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估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中，一般来说，“估价技术报告”中的错误项占60%以上，而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。
对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等，就要挑出1处以上错误。
市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误；各项目修正描述、修正系数错误。
收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。
成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。
假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误，折现错误等。
第一章房地产估价文书写作完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。
估价文书主要有以下几种：委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。
一份完整的估价报告应包括以下8项内容：封面；目录；致委托人函；注册房地产估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。
（一）封面房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期及估价报告编号。
封面上的估价项目要写清项目全称。
其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。
如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。
“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位；”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估价对象用途。
封面上所写的委托人，需要准确无误地写明其全称。
封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。
封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。
房地产估价案例与分析学习笔记房地产估价案例与分析考试要点摘录二��一��年九月估价报告内容不完整，缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目用词带有强烈的感情色彩。
语意含糊，用“大约、估计、大概、可能、左右”等字样。
前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)第一部分封面估价报告名称，如果是抵押评估时，估价报告名称应表述为《房地产抵押估价报告》【《房地产抵押估价意见》第二十七条明文规定了报告名称要这么写】，其他的估价目的没有明确。
估价项目名称：应写清项目全称，重点突出区位、名称、用途写明委托人全称（个人则写姓名）应写清估价机构全称注明负责本次估价的估价师姓名及注册号估价作业日期要以估价报告中的估价作业日期一致估价报告编号 1. 2. 3. 4.1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、第二部分目录第三部分致委托方函A ：我公司于年月日接受贵方委托，对位于 B 的 C 进行评估，评估目的是 D 提供价值参考，到年月日评估工作结束。
根据 E ，确定估价对象 F 。
我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、公开、公平的原则，按照估价程序；选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过认真分析计算，最终确定房地产价格在估价时点年月日、完整权利状态及满足各项限制条件下的公开市场价值为人民币：G （大写：人民币）。
