第六章收益法案例

收益法进行企业价值评估案例假设某公司是一家餐饮连锁企业，拥有多家门店。

以下是使用收益法进行企业价值评估的案例步骤：1. 确定未来现金流量未来现金流量是评估企业价值的重要因素，需要综合考虑多个因素，包括销售额、成本、税收、资产增值等。

以该餐饮连锁企业为例，我们可以考虑以下因素：- 税前利润预测假设未来三年内，该公司预计每年税前利润分别为200万、220万和240万。

- 折旧及摊销假设该公司每年的折旧及摊销费用为50万。

- 需要扣除的利息假设该公司每年需要支付利息 30 万。

- 税收该公司税率为 25%，需扣除每年的税费。

2. 估算合理贴现率合理的贴现率将影响我们对未来现金流量的价值估算。

一般情况下，贴现率将基于通货膨胀率、市场利率和机会成本等因素。

以该公司为例，假设我们将贴现率设为 12%。

3. 根据未来现金流量和贴现率计算现值通过对未来现金流量和合理贴现率的估算，我们可以计算出每年现值，并将其相加，以得出未来现金流量的总现值。

- 未来三年的现值计算如下：第一年： 200万 ÷ (1 + 0.12) + (50万+30万) ÷ (1 + 0.12)² + 20万 ÷ (1 + 0.12)³ = 180.1 万第二年： 220万 ÷ (1 + 0.12)² + (50万+30万) ÷ (1 + 0.12)³ = 176.3 万第三年： 240万 ÷ (1 + 0.12)³ + (50万+30万) ÷ (1 + 0.12)⁴ = 173.4 万- 未来三年内的总现值为：180.1 + 176.3 + 173.4 = 529.8万4. 计算企业价值当我们有了现金流量的总现值后，可以通过减去未来现金流量的净现值（企业价值）来确定公司的价值，以该公司为例：- 假设该公司目前没有负债和债券，未来三年内的净现值（现金流量的总现值）为 529.8万：- 通过减去这个值，我们可以计算出该公司的价值为：企业价值 = 529.8万 - 0 = 529.8万因此，该餐饮连锁企业的价值为 529.8万。

第六章收益法作业1、某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/ m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%.该商铺的价值为多少万元？2、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为多少？3、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/ m2,又知该写字楼客出租面积为1000 m2，运营费用率为40%。

假若该写字楼客出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生多少万元的贬值？4、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年的价格为4000元/ m2。

若报酬率为6%，收益期限为50年，则该房地产价格为多少元/ m2？5、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元知道收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格是多少万元？6、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值是多少万元？7、某写字楼套间建筑面积1，000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。

据调查，该写字楼造价为3，000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%.据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，报酬率为12%.试估算该写字楼的价格。

收益法评估案例某公司计划投资一项新的生产项目，利用现有的设备和技术，预计将在未来五年内实现一定的销售收入。

公司需要对该项目进行收益法评估，以便判断是否值得进行投资。

首先，我们需要确定该项目的初始投资额。

该项目需要购买一些新设备，以及进行一些改进。

据估计，初始投资额为100万元。

接下来，我们需要预测该项目未来五年内的销售收入。

据市场调研，该产品的市场需求量稳定，且在未来五年内有望保持稳定增长。

预计第一年的销售收入为30万元，第二年为35万元，第三年为40万元，第四年为45万元，第五年为50万元。

接着，我们需要计算该项目的运营成本。

预计每年的运营成本为10万元。

在进行收益法评估时，我们需要考虑时间价值的因素。

假设折现率为10%。

根据这个折现率，我们可以将未来五年内的收入和成本进行折现，得出现值。

首先，我们将销售收入和运营成本进行折现。

以第一年为例，现值为30万/（1+10%）+ 10万/（1+10%）^2 + 10万/（1+10%）^3 + 10万/（1+10%）^4 +10万/（1+10%）^5 = 63.17万元。

