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房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产资产评估案例在房地产行业中，资产评估是一项非常重要的工作，它不仅可以帮助企业了解自己的资产价值，还可以为投资者提供决策依据。
下面我们通过一个实际案例来了解一下房地产资产评估的具体过程和方法。
这个案例是关于一家房地产开发公司的资产评估。
该公司在某个城市拥有多个房地产项目，包括住宅、商业地产和土地储备。
由于公司规模较大，资产众多，因此需要对其进行全面评估，以确定其真实价值。
首先，评估师需要收集相关资料，包括公司的财务报表、土地证、房产证、项目规划图纸等。
通过对这些资料的分析，评估师可以了解公司的资产构成、规模和分布情况。
其次，评估师需要对每个资产进行现场勘察和测量。
这包括对房屋的建筑结构、装修情况、周边环境等进行详细的观察和记录。
对于土地储备项目，评估师需要了解其土地性质、地理位置、规划用途等情况。
接着，评估师会运用不同的评估方法对各项资产进行估值。
对于住宅项目，常用的评估方法包括比较法、收益法和成本法。
而对于商业地产和土地储备项目，评估师则需要根据其特点选择合适的评估方法。
最后，评估师会编制评估报告，将对各项资产的评估结果进行详细说明，并给出最终的估值结论。
评估报告需要包括资产的基本情况、评估方法、评估结果和评估师的意见等内容，以便于相关利益相关方参考。
通过以上的评估过程，我们可以得出该房地产开发公司各项资产的真实价值，为其提供决策依据。
同时，这也为投资者和合作伙伴提供了可靠的参考信息，有助于他们对该公司的投资和合作进行评估。
总的来说，房地产资产评估是一项复杂而重要的工作，需要评估师具备丰富的经验和专业知识。
只有通过科学的评估方法和严谨的工作态度，才能为企业和投资者提供准确可靠的评估结果，为房地产行业的发展提供有力支持。
房地产评估案例市场法房地产评估是指通过对房地产的各种要素进行研究、调查和分析，从而确定房地产的价值和市场价格的行为。
市场法是房地产评估中常用的一种方法，基于市场法对房地产进行评估可以客观、科学地确定房地产的市场价值。
下面将介绍一个市场法的房地产评估案例。
公司计划购买一座商业写字楼用于办公。
该写字楼位于城市中心区域，交通便利，周边有多家大型购物中心、酒店和银行。
经过市场调研，发现该地区的商业写字楼租金平均每平方米每月约为35元。
接下来，我们可以使用收益法进行房地产评估。
首先，我们需要确定该商业写字楼的租金收益。
根据周边商业写字楼的租金水平，我们可以估算出每年的租金收入。
假设该商业写字楼的总面积为5000平方米，租金为每平方米每月35元。
每年的租金收入可以计算为：租金收入=面积×租金×12个月=5000平方米×35元/平方米/月×12个月=2,100,000元/年接下来，我们需要估算出该商业写字楼的净收入。
净收入是指扣除房屋管理费用、维修费用、税费和折旧等费用之后的实际收入。
根据实际情况，我们假设其净收入为总租金收入的80%，则净收入可以计算为：净收入=租金收入×80%=2,100,000元/年×80%=1,680,000元/年然后，我们需要确定该商业写字楼的投资回报率。
投资回报率是指净收入与投资金额之间的比率。
假设购买该商业写字楼的投资金额为5000万元，则投资回报率可以计算为：投资回报率=净收入/投资金额=1,680,000元/年/5000万元=3.36%最后，我们可以根据该商业写字楼的投资回报率和市场上类似房地产的投资回报率进行比较，从而确定该商业写字楼的市场价值。
如果市场上类似的房地产的投资回报率为4%，则根据投资回报率的倒数法，我们可以计算出该商业写字楼的市场价值：市场价值=净收入/投资回报率=1,680,000元/年/4%=42,000,000元根据以上计算，可以得出该商业写字楼的市场价值为4200万元。
收益法评估房地产案例收益法评估房地产案例一、案例背景某地有一处商业用地，业主想要出售该地块，但对其价值并不确定。
为了确定该地块的市场价值，业主选择了收益法评估房地产。
二、收益法评估房地产的基本原理收益法是评估商业用地和物业的主要方法之一。
它基于资本资产定价模型（CAPM），将未来现金流折现到当前时点，以确定物业的现值。