针对本次评估的具体情况，特对评估价值做以下说明： H 。
特此函告评估机构（盖章）：法定代表人（盖章或签名）：年月日说明： A、 B、 C、致函对象委托方名称或姓名；区、街道、门牌号或宗地号；应说明：1、全部房地产；2、全部土地3、部分房地产及分摊土地4、其他情况，如是否包含装修、构筑物、设备等。
房地产估价师《房地产估价案例与分析》重点笔记《房地产估价报告评审标准》解读1．与案例考试密切相关，代表了房地产估价报告格式、内容、各种估价方法测算过程的最新动态和要求。
2．是案例课程学习和案例应试的重要依据之一。
案例应试的四大依据是：教材（主要是理论教材和案例教材）、历年考试标准答案（尤其是近三年的）、《房地产估价报告评审标准》和《房地产估价规范》。
房地产估价报告评审标准（试行）（征求意见稿）第一条（制定目的）为了提高房地产估价报告质量，统一房地产估价报告评审要求和方法，保障房地产估价报告评审客观、合理，制定本标准。
第二条（适用范围）本标准适用于鉴证性房地产估价报告评审。
本标准所称鉴证性房地产估价报告（以下简称估价报告），是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用或者进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的房地产估价报告。
延伸阅读：房地产估价可分为两种性质：一是鉴证性估价，也称证据性估价、公证性估价，二是咨询性估价，也称参考性估价，是委托人自己使用的报告，如投资价值估价。
这两种性质的估价，估价机构和估价师均要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
第三条（评审方式）估价报告评审采取定量评审和定性评审相结合的方式进行。
第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，分为一般项目评审和特殊项目评审。
一般项目是指估价报告基本组成要素和外在质量，分为4大项：（1）封面（或扉页）、致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件；（2）估价结果报告；（3）估价技术报告；（4）附件及外在质量。
具体分为27个评审项目（见附件）。
特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特要素或者应当进行分析的独特内容。
房地产抵押估价报告的特殊项目包括：估价对象变现能力分析、风险提示，以及对估价假设和限制条件、估价原则、估价结果披露和附件的特殊要求。
解读：特殊项目目前只有抵押目的估价才有。
房地产估价师房地产估价案例与分析大纲总结第一篇：房地产估价师房地产估价案例与分析大纲总结房地产估价师考试辅导房地产估价案例与分析《房地产估价案例与分析》考试大纲第一章房地产估价文书写作考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节房地产估价文书概述一、房地产估价文书的种类及作用（一）估价委托书（二）估价委托合同（三）估价项目来源和接洽情况记录（四）估价作业方案（五）估价所需资料清单（六）估价对象实地查看记录（七）估价报告（八）估价报告内部审核表（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录（十）估价报告交接单二、房地产估价报告写作的文字要求（一）对词义的要求 1.用词准确2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可3.用词不可带有较强的感情色彩4.用词简练、标准，不堆砌、不生造5.朝向与楼层（二）对语句的要求1.句子简洁，概括性强2.搭配得当3.逻辑严密（三）要防止错别字和错漏第二节房地产估价报告写作一、房地产估价报告的构成要素二、房地产估价报告的写作（一）封面的写作 1.估价报告名称 2.估价项目名称 3.委托人 4.估价机构5.注册房地产估价师6.估价作业日期7.估价报告编号第1页房地产估价师考试辅导房地产估价案例与分析（二）目录的写作（三）致委托人函的写作（四）注册房地产估价师声明的写作（五）估价的假设和限制条件的写作（六）估价结果报告的写作 1.标题 2.委托人 3.估价机构 4.估价对象 5.估价目的 6.估价时点 7.价值定义 8.估价依据 9.估价原则 10.估价方法 11.估价结果 12.估价人员 13.估价作业日期 14.