接下来，我们计算总现值。

每年的现值相加，得到总现值：63.17万元 + 73.23万元 + 73.23万元 + 73.23万元 + 73.23万元= 356.09万元。

最后，我们计算净现值。

净现值等于总现值减去初始投资额：356.09万元 - 100万元 = 256.09万元。

根据净现值的计算结果，可以得出该项目的净现值为256.09万元。

根据收益法评估的原则，如果净现值为正，则该项目应该被接受。

因此，根据该评估结果，该公司应该进行该投资项目。

需要注意的是，收益法评估只是一种评估方法之一，还需要结合其他因素进行综合评估。

而且，市场环境和经济状况的变化也会对评估结果产生影响。

因此，在做出最终决策之前，公司还需要进行进一步分析和研究。

自编案例-----收益法的运用一、净收益A i每年不变的情形：a)收益年期为有限年的情况案例1:某村集体有一块山地，经充分竞价，由承包人王某投标承包，承包期限30年，每年上缴承包款10000元，30年不变，现村集体急需筹集资金修建乡村公路。

王某愿意自筹资金将承包款改为一次付清，买断30年的山地承包经营权。

双方可接受的资金报酬率为6%。

问承包款由逐年上缴改为一次交清需要交多少承包金合理？解：净收益不变，收益年限为有限年n的收益法估价公式为：P=A/R[1-1/（1+r）n]=10000/0.06*[1-1/（1+0.06）30]= 137648.3元承包款由逐年上缴改为一次交清需要交13.76万元承包款b)收益年期为无限年的情况案例2：在案例1中，山地所有权属村集体，试从理论上评估这块山地所有权的目前价格解：按中国法律它是不容许转让的。

但是理论上可以用收益无限年的计算公式计算所有权的价格。

收益年期为∞年，收益为A保持不变，基准收益率为r的计算公式; p=A/r 本例中山地所有权的理论价格p=10000/0.06= 166666.7元=16.7万元二、净收益按等差级数变化的情况案例3：在案例1中，如果王某每年上交承包款为逐年递增300元，问一次性买断承包经营权及相应的村集体山地所有权的理论价格是多少？解：a）收益年期为n年的公式P=[A/r+B/r2][1-1/（1+r）n]-(B/r)【n/（1+r)n】（等差递增）本例中，一次性买断30年承包权的价格为180355.9元b）收益年期为∞年的公式P=A/r+B/r2本例中，相应山地所有权的理论价格p=25万元三、净收益按等比级数递增的情况案例4：在案例1中，如果王某每年上交承包款为逐年递增3%，问一次性买断承包经营权及相应的村集体山地所有权的理论价格是多少？解：a）收益年期为n年的公式P=A/（r+s）[1-（1+s）n/（1+r）n]本例中，一次性买断30年承包权的价格为192463元b）收益年期为∞年的公式P=A/（r-s）本例中，相应山地所有权的理论价格p=33.3万元四、市场法中土地使用权年限的修正案例5某宗10年前经过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所在地段的基准地价目前为2000元/㎡。

收益法评估梨树市场价值的案例以收益法评估梨树市场价值的案例为题，以下是10个案例：1. 梨树市场价值的评估是通过收益法进行的，该方法将梨树的未来收益作为评估的依据。

