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市场法，成本法，收益法的区别一、含义市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。
收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。
比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。
运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。
而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。
收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。
二、基本原理市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。
成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。
三、资产计价尺度市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。
成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。
收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。
四、前提条件市场法：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。
参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代成本法：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；2、应当具备可利用的历史资料。
成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。
1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
房地产评估案例市场法房地产评估是指通过对房地产的各种要素进行研究、调查和分析，从而确定房地产的价值和市场价格的行为。
市场法是房地产评估中常用的一种方法，基于市场法对房地产进行评估可以客观、科学地确定房地产的市场价值。
下面将介绍一个市场法的房地产评估案例。
公司计划购买一座商业写字楼用于办公。
该写字楼位于城市中心区域，交通便利，周边有多家大型购物中心、酒店和银行。
经过市场调研，发现该地区的商业写字楼租金平均每平方米每月约为35元。
接下来，我们可以使用收益法进行房地产评估。
首先，我们需要确定该商业写字楼的租金收益。
根据周边商业写字楼的租金水平，我们可以估算出每年的租金收入。
假设该商业写字楼的总面积为5000平方米，租金为每平方米每月35元。
每年的租金收入可以计算为：租金收入=面积×租金×12个月=5000平方米×35元/平方米/月×12个月=2,100,000元/年接下来，我们需要估算出该商业写字楼的净收入。
净收入是指扣除房屋管理费用、维修费用、税费和折旧等费用之后的实际收入。
根据实际情况，我们假设其净收入为总租金收入的80%，则净收入可以计算为：净收入=租金收入×80%=2,100,000元/年×80%=1,680,000元/年然后，我们需要确定该商业写字楼的投资回报率。
投资回报率是指净收入与投资金额之间的比率。
假设购买该商业写字楼的投资金额为5000万元，则投资回报率可以计算为：投资回报率=净收入/投资金额=1,680,000元/年/5000万元=3.36%最后，我们可以根据该商业写字楼的投资回报率和市场上类似房地产的投资回报率进行比较，从而确定该商业写字楼的市场价值。
如果市场上类似的房地产的投资回报率为4%，则根据投资回报率的倒数法，我们可以计算出该商业写字楼的市场价值：市场价值=净收入/投资回报率=1,680,000元/年/4%=42,000,000元根据以上计算，可以得出该商业写字楼的市场价值为4200万元。
Don't believe everything you see, don't say everything you know.通用参考模板（页眉可删）20__资产评估报告常用的案例资产评估报告案例模板：资产评估咨询有限公司接受棉贸有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对棉贸有限公司拟抵押的房屋建筑物、土地使用权和机器设备的市场价值进行评估，本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委托评估的资产在20__年8月30日所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、资产评估机构简介资产评估咨询有限公司，是经湖北省财政厅批准成立，取得法定资产评估执业资格证书的中介机构，资格证书的编号：法定住址：江岸区台北路红梅大厦A座4楼;法人代表：孙朝叙二、委托方与产权持有者简介委托方：棉贸有限公司棉贸有限公司(以下简称公司)系有限责任公司，由杜成中一人于1999年7月出资组建。
经工商行政管理局核准登记，于20__年5月2日换发注册号为号企业法人营业执照。
公司住所：埠河镇荆江路。
公司经营范围：棉花收购、加工、销售;棉短绒、回收棉、破籽棉、棉籽、棉壳、棉饼、棉油、棉渣、油菜籽购销、加工。
实收资本：人民币1688万元。
法人代表：杜成中。
三、评估目的本次评估的目的是：棉贸有限公司拟用其房屋建筑物、土地使用权和机器设备抵押贷款，为委估资产(房屋建筑物、土地使用权和机器设备)提供价值的参考依据。
四、评估对象和评估范围：1、本次评估对象是棉贸有限公司拟抵押的房屋建筑物、土地使用权和机器设备。
2、本次评估范围是棉贸有限公司所拥有的房屋建筑物、土地使用权和机器设备。
五、价值类型及其定义在充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件、评估假设等因素的情况下，选择成本价值作为本次评估的价值类型。
房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。
其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。
1.市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。
1)市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
2)市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。
市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。
市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;3)市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。
2.收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。
一）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。
对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。
收益法在房地产评估中的案例研究作者：宋继革来源：《现代经济信息》 2017年第18期摘要：作为房地产评估三大基本方法之一的收益法，适用于商场、写字楼等存在收益或存在潜在收益的房地产。
在分析收益法评估房地产价值基本思路的基础上，通过具体案例，说明其存在主观性强、净收益额不确定等局限性，并提出解决方法。
关键词：房地产评估；收益法；主观性；局限性中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)027-0084-01一、引言在收益性房地产评估中，收益法是首选的评估方法。
然而，在实践中，收益法的使用存在一些问题，比如，重要参数的确定缺乏依据，主观性强等。
