房地产投资项目方案比选--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第七节讲义2

正保远程教育旗下品牌网站 美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网 职业人的网上家园 中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第五节讲义2房地产投资项目经济评价指标和方法3.3 资本金利润率■ 如果项目的资本金利润率大于或等于行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率，则可行资本金为投资者投入的资本金或权益资本年利润总额或年平均利润总额为所得税前利润【典型例题】已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。

A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%[答疑编号2526060407]【答案】D【解析】参见教材P127。

3.4 资本金净利润率【2011年真题】某投资者购买了一总价为300万元的店铺用于经营，其经营资金为20万元，权益资本为150万元，经营期内年平均税前利润为50万元，年平均税后利润为35万元，该项目的资本金净利润率是（ ）。

A.15.63%B.16.67%C.23.33%D.33.33%[答疑编号2526060501]【答案】C【解析】本题考查资本金净利润率的计算。

参见教材P127。

【典型例题】某投资者花500万元购买了一商业店铺用于自己经营，其经营资金为50万元，权益资本为200万元，经营期内年平均利润率为70万元，年平均税后利润为55万元，求项目的投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率。

[答疑编号2526060502]。

第6章房地产投资项目可行性研究1、()是投资活动的出发点和归结点。

A:投资B:收入C:收益D:以上答案都不对【答案】C【解析】本题考查投资的概念。

收益是投资活动的出发点和归结点。

2、某厂设计能力为年生产某型号零件3000件，每件售价1500元，该厂固定成本60万元，每件产品变动成本为800元，则该厂的盈亏平衡产量为()件。

A:300B:500C:800D:857【答案】D【解析】本题考查盈亏平衡分析的计算。

BEP(Q)=600000/(1500-800)=857（件）。

3、房地产投资项目可行性研究中，编制的现金流量表通常计算()净现金流量。

A:税后B:税前C:税前、税后均可D:以上都不对【答案】B【解析】本题考查现金流量表的编制。

净现金流量是项目当年现金流入与现金流出的代数和，在房地产投资项目可行性研究中，通常是计算税前净现金流量。

4、某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。

当资本利率为10%时，该项目合适的改造投资不多于()万元。

A:47B:50C:75D:150【答案】A【解析】该项目合适的改造投资费用不得高于因此节约的经营成本的折现值。

因此本题的实质仍然是资金时间价值换算中年值换算为现值的计算。

P=A(P/A,10%,30)=5*[(1+10%)30-1]/[10%*(1+10%)30]=5*9.4269=47.13（万元）。

5、下列有关年值法的叙述，错误的是()。

A:年值法使用的指标有净年值和费用年值B:当各互斥方案的效益基本相同，但其效益很难量化时，可以使用净年值C:费用年值是把不等额年费用折算成等额年费用值进行比较，等额年费用较低的方案为最优方案D:年值法的假定条件是各备选方案在其寿命结束时均可按照原方案重复实施或以原方案经济效果水平相同的方案接续【答案】B【解析】本题考查年值法的相关内容。

当各互斥方案的效益基本相同，但其效益很难量化时，可以使用费用年值法进行方案比选。

第六章房地产开发项目前期策划一、单项选择题1、房地产开发项目产品定位的目的不包括（）。

A、通过创造房地产产品的附加价值来增加开发利润B、通过增强房地产产品的市场针对性来降低开发风险C、通过扩大房地产产品的市场空间来增加销量D、通过构建房地产产品的有效组合来充分发挥项目的整体效用2、房地产开发项目的道路交通规划原则中，（）原则要求项目内车行道和人行道应尽量隔离，人车分流，消防通道应符合建筑规范设计要求。

A、系统性B、安全性C、节地性D、有效性3、下列房地产开发项目SWOT分析列出的事项中，属于项目机会的是（）。

A、地块面积小B、周边企事业单位较少C、城市化进程加快D、周边同类房地产开发项目增多4、生活在不同地区的人们对住宅产品有不同的需求偏好，据此可以把市场细分为本地购房者和外地购房者。