该方法适用于商业用途的物业，因为这些物业通常具有稳定且可预测的现金流。
三、数据收集和分析1.租金收入：通过市场调查和竞争对手分析，我们得知该商业用地每年可以获得100万元的租金收入。
2.支出：支出包括物业管理费、维护费、税费等。
根据市场调查和竞争对手分析，我们得知该商业用地每年需要支付30万元支出。
3.剩余价值：剩余价值是指在未来某个时间点，物业卖出后剩余可获得的资产净额。
根据市场调查和竞争对手分析，我们得知在5年后，该商业用地的剩余价值为1000万元。
4.折现率：折现率是指未来现金流的贴现率。
根据市场利率和风险溢价，我们得出该商业用地的折现率为8%。
四、收益法评估房地产计算1.年净收益：年净收益=租金收入-支出=100-30=70万元。
2.未来净现值：未来净现值=剩余价值/(1+折现率)^n，n为未来时间点。
在这个案例中，n为5年，所以未来净现值=1000/(1+0.08)^5=680.58万元。
3.物业总价值：物业总价值=年净收益/折现率+未来净现值/折现率。
在这个案例中，物业总价值=(70/0.08)+(680.58/0.08)= 10956.25万元。
五、结论通过收益法评估房地产计算，我们得出该商业用地的市场价值为10956.25万元。
如果业主想要出售该物业，他们可以参考这个价格作为市场定价。
当然，在实际交易中还需要考虑其他因素，如市场需求和竞争情况等。
住宅收益法评估报告案例作为一个住宅收益法评估报告案例，我们来看一个实际的房地产投资项目。
这个案例涉及到一座位于城市中心的公寓楼的评估。
首先，我们需要了解该公寓楼的基本信息。
该楼共有10层，每层有4个单元，每个单元有2个卧室和1个浴室。
该楼的总建筑面积为4000平方米。
根据市场数据，该地区的租金均价为每平方米20美元，每个单元的租金可以达到2000美元。
接下来，我们需要计算该公寓楼的年租金收入。
首先，我们将每个单元的租金乘以该公寓楼共有的单元数量（10层*4个单元/层=40个单元），得到每年的单元租金收入为80000美元。
然后，我们将该楼的自身利用率估计为80%，即只有80%的单元被出租。
因此，该公寓楼的年租金收入为80000美元*80%=64000美元。
在计算收益率时，我们还需要考虑该楼的运营成本。
根据市场调研，每个单元的年运营成本为2000美元，包括维护费用、管理费用等。
因此，该公寓楼的年运营成本为80000美元。
接下来，我们需要计算该公寓楼的净收益。
净收益等于年租金收入减去年运营成本，即64000美元-80000美元=-16000美元。
最后，我们需要计算该公寓楼的收益率。
收益率等于净收益除以购买价格，即-16000美元/购买价格。
假设购买价格为100万美元，那么收益率为-16000美元/100万美元=-1.6%。
通过这个案例，我们可以得出以下结论：1. 虽然该公寓楼的年租金收入相对较高，但因为运营成本较高，导致净收益为负值，即亏损。
这意味着该投资项目的收益率低于预期，并且可能会造成投资者的财务损失。
2. 收益率是评估该投资项目是否具有可行性的重要指标。
当收益率为负值时，投资者应谨慎考虑是否进行该投资。
3. 在住宅收益法评估报告中，除了考虑租金收入和运营成本外，还需要考虑其他因素，如潜在的房地产市场发展、投资回报期等。
这些因素对于评估一个住宅投资项目的可行性也非常重要。
需要注意的是，以上的案例仅是一个简单的示例，实际的住宅收益法评估报告可能会涉及更复杂的计算和更多的因素。
基于收益法的房地产评估案例研究前言房地产评估是确定不动产物业价值的计算过程，在房产交易、拍卖、抵押等场景都要用到。
其中，基于收益法的评估方式被广泛应用于商业不动产的估值。
本文将会介绍基于收益法的房地产评估方法，并以某商业物业为例，演示如何通过收益法来对其进行评估。
收益法基于收益法的评估方式，是一种以预期收益为核心的房地产价值评估方法。
该方法基于物业的现状以及未来预期收益来计算物业价值。
在商业不动产评估中，通常会使用净收益价值法（Net Operating Income，NOI）或净现值法（Net Present Value，NPV）。
其中，净收益为物业的净收入，根据以下公式计算：净收益 = 总收入 - 可变费用 - 不可变费用总收入包括租金和其他收入，如停车位租金、物业管理费等。