估价报告使用期限（七）估价技术报告的写作1.实物状况（或个别因素）分析2.区位状况分析 3.市场背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估价方法选用 6.估价测算过程 7.估价结果确定三、房地产估价报告示例第三节其他房地产估价主要文书写作一、估价委托合同（一）估价委托合同内容构成（二）估价委托合同写作示例二、估价所需资料清单（一）对房地产价格有普遍影响的资料（二）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料（三）相关实例资料（四）反映估价对象状况的资料三、估价作业方案（一）拟采用的估价技术路线和估价方法（二）拟定资料收集渠道（三）预计需要的时间、人力和经费（四）估价作业步骤和时间进度安排四、估价对象实地查看记录第2页房地产估价师考试辅导房地产估价案例与分析（一）住宅房地产实地查看记录 1.住宅房地产实地查看内容2.住宅房地产实地查看记录表示例（二）经营性房地产实地查看记录 1.经营性房地产实地查看内容2.经营性房地产实地查看记录表示例（三）工业房地产实地查看记录 1.工业房地产实地查看内容2.工业房地产实地查看记录表示例（四）在建工程实地查看记录 1.在建工程实地查看内容2.在建工程实地查看记录表示例五、估价报告内部审核表（一）估价报告内部审核表内容构成（二）估价报告内部审核表示例考试要求要求考生掌握本章内容。
第一章经营与房地产经营一、经营管理的意义战略职能2.决策职能3.开发职能1）资金筹措职能2）资金管理职能二、经营管理的职能 4.财务职能3）资金运用职能公共关系职能4）经济核算与经营分析职能三、经营思想 1.面向市场的经营思想2.竞争制胜的经营思想3.注重信息的经营思想第一节 4.致力于人才开发经营思想5.注重计划管理经营思想6.以经营效益为核心经营思想经营管①按目标功能分类：1--8理概述1）经营目标体系②按目标层次分类：：1—3③按时序分类：1—3②经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准1.经营目标2）经营目③经营目标的制订和推行是强化企业经营管理标的作用②适度超前，实事求是，量力而行的原则四、经营目标与经3）经营目标③形象具体、尽可能数理化的原则营方针的制订原则1）生产发展方针2）技术发展方针3）项目发展方针2.经营方针4）市场发展方针5）人才资源发展方针6）管理发展方针一、房地产经营概述 1.房地产开发与房地产经营的关系：①--③2房产开发与地产开发的关系第二节房地产经营二、房地产经营的特点：①--⑧三、房地产经营环境①政治环境②社会环境③经济环境④法律环境⑤自然环境1.经营风险概念：1--5四、房地产经营风险 2.房地产经营风险3.房地产经营风险分析第二章房地产经营的基本运作1.新区开发1）土地征用：①--⑥一、城市土地开发 2）基础设施建设2.旧城改建二、城市房产开发第一节房地产经营的 1.土地使用权的出让与转让 1）城市土地使用权出让基本活动三、房地产交易 2.房屋销售2）城市土地使用权转让3.房屋租赁四、房地产经营 1.房地产抵押2.房地产典当3.房屋互换的其他经济活动 4.房地产入股1）房屋修缮及其管理5.房屋修缮与城市①住宅区管理：1--5住宅的经营管理2）城市物业管理②1—4①取得城市土地使用权的法律依据1.土地使用权的出让②城市土地的有偿使用制度：1—4③城市土地出让的有限使用制度：1—5④土地所有权与使用权的两权分离制度2.城市土地使用权出①城市土地出让的国家垄断制度一、城市土地开发经营运作让的国家垄断制度②城市土地使用权出让的批准权限：1—3①协议出让：1—43.土地使用权出让的主要方式②招标出让：1—5③公开拍卖：1—4第二节房①土地使用权转让与出让的区别地产开发 4.土地使用权的转让②土地使用权转让的条件：1—4经营运作③土地使用权转让的原则：1—3④土地使用权转让的年限①招标类型：1--31.工程项目组织②招标方式：1—3二、城市房产开发经营运作③招标程序：1—8①项目地盘管理2.工程项目管理②工程质量管理③工程验收与交用1.房屋销售方式①房地产销售委托一、房地产销售经营运作②现货买卖与期货交易①确认资格②签订房屋买卖合同2.房屋买卖程序③付款成交④房地产过户1.房屋租赁与房屋买卖的区别：①--④第三节房二、房地产①房地产出租方的权利：1--:4地产交易租赁经营运作 2.