其市场细分的依据是（）。

A、心理因素B、行为因素C、人口因素D、地理因素5、房地产市场之所以能够进行细分，是因为消费者对房地产存在（）需求。

A、投资性B、必要性C、追涨性D、差异性6、在住房选择上，（）的需求者通常选择需求旺、增值快、套型面积适中的住房。

A、投机盈利取向B、投资收益取向C、转换增值取向D、资产积累取向7、房地产开发项目前期策划报告在编制中应注意的问题不包括（）。

A、以实用为准测B、以效益为前提C、以项目为基础D、以市场为依据8、下列关于房地产开发项目前期策划的描述中，说法错误的是（）。

A、项目可行性研究是对项目前期策划的深化和调整B、前期策划的目的是为房地产开发项目的总体运行提供依据，为实现项目的预期目标提供方案C、项目的预期目标是项目前期策划的出发点和落脚点D、项目前期策划方案要具有系统性和指导性9、对一个具体的房地产项目进行前期策划时，应把该项目置于企业的总体发展和区域市场体系中进行分析。

这遵循的是前期策划的（）原则。

A、约束性B、差异性C、系统性D、预测性10、在房地产市场现状特征研判中，存量房市场研判的内容不包括（）。

经济师考试《中级房地产》第一到第六章讲义汇总31•一、房地产市场调研含义房地产市场调研是运用科学的方法、有目的、有计划地收集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动特点实用性时效性实践性二、房地产市场调研的意义1.有利于开发商确定正确的发展方向(战略)2.有利于开发商适时对房地产产品进行更新换代(产品)3.有利于开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略(策略)4.有利于开发商制定科学的开发和销售计划(计划)5.有利于开发商完善经营管理，提高经济效益(效益)•三、房地产市场调研程序(一)调研准备阶段1.确定目标;2。

制定计划;3。

设计问卷;4。

确定方案(二)正式调研阶段(三)结果处理阶段1。

整理分析调研资料;2。

撰写调研报告经济师考试《中级房地产》第一到第六章讲义汇总29三.征收土地闲置费城市规划区内出让土地，闲置一年以上按出让金20%以下征收具体由省一级规定四.无偿收回土地连续两年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并进行公告，终止土地有偿使用合同，注销土地登记和土地证书一. 集体建设用地的使用范围和原则(一) 集体建设用地使用范围1. 乡镇企业.2. 农村住宅.3.乡镇公共设施及公益事业建设(二) 集体建设用地的使用原则(1) 合法(2)节约，按规划(3)按计划用地 (4)依法办理审批手续 (5)如占用农用土地，则办理审批手续•二.集体建设用地使用权的取得收回流转和抵押(一)集体建设用地使用权的取得和收回(二)集体建设用地使用权流转(三)集体建设用地使用权抵押三.农村宅基地及其管理(一)农村宅基地概念农村居民建设住宅所使用的集体土地。

(二)宅基地的一户一宅原则经济师考试《中级房地产》第一到第六章讲义汇总5第三节房地产征收的权限和程序一、集体土地征收的程序及审批(一)集体土地征收的程序1、集体土地征收的申请2、集体土地征收的审查3、集体土地征收的批准4、集体土地征收的公告5、集体土地征收的补偿(二)集体土地征收的审批1、农用地转用审批2、土地征收的审批3、农用地转用审批与土地征收的审批的关系二、城市房屋拆迁的管理体制和程序(一)城市房屋拆迁的管理体制国家一级，地方一级，县级以上地方人民政府有关部门(二)城市房屋拆迁的程序1、城市房屋拆迁的管理体制的申请2、城市房屋拆迁的审批和拆迁许可证的取得3、城市房屋拆迁补偿安置协议的签订4、城市房屋拆迁的实施经济师考试《中级房地产》第一到第六章讲义汇总24甲拥有一宗土地的使用权，自2004年1月1日起将其出租给乙使用，租期5年。

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第八节讲义房地产投资项目可行性研究报告1.房地产投资项目可行性研究的基本任务■ 开发项目研究项目的开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者可接受的最低投资目标■ 置业投资研究项目的出租、经营收入是否足以清偿抵押贷款并实现投资者所要求的最低投资收益率【2011年真题】下列投资活动中，需要进行投资项目可行性研究的有（）。

A.出售型房地产开发投资B.经营型房地产开发投资C.购买型房地产置业投资D.租赁型房地产置业投资E.个人购买房地产企业股票[答疑编号2526060807]【答案】ABCD【解析】本题考查房地产投资项目可行性研究的概念。