可变费用是与收入成比例变化的费用，如电费、水费、修缮费等。
不可变费用是不随收入变化而增减的费用，如保险、地税、物业管理费等。
净现值法是在净收益的基础上，再考虑到资本的时间价值和物业未来潜在价值的折扣率，计算出物业的净现值。
案例分析某商业物业位于城市中心商业区，总建筑面积为10000平方米，由于位置优越，现已全部出租，租期均为5年。
总租金收入为1.2亿人民币，其他收入为1000万元。
可变费用占总收入的15%，不可变费用为2000万元。
我们需要基于收益法对该商业物业进行评估，以下是具体步骤：步骤1：计算净收益根据上述公式，可以计算出该商业物业的净收益：净收益 = 1.2亿 + 1000万 - 1.8亿= 3000万步骤2：确定折现率折现率是考虑到资本的时间价值，以及物业未来潜在价值的折扣率。
在实际应用中，可以根据行业惯例、市场利率、物业风险等因素综合考虑，确定一个合理的折现率。
假设该商业物业的折现率为10%。
步骤3：计算净现值根据净收益和折现率，可以计算出该商业物业的净现值：净现值 = 净收益 / 折现率= 3000万 / 0.1= 3亿人民币步骤4：确定市场价值最后，通过上述计算，可以得出该商业物业的市场价值为3亿人民币。
资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估---------------------------------------------装--------------------------------- --------- 订-----------------------------------------线----------------------------------------班级 11会计一班姓名蔡瑶婷学号11250201102- 广东财经大学答题纸（格式二）课程资产评估 2013－2014学年第 1 学期成绩评阅人评语：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估一.资产评估基本理念。
（一）概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。
资产评估是对额定产权的评估。
资产评估作为一种评价过程，会涉及以下基本要素：评估主体，表明由谁来进行评估；评估客体，即被评估的资产，又为评估对象；评估依据，即评估工作中遵循的法律法规，经济行为文件，重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；评估目的；评估原则；评估程序；评估价值类型；评估方法以及资产评估假设。
（二）资产评估是对额定的产权的评估资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物，在市场经济中发挥着巨大的功能，通过对资产的现实价值进行评定和估算，为各项资产提供公正的价值尺度，通过对资产进行价值判断，可以起到价值鉴定的作用；在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。
同时，通过资产评估，可以促进企业账实相符和资产完整，防止国有资产流失和促进企业改革顺利进行。
房地产案例：某商业地产项目的收益法评估1. 案例背景某城市A位于中国东部沿海地区，是一座经济发达、人口密集的城市。
随着城市经济的快速发展，商业地产市场呈现出旺盛的需求和潜在的投资机会。
在这样的背景下，某开发商计划在城市A的中心商务区开发一处综合性商业地产项目，该项目包括购物中心、写字楼、酒店等多个功能区域。
开发商希望通过收益法评估来确定该项目的投资回报率和可行性。
2. 过程描述2.1 确定评估目标首先，评估团队与开发商进行了深入沟通，明确了评估目标和需求。
根据开发商提供的信息和市场调研数据，确定了以下评估目标：•评估项目的总体投资回报率（IRR）•评估项目每个功能区域的租金收入情况•分析市场竞争情况，并预测未来几年内租金水平和市场需求变化趋势2.2 数据收集与分析评估团队收集了大量的数据，包括市场调研数据、土地成本、建设成本、租金水平等。
通过对这些数据的分析，得出了以下结论：•城市A的商业地产市场需求旺盛，但也存在一定的竞争压力。
•项目选址优越，靠近交通枢纽和人流密集区域，有望吸引大量潜在租户。