租赁双方的权利与以义务②房地产出租方的义务：1--3经营运作③房屋承租方的权利:1—3④房屋承租方的义务1—3①租赁双方平等协商、互惠互利、议定租金3.房屋租赁程序②签订房屋租赁合同，明确双方权利与义务:1--10③将租赁合同送当地房管机关备案，办理房地产租赁登记手续④交接房屋①抵押权的设定:1--5②房地产抵押贷款合同:1--71.房地产抵押③抵押登记④抵押房产的占有、收管:1--5三、其他房地产经营形式运作⑤抵押房地产的处分：1—41--52.房屋互换②房屋使用权的互换第三章房地产经营企业①全民所有制企业②集体所有制企业1.按所有权性质划③私营企业④中外合营企业分房地产企业类型⑤外商独资企业一、房地产企业类型①房地产开发企业2.按经营内容和经营方式划分的②房地产中介服务企业房地产企业类型③物业管理企业①房地产专营企业3.按经营性质划分的房地产企业类型②房地产兼营企业③房地产项目企业第一节房地 1.企业的设立①设立房地产企业应具备的条件：1--5 产企业设置②企业法人开业应提供的文件等：1—6二、房地产企业设立变更和终止 2.有限责任公司的设立条件和程序：1—53.设立股份有限公司的条件和程序：1--64.企业的变更和终止①企业变更②企业终止房地产开发企业资质管理制度的建立①资质一级企业：1--5三、房地产企业资质管理②资质二级企业:1--52.房地产开发企业资质等级标准③资质三级企业:1--5④资质四级企业:1--3⑤资质五级企业3.房地产开发企业资质等级的申请和审批对从事房地产其他业务企业或单位的资质管理一、组织的基本概念：①--④1.效率原则2.分工协作，以工作为中心的原则3.管理幅度、分层管理的原则二、建立健全 4.统一指挥、命令一致的原则：①--③企业组织原则 5.权责相等、才职相称原则6.协调原则：①--③7.弹性原则第二节房地 1.直线制：优缺点 2.职能制：优缺点三、企业组织的基本形式 3.直线职能制：优缺点4.事业编制：优缺点5.矩阵制：优缺点四、房地产企业组织结构的设置 1各主要行政领导人员的职责：①—④2.各主要职能部门的职责：①--⑤1.开发经营管理制度2.工程技术管理制度3.经济核算管理制度4.行政人事管理制度5.物业管理制度6.思想政治工作管理制度第四章房地产市场与房地产经营预测①市场是商品集聚和交换的场所1. 1）市场的含义②市场是商品交换关系的总和市场 2）市场的要素与功能①市场要素：1—3概②市场功能：1—3述①顾客导向3）市场营销观念②不断创新③扬长避短④整体影响一、市场与 1）房地产市场的含义房地产市场 2. ①标的物流通转移的固着性房②房地产市场与土地市场的统一性地③市场供应缺乏弹性产 2）房地产市场的特征④市场供给的地区性市⑤市场机制调节的不彻底性场⑥市场功能多元性⑦地产市场的垄断性②有利于其他各类市场的发展3）培育和发展房地③有利于促进土地资源优化配置产市场的重要意义④有利于促进城市建设投入和产出的良性循环①按商品的用途分……②按市场发育程度和完善程度分……1.房地产市场类型③按经营对象分……第一节④按市场活动范围分……房地产市场⑤按交易内容分……⑥按市场层次分……①一级市场建立在城市土地国有制的基础上②土地的受让方允许为多种性质，多种成分的法人二、房地产 1）房地产③明确规定各类用地的使用年限市场架构一级市场④国家直接调控垄断经营权2.房地产的三⑤批租土地使用权的价格是一种“租赁”价格级市场构架⑥土地使用权出让的主要形式2）房地产二级市场3）房地产三级市场：第一……，第二……，第三……①地产市场②房产市场3.房地产的要素市场③房地产资金市场④房地产劳务市场⑤房地产技术信息市场1）价格机制2）供求机制1.市场机制 3）竞争机制4）税收机制三、房地产市场的运行机制 5）信贷利率机制2.计划机制3.法律机制①土地供应计划1）决策控制系统②城市规划指导③环境保护四、房地产市场的宏观调控 2）市场调节系统②调节税收③租金的控制3）信息反馈系统4）监督系统）市场调查的基础是收集资料1.房地产市场调查概念 2）市场调查的内涵是广义的3）市场调查的方法必须是科学的）市场调查有助于房地产企业确定正确的发展方向2）市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代一、房地产市 2.市场调查作用 3）市场调查有助于房地产企业制定科学的销售和生产计划场调查概述 4）市场调查有助于房地产企业实施正确的价格策略5）市场调查有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益）市场调查对政府而言有助于制定正确的宏观政策1）实事求是原则2）有的放矢原则3.