房地产投资项目可行性研究主要是针对房地产直接投资进行的，ABCD为直接投资的形式，而E项购买房地产企业的股票属于间接投资，所以本题答案为ABCD。

注意区分本书中的房地产直接投资和间接投资的区别。

参见教材P100，152。

2.房地产投资项目可行性研究的作用（六依据）■ 申请项目核准的依据■ 项目投资决策的依据■ 筹集建设资金的依据■ 与有关部门签订协议、合同的依据■ 下阶段规划设计工作的依据■ 项目考核和后评价的依据【2011年真题】下列管理活动中，不需要以房地产开发项目可行性研究报告为依据的是（）。

A.房地产开发项目投资决策B.筹建房地产开发项目建设资金C.房地产开发企业与有关部门签订与房地产开发项目有关的协议D.房地产开发企业向房地产开发主管部门申请核对资质等级[答疑编号2526060808]【答案】D【解析】本题考查房地产投资项目可行性研究报告的作用。

房地产投资项目可行性研究报告是申请项目核准的依据，项目投资决策的依据，筹集建设资金的依据，与有关部门签订协议、合同的依据，下阶段规划设计工作的依据，项目考核和后评价的依据，所以只有D选项不符合。

1、下列不符合房地产特点的是（）。

A:投资收益的个别性B:投资收益的稳定性C:投资品种的多样性D:投资变现的便利性E:投资价值的附加性答案:B,D2、某城市由于修建地铁，使地铁沿线的房地产价格得到提升。

这说明房地产投资具有（）的特点。

A:投资品种多样性B:投资变现复杂性C:投资价值附加性D:投资过程综合性答案:C3、能形成房地产市场上的增量供给，投资者完成了货币—产品—货币的投资过程，且实现房地产产品的产权转移过程的房地产投资类型是（）。

A:出售性房地产开发投资B:租赁性房地产置业投资C:经营型房地产开发投资D:购买型房地产置业投资答案:A4、某建设项目当设定折现率为15%时，求得的净现值为l86万元；当设定折现率为18%时，求得的净现值为-125万元，则该建设项目的内部收益率应是（）。

A:16.79%B:17.28%C:18.64%D:19.79%答案:A5、某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示.其投资回收期为（）年.单位：万元0 1 2 3 4 5 6净现金流量-1000 250 250 250 250 250 250A:3B:4C:5D:6答案:B6、在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中，主要的假设条件有（）。

A:房地产开发量在预期内全部出售B:房地产销售均价在预期内保持不变C:房地产产品的单位变动成本在预期内保持不变D:房地产开发企业在预期内没有新的投资项目E:土地出让价格在预期内不受市场变化的影响。

答案:A,B,C7、某房地产投资项目的甲、乙两个互斥方案在同一折现率下的净现值期望值和标准差分别为E甲=1000万元，σ甲=2800万元，E乙=700万元，σ乙=2200，若以V甲、V乙分别表示甲、乙方案的投资风险率，则判断正确的是（）。

A:V甲<V乙B:V甲=V乙C:V甲>V乙D:V甲∈V乙答案:A8、在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有（）。

A:被比较方案的投资额相同或相近B:被比较方案具有相同的不确定因素C:被比较方案的费用及效益计算口径一致D:被比较方案具有相同的计算期E:被比较方案现金流量具有相同的时间单位答案:C,D,E9、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与基准收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。

第六章建设工程招投标【考纲原文再现】理解招标投标法律法规主要内容，分析招标投标法规要求；理解勘察设计标准招标文件内容，进行建设工程勘察设计招标与投标；理解建设工程施工招标方式和程序，进行施工招标策划和评标；理解投标要求和程序，运用投标报价策略，进行施工投标。

【知识框架】【知识点】招标投标法律法规1.1999年8月30日颁布《中华人民共和国招标投标法》，2000年1月1日起实施，最新修订2017年12月27日。

2.《中华人民共和国招标投标法实施条例》2011年11月30日国务院第183次常务会议通过，自2012年2月1日起施行，最新修订版2019年03月02日实施3.《工程建设项目施工招标投标办法》 (七部委30号令)发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、中国民用航空总局。

