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2019年房地产估价师理论与方法考试真题2019 年房地产估价师《理论与方法》真题1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是() 。
A模拟房地产市场定价B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案： D2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是()A征用期间导致房屋毁损的价值损失B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C征用期间租赁经营损失征用期间市场上类似房地产的增值差价答案： D3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是 ()A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B 承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务答案： D4、关于估价目的的说法错误的是 ()A估价目的取决于委托人对估价的实际需要B任何估价项目都有估价目的C一个估价项目通常有多个估价目的D估计目的限制了估价新报告的用途答案： C5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于 ()A拥有的房地产权利B受其他房地产权利的限制情况C受房地产权利以外因素的限制D额外的利益或好处答案： C6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是()A建筑密度大小B房型设计C临路状况D公共配套设施情况答案： B7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是 ()A对住宅本身进行投资改良B由于人口增长对住宅的需求增加C因通货膨胀导致住宅价格上升因人工成本上升导致住宅重置成本提高8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是 ()A房地产转让估价应评估出租人权益价值B续贷抵押估价应评估出租人权益价值C房屋征收估价应评估完全产权价值D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值答案： D9、某套住宅的套内建筑面积为145 ㎡，使用面积为132 ㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23 ㎡，按套内建筑面积计算的价格为 7500/ ㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为() 元 / ㎡。
2019年房地产估价师考试《理论与方法》真题试题一、单项选择题（共35题,每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意请将正确答案填在后面的括号内）1．下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（）A．高层建筑地价分摊B．房地产投资价值评估C．因环境污染导致的房地产价值减损评估D．城市房屋拆迁中的停业损失评估2．从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）A．估价对象的真实价值B．估价对象的重置价格C．估价对象的实际成交价格D．合格估价师的重新估价结果3．一个估价项目中的估价时点本质上是由（）决定的A．估价委托合同签订时间B．估价目的C．实地查勘估价对象的时间D．委托人意愿4．房地产供给有限特性的本质是（）A．土地的总量有限B．房地产的不可移动性C．房地产的独一无二性D．房地产的价值量大5．下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（）A．土地使用期限B．土地使用管制C．土地面积大小D．土地权利性质6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元A．2500B．3000C．350011．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。
这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。
A．技术上的可能B．经济上的可行C．价值最大化D．法律上许可12．有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。
A．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B．甲土地的容积率大于乙土地的容积率C．甲土地的价值高于乙土地的价值D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长13．某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（）元／m2。
2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷三）单项选择题1、下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是()。
A、专业估价由专业机构和专业人员完成B、专业估价提供专业意见C、非专业估价具有公信力D、专业估价承担法律责任2、因征收房地产，房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价，属于()业务。
A、房地产价值提升评估业务B、房地产减损评估业务C、相关经济损失评估业务D、房地产政策咨询业务3、有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中，错误的是()。
A、房地产价值减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价，在开发完成后的各宗土地之间进行分配4、高层建筑物地价分摊，属于()。
A、房地产咨询业务B、房地产价值分配业务C、房地产价值减损评估业务D、相关经济损失评估业务5、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是()。
A、房地产价值分配业务B、房地产价值减损评估业务C、房地产投资价值评估D、相关经济损失评估业务6、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是()。
A、为证券发行提供参考依据的估价B、为房屋征收补偿提供参考依据的估价C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、为委托人确定要价提供参考依据的估价7、下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是()。
A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价8、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是()。
A、价格是价值的外在表现B、价值是物的真实所值C、价格是价值波动的“中心”D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易9、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。
二〇〇九年度全国房地产估价师执业资格考试 《房地产估价理论与方法》试题（本试题包含客观题和主观题两部分）中华人民共和国 监制http://cpta二〇〇九年四月客观试题部分重要提示：要求用2B 铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。
（1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至35信息点； （2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号36至50信息点； （3）判断题的答案填涂在答题卡中题号71至85信息点；一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。
该期房目前的价格为（ ）元/㎡。
A ．4395B ．4486C ．4636D ．48502.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万。
A ．370B ．385C ．420D ．5503.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况： （1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款； （4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
人力资源与社会保障部人事考试中心————————————————装——————————————订——————————————————线—————————————————考生姓名：____________________ 身份证号：________________________ 准考证号：________________________上述情况中，存在名义价格的是（）。
人在江湖，竞争压力这么大，同样的在房地产估价师考试中，也是压力很大的，所以在备考考试的时候，一定要努力啦！为了帮助小伙们，接下来小编带大家学习2019房地产估价师《理论与方法》第一章第一节。
第一节 对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(熟悉)1.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。
任何人都可以做的，就是非专业估价。
专业房地产估价：由专业机构和人员完成、提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价活动。
专业房地产估价与非专业房地产估价的五大不同点(考点)：①由专业房地产估价机构和专业房地产估价人员完成——前者指具备足够数量的专业估价人员等条件、专门从事房地产估价活动的单位。
后者指具有估价专业知识和经验、专门从事有关估价活动的个人。
②提供专业意见——专业估价不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。
③具有公信力——专业估价机构和专业估价人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们相信、认可或接受。
④实行有偿服务——是一种接受他人委托而提供有偿服务，要向委托人收取一定的费用。
⑤承担法律责任——责令限期改正、行政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。