市场调查原则 3）虚心求知原则4）系统性原则5）效益性原则1）探索性调查1.房地产市场调查的类型 2）描述性调查3）因果性调查二、房地产市场①政治法律环境调查类型及内容 1）不可控因素调查②经济环境调查③消费者状况调查第二节房 2.房地产市场④市场结构不可控因素调查：1、2 房地产市调查内容①产品调查场调查 2）可控因素调查②价格调查③销售渠道调查④促销调查1）确定调查目标1.调查准备阶段 2）初步情况分析3）制定调查计划4）非正式调查1）确定市场资料来源三、房地产市 2）确定收集资料方法场调查程序 2.正式调查阶段 3）调查表及问卷设计4）抽样设计5）现场实地调查1）资料编辑整理3.结果分析阶段 2）调查资料的综合分析：①②4.编写调查报告阶段：①②③④）询问调查法：①--④四、房地产市场 1.房地产市场调查方法 2）观察调查法：①②调查方法和技术 3）实验调查法：①②2.房地产市场调查技术 1）调查表的设计：①--③2）抽样调查：①②房地产经营预测的概念和作用 一、房地产经营预测的 1）经营预测是房地产企业经营决策的依据 概念和作用 2.房地产经营 2）经营预测有助于制定正确的经营策略 预测的作用 3）经营预测有助于提高企业的竞争力4）经营预测可以减少经营的盲目性和风险性第三节房地产经营 1）国民经济发展趋势预测 预测概述 2）产业政策所带来影响的预测3）市场需求预测4）技术发展预测1.房地产经营预测的内容 5）销售前景预测6）产品生命周期预测二、房地产经营预测的 7）供给能力预测：①--③ 内容和步骤 8）市场价格走向预测：①--③9）市场竞争情况预测1）确立预测目标2）拟定预测工作计划3）收集与整理资料2.房地产经营与的步骤 4）选择预测方法5）预测分析6）预测结果评价7）编写预测报告1.调查预测法 1）调查方式①全面调查②重点调查③典型调查④抽样调查2）调查预测程序：①--⑨一、直观预测法 2.个人判断法1）头脑风暴法 ①会议规模小②会议主题不明确3.专家会议法 2）哥顿法3）对演法4）菲尔德法 ①匿名性②反馈法③统计法简单算术平均数：用来描述数据分布情况1）算术平均数预测法11(41)n i X XN =--∑1.平均数预测法 极差：用来描述数据最大值与最小值之差max min (42)R X X =---标准偏差：用来描述数据的离散程度(43)S =-- 2）加权平均预测!1/(44)ni i i X W X W =--∑∑第四节房 二、时间 ）一次移动平均法地产经营 序列预 2.移动平均预测法 (1)111()(45)t t t t N M X X X N --+=+++-- 预测方法 测法 二次移动平均法(2)(1)(1)(1)11(1)(2)()(1)(2)1()(46))(47)2(48)1()(49)1t t t t N t T t t t t t t t t M M M M N X a b t a MM b M M N --++=+++--=+--=---=---- 指数平滑预测法 1）一次指数平滑法2）二次指数平滑法3）三次指数平滑法三、回归 1.一元线性回归预测①回归方程建立①相关系数极强显著性检验③置信区间估计预测法 2.多元线性回归预测①多元线性回归方程的建立②多元线性回归的效果检验第五章房地产经营决策 1.房地产经营决策的含义 2.房地产经营决策要素 ①决策主体②决策目标③决策变量一、房地产经营 3.房地产经营决策 ④环境条件⑤决策成果⑥对决策变量评价与选择基本属性 ①决策的主体性②决策的客观性③决策的目标性决策含义和属性 ④决策的实践性⑤决策的预见性⑥决策的选择性二、房地产经营 1.房地产经营决策的内容：⑴--⑿决策内容和作用 2.房地产经营决策的重要作用 1）经营决策的质量关系到企业生死存亡2）决策是经营管理的核心三、房地产经 1.战略决策与战术决策2.程序化决策与非程序化决策第一节房地产 营决策的类型 3.数量型决策与非数量型决策4.确定型决策、不确定型决策、风险型决策 经营决策概述 1现代经营决策的特征：⑴--⑿四、房地产经营决 ①唯物辩证原则②信息可靠原则策特征与决策原则 2.房地产经营决策的基本原则 ③以预测为基础原则④系统性原则⑤优化原则⑥可行性原则⑦反馈性原则⑧实效性原则五、决策者素质：1）政治素质2）职能素质3）心理素质4）身体素质①努力掌握专业知识和善于总结决策经验②要熟悉全局形势，房地产经营决策要受到多种因素制约决策者从下面几方面 ③学习科学知识提高自己决策素质 ④提高创造性思维能力⑤不断完善心理素质1.