一、工程建设项目招标投标的相关概念与分类（一）招标投标的概念1.招标人－发包方（建设单位、业主、开发商）2.投标人－承包方（施工单位）3.工程建设项目：工程及与工程建设相关的货物、服务。

4.与工程建设相关的服务：为完成工程所必须的勘察、设计、监理等服务。

（二）招标投标分类勘察招投标、设计招投标、监理招投标、施工招投标、重要的设备和材料招投标二、工程建设项目招标范围和规模标准（一）必须招标的项目（4项）1.全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目（1）使用预算资金200万元人民币以上，且该资金占投资额10%以上的项目。

（2）使用国有企业事业单位资金，且该资金占控股或者主导地位的项目。

2.使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目（1）使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款、援助资金的项目。

（2）使用外国政府及其机构贷款、援助资金的项目。

3.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目，必须招标的具体范围包括：①能源基础设施项目：煤炭、石油、天然气、电力、新能源等②交通运输基础设施项目：铁路、公路、管道、水运、公共航空、A1级通用机场等④水利基础设施项目：防洪、灌溉、排涝、引（供）水等⑤城市轨道交通等城建项目4.上述规定范围内的项目，其勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购达到下列标准之一的，必须招标：（1）施工单项合同估算价在400万元人民币以上的（2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在200万元人民币以上的（3）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设相关的重要设备、材料等的采购，合同估算价合计达到前款规定标准的，必须招标。

1、某开发项目的总投资为1200万元，其年销售收入为1950万元，年销售税及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。

则该项目的投资利润率为（）。

A:20％B:40％C:54％D:63％答案:A解析:投资利润率=（1950-410-1300）/1200=20%2、某开发项目第5年的累计净现金流量出现正值，上一年的累计净现金流量为—500万元，当年净现金流量为1000万元，其静态投资回收期为（）年。

A:3．5B:4．0C:4．5D:5．5答案:C解析:静态投资回收期=（5-1）+（500/1000）=4.5年3、某开发项目其现金流量如下表所示，已知基准收益率为10％，则其净现值为（）万元。

单位：万元A:158．55B:396．36C:436．00D:1264．3b答案:A解析:将各年净现金流量折现到投资初期求和-500-50.91+189.26+172.05+182.36+165.79=158.554、利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是（）。

A:NPV>OB:NPVC:NPV=0D:NPV大于或等于O答案:D解析:利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是NPV大于或等于O。

5、某人购买尚有使用年限10年的餐馆一间，各项费用共需100万元，经营开始投入流动资金15万元，采用直线折旧法折旧，净残值10万元，经营开始后每年可获营业收入50万元，付现成本为25万元，所得税率为33％，最后一年该项目的现金流量合计为（）万元。

A:29．72B:35，72C:41．72D:44．72答案:D解析:（50-25）=25 （100-10）/10=9 （25-9）*33%=5.2825-5.28+10+15=44.726、采用静态投资回收期作为投资的评估指标，其主要缺点是（）。

A:没有考虑投资风险因素B:不利于对投资项目进行整体评估C:没有考虑资金的时间价值D:其经济意义难于理解E:答案:B,C7、利用净现值对开发项目进行评估的主要优点是（）。

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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第七节讲义1
房地产投资项目方案比选
1.房地产投资项目方案的类型
2.互斥方案的比选
3.计算期相同的互斥方案比选
4.计算期不同的互斥方案比选
1.房地产投资项目方案的类型
1.1 五种方案类型
1.2 房地产投资项目方案比选的含义
1.3 房地产投资项目方案比选的作用
1.1 五种方案类型
【独立方案】
■ 方案间互不干扰，在选择时可以任意组合，直到资源得到充分利用为止■ 若方案间加法法则成立
，则是独立方案
■ 互斥方案
◇ 若干方案中选择其中任何一个，其它方案就必然被排斥
■ 混合方案
◇ 若干个互相独立的方案中，每个独立方案又存在若干个互斥方案。

1、下列中不属于房地产投资项目本身的不确定性来源的是（）。

A:资金筹措方式与来源B:工程价款估算或结算错误C:合同条款的错误与混乱D:技术和工艺的变革答案:D2、对房地产开发投资项目进行单因素敏感性分析中，通常不用于作为分析指标的是（）。

