城外搬到城里(别墅—公寓/别墅/花园)
• 缘溪堂
• 碧水山庄
• 北京公馆
• 玫瑰园
• 柏悦居
• 紫玉山庄
• 昆仑公寓
• 合生+京润别墅
• 北京花园
• 顺景园
• 财富公馆
• NAGA
5 什么推荐方式使富豪的接受?
一个在社会拥有雄厚经济实力的人
• 他是一位勤奋与聪明的人 • 他具有行业领袖的潜质或者已经是行业领袖 • 他看重权利的影响 • 他看重声誉 • 社交中,他不随意变化圈子 • 社交中,他不随意表达态度 • 他喜欢真实的故事 • 他们以男性为多 • 他们注重家庭安全 • 他们经常出人意料地冒险 • 他们关心宏观经济 • 他们都有不同的后盾
• 即使面对是一份非常科学或者是深度的策 划报告,或者是一份出自麦肯锡和尼尔森的 市场联合报告,我更相信分析报告的人.
• NIKE进入东南亚市场
• 如何向和尚卖1000把梳子
• 不同案例,说明了市场上永远不缺少理论,缺 少的是实效的思考和判断.
• 北京星河湾2期遇到的市场角度不是借鉴别 人的,而是我们需要开创的.
向根本不需要房子的人卖房子! 向生活领袖卖生活!
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2、新闻炒作攻势 兵分五路
1
2 3 坊间传说线
新闻炒作线
公关活动线
4
5
销售动态线
生活情调线
3、广告集中投放攻势
电视广告视频
三、客户攻势
1、三地推介会 2、易居高端客户资源 3、公关活动
上海、北京、广州三地推介会
上海推介会现场
总经理宗磊亲自主持
浦东香格里拉酒店
推介会开始前半小时， 客户已经基本到齐
浦东星河湾
前置营销案例
项目开盘，只是一个形式；
营销推广，必须提前实施；
意向定位，完成对应落实。
一个项目的营销成功与否，并不在
开盘当天，而决胜在前置营销。
一、项目概况
二、营销战略
三、营销执行
四、借鉴意义
一、项目概况
浦东星河湾项目定位
汇聚全球顶级资源的社交场所，为业主搭建一个全面提升
生活质量、事业发展、自身修为的高端价值平台。
上海、北京、广州三地推介会
广州推介会现场
2、易居高端客户资源攻势
•易居会高端客户资源 •易居一手板块高端项目接触过的未购客户 •易居投资基金板块财经、基金经理圈等客户渠道 •财经圈、基金经理圈延伸出去的客户渠道（BOSS级客户）
3、公关活动攻势
《罗博报告》年度极品鉴 赏暨慈善晚宴Beyond Luxury 时间：2008.10.17 地点：西郊国宾馆 近150位大中华区顶级富豪 、其它国家顶级富豪及名 流莅临
五项合作方案：


全国高尔夫精英挑战赛
波士堂三周年庆典 CBLA活动


平面媒体投放（专题 + 硬广）
电视广播投放（高收视率栏目投放）
第一财经战略合作方案
由第一财经主办、易居中国作为全年合 作伙伴、星河湾特约献映的2009年度高球盛 事——“易居中国•第一财经商界精英高尔夫 挑战赛”于7月3日在北京叠泉乡村高尔夫俱 乐部挥杆启程。 第一财经传媒有限公司董事长、总经理 高韵斐与易居中国董事局主席周忻以及星河 湾地产副总裁梁上燕女士共同出席并做简短 发言，并举行了第一财经与星河湾战略合作 的签约仪式。
渠道
解决 之道
营销
•新闻炒作策略 •第一财经战略合作
推广
事件
•广告整合方案
星河湾跨界招聘会 大师杯马球赛 高尔夫巡回赛 8月8日核爆 中国波士，倾城之夜 中国高端地产峰会 建国大业南中国启动仪式 „„
“围” “追” “堵”
Step1：圈定客户 Step2：追寻客户
“截”
Step3：积聚客户 Step4：销售目标达成
2009.6中旬
冠名参与高尔 夫巡回赛
堵：
Step3：积聚客户
媒体攻势：广告全面投放 客户攻势：京、沪、惠三地同步推介会
时间
动作
内容
例如：“星生活，臻感觉”奢雅品鉴专享晚宴，邀 约已建立沟通客户参与，体验星河湾社交平台，并 进入其“圈子”； 电视投放从7月20至10月底（重点投放月为8月） ；纸媒硬广投放从7月24日至8月13日，重点媒体为 新闻晨报、东方早报、新民晚报，重点投放日为8 月3日~9日；网络硬广投放从7月27日至8月15日， 重点投放日为8月3日~12日。
围：
Step1：圈定客户
舆论攻势：客户数据库建立，渠道宣传，口碑传播
时间
2009.5.1
动作
浦东星河湾参加 五一房展会
内容
2009.5.18 启动客户 名单 及梳理
1 星河湾老业主名单 2 易居会钻石级会员 3 易居（中国）高端物业业主名单 4 沪上高端物业业主名单（外部数据库资源） 5 沪上CLUB、车友会、奢侈品CLUB会员名单（外部数据库资源） 6 终端运营商VIP顶级客户名单，如：银行、中国移动等（外部数据库资源） 7 EMB等商学院名单（外部数据库资源） 8 开发商名单（易居中国·周董资源） 9 星河湾高端资源平台涉及的资源名单 10 其他渠道
2009.5.21 浦东星河湾跨界招聘会
追：
Step2：追寻客户
媒体攻势：新闻炒作计划启动 客户攻势：公关活动全面ຫໍສະໝຸດ 开时间动作内容
五条新闻炒作线，进行全方位舆论宣传
2009.6中旬 新闻炒作方案启动
2009.6中旬 荷 兰 银 行 / 大 师 杯 马球赛等公关活动