决策系统2.信息系统3.咨询系统：①--⑤第二节房地产 一、房地产经营决策体制 4.执行系统5.监督系统经营决策体制 1.发现问题与决策程序 2.确定目标：①--④3.拟定方案：①--③二、房地产经营决策程序 4.分析评估：①--③5.方案优选：①--④6.方案实施：①--③7.反馈调整1.经营决策方法的概述一、经营决策方法概述 ）定量决策方法2.定量决策法与定性决策法 2）定性决策方法）定量决策法与定性决策法配合应用二、确定型决策方法 1）线性规划法2）效益费用比法1.最大概率法第三节房地 三、风险决策方法 2.期望值法产经营决策 1()(1,2)(54)m i i iji A p a j n ===--∑∑1）决策点方法 3.决策树法 2）状态点3）结果点4）分枝1乐观准则四、不确定型决策方法 2.悲观准则3.等可能准则4.后悔值准则1.多目标决策问题的特点一、多目标决策问题 2.权衡、效果与偏好3.最优解、非劣解和满意解：①--③1）初始阶段2）问题形成阶段4.多目标决策过程 3）系统模式化阶段第四节 4）分析与评估阶段多目标方案 5）决策阶段二、加权平均法()11122()(1,2,)()()()(55)iKx j j ii i k k iV W f x i mW f x W f x W f x===++--∑()i xV最大者为决策者优选方案()()()(56)i iAx xV Max V=--1）关于分数的评定2）关于权重系数的确定1）总体目标层1.层次结构模型2）准则层3）指标层4）方案层三、层次 2.判断矩阵分析法 3.判断矩阵的解[]111121112122221222121212,,,,(57)nnnnn n nnn n nnW W WW W Wa a aW W Wa a aW W Waa a aW W WW W W⎡⎤⎢⎥⎢⎥⎡⎤⎢⎥⎢⎥⎢⎥⎢⎥=≈--⎢⎥⎢⎥⎢⎥⎢⎥⎢⎥⎣⎦⎢⎥⎢⎥⎣⎦1）最小误差平方和2）方根法3）和积法4.一般性检验5组合权重系数第六章房地产经营计划一、计划与计划管理1环境分析2.目标的确定3.方案研究4.措施与程序的制定5.进度安排6.平衡与调整7.控制与协商8.总结与分析第一节经营计划概述二、经营计划 1.制定目标2.资源配置3.协调生产经营4.提供管理效率5.提高经济效益①土地（房屋）开发面积及其增长率1.房地产开发数量指标②房屋交付使用率③房屋开发竣工率2.房地产开发收入指标3.房地产开发质量指标①工程质量合格（优良）率②保修期内优良服务率4.房地产开发成本指标①开发成本降低额①流动资金周转率（周转次数）一、房地产开发经营 5.房地产开发资金占用指标②流动资金占用率计划指标③自有资金增长率①利润总额增长率6.房地产开发利润指标②房产销售利润率③资金利润率④成本利润率①人均开发土地面积7.房地产开发劳动效率指标②人均开发房屋面积③人均产值第二节房地产经营④人均利税率计划指标 8.房地产开发社会效益指标1.房地产流转总额指标1）描述房产租金②租金收入增长率2.房产租赁与销售收入的主要指标③旧欠租金收缴率收入指标2）描述房产销售①销售收入增长率收入的主要指标3.经营房产状态指标①房屋出租率②房屋空置率③房屋完好率二、房地产租赁与 4.房产租赁与销售流通费用指标1）出租房屋流通费用率销售经营计划指标2）出售房屋流通费用率）经租成本指标①经租成本节约额5.房地产租赁与销售成本指标 2）出售成本指标①出售成本降低额1）流动资金周转率6.房产租赁与销售资金占用指标2）流动资金占用率3）自有资金增长率）利润总额增长率7.房产租赁与销售2）销售利润率①经租利润率利润指标②出售利润率）资金利润率1）人均房屋管辖面积8.房产租赁与销售劳动效率指标 2）人均销售收入3）人均利税额一、经营计划编制应遵循 1）调查研究，尊重客观规律原则2）以经济效益为中心原则的基本原则 3）综合平衡原则4）动态平衡原则1.长期经营计划的内容2.长期经营计 1）环境预测与现状分析2）目标及经营方针提出二、长期经营计划划编制程序 3）战略措施的提出4）审议修订的编制 3.长期经营计划的编制方法①②1）主要技术经济指标计划2）房地产开发经营计划3）费用计划、成本计划和投资计划4）资金计划1.年度经营5）销售计划、租赁计划和收入计划第三节、房地产计划的内容6）营业外收支计划及副营业务收支计划经营计划的编制三、年度经营7）大修理计划8）质量计划9）财务计划计划的编制1）确定年度经营目标2）确定新开发项目的发展计划3）编制年度开发经营进度计划①开发量与市场需求的平衡2.