《理论与方法》核心要点提炼及真题链接(第一章 房地产估价概论)

《房地产估价》各主要内容习题及参考答案第一部分：房地产估价概论【复习思考题】1、什么是房地产估价?2、列举房地产的估价对象？3、影响房地产估价的因素有哪些?4、怎样进行房地产状态描述?5、简述房地产的估价原则?6、为什么要进行房地产估价?复习思考题答案：1、房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。

房地产估价的本质房地产估价是评估房地产的价值而不是价格房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内2、（1）土地（2）房屋（3）构筑物（4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未形成的房地产。

（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋。

（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。

（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。

（9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值的无形资产评估。

3、房地产自身因素(一)区位因素1.位置，（1）方位（2）距离（3）朝向（4）楼层2.交通3.周围环境和景观（1）大气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境（5）卫生环境（6）人文环境4外部配套设施(二)实物因素1．土地实物因素（1）土地面积（2）土地形状（3）地形（4）地势（5）土壤，（6）地基（7）土地开发程度2．建筑物实物因素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构（4）设备设施（5）装修装饰（6）层高和室内净高（7）空间布局（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（9）维修养护情况及完损程度(三)权益因素1．权利状况2．使用管制3．相邻关系房地产外部因素（一）人口因素（二）制度政策因素（三）经济因素（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素4、房地产实物状况描述1.土地实物状况(1)土地面积：(2)土地形状：(3)地形：(4)地势：(5)土壤：(6)地基（地质）：(7)土地开发程度：2.建筑物实物状况(1)建筑规模， (2)层数和高度：(3)外观：(4)建筑结构；(5)设施设备：(6)装饰装修： (7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-68多项选择题1、下列有关其他相关定着物的描述，正确的有()。

A、附着或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外B、与土地、建筑物在物理上不可分离，有时即使可以分离，但分离是不经济的物或者实体C、与土地分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的经济价值明显减损的物或者实体D、放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物表面的物或者实体E、仅仅与土地、建筑物毗连的物或者实体2、下列选项中，属于其相关定着物的有()。

A、摆放在房屋内的家具B、摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画C、在地上临时搭建的帐篷、戏台D、埋设在地下的管线、设施E、建造在地上的围墙、假山、水池3、建筑物区分所有权包括()等。

A、按份共有所有权B、专有部分所有权C、共同关系成员权D、共有部分持份权E、长期使用租赁权参考答案1、【正确答案】ABC【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。

其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。

而仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，如摆放在室内的家具、电器、装饰品，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。

参见教材P49～50。

2、【正确答案】DE【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。

仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或与土地、建筑物毗连者，如摆放在室内的家具、电器、装饰品，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。

参见教材P49～50。

3、【正确答案】BCD【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。

房估《理论与方法》高频考点房估《理论与方法》高频考点（第一章）1.专业估价与非专业估价的五大不同点（P2）（1）由专业机构和专业人员完成；（2）提供专业意见；（3）具有公信力；（4）实行有偿服务；（5）承担法律责任。

2.鉴证性估价（公证性估价、证据性估价）是向委托人提供，估价报告供委托人给第三方使用，起价值证明作用，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。

3.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别专业/非专业五大不同（重要考点）：①专业机构和专业人员——前者指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。

后者指具有估价专业知识及实践经验、专门从事有关估价活动的个人。

②专业意见——专业估价不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。

③公信力——专业机构和专业人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。

④有偿服务——受他人委托，有偿服务，向委托人收取费用。

⑤法律责任——责令限期改正、行政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。

4.房地产抵押的需要（掌握）1.房地产抵押：债务人或第三人（抵押人）不转移占有，将该房地产作为履债担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人（抵押权人）有权以该房地产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。