A:成本利润率B:财务内部收益率C:资本金利润率D:财务净现值答案:C3、感知风险和分析风险是（）的两个环节。

A:风险识别B:风险估计C:风险评价D:风险应对答案:A4、地产风险对于房地产收益不仅有负面影响，如果能正确认识并充分利用风险，就有可能使收益得到很大程度的增加，这体现的是房地产投资风险的（）特征。

A:潜在性B:益双重性C:相关性D:不确定性答案:B5、按风险所涉及的范围，风险可以分为（）。

A:基本风险和特定风险B:纯粹风险和投资风险C:系统风险和非系统风险D:静态风险和动态风险答案:A6、对房地产投资者危害最大的一种风险是（）。

A:政策风险B:政治风险C:市场供求风险D:资本价值风险答案:B7、下列指标中，其期望值不属于损益期望值指标的是（）。

A:利润B:财务净现值C:内部收益率D:利息备付率答案:D8、房地产投资项目外部环境的不确定性来源包括（）。

A:政府的政策和规定的变化B:市场环境的变化C:通货膨胀和信贷风险D:资金筹措方式与来源E:工程价款估算或结算错误答案:A,B,C9、下列关于房地产投资风险的表述中，正确的有（）。

A:房地产投资风险是客观存在的，不以人的意志为转移B:房地产风险具有潜在性，它不是显现在表面的东西，所以风险是不可认识的C:房地产投资风险不但存在风险损失，同时也存在风险报酬D:同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险E:同一投资者由于其决策或采用的策略不同，会面临不同的风险结果。

答案:C,D,E10、房地产投资风险识别的特点有（）。

A:系统性B:连续性C:制度性D:潜在性E:可测性答案:A,B,C11、下列选项中属于房地产投资系统风险的有（）。

20、某投资者获得这样一个投资机会，一幢小型写字楼要价200万元，能够产生的预期税后现金流量见下表。

预计可以获得150万元的抵押贷款。

该投资者准备经营7年，最理想的估计，7年后处理该物业的税后现金流量为80万元。

某项目的（自有资本金）税后现金流量情况单位：元要求：使用10%的贴现率计算（1）该物业投资的财务净现值；（2）该物业投资的内部收益率。

解答如下：（1）7年后处理该物业的税后现金流量为80万元，实质上是还清贷款本息、付清所得税后的净所得额。

因而在算期初的净投入时候，主要的现金流出是自有资本金投入项目为200万－150万=50万元。

各年的税后现金流量贴现值计算如下：则该物业投资的财务净现值为：FNPV=324444.05（元）（2）要求该物业投资的内部收益率，要进行试算和插值2步骤：由于按照10%的贴现率的净现值绝对额为324444.05，相对比较大，所以可以选择远大于10%的贴现率。

首先选择i1=20%，则列表计算可得：FNPV1=21941.00＞0，则选择i2=23%，同样计算如下：FNPV2=-38481.89＜0，再选择i3=21%，同样计算如下：FNPV3=625.73＞0，再选择i4=22%。

FNPV4=-19488.50＜0。

则财务内部收益率FIRR=21%＋625.73÷（625.73＋19488.50）×1%=21.03%。

21、已知某房地产开发项目开发经营期间发生的现金流量见下表，假设贴现率为12%，求该项目的动态投资回收期。

单位：万元则动态投资回收期应为：P b=6－1＋21.0346÷253.3156=5.08年###########################################################################3322、某开发商通过拍卖得到一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000㎡的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。

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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第一节讲义
房地产投资概述
【考情分析】
■ 本章内容在2010年及以前的大纲中，分列为三章，2011年将内容合为一章■ 是本科目分值最大、难度最大、计算题最多的一章
最近三年本章考试题型、分值分布
【本章特点】
■ 是投资的基础
■ 考题所占分值最大
■ 理论性非常强，技术含量高，难度大，计算题，是本门考试的重点和难点【学习方法】
■ 对本章可以利用形象理解记忆法
■ 必须听懂讲解，而且要多次反复听课
■ 必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用。