年度经营计 4）年度开发经营进②开发量与开发能力的平衡划编制程序度计划的综合平衡③开发量与资金的平衡④开发量与其他制约条件平衡5）编制其他年度计划6）制订落实经营计划方案及措施①审核计划指标是否先进7）计划的审核与评价②审核计划指标是否合理③审核进度安排是否合理④审核计划在保证……1.项目经营计划按建设程序划分 1）项目前期工作计划2）项目总开发经营计划1）项目经营环境及条件的调查研究四、项目经营2）制订项目进度计划的初步安排计划的编制3）项目进度计划的综合平衡与调整①--⑤2.项目经营计划 4）编制项目经营计划表的编制程序 5）编制项目开发经营的其他计划6）编制项目经济效益计划）经营措施及方案的提出3.项目经营计划的编制方法一、计划的实施 1）要全面完成经营计划规定的各种技术经济指标第四节房地产经营计划的 2）要保证均衡地执行计划实施与控制 1.计划控制的任务 1）发现问题、揭示矛盾2）采取措施，纠正偏差，解决问题二、计划的控制 1）测定计划执行的结果2）比较执行结果与相应计划标准2.计划控制步骤 3）研究问题的所在4）制订并执行纠正措施5）检查措施执行效果一、连环代替法1.固定成本与变动成本的分离2.线性盈亏平衡点 1）计算法 2）图解法第五节房二、盈亏分析法 3.边际利润与边际利润率地产经营 4.非线性盈亏分析计划分析 5.盈亏平衡分析在房地产 1）用以估计项目的开发规模方法经营分析中的应用 2）用以判定拆迁方案的可行性1.销售数量变动对利润的影响分析①由于销售数量增加而引起的利润增加②由于销售数量增加带来的税金增长2.销售价格变动①由于销售价格变动而直接引起的利润变化对利润影响分析②由于销售价格变动影响税金额从而间接引起的利润变化三、利润分析法3.单位销售成本变动对利润的影响分析4.税率变动对利润的影响分析5.销售品种结构变动对利润直接影响①销售品种结构变动对利润直接影响②销售品种结构变动对税金的影响第七章房地产经营企业财务管理1.工作职能不同2.工作内容不同3.管理重点不同4.工作方法不同一、财务管理与会计的关系财务管理与会计的联系：1.具有共同工作对象2.具有共同目的和任务3.具有密切业务联系1.参与决策、规划未来、确定财务目标2.资金筹措、安排和使用二、财务管理的职能 3.考核资金利用效果4.监督企业经济活动第一节 1.遵守国家财经制度，遵法守纪的原则财务管三、房地产经营企业财务管理的原则 2.检查经济核算，以经济效益为中心的原则理概述 3.精打细算，厉行节约的原则4.计划管理的原则1）编制年度财务计划和年度财务决策2）固定资产管理3）流动资金管理1.房地产经营企业财务管理的4）成本管理5）售价和租金管理内容6）收益管理7）专项基金管理四、房地产经营企业财1）建立健全企业内容管理制度，完善财务管理体制财务管理的内容与方法2）编制财务计划，推行计划管理3）清产核资、摸清家底2.房地产经营企业4）财务指标的分解和归口分级管理财务管理的方法5）日常财务管理6）建立财务检查制度7）平衡财务收支8）财务分析1.资金与房地产资金①国家资金②企业资金1）按资金来源分类③个人和单位投入资金一、房地产资金及资金运动 2房地产资④借入资金⑤外资过程金分类 2）按资金用途分类①生产性资金②经营性资金3）按周转形态分类①固定资金②流动资金1）土地开发经营的资金运动3.房地产资金运动过程2）房地产开发经营的资金运动①②3）房产租赁经营的资金运动1.流动资金管理1）保证经济活动的需要2）减少资金占用，提高资金利用效果1）流动资金占用情况分析①流动资金结构分析二、流动资金②流动资金增减速度分析管理及利用①流动资金周转速度分析效果的考核 2）流动资金利用效果分析②流动资金占用水平分析③流动资金利润率分析η）分析第二节 2.流动资金占用①企业可动用资金保证程度（1η）分析资金管理及利用效果分析 3）流动资金②临时借款利用程度（2安全性分析③企业偿债努力分析④企业支付能力分析η①长期债务与股东权益之比5η4）负债率分析②负债总额与公司资产总额之比6η③收益与固定支出比率7①自有物业收入②银行借贷③抵押贷款第二节 1）资金来源④发行债券⑤发行股票资金管理 1.资金筹措 2）筹资成本①借款利息②股息③公司自有资金的存款利息三、资金筹措①抵押贷款的一般原则：⑴--⑸与融资决策 3）抵押贷款②抵押贷款系数③结余贷款额【例7-8】【例7-9】④抵押设定：土地使用权、房屋、房屋预售合同设定房地产抵押应具备的条件①--⑧2.