2.房地产是良好的用于担保债务履行的财产。

贷款金额小于抵押房地产的价值（出于安全的考虑）。

5.估价方法比较法、收益法和成本法、假设开发法、路线价法、基准地价修正法、标准价调整法、多元回归分析法、长期趋势法等。

每种估价方法都有其适用对象和条件。

同时运用，相互验证，但不应相互替代。

不同方法可以互补，如特殊厂房不适用比较法，但适用成本法；待开发土地不适用成本法，但适用假设开发法和比较法；在建工程不适用比较法，但适用成本法和假设开发法。

【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》复习要点房地产估价的重要性：古今中外，无论是从估价师数量还是从估价业务量来看，房地产估价都在估价行业中占主体。

房地产估价之所以占主体，主要是因为下列三方面造成的：(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。

房地产数量庞大，社会保有量和每年的新增量都很大。

在一个国家或地区的全部财富中，房地产是其中比重的部分，一般占50%～70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%～50%。

在总量不多于房地产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。

某些资产虽然在理论上需要专业估价，但因为数量很少，估价业务“千年等一回”，从而难以支撑起人们专门从事其估价活动，也就没有相应的估价师这种专门职业。

一旦需要估价，通常是依靠相关研究者或者设计者、制造者提供专业意见。

在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其估价活动的其他资产中，一般还要分专业。

这些就使得其他资产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。

(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。

房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。

房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。

因此，不仅房地产转让需要估价，而且房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。

纵观古今中外，对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。

(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。

因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》第一章资料二 -1第一章房地产估价概括第二节房地产估价的因素一、估价当事人估价当事人：是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包含估价人员、估价机构和估价拜托人。

此中，估价人员和估价机构是估价服务的供给者，是估价主体；估价拜托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。

(一)、房地产估价人员房地产估价人员简称估价人员：是指经过房地产估价人员职业资格考试或许资格认定、资格互认，获得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员。

当前，我国房地产估价人员职业资格有：房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。

所以，房地产估价人员有房地产估价师和房地产估价员两类。

此中，房地产估价师 (realestateappraiser，realestatevaluator)简称估价师，是指经过全国房地产估价师执业资格考试或许资格认定、资格互认，获得中华人民共和国房地产估价师执业资格，并依据《注册房地产估价师管理方法》注册，获得中华人民共和国房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。

比如：多项选择题。

1、房地产估价人员能够是以下人员之一（ABC）。

A、经过房地产估价人员职业资格考试并注册，从事房地产估价活动的专业人员；B、经过资格认定，获得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员；C、经过资格互认，获得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员；D、经过房地产估价人员职业资格考试后，直接从事房地产估价活动的专业人员；E、经过资格认定、资格互认，获得相应资格，直接从事房地产估价活动的专业人员。

2、估价当事人包含 (ABCE)。

A、估价人员；B、估价机构；C、估价拜托人；D、估价人员和估价拜托人，但不包含估价机构；E、ABC项都包含。

一名合格的房地产估价师应该拥有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和优秀的职业道德。

拥有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对其估价专业能力的要求；拥有优秀的职业道德，是对其估价行为规范的要求。

房地产估价师《理论与方法》考点汇总【报酬率的求取】一、报酬率的实质报酬率(yield rate，Y)也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率(internal rate of return，IRR，也称为内部报酬率)同性质的比率。

进一步弄清报酬率的内涵，还需要弄清一笔投资中投资回收与投资回报的含义以及之间的区别：投资回收是指所投入资本的回收，即保本;投资回报是指所投人资本全部回收以后所获得的额外资金，即报酬。

以向银行存款为例，投资回收就是向银行存人本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。

因此，投资回报不包含投资回收，报酬率为投资回报与所投入资本的比率，即：报酬率=投资回报/所投入的资本可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：这种投资所需要投入的资本是房地产价格，试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益。

投资既要获取收益，又要承担风险。

所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。

即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至可能亏损。

以最小的风险获取最大的收益，可以说是所有投资者的愿望。

盈利的多少一方面与投资者自身的能力有关，但如果抽象掉投资者自身的因素，则主要与投资对象及其所处的投资环境有关。

在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要想获取较高的收益，意味着要承担较大的风险;或者，有较大的风险，投资者必然要求有较高的收益，即只有较高收益的吸引，投资者才愿意进行有较大风险的投资。