•项目规模较大，需要考虑投资回收周期和风险。
2.3 收益法评估模型建立基于以上分析结果，评估团队建立了一个收益法评估模型，以预测项目未来几年的租金收入和投资回报率。
该模型考虑了以下因素：•功能区域的租金水平和出租率•市场需求变化趋势•建设成本和运营成本•投资回收周期2.4 模型应用与结果分析通过模型应用，评估团队得出了以下结果：•项目总体投资回报率为12%，高于预期的10%。
•不同功能区域的租金水平差异较大，购物中心预计每年可获得2000万元租金收入，写字楼预计每年可获得1500万元租金收入，酒店预计每年可获得800万元租金收入。
•项目建设周期为3年，投资回收周期为10年。
3. 结果分析与建议基于以上评估结果，评估团队向开发商提出了以下建议：•项目总体投资回报率较高，说明该项目具有一定的投资价值和可行性。
房地产评估师的市场定价案例评估在房地产市场中，评估师扮演着重要的角色，他们通过对房地产进行准确的评估，为买卖双方提供市场定价的依据。
本文将通过一个市场定价案例，来评估评估师的工作并分析其市场定价的有效性。
案例背景：某城市的一套房产由购房者A购入，这套房产位于市中心繁华地段，周边配套设施完善，交通便利，具有较高的价值潜力。
评估师B负责对该房产进行市场定价评估。
定价评估：评估师B首先进行了房产内外部的考察与测量，并结合市场情报和历史成交数据，运用多种评估方法进行综合评估。
最后，评估师B得出了以下定价结果：1. 根据市场需求和供给的平衡关系，结合该地区同类房产的价格水平，评估师B将该房产的基准价定为200万元。
2. 考虑到该房产独特的地理位置和配套设施的优势，评估师B对基准价进行了10%的上浮调整，将市场定价定为220万元。
3. 考虑到该房产附近的城市发展计划和规划，评估师B认为房产未来的价值潜力较大，因此再次对市场定价进行了10%的上浮调整，最终将市场定价定为242万元。
评估师的工作评估：评估师B在市场定价案例中展现了专业的能力和细致的工作态度。
他通过综合考察和多种评估方法，对房产进行了准确的市场定价。
然而，在评估师的工作中，还存在一些可以改进的方面。
首先，评估师B在市场调研和数据收集过程中，可以更多地关注房地产市场的动态变化。
仅仅依靠历史成交数据和市场情报的分析，有时无法全面准确地把握市场变化，容易导致定价不准确。
其次，评估师B在选择评估方法时，可以进一步丰富评估手段，例如可以引入回归分析、收益法等，使定价结果更加全面准确。
最后，评估师B在确定市场定价时，较多地依赖主观判断和经验，并通过简单的上浮调整来反映房产的独特价值，这样的方法不够科学客观。
评估师B可以更多地运用数学模型和统计分析，建立合理的定价模型，以提高市场定价的准确性。
市场定价的有效性评估：从市场定价的结果来看，评估师B在考虑该房产的地理位置、配套设施以及未来发展潜力等因素时，充分体现了市场的需求与供给关系，使得最终的市场定价具有一定的合理性。
收益法评估房地产价值报告收益法是评估房地产价值的常用方法之一，它主要通过对房地产物业未来收益的估计来确定其价值。
该方法适用于商业地产和投资物业的评估，对于计算房地产项目的净收益以及现金流量起到了关键作用。
以下是一份收益法评估房地产价值的报告，以对其中一商业地产进行评估。
报告标题：商业物业收益法评估报告一、概述本报告是针对其中一商业物业进行的价值评估报告。
该商业物业位于市中心主要商业区，是一栋多层商业大楼。
本报告将通过派息模型和现金流折现模型来评估该物业的价值，并提供详细的分析和结论。
二、房地产概况1.物业基本信息商业物业总占地面积为X平方米，建筑面积为Y平方米，共有Z个单位，包括商铺和写字楼。
2.房源租赁情况当前商铺和写字楼的租赁率为A%，合同租期为B年。
详细列举不同单位的每月租金。
三、派息模型评估1.租金收入根据当前租金情况，计算每年的租金收入总额，并考虑租金逐年上涨的情况。
2.支出成本列出每年的运营成本，包括物业管理费、修缮费用和保险费用等。
3.净收益计算净收益等于租金收入减去支出成本。
按照相应的比率计算净收益增长。
4.加权平均成本资本(WACC)根据市场情况和风险评估，计算加权平均成本资本。
5.派息模型计算和估值根据派息模型的计算公式，计算每年的派息金额。
利用WACC计算出未来各年的现金流折现值，并求得房地产的总现值。
