房地产评估第1章练习题答案

《房地产估价》各主要内容习题及参考答案第一部分：房地产估价概论【复习思考题】1、什么是房地产估价?2、列举房地产的估价对象？3、影响房地产估价的因素有哪些?4、怎样进行房地产状态描述?5、简述房地产的估价原则?6、为什么要进行房地产估价?复习思考题答案：1、房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。

房地产估价的本质房地产估价是评估房地产的价值而不是价格房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内2、（1）土地（2）房屋（3）构筑物（4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未形成的房地产。

（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋。

（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。

（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。

（9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值的无形资产评估。

3、房地产自身因素(一)区位因素1.位置，（1）方位（2）距离（3）朝向（4）楼层2.交通3.周围环境和景观（1）大气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境（5）卫生环境（6）人文环境4外部配套设施(二)实物因素1．土地实物因素（1）土地面积（2）土地形状（3）地形（4）地势（5）土壤，（6）地基（7）土地开发程度2．建筑物实物因素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构（4）设备设施（5）装修装饰（6）层高和室内净高（7）空间布局（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（9）维修养护情况及完损程度(三)权益因素1．权利状况2．使用管制3．相邻关系房地产外部因素（一）人口因素（二）制度政策因素（三）经济因素（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素4、房地产实物状况描述1.土地实物状况(1)土地面积：(2)土地形状：(3)地形：(4)地势：(5)土壤：(6)地基（地质）：(7)土地开发程度：2.建筑物实物状况(1)建筑规模， (2)层数和高度：(3)外观：(4)建筑结构；(5)设施设备：(6)装饰装修： (7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。

房地产评估第1章练习题答案第一章练习题答案一、单项选择题1、房地产的买卖通常需要较长的时间才能变现，这体现了房地产的（）D P11A．高价值性 B．保值增值性 C．利用外部性 D. 难以变现性2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。

B P23A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C3、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。

D P29A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、土地使用管制4、生地价是指（）。

B P7A、城市中待拆迁土地之地价B、未开发农地、荒地之地价C、可供直接用于建设的土地之地价D、没有建筑物的土地之地价5、毛地的概念是（）。

D P7A、已做三通一平的土地B、已征用补偿但未做三通一平的土地C、城市空地D、未拆迁的城市土地6、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（）。

C P7A、农地B、毛地C、生地D、熟地7、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。

AA、甲大于乙B、甲等于乙C、甲小于乙D、不可比8、楼面地价=土地单价÷（）。

D P42A、建筑层数B、建筑覆盖率C、绿地率D、建筑容积率9、房地产估价中的价值，一般是指（）。

B P34A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、帐面价值10、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。

CA、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙D、难以判断11、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（）元/平方米。

A、3000B、2700C、2914D、250012、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。

B P47A、高于B、低于C、等于D、不可比13、容积率是指（）。

第一章房地产投资与投资风险一、单项选择题1.（）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。

A.投机B.储蓄C.投资D.信托2.实物投资可分为（）。

A.直接投资和间接投资B.生产性投资和非生产性投资C.固定资产投资、流动资产投资等D.短期投资和长期投资3.随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的（）形式越来越得到普遍应用。

A.长期投资、实物投资和直接投资B.长期投资、间接投资和实物投资C.短期投资、实物投资和金融投资D.短期投资、间接投资和金融投资4.下列（）不属于投资的特性。

A.投资是一种有目的的经济行为B.投资具有时间性C.投资的目的在于得到报酬D.投资具有稳定性5.（）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。

A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业6.赛马场属于（）。

A.酒店和休闲娱乐设施投资物业B.商用物业C.工业物业D.特殊物业7.下列物业中，属于特殊物业的是（）。

A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区8.房地产的（），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（）的重要性。

A.不可移动性；区位B.稀缺性；环境C.增值性；区位D.变现性差；环境9.房地产的经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻。

A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率10.公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题，按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能。

这是房地产投资的（）特性。

A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移11.某城市规划在A区修建火车站则A区商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。