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第六章房地产投资项目不确定性分析一、单项选择题1. 下列不是房地产投资项目的主要不确定因素的为(C)A.土地取得成本B.租售价格C.资本化率D.开发周期【答案解析】:参见教材P141-1422. (C)是影响财务评价结果最主要的因素之一，稍有变动就可能对评价结果产生重大影响A.融资成本B.空置率C.投资收益率D.经营成本【答案解析】:投资收益率是影响财务评价结果最主要的因素之一，稍有变动就可能对评价结果产生重大影响。

3. 通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就叫做(C)A.风险分析B.敏感性分析C.盈亏平衡分析D.以上选项均不正确【答案解析】:参见教材P1434. 某项目的预计生产能力为年产4万吨Ａ产品，单位产品价格12000元，年总固定成本11520万元，单位产品可变成本6720元，单位产品销售税金及附加90元，欲使该项目年利润达到3000万元，其产量至少应达到(A)吨A.27977B.27879C.35184D.34697【答案解析】:根据题意，有：单位产品价格*产量=利润+年总固定成本+单位产品可变成本*产量+单位产品销售税金及附加*产量产量=（所得税前利润+年总固定成本）/ （单位产品价格-单位产品可变成本-单位产品销售税金及附加）产量=（3000+11520）÷（12000-6720-90）=2.7977万吨。

5. 盈亏平衡点的生产负荷率与建设项目风险承受能力的关系是(C)A.盈亏平衡点的生产负荷率的大小与风险无关B.盈亏平衡点的生产负荷率高于50%，则风险可以接受C.盈亏平衡点的生产负荷率越大，风险越大D.盈亏平衡点的生产负荷率越小，风险越大【答案解析】:通常情况下，盈亏平衡点的生产负荷率（BEP）越大，风险越大，反之则相反6. 某企业生产某种产品，年固定成本为300万元，单位产品的可变成本为120元、售价为240元，则其盈亏平衡点的销售收入为(D)万元A.2.5B.4C.400D.600【答案解析】:注意固定成本与单位可变成本的单位。

第六章房地产开发项目第一节房地产开发项目前期策划概述1.房地产开发项目前期策划概念要点【例题】（2016年真题）房地产投资项目前期策划是对项目可行性研究的（）。

A.校验和验证B.评估和评判C.审核和审定D.深化和调整『正确答案』D『答案解析』本题考查房地产开发项目前期策划的概念。

项目前期策划是对项目可行性研究的深化和调整。

【例题】（）是判断策划方案是否可行的重要依据。

A.与可行性研究的结论是否一致B.能否获得最大的收益C.能否通过项目的评审D.能否实现项目的预期目标『正确答案』D『答案解析』本题考查房地产开发项目前期策划的概念。

能否实现项目的预期目标是判断策划方案是否可行的重要依据。

【例题】以下（）是房地产前期策划的主要特点。

A.阶段性B.目标性C.差异性D.针对性E.实操性『正确答案』CDE『答案解析』本题考查房地产开发项目前期策划的特点。

A应为整体性，不是阶段性，B没有此项。

3.房地产开发项目前期策划的主要任务【例题】房地产开发项目前期策划的主体任务中的“建什么”，主要包含（）。

A.客户定位B.技术可行性分析C.产品定位D.经济合理性分析E.项目定位『正确答案』CE『答案解析』本题考查房地产开发项目前期策划的主要任务。

建什么包括项目定位与产品定位。

为谁建包含客户定位。

技术可行性和经济合理性属于能否建。

4.房地产开发项目前期策划的主要内容【例题】（2017年真题）房地产开发项目前期策划的主要内容有（）。

A.市场研判B.营销策略C.市场定位D.运行建议E.经济评价『正确答案』ACDE『答案解析』本题考查房地产开发项目前期策划。

房地产开发项目前期策划的主要内容有：市场研判、市场定位、运行建议和经济评价。

5.房地产开发项目前期策划的原则【例题】（2017年真题）对一个具体的房地产项目进行前期策划时，应把该项目置于企业的总体发展和区域市场体系中进行分析。

这遵循的是前期策划的（）原则。

A.约束性B.差异性C.系统性D.预测性『正确答案』C『答案解析』本题考查房地产开发项目前期策划的原则。

第六节房地产开发项目方案经济比选一、方案经济比选及其作用（一）方案经济比选方案经济比选，是遵循一定的比选规则，选用适当的比选方法，在各种可能的开发投资方案中寻求合理的经济和技术方案的行为过程。