四、现金流折现模型评估1.净现金流计算根据租金收入和支出成本计算每年的净现金流量，并根据净现金流的增长率预测未来几年的现金流。
2.贴现率确定根据市场情况和物业风险，确定适当的贴现率。
3.现金流折现计算和估值利用贴现率计算各年净现金流的现值，并求出房地产的总现值。
五、分析与结论1.派息模型和现金流折现模型的比较对派息模型和现金流折现模型的计算结果进行比较和分析，提供各自的优势和劣势。
2.投资回报率评估计算和分析投资回报率，包括内部回报率(IRR)和净现值(NPV)。
评估项目是否具有投资价值和回报潜力。
房产评估案例报告为了满足市场需求，北京某房地产开发公司在南部地区开发一块新的住宅区，计划开发50幢住宅，每幢建筑面积为1200平米。
开发公司委托评估公司进行房产评估，以确定该住宅区的总价值和每幢住宅的市场价值。
评估公司进行了详细的调研和测量，并进行了大量的数据分析、市场研究和财务分析，最终给出了以下报告：一、项目概述该住宅区占地50亩，共有50幢住宅，每幢建筑面积为1200平米，总建筑面积为60000平米。
其中，住宅的建筑类型为多层住宅，共有6层，每层有2个单元，每个单元有2个住房。
住宅区内的绿化覆盖面积为20亩，停车场面积为10亩。
二、评估目的本次评估的主要目的是确定该住宅区的总价值，以及每幢住宅的市场价值，以便开发公司了解该项目的投资回报和市场竞争情况。
三、评估方法为了确定该住宅区的总价值和每幢住宅的市场价值，评估公司采用了以下方法：1.市场比较法评估公司通过对周边类似住宅的市场价格进行调研和分析，得出该住宅区的市场价值。
2.收益法评估公司通过对该住宅区的租金收入、运营成本和折旧费用进行分析，得出该住宅区的净收益，并通过资本化率计算出该住宅区的总价值。
四、评估结果根据市场调研结果，该住宅区的市场价值为2.5亿元人民币。
根据租赁分配情况和修建成本，该住宅区的租金收入为每年5000万元人民币，运营成本为每年2000万元人民币，每幢住宅的折旧费用为每年500万元人民币。
根据资本化率的计算，该住宅区的总价值为2.5亿元人民币。
3.综合评估结果综合考虑市场比较法和收益法的评估结果，该住宅区的市场价值为2.5亿元人民币，每幢住宅的市场价值为500万元人民币。
五、结论与建议根据本次评估结果，开发公司可以了解该项目的投资回报和市场竞争情况。
建议开发公司在市场推广和销售方面加强宣传和推广，提高品牌影响力，增加项目的市场竞争力。
同时，在租金收入和运营成本的控制上，应该根据市场需求和消费者的需求，灵活调整租金收入和运营成本，提高项目的投资回报率。
房地产评估案例房地产评估案例一港湾酒店房地产评估一、评估对象概况港湾酒店是由Ｓ公司独资创办的四星级商务酒店,总建筑面积170０0平方米,其中主体部分建筑面积1２80０平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积145０0平方米。
该酒店的土地使用权属S公司，自1９94年6月28日至2０３4年6月２8日。
该酒店主体部分为七层框架楼房,于１994年开始动工, 19９6年竣工并投入使用。
一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等,二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房,拥有各类客房168间套，258个床位,有单人房、双人房、豪华单间与套间等,各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。
中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施,通过一个连接长廊与主体部分相连，于１9９８年底竣工,1９9９年下半年正式营业。
其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉ＯＫ舞厅及KTＶ、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。
中心俱乐部内部装修高档,地面均铺磨光花岗岩,内墙贴柚木板,矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。