通过对梨树的预期收益进行估算，可以得出梨树的市场价值。

2. 假设某农场拥有1000棵梨树，每年可收获1000箱梨子，每箱梨子售价为100元。

在未来五年内，梨树预计每年的产量将保持稳定。

根据这些数据，可以计算出梨树的未来收益。

3. 假设梨树的成本为每棵100元，每年的维护成本为每棵10元。

在未来五年内，梨树的维护成本将保持稳定。

根据这些数据，可以计算出梨树的未来成本。

4. 通过将未来的收益减去未来的成本，可以得出梨树的净收益。

净收益是评估梨树市场价值的关键指标之一。

5. 假设梨树的预期使用寿命为20年，梨树的净现值可以通过将未来的净收益按照一定的折现率进行折现计算得出。

6. 折现率是评估梨树市场价值时的另一个重要因素。

折现率反映了投资者对未来收益的期望和风险的考虑。

不同的投资者可能会使用不同的折现率进行评估。

7. 假设投资者使用10%的折现率进行评估，计算出梨树的净现值为1000元。

这意味着梨树的市场价值为1000元。

8. 如果投资者使用5%的折现率进行评估，计算出梨树的净现值为2000元。

这意味着梨树的市场价值为2000元。

9. 折现率的选择对于梨树市场价值的评估结果有重要影响。

较低的折现率会导致较高的市场价值，而较高的折现率会导致较低的市场价值。

10. 除了折现率外，还有其他因素可以影响梨树市场价值的评估结果，如梨树的健康状况、市场需求的变化等。

这些因素需要在评估过程中进行综合考虑。

房地产案例：某商业地产项目的收益法评估1. 案例背景某城市A位于中国东部沿海地区，是一座经济发达、人口密集的城市。

随着城市经济的快速发展，商业地产市场呈现出旺盛的需求和潜在的投资机会。

在这样的背景下，某开发商计划在城市A的中心商务区开发一处综合性商业地产项目，该项目包括购物中心、写字楼、酒店等多个功能区域。

开发商希望通过收益法评估来确定该项目的投资回报率和可行性。

2. 过程描述2.1 确定评估目标首先，评估团队与开发商进行了深入沟通，明确了评估目标和需求。

根据开发商提供的信息和市场调研数据，确定了以下评估目标：•评估项目的总体投资回报率（IRR）•评估项目每个功能区域的租金收入情况•分析市场竞争情况，并预测未来几年内租金水平和市场需求变化趋势2.2 数据收集与分析评估团队收集了大量的数据，包括市场调研数据、土地成本、建设成本、租金水平等。

通过对这些数据的分析，得出了以下结论：•城市A的商业地产市场需求旺盛，但也存在一定的竞争压力。

•项目选址优越，靠近交通枢纽和人流密集区域，有望吸引大量潜在租户。

•项目规模较大，需要考虑投资回收周期和风险。

2.3 收益法评估模型建立基于以上分析结果，评估团队建立了一个收益法评估模型，以预测项目未来几年的租金收入和投资回报率。

该模型考虑了以下因素：•功能区域的租金水平和出租率•市场需求变化趋势•建设成本和运营成本•投资回收周期2.4 模型应用与结果分析通过模型应用，评估团队得出了以下结果：•项目总体投资回报率为12%，高于预期的10%。