融资决策 1）融资杠杆①规模效益分析法2）融资经济效益②成本效益分析法③返本分析法1）成本是补偿生产耗费的尺度1.成本及成本的作用 2）成本是反映和控制各种劳动耗费的工具3）成本是制定商品价格的重要依据一、成本概述 4）成本是企业经营决策的重要信息1）按成本的构成分类①理论成本②实际成本2）按计入成本的方法分类①直接成本②间接成本2.成本分类 3）按成本与产量的关系分类①固定成本②变动成本4）按成本发生的权责分类①可控成本②不可控成本5）其他分类：①--③+①--⑥1）土地开发成①土地出让金②土地征用及拆迁安置费1.房地产开本构成③七通一平费④管理费⑤利息发成本构成①土地开发费②公共服务及生活设施配套费2）房地产综合③小区内外的市政工程建设费开发成本构成④建设及安装工程费⑤勘察设计费第三节成本管理二、房地产⑥各种税收费用⑦利息⑧经营管理费经营成本构成 1）城市土地经营成本构成2）房屋销售经营成本构成①销售流通直接费2.房地产租赁②销售流通间接费与销售成本构成①房屋价值补偿费②维修费③管理费3）房屋租赁经营成本构成④税金⑤土地使用税⑥保险费⑦利息⑧广告费1.成本预测 1）先期成本预测2）期中成本预测三、成本管理 1）确定目标成本2.成本控制 2）责任单位划分①成本开支的监督开支3）实施构成控制⑴材料成本差异分析②成本计划执行⑵工资成本差异分析情况的开支分析⑶间接费用差异分析③责任成本的控制分析第八章房地产经营企业人力资源管理1）合理安排、有效利用人力资源一、人力资源管理的意义与任务 2）科学管理，充分调动人的积极性3）加强培训，积极开发人力资源第一节人力资源管理概述 1）招聘和录用2）调配和使用二、人力资源管理的内容 3）人事考核4）晋升与奖励5）教育与培训1）管理人员2）工程技术人员一、房地产经营企业职工队伍的构成 3）业务人员4）工人5）其他工作人员1.人员录用计划 1）人员录用计划必须与企业经营发展计划相适应二、员工招 2）人员录用计划必须建立在科学的定量分析的基础上聘和录用 2.招聘方法第二节企业员 3.适应性检查与面谈工的招聘与 1）职务分析的基本程序①实事求是，科学分析的原则人事安排 1.职务分析 2）职务分析基本原则②由面到点，由低到高，逐渐深化原则三、职务分③与组织研究相结合的原则析与评价 3）职务分析的基本方法：①--④2.职务评价：①排列法②分等法③因素比较法④评分法1）功能设置1.功能测定 2）能级判定①分数定级法②偏差定级法四、功能测定 1）关于量才任用的关系与人事安排 2）关于人才互补的关系2.人事安排 3）关于人际关系4）关于能力与素质的关系。
三、房地产估价报告的写作(一）封面的写作成房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构（名称）、注册房if芦姓名）、估价报告出具日期估价。
这里所讲的封面特指估价报告的首页，对于各估价机构为了自身企业^象的推广,对估价报告进行包装设计，印制精美的封面不在此论述范围内。
1.估价报告名称估价报告名称一般为"房地产估价报告"。
为了一目了然，#可结合估价对,和估价目的给估价报告命名,例如"房地产抵押估价报告"、市房屋■估价报告编号'估价报告在本估价机构内的编号，主要便于估价报告的档案管理及查阅。
估价报告编号应反映估价机构筒称、估价报告出具年份，并应按第二节房地产化价报告写作顺序编号数，不得重复、遗漏、跳号。
^3.估价项目名称项目名称是根据估价对象的名称或位置、估价目的，提炼出的筒洁名^如"深圳市罗湖区布吉路X X花园X X阁第20层A住宅抵押价值评估"。
"深圳市罗湖区布吉路"表示估价对象的区位；"X X花园X X阁第20层A"表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报吿中所使用的名称；"住宅"表示估价对象的用途，"抵押价值评估"表示估价需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在建工程，项目建成后有可能重新冠名。
因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了价值时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析中作筒要说明。
估价委托人(估价委托人，需要准确无误地写明其全称。
当为单位时，应写明其名称，如"XX贸易有限公司"；当为个人时，应写明其姓名^房地产估价机构(房地产估价机构，同估价委托人相应，应准确无误地写明估价机构的全称。