该酒店设有停车场一个,电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。
该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域,西邻ＷS路,北与ＷM大楼’n邻,南面与正在兴建的“GＭ广场”相连接，地理位置得天独厚,周围生活娱乐服务配套设施齐全,火车站约10分钟车程,离飞机场约40分钟车程,目前有54路无轨电车经过,17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达,交通便捷,是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。
二、评估目的为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。
三、评估基准日评估基准日为2000年5月２8日。
四、评估估算过程(—）选择评估方法考虑到评估对象具有明显收益的特点,拟选用收益法进行评估。
房地产评估收益法案例案例1，如何求客观净收益被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。
要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。
【答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年（2）现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元这些违约多获得的收益现值之和为21500*（1+10%）-1+13015*（1+10%）-2+4545.15*（1+10%）-3=33716.49元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
收益法评估案例房地产评估案例2. 4商场评估案例案例G公司是一家大型商贸公司，因融通资金需要，委托C评佔事务所对其所属的X商场进行评估。
一、评估对象简介X商场座落于W市最繁华的商业街区，是W市经商的黃金地带。
建筑物共24 层，其中地下1层，地上23层（裙楼5层，主体塔楼18层）。
大厦的裙楼自1994 年开始运营，以招商出租营业场所为主要方式。
第一层为日用白货区，二、三层是服装、鞋帽、床上用品区，四层为家具区，五层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程设讣施工，现为停车场和其他出租经营。
主体塔楼为写字间设讣，外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工，电梯已完成采购，但内部装修尚未开始。
大厦自营业以来，一直是W市经营较好的商家之一。
二、评估过程简介C评佔事务所的评佔人员，按照必要的程序，在对委托评佔的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产做出了评估，主要做法如下：（一）评估思路与方法的选取评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装修尚未完工，因此1对裙楼运用收益法评估，对塔楼运用重置成本法评估（注:塔楼部分按形象进度，考虑成本构成要素，采用成本法计算，此处不再详列，仅介绍裙楼的评估过程）。
(二)纯收益的求取1.总收益预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前儿年相比不会有大的变化，所以各年租金按前3年实际发生额的平均数讣算调整。
具体情况是：(D-至四层为商业经营区，实际的租金收入山于各楼层经营品种不同而有所差别。
一层经营日用白货等赢利水平低的商品，租金相对较低;二、三层经营鞋帽、服装等赢利水平高的商品，租金收入较高;四层经营家具，租金收入偏低。
按照最佳效用原则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四层递减。
因此，将各层的实际收入水平调整为客观收入，即：每月平均租金收入一层为67元，平方米; 二层为60元，平方米;三层为46元，平方米;四层为38元,平方米。
调整后的整体租金收入与调整前不发生变化。