因此，从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。

例如，将资金购买国债，基本没有风险，但利率低，收益也就低;而将资金搞投机冒险，报酬率高，但风险也大。

掌握了报酬率与投资风险的上述关系，实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法，即所选取的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。

房地产估价师《理论与方法》重要知识点2016年房地产估价师《理论与方法》重要知识点房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。

下面应届毕业生分享房地产估价师《理论与方法》考试科目知识点给大家参考!第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别对“估价”通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他估计得对或错，也不论人们是否相信其估计结果。

例如，你看上了某幢房屋或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。

这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。

然而，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。

(二)专业房地产估价的概念专业房地产估价的核心内容，是接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。

为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的单位和个人是房地产估价机构和房地产估价师，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法去分析、测算和判断。

因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

(三)估价与评估的异同房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。

一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。

但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。

(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。

第一章房地产估价概论一、单项选择题1、下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是（）。

A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同B、香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价C、台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。

日本和韩国通常称为不动产鉴定评价或不动产鉴定。

参见教材P3。

2、下列有关注册房地产估价师、房地产估价机构，表述错误的是（）。

A、一名合格的房地产估价师需要扎实的专业知识、丰富的实践经验和良好的职业道德B、在我国，注册房地产估价师在同一时间可以受聘于两个房地产估价机构C、在我国，注册房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务D、房地产估价机构统一接受委托和收费【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产估价的要素。

选项B错误，目前，国家规定房地产估价师从事估价业务应加入估价机构，在同一时间只能在一个估价机构从事业务；不得以个人名义承揽估价业务，应由所在的估价机构统一接受委托和收费。

参见教材P4。

3、下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（）。

A、估价委托人一定是估价对象权利人B、估价对象权利人一般是估价利害关系人C、估价报告使用人一定是估价利害关系人D、估价委托人一定是估价报告使用人【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产估价的要素。

估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。

选项C错误，在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。

参见教材P5。

4、下列有关价值类型的表述中，正确的是（）。

A、同一估价对象的价值并不是唯一的B、同一估价对象的价值是唯一的C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的D、以上说法均不正确【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产估价的要素。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）判断题1.对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

可以做估价假设，经推测的最可能规划条件下的假设前提下的房地产价值评估。

参见教材P338。

2.运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握的如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。

() 『正确答案』√『答案解析』本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。

假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。

参见教材P339。

3.假设开发法中，静态分析法的测算过程相对简单，因此是优先选用的方法。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。

在实际估价中应优先选用动态分析法。

参见教材P341。

4.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。

参见教材P338。

5.假设开发法适用于待开发房地产，但不包括在建工程。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

假设开发法适用于在建工程的估价。

参见教材P338。

6.如果是在建工程由现房被房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。

房地产估价师《理论与方法》知识点分析2017房地产估价师《理论与方法》知识点分析有一种填空题叫完全不会,有一种选择题叫看起来都对,有一种计算题叫边做边流泪,下面是店铺整理的2017房地产估价师《理论与方法》知识点分析，欢迎来阅读!房地产估价的必要性(考点)(2005、2009、2011年考点，其中2011年的多项选择题和2007年判断题基本相同)(一)专业估价存在的基本前提一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值较大”两个特性，才真正需要专业估价。

这是因为：①一种资产如果不具有独一无二特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(如通过简单的比较)便可得知，就不需要专业估价;②一种资产虽然具有独一无二特性，但如果价值不够大，委托专业机构估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，委托专业机构估价显得不经济，则一般也不需要专业估价。

【2011年、2005年试题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有( )。

A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值答案：AD(二)房地产需要专业估价真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。

具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。

在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;②买者和卖者的人数众多;③买者和卖者都有进出市场的自由;④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;⑥买者和卖者无串通共谋行为;⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。

一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。

纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。

证券交易所和小麦市场通常被看做近似于完全市场。