A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移12.在.房地产开发投资活动中的投资者主要是（）。

第1次作业一、单项选择题（本大题共20分，共20小题，每小题1分）1.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）A.某部分占有的土地份额二该部分建筑面积F总建筑面积B.某部分占有的土地份额二该部分建筑面积X土地总价三总建筑面积C.某部分占有的土地份额二土地总价一该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额二该部分建筑面积一总建筑面积一土地总价2.房地产形成价格的条件是（）。

A.有用、稀缺且有需要B.独一无二C.不可移动D.寿命长久3.有关非专业估价，下列说法正确的是（）A.由取得相关资格的专业人员完成B.是一种专业意见C.具有社会公信力D.不用承担法律责任4.采用收益法测算房地产价格时，公式V二A/Y+b/Y2表示（）A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定比率逐年递减5.（）是对原有价格按照时间序列进行修匀，采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势A.指数修匀法B.移动平均法C.平均发展速度法D.数学曲线拟合法6.形成房地产需求的条件是（）。

A.费者愿意购买且有能力购买B.价值量大且寿命长久C.保值且升值D.有用且稀缺7.房地产的（）使房地产具有独占性。

A.数量有限性B.独一无二性C.不可移动性D.用途多样性&受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）A.30 年B.20 年C.10 年D.40 年9.寻找最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列四个方面依序筛选（）。

A.①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大；B.①技术上可能；③经济上可行：③价值最大；③法律可行；C.① 价值最大；②法律上许可；③ 技术上可能；④经济上可行：D.①法律上许可；②技术上可行；③经济上可行；④价值最大；10.与报酬率性质不同的名词有（）A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率11・房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）A.上升B.下降C.维持不变D.升降难定12.—般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（）。

1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。

解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米其他费用：30000÷667＝45元／平方米土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米（2）计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。

（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。

第二年同理。

）（3）计算利润：270×10％＝27（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。

2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。

评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。

第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。

A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。

A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。

A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。

问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。

A、100B、80C、30D、20二、多项选择题1、专业估价的特点为( ABCE )。

A、由专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。

A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。

A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化4、委托人的义务包括( ABCDE )。

A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。

A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。

A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。

房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

☆A.收益性B.用途C.市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:(A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: (A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8.房地产的价值注重:(A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:(A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权,B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆A.商业B.办公C.特殊用途D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1.最能说明土地价格水平高低的价格是:(A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。

☆A.本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:(A.实际价格28.5万元,名义价格30万元B.实际价格29.28万元,名义价格30万元C.实际价格30万元,名义价格不存在D.实际价格28.578万元,名义价格30万元4.采用比较法求得的价格通常称为(A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6.在房地产销售过程中,(是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。

房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

《房地产估价》题库（550题）《房地产估价》（无需将排序号复制到excel）共：660题一、单选题（250个问题，红色为答案）（1章题）1.专业评估与非专业评估的本质区别不包括（）。

a.由专业机构和人员完成b.是一种专业意见c.目的是评估市场价值d.有社会公信力3.因污染、工程质量缺陷等导致的价值减损评估属于（）。

a、环境影响评估B.规划实施评估C.房地产评估D.风险评估4.高层建筑地价分摊评估属于（）业务。

a.传统价值评估b.价值分配c.相关经济损失评估d.价值减损评估5.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

a.发明b.发现c.创造d.确定6.中介机构负责资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等工作的人员严重不负责任，出具的证明文件严重失实，造成严重后果的，处（）以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

a.3年b.5年c.7年d.10年7.资产评估、验资、验证机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，并处违法所得罚款（），有关主管部门可以责令停业，依法吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。

a.一倍～三倍b.一倍～五倍c.三倍～五倍d.五倍～十倍8.不同的房地产估价师在同一估价目的、同一估价时点，对同一估价对象通常有不同的估价价值，主要原因是（）。

a.估价目的不同b.作出的估价师声明不同c.委托人不同d.掌握的有关信息不同9.评估当事人是指与评估活动直接相关的单位和个人，包括评估服务的提供者和需求者。

（）是评估对象。

a.估价报告的使用者b.估价服务的需求者c.估价委托人d.估价服务的提供者10、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）以上的房地产估价师。

a.1年b.3年c.5年d.6年11.以下不是评估委托人的义务：。

a.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料b.协助估价师搜集估价所必要的资料c.就估价结果提出自己的要求d、对所提供资料的真实性、合法性和完整性负责13.估价报告书中说明的（）限定了其用途。