（二）方案经济比选的类型各种可能方案中，主要存在着三种关系，即互斥关系、独立关系和相关关系。

互斥关系，是指各个方案之间存在着互不相容、互相排斥的关系，在进行方案比选时，在各个备选方案中只能选择一个，其余必须放弃。

独立关系，是指各个方案的现金流量是独立的，不具有相关性，其中任何一个方案的采用与否与自己的可行性有关，与其他方案是否被采用无关。

相关关系，是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定的影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。

常见的方案比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。

具体的方案比选类型，包括局部比选和整体比选、综合比选和专项比选、定性比选和定量比选等。

（三）方案经济比选的作用方案经济比选，是项目可行性研究工作的重要内容。

房地产开发项目投资决策及可行性研究的过程，实际就是对各种可能的方案进行方案比选和择优的过程，对各种涉及的决策要素，都应从技术和经济相结合的角度，进行多方案分析论证，对开发建设规模、规划设计方案、功能面积类型及其配比、建造标准和档次、资金来源结构、合作合资条件、开发经营模式等，进行比选优化，并根据比选结果，结合其他因素进行决策。

@# （四）（四）方案比选中的决策准则在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。

这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不选择任何方案原则。

1.备选方案差异原则通过分析比较备选方案之间的差异，就可以判断各备选方案的优劣。

因此，分析比较备选方案之间的差异，是方案比选中最核心的、最基础的准则。

表6-4显示了备选方案差异为何重要的理由。

为了比较方案a i和方案a2,必须比较两个方案的现金流差异。

方案a2的现金流可以视为方案a i和方案（a 2-a i）的现金流之和。

第六章房地产开发项目前期策划第一部分：本章真题考点总结第二部分：本章主要考点解析1.房地产开发项目前期策划的特点2.房地产开发项目前期策划的主要任务、内容及原则3.房地产市场研判的作用4.房地产市场现状特征研判5.房地产市场预期发展研判6.房地产开发项目客户定位7.房地产开发项目的项目定位8.房地产开发项目产品定位9.房地产开发项目前期策划报告编制中应注意的问题【考点一】房地产开发项目前期策划的特点整体性（1）项目前期策划要与企业发展总体目标相结合（2）项目前期策划要与同一个市场区域内的项目组合相结合（3）项目前期策划要与项目运行的全过程相结合差异性（1）区域市场的差异性（2）城市发展的差异性（3）地段价值的差异性房地产市场的地域差异性决定了不同的房地产开发项目具有不同的市场价值。

针对性可以避免前期策划过程中的理想化、模式化、主观化和一般化。

实操性（1）市场运作的实操性（2）企业运作的实操性（3）方案执行的实操性【考点二】房地产开发项目前期策划的主要任务、内容及原则（一）主要任务（二）主要内容（三）房地产开发项目前期策划的原则1.约束性原则（基本原则）2.差异性原则3.系统性原则4.预测性原则【考点三】房地产市场研判的作用房地产市场研判是房地产开发项目前期策划的基础，是项目市场定位的依据。

（1）把握市场机会（2）发掘市场潜力（3）识别市场风险【考点四】房地产市场现状特征研判商品房租赁市场租赁总量、租赁结构、不同物业类型的租金水平及其变化状况、不同地段的租金水平及其变化状况、承租人构成等【考点五】房地产市场预期发展研判研判内容备注走势预期研判（1）对市场的总体发展趋势、房地产市场环境、市场特征等进行研判（2）重点是对项目所处地段进行区位价值及市场前景的预期研判需求预期研判（1）最基本、最重要的研判（2）重点对潜在需求中的有效需求进行分析和预测供给预期研判重点是对项目同一地段版块内同类项目供给的分析，为项目定位和产品定位提供依据价格预期研判重点是对项目所处地段版块内同类房地产产品租售价格将如何变化、变化的幅度有多大等问题的分析，为项目价格策略的制定提供依据营销状况预期研判对项目在建设经营周期内最可能实现的房地产租售水平的预测，重点是项目所处区域市场环境的变化对房地产市场营销状况的影响程度分析【考点六】房地产开发项目客户定位（一）房地产开发项目客户定位的概念和内容房地产开发项目客户定位最终确定开发项目的目标消费群体的过程。