此类资源性平台公关活动的参与，起到 宣传介绍星河湾，获取客户资料，加入 客户资源库； 借助异地公关活动，拓展长三角客户资 源，加入客户资源库；
客户专员列队接待到访客户
新浪现场直播开盘盛况
剪彩仪式
黄文仔董事长开启香槟
剪彩仪式后客户陆续进入认购区
认购区火爆场景
现场认购记录
16：10分 现场认购264套 15：50分 现场认购260套 15：40分 现场认购258套 15：30分 现场认购250套 15：20分 现场认购247套 15：15分 现场认购244套 15：05分 现场认购235套 15：00分 现场认购232套
2009.8.8~10
核爆日
邀请前期积累意向客户、业内客户等，共享公开 盛宴。 公关活动持续“中国波士，倾城之夜”，波士堂 星光会会所落户浦东星河湾酒店；举行中国首届 高端地产峰会，邀约千名开发商参观星河湾；建 国大业南中国启动盛典„„ 安排客户集中签约
2009.8.11~
强销期
三、具体营销执行
一、舆论攻势
浦东星河湾项目概况
地块北至白莲泾，东至锦绣路，西 至中心河，南至浪水浜。 基地总用地面积约23万平方米，总 建筑面积约47万平方米。
小学 幼儿 园 商
其中小学和幼儿园总占地面积约
2.4万方，建筑面积约1.4万方，商 业街总建面2.1万方，超白金五星 级酒店包括酒店、会所、体育馆等。
三期
荷兰银行梵高贵 宾理财风水论坛
时间：2009年6月20日 地点：浦东香格里拉 酒店
3、公关活动攻势
星河湾名流名媛高 尔夫苏州巡回赛
时间：2009年7月3日 地点：苏州
3、公关活动攻势
“星生活，臻感 觉”奢雅品鉴专 享晚宴
时间：2009年7月18日
地点：十乐会所
四、现场引爆
8：00，现场客户已焦急等待电瓶车参观园区
项目在短期内，借助北京、广州老业主的三 地联动、易居钻石级客户资源的挖掘筛选、大量 公关活动的举行等大量蓄水工作是确保项目快速
热销的成功最重要条件之一。
开盘当日6小时销售金额
超40亿
二、营销战略
万人看星河湾
8月8日，上万名高端阶层人士蜂拥浦东星河湾
四维营销模式
•50+250人的超级团队 •京、沪、惠三地同步推介会 •至少100家资源机构合作 •100万高端数据积累 •易居八大资源整合 1个超级展示现场 1个销售基地 易居CRM销售系统平台支持
参与的客户远远超过预期的400位
新浪网同步转播
推介会结束后，客户依然 不愿离去，与客户经理详 细咨询项目情况。
上海、北京、广州三地推介会
北京推介会现场
活 动 邀 请 客 户 14 ： 00 悉数到场。北京星河 湾四季会所二楼方厅 坐满了近300位星河湾 老业主，其中有我们 熟悉的李冰冰、任泉 等大牌明星。
一期
业 街 超五星 级酒店
二期
整个社区分三期开发，布局结构动 静有序，虚实相生、环环相扣。
浦东星河湾一期推出户型面积在 220-600多平米之间，主力户型 面积都在200-300多平米的大三 房、大四房。并均为套房设计。
浦东星河湾营销面临的问题：
1、一期323套房源一次性全部推出，推量大并需确保项目热销； 2、项目所在地段非传统意义上的豪宅地段，地段不被市场认同； 3、都是大面积产品，单价总价都较高，属于千万级以上门槛； 4、星河湾在上海首次亮相，知名度与品牌影响力都不足。
谢 谢！
2009.7.上旬 平台类资源活动 客户邀约参与
2009.7.17开 始
广告正式投放
2009.8.1
三地同步推介会
“广州、北京、上海”三地同行推介会进行，联动 老业主/客户；
截：
Step4：销售目标达成
现场引爆：8月8日万人看星河湾
时间
2009.8.4
动作
认筹开始
内容
8.4-8.7认筹期间，客户预约登记，收取诚意金。
全体嘉宾合影留念
四、借鉴意义
浦东星河湾进入上海后面临的问题，其实也是很多 项目所共同的：全新的品牌、全新的市场，知名度和影
响力不足；大面积、高总价的户型；房源推售量大等等。
星河湾采取了“围、追、堵、截”的主动式客户挖 掘方式，在庞大的市场中剥离出有效的目标客群，并针 对性的通过各种传播渠道发布项目信息，在市场中形成 极为强势的社会舆论导向和业内价值导向，最终在开盘
3、公关活动攻势
胡润十周年 时间：2008.10.24 地点：东郊国宾馆
3、公关活动攻势
上海陆家嘴金融博览会 时间：2008年9月20日
3、公关活动攻势
受邀组队参加“中国 首届慈善马术嘉年华 暨大使杯马球赛”
时间：2009年5月28—30日 地点：九龙山马球会国际标 准马球赛场
3、公关活动攻势
“中国波士·倾城之夜”波士堂三周年庆
时间：2009年8月9日 地点：星河湾酒店宴会厅 汇聚中国最受瞩目、最具影响力商界领袖、财经专 家、文化艺术大家的顶级商界盛会。
8月10日 中国首届高端地产峰会
为上海喝彩，为祖国举杯 《建国大业》南中国启动盛典 浦东星河湾礼献中国盛世全球夜
活动时间：2009年8月15日 18:30-21:30 活动地点：上海浦东星河湾会所
推广主题：星河湾携CNBC2008 全球5大梦幻公寓荣耀登陆上海
09年5月1日，星河湾亮相房展， 首次与上海买家接触
浦东星河湾跨界招聘会