《房地产估价》习题习题一：1、如何正确理解房地产估价的概念？2、房地产估价的目的有哪些？估价目的对估价有何影响？3、估价时点与估价作业日期的区别？4、简述房地产估价程序？5、简述房地产估价报告书编制的格式及主要内容？习题二：1、简述房地产价格的形成及具有的特征？2、什么是房地产的市场价格、理论价格和评估价格？3、什么是房地产总价格、单位价格、楼面价格？4、影响房地产价格的因素有哪些？5、房地产估价与房地产造价有什么区别？习题三：1、什么是市场比较法，其理论依据是什么？2、市场比较法的操作步骤？3、市场比较法适用的条件是什么？4、市场比较法如何选取比较实例？5、在市场比较法中，需要进行哪些因素修正？6、待估土地面积900㎡，形状规则，属于市区空地，周围交通方便，基础设施齐全，商业网点配套，规划用途为居住。

目前收集到的2002年8月～9月间3块待建筑空地的交易资料如下：A：市中心街角地，面积720㎡，用途为商业居住混合，其他周围环境基本与待估对象一样，交易日期为2002年8月，成交价格为3450元/㎡；B：市区空地，面积850㎡，用途为居住，其他周围环境略差于待估对象，交易日期为2002年9月，成交价格为2940元/㎡；C：市区空地，面积1200㎡，用途为居住，其他周围环境基本同待估对象，交易日期为2002年9月，成交价格为2980元/㎡；试评估该地在2002年9月的正常交易价格。

7、待估房产情况如下：本房产为一独立式花园别墅，坐落在市二级地段上，占地面积240㎡、建筑面积460㎡，庭院面积240㎡，建筑结构为砖混，内部装修良好，约七成新，生活设施齐全。

要求采用市场比较法评估该房产2003年3月的市值。

附收集的实例资料：①、同类地区中选取了同类房地产交易实例ABCDE②实例C约低于市值2%，其余均为正常交易；③查有关资料，经测算分析，同类物业2001年～2003年平均每月比上月上涨1.5%;④实例ABCE与待估对象为同一地区，D为类似地区，区域因素使实例D市价低于待估房产约3%；⑤个别因素情况如下：1、什么是收益还原法？其基本原理是什么？2、收益还原法的适用范围、操作步骤是什么？3、什么是房地产的纯收益？求取纯收益的方法有哪些？4、什么是还原利率，还原利率有哪几类？5、求取还原利率的基本方法有哪些？6、两宗房地产，A房地产使用年限为40年，单价960元/㎡；B房地产使用年限为70年，单价为1000元/㎡，若还原利率都是8%，试比较两宗房地产单价的高低？7、某一房地产今后五年内的纯收益分别为20万元、25万元、30万元、35万元、40万元。

房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案 1单项选择题：1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有()。

A.供给、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。

A.都是价格用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.都受区位因素的影响3、房地产的供给曲线表示()。

A.房地产的购买量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系4、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。

A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格5、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是()。

A.均衡价格增加，均衡数量减少B.均衡价格减少，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量减少6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会()。

A.增加B.减少C.不变D.无法确定7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括()。

A.房地产开发商对未来的预期B.消费者的预期C.该种房地产的价格水平D.该种房地产的开发建设成本8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。

A.存量+新增竣工量-拆毁量B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的'物品。

不动产估价习题(1)(优选.)第一章房地产估价概论一、单项选择题1、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。