为了更加完善收益法在房地产评估中的应用，有必要对这些问题进行分析与探讨，进而进行统一的规范，以避免随意性。
二、基本思路在房地产交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产收益转归购买者。
房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以补偿，购买者必然一次性支付一定的金额，以补偿原所有者失去的收益。
合理估计待评估房地产未来的收益，并选用适当的折现率将其折现到评估基准日，以确定被评估房地产的合理价值。
三、案例分析举例：举例：ABC 公司于2004 年5 月从政府手中取得一块土地50 年使用权，并支付了相应的土地出让费。
2004 年5 月建成一座写字楼，用于出租。
当时造价为每平方米2500 元，耐用年限55年，残值率2%。
目前，重置价格为每平方米3000 元。
占地500 平方米，建筑面积900 平方米，每月平均实收租金5 万元。
另据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米60 元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的4%，维修费为建筑重置价格的2%，房产税及土地使用税合计为每建筑平方米20 元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率及建筑物资本化率分别为7%、8%，当土地使用权出让年限届満时，假设土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房
1．房地产位置状况
本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况
委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况
委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进
口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算
（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：
通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表
B.比较因素条件表
比较因素条件表
C.交易情况修正
评估比较对象表
因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。
D.交易时间修正
因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。
E.因素修正(详见下表)
比较因素修正表
可比实例价格修正和调整表
经过上述各种修正后，评估比准价格如下：
估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
A＝22480*1*1*1*1.0204=22939（元/平方米)
B＝22480*1*1*1*1.0417=23417(元/平方米)
C＝24090*1*1*1*0.9901=23852 (元/平方米)
取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：
地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3
＝23400(元/平方米)(取整)
二、成本法案例――＊＊办公楼
办公楼产权属武汉***有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。
房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。
1．综合造价
办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字[2001]28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。
以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：
依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字[2001]28号）并参考“资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：
经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：
602.32×100/101×100/96×100/100×100/100×100/105×100/100×100/105×100/101=557.8(元/平方米)
综合造价=557.8×551.88= 307,838.66（元）
2．前期及其他费用（5.16％）
（1）按工程比例收取：
勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）；
城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的0.04%计算）；
标底审查费（依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的0.1%计算）；
工程质量监督费（依据武政[1997]20号文，按建安工程造价的0.18%计算）；
工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价的2.6%计算）。
安全监督费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的0.08％计算）。
工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的
0.06％）。
小计：557.8×5.61％＝31.29元/平方米
（2）按建筑面积计取（20.25元/平方米）
人防易地建设费（依据武政[1997]20号文，14元/平方米）
城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府[1997]20号文，5元/平方米）白蚁防治费（依据鄂价费字[1992]232号文，1.2元/平方米）
抗震审查费（依据鄂价房地字[1993]9号文，0.05元/平方米）。
前期及其它费用小计：51.54元/平方米
3．资金成本
按工程建设正常投资情况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷款利率5.85%。
故资金成本为：
（557.8+51.54）×5.85%×1×1/2
=17.82（元/平方米）
4．重置成本合计
单方造价为557.8+51.54+17.82＝627元/平方米
投资利润及销售税费合计按成本价的18%计取，
重置成本为627元/平方米×（1＋18）×551.88平方米＝408,313.94元
5．成新率确定
(1)使用年限法
理论成新率＝1－（1－残值率）×（已使用年限／耐用年限）
式中:残值率依据《房地产估价规范》提供的参考值,砖混结构为2％。
已使用年限为17年，耐用年限为50年。
理论成新率＝1－（1－2％）×（17／50）＝66.68％
（2）打分法
评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、空鼓，外装修稍好。
按原城乡建设环境保护部制订的《房屋完损等级评定标准》，现场勘察后打分为：
完好分值率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×装修部分权重＋设备部分合计得分×设备部分权重
＝70×0.60＋68×0.20＋65×0.20＝69.2％
（3）成新率的确定
成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，理论成新率权重取30%，完好分值率取70%。
成新率＝66.68％×0.3＋69.2％×0.7＝68％（取整）
6．评估值计算
评估值＝重置成本×成新率
＝408,313.94×68％＝277,653.48（元）。