【例题·判断题】某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。
该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。
( )『正确答案』×『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。
必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。
参见教材P2。
【例题·多选题】与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。
A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长『正确答案』ACD『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。
【导语】2019年房地产估价师考试还有⼀段复习时间，⽬前⼤家该做⼀些强化试题，强化⼀下⾃⼰对于教材考点的记忆，及时查漏补缺。
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1.下列属于房地产外部因素的有( )。
A.⼈⼝因素 B.实物因素 C.经济因素 D.社会因素 E.权益因素 『正确答案』ACD 『答案解析』本题考查的是房地产价格影响因素的分类。
⾃⾝因素(实物、权益、区位)，和外部因素(⼈⼝因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、⼼理因素、其他因素)。
参见教材P121。
2.下列属于建筑物实物因素的包括( )。
A.开间、进深、楼层 B.电梯、中央空调、集中供热 C.通风、采光、⽇照 D.风格、⾊调 E.层⾼、朝向 『正确答案』BCD 『答案解析』本题考查的是建筑实物因素。
选项A中的楼层属于区位因素;选项E中的朝向属于区位因素。
参见教材P125、P133。
3.城市规划对⼟地使⽤管制的内容，主要包括( )。
A.建筑⾼度 B.建筑结构 C.容积率 D.⼟地使⽤权来源 E.⼟地⽤途 『正确答案』ACE 『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。
建筑结构不属于⼟地使⽤管制内容，⼟地使⽤权性质是管制内容，但是不管制来源。
参见教材P128。
4.影响房地产价值的权益因素包括( )。
A.房地产权利设⽴和⾏使的限制 B.房地产区位的限制 C.房地产使⽤管制 D.房地产通风采光的限制 E.房地产相邻关系的限制 『正确答案』ACDE 『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。
房地产的利⽤肯定要受到⼀定限制。
包括：权利状况的设⽴和⾏使的限制，使⽤管制，和相邻关系的限制。
选项B属于区位因素。
参见教材P127～129。
5.下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有( )。
A.交通便捷程度 B.朝向、楼层 C.周围环境和景观 D.建筑规模 E.外部配套设施 『正确答案』ABCE 『答案解析』本题考查的是区位因素。
2019年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相对应的编号)1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
A.33.3B.12C.20D.60%答案B2.土地取得成本是取得( )所需的费用.税金等。
A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上能够用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。
A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增加后的容积率答案B4.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。
A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产答案C5.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。
共同之处是( )。
A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.市场性质相同答案ABD6.中国大陆当前有偿出让和转让土地的价格都是( )。
A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D7. 房地产的供给曲线表示( )。
A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者水平的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者水平的关系答案C8.某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。
那么如果按建筑面积实行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。
A.40B.45C.48D.50答案C9.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。
{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。
{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。
{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。
{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。
第四节净收益的测算一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（）。
A．过去数据简单算术平均法B．过去数据加权算术平均法C．未来数据简单算术平均法D．未来数据资本化公式法【答案】D【解析】“未来数据简单算术平均法”就是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为净收益。
由于收益法采用的净收益应是未来的净收益，而不是过去的净收益或目前的净收益，所以“未来数据资本化公式法”是求取净收益最合理的方法，应避免采用过去数据简单算术平均法和未来数据简单算术平均法。
2．某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。
该房地产的价格为（）万元。
[2011年真题]A．313B．329C．417D．446【答案】D【解析】设收益率为Y，偿债基金系数为a，由公式a＝Y/[（1＋Y）n－1]，可得：（1＋Y）n＝1.7905。
则房地产的价格为：3．通过房租求取房地产净收益，不应扣除（）。
[2016年真题]A．空置损失B．房产税C．房屋折旧费D．房屋保险费【答案】C【解析】运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括：①房地产税；②房屋保险费；③物业服务费；④管理费用；⑤维修费；⑥水电费等。
运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
4．关于地租测算的说法，错误的是（）。
[2014年真题]A．以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B．测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C．从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D．未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】D【解析】各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的：未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租－开垦费用的利息；地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。
2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）判断题1、有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。
()2、房地产价格是由房地产的使用价值、稀缺性和有效需求三者结合而产生的。
()3、人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值，而房地产估价中所讲的价值，是指使用价值。
()4、在市场经济中，价值是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。
()5、在买方市场下，成交价格会偏向买方最高出价;在卖方市场下，成交价格偏向卖方最低要价。
()6、夫妻共有一套房改房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万元。
现二人因离婚分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。
()7、在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。
()8、比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。
()9、当交易情况正常时，成交价格接近市场价格;当市场状况正常时，市场价格接近理论价格;当为交易服务的估价且估价科学准确时，评估价值接近市场价格或理论价格。
()10、市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。
()答案判断题1、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是价格和价值。
有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。
参见教材P84。
2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是价格和价值。
房地产与其他经济物品一样，之所以有价格，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即具有使用价值、稀缺性和有效需求。
参见教材P84。
3、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是价格和价值。
人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值。
在房地产估价中所讲的价值，一般也是交换价值。