A、估价对象的真实价格B、估价对象的实际成交价格C、估价对象的重置价格D、合格估价师的重新估价结果【正确答案】D【答案解析】判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

参见教材P9。

2、关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

（2011年真题）A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围【正确答案】B【答案解析】估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。

参见教材P9。

3、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。

（2010年试题）A、高层建筑地价分摊B、房地产投资价值评估C、因环境污染导致的房地产价值减损评估D、城市房屋拆迁中的停业损失评估【正确答案】B【答案解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。

参见教材P4。

4、用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各单元、各套型之间进行分配，属于（）业务。

A、价值分配B、提升评估C、价值减损评估D、相关经济损失评估【正确答案】A【答案解析】用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各幢、各单元、各朝向、各楼层、各套型之间进行分配属于房地产价值分配业务。

房地产评估练习题(1)答案参考答案：第一部分选择题一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)I. B 2.B 3. D 4. A 5. B6. C7. C8. A9.B 10. AII. B 12. B 13. C 14. B 15. B16. C 17. A 18. A 19. B 20. A二、双项选择题(本大题共18小题，每小题1分，共18分)21. AB 22. AB23. AC 24. AB25. AD26. CE 27. BC28. AB 29. AB30. AB31. AE 32. AB33. AB 34. AB35. BC36. BD 37. DE38. BC第二部分非选择题三、判断改错题(每小题2分，共10分)39.X抵押贷款40.X 5~741.X重置价格或重建价格42.V43.X区片价和路段价四、简答题(每小题4分，共12分)44.影响房地产价格的因素通常有：(1)一般因素。

(2)城市区域因素。

(3)个别因素。

45.(1)封面;⑵目录；(3)致委托估价方函；(4)估价师声明；⑸估价的假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；⑻附件。

46.剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-（B+C+D+E）式中：V一购置土地价格，A一开发完成后的不动产价值，B一整个项目的开发成本，C一投资利息，D—开发商合理利润，E一正常税费。

五、计算题（每小题10分，共20分）47.（1）年租金收入2.5X12=30（万元）（2）计算年经营费用房地产税=30 X 12%=3, 6 （万元）管理费=30X 5%=1. 5 （万元）房屋原值=1000 X 3000=300 （万元）修缮费=300 X 2%=6 （万元）保险费=300 X 3%o=0. 9 （万元）家具年折旧费=10X （1-2%） 4-10=0. 98（万元）年经营费用=3. 6+1. 5+6+0. 9+0. 98=12. 98 （万元）（3）年净收益=30-12. 98=17. 02 （万元）（4）该写字楼套间的价格=137. 09948.（1）±地价格=1, 000 万-500 万-200 万=300（万元）故该块地最高价格为300万元。

房地产估价第一章房地产估价概论1、某注册房地产估价师拟购置A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。

该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。

( )2、房地产估价从某种意义上讲是〔3、房地产需要专业估价的根本条件是房地产具有〔〕的特性。

C.流动性差和价值最大、D.不可移动和用途多样。

4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于〔1、×2、C3、B4、C第二章房地产及其描述1、某地区各项根底设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，那么该地区五通一平的正常费用是〔〕元/平方米五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的〔〕特性决定的。

3、以下影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是〔〕。

4、房地产具有供应有限特性，本质上在于〔〕。

A.土地总量有限、B.规划限制、1、982、D3、B4、C第三章房地产价格和价值1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。

〔〕2、以下关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的选项是〔〕。

A.在房地产市场比拟成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；C.在房地产市场不景气时，积算价格〔未扣除经济折旧〕大大高于比准价格或收益价格；D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。

3、以下属于本钱租金构成的内容有〔〕。

4、以下关于不同类型价值的上下关系的表述中，错误的选项是〔5、对于同一估价对象和同一估价时点，以下价值类型中评估价值最大的一般是〔〕6、以下房地产价格中，相对能更好反映地价水平上下的是〔8、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。

一、单项选择题1、被评估对象为甲产成品，共计2000件，实际成本为100000元。

根据会计资料，在甲产成品成本中原材料占65%，人工费用及其他费用占35%。

已知在评估基准日原材料价格比甲产成品入账时上升了5%，人工及其他费用比入账时平均上升了1%，全部甲产成品保存完好，若不考虑其他因素，甲产成品的评估值最接近于（）。

A、103100元B、103600元C、104850元D、106000元2、采用成本法对产成品进行评估时，评估基准日与产成品完工时间较接近，成本变化不大时，直接按产成品（）确定其评估值。

A、账面数量B、账面成本C、实有数量D、市场价值3、如果待摊费用所形成的资产和权益已经消失，其价值应该为（）。

A、零B、账面原值C、摊余价值D、现值4、某企业1月初预付8个月的房屋租金100万元，当年4月1日对该企业进行评估，该预付费用的评估值为（）。

A、50万元B、100万元C、62.5万元D、75万元5、甲股份有限公司有10栋用于出售的住宅楼，在进行评估时应选择的评估方法为（）。

A、收益法B、市场法C、成本法D、假设开发法6、M公司于2×20年1月1日从银行借入一笔短期借款，共计2000万元，期限10个月，年利率为6%，评估基准日为2×20年6月30日。

根据与银行签署的借款合同，该笔借款的本金到期后一次性归还，利息分月计提按季支付，则M公司短期借款评估值为（）。

A、2060万元B、1200万元C、2000万元D、07、红星公司被评估的某材料系最近从外地购入，当时共购入500件，单价600元/件，共发生运杂费等8000元，经盘点，该材料尚余100件，该批材料的评估值为（）。

A、68000元B、124000元C、308000元D、61600元8、企业清算条件下，要求流动资产快速变现，这时按照（）评估流动资产。

A、重置成本B、快速变现净值C、收益现值D、账面价值9、贴现是持票人持未到期的应收票据，通过背书手续，请银行按贴现率从票据价值中扣取贴现日到票据到期日止的贴息后，以余额兑付给持票人。

第1次作业一、单项选择题（本大题共100分，共 40 小题，每小题 2.5 分）1. “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。

A. 供水、排水、供力、通讯B. 给水、排水、燃气、热力C. 排水、电力、通讯、燃气D. 排水、电力、通讯、热力2. 一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A. 40B. 42C. 48D. 503. 直线趋势法公式Y=A+BX中，X表示（）A. 价格B. 预测价格C. 价格变动率D. 时间4. 估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在( )以上A. 20年B. 10年C. 8年D. 15年5. 运用假设开发法估价待开发土地时，开发经营期的起点就是( )。

A. 开工日期B. 估价时点C. 取得待开发土地的日期D. 开始出售开发完成后的房地产的日期6. 房地产的基本存在形态在理论上只有（）。

A. 土地、建筑物、房地B. 土地、建筑物；C. 建筑物、房地；D. 土地、建筑物、房地、权益。

7. 在估价报告中陈述( )，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项A. 估价师声明B. 估价的假设和限制条件C. 估价方法D. 估价对象8. 房地产价格是由房地产的（）这两种相反的力量共同作用的结果A. 供需与价格B. 需求与价格C. 供给与价格D. 供给与需求9. 建立价格可比基础中，统一付款方式是指( )A. 统一以人民币表示B. 统一用建筑面积C. 统一采用单价D. 统一折算为成交时点一次付清10. 下列房地产当中，（）属于收益性房地产A. 正在拆除中的商店；B. 尚未租出去的写字楼；C. 已经建好的高级私人邸；D. A、B、C都可能11. 方便易行，只需从市场上获取房地产的售价和租金资料,说的是( ).A. 毛租金乘数法B. 潜在毛收入乘数法C. 净收益乘数法D. 有效毛收入乘数法12. 在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）A. 算术平均数B. 中位数C. 加权平均数D. 众数13. 在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（）确定收益年限。