•不同功能区域的租金水平差异较大，购物中心预计每年可获得2000万元租金收入，写字楼预计每年可获得1500万元租金收入，酒店预计每年可获得800万元租金收入。

•项目建设周期为3年，投资回收周期为10年。

3. 结果分析与建议基于以上评估结果，评估团队向开发商提出了以下建议：•项目总体投资回报率较高，说明该项目具有一定的投资价值和可行性。

收益法资产评估报告案例收益法资产评估报告案例一、引言资产评估是指根据特定的评估方法和评估原则，对特定的资产进行评估价值的测定。

而收益法则是一种常见的资产评估方法，通过对资产预期未来收益进行评估，来确定资产的价值。

本文将以某公司的房地产资产评估为案例分析，展示收益法在资产评估中的应用和评估报告的撰写。

二、公司介绍某公司是一家拥有多项房地产资产的企业，其中包括商业楼宇、写字楼和住宅楼盘。

为了了解这些资产的价值，公司决定进行资产评估，并选择了收益法作为评估方法。

三、收益法评估过程1. 数据收集首先，评估师们需要收集和准备大量的数据，包括房地产的位置、规模、建筑面积、租金收入、管理费用等信息。

他们通过公司的财务报表，租赁合同以及市场数据等渠道获取这些数据。

2. 数据分析接下来，评估师们对收集到的数据进行分析。

他们会仔细研究市场发展趋势、租金市场、物业管理费用等指标，以确保评估结果的准确性。

3. 预测未来现金流在收益法中，最核心的是预测资产未来的现金流。

评估师们会根据当前的租金收入以及各种消耗和费用，预测未来几年的现金流。

这需要对市场情况、租金调整和成本增长等因素有较深入的了解。

4. 估计资本化率资产的价值等于未来现金流的现值。

所以，评估师们需要根据市场情况和其他因素，估计一个合理的资本化率。

这个资本化率表征了投资者对于该资产预期收益的要求。

5. 估值计算最后，在确定了现金流和资本化率后，评估师们可以运用收益法公式计算资产的估值。

资产价值=未来现金流/资本化率。

从而得出该资产的评估价值。

四、评估报告撰写在评估过程完成后，评估师们需要撰写一份正式的评估报告。

这份报告将详细列出资产的评估价值以及评估师们的研究和分析过程。

报告通常包括以下内容：1. 资产基本信息：介绍资产的位置、规模、建筑面积等基本信息。

2. 收益法的应用：说明选择收益法进行评估的原因，并简要介绍收益法的原理和计算过程。

3. 数据收集和分析结果：列出评估师们收集和分析的数据，并分析对资产价值的影响。

房地产评估收益法案例案例1,如何求客观净收益—被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5 月31日取得的，出让年限为法定最高年限。

2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。

评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。

要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)O2004 2006 2011 2012 2044I 3奔 2011 年；150 (1+1%)10%【答案】(1)收益总年限=40 (法定最高年限)-2-2=36 年 (2)现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为 3年，首先判断这几年是否 应该执行合同。

如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的 收益分别为2009 年：【150*( 1+1% -( 110+20)1 *1000=21500 元 2010 年：【(150* (1+1% 2- (110+30)1 *1000=13015 元 2011 年：【(150* (1+1%) - (110+40)1 *1000=4545.15 元 这些违约多获得的收益现值之和为商用S ： 1000 n z120 —> 08 —150合同租金丿 130 ^09 *-150 (1 + 1%)140^ 10 *-150(1-Fl%)2 年J150 (1+1%讥08年｝市场租金 违约金5万元21500* (1+10% -1+13015* (1+10% -2+4545.15* (1+10%3 t-=33716.49 元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。

一、净收益的求取在我们这里选取计算的是该估价对象的客观收益，即在该房地产现有的经营条件下，按现在的使用功能及本市该类房地产的一般经营惯例、利润水平、必要的成本支出等之后的收益，这样可以排除收益中属于特殊的、偶然的因素，以及经营能力的影响因素。

1、估价对象年总营业额的求取估价人员通过对该地区大型商场进行综合调查（参见表2-1），并进行分析得出：单位营业面积销售额为37元/天·ｍ²。

估价对象总建筑面积为25166ｍ²。

经过调查，本市类似综合商厦的营业面积与建筑面积的比率为66.37%。

1999年××市部分大型商场一览表（表2-1）估价对象年总营业额=单位营业面积销售额×总建筑面积×营业面积与建筑面积比率×天数=37元/天·ｍ²×25166ｍ²×66.37%×365天=225569615.07元2、求取估价对象年总利润根据估价人员对零售百货市场的综合调查及分析，确定零售百货行业的社会平均利润率为20%。

估价对象年总利润=估价对象年总营业额×利润率=45113923.01元3、求取估价对象房地产年净收益（1）确定房地产收益率根据估价人员对附近大型商场的综合调查，其经营利润是资金、劳力、管理技术、知名度、商誉宣传等有形、无形要素以及土地、房产要素共同协调作用的结果。

根据商厦经营的情况及专业人士的意见，对上述要素按重要程度排列，则房地产、经营知名度、资金、管理技术要素依次最为重要。

考虑到商业经营对房地产有一定要求的特点，结合评估对象所处的地区、地段具体情况，按经营利润率的22%作为房地产所带来的收益。

（2）运营成本的确定我们通过对房地产市场进行的调查，商场的年运营成本包括管理费、维修费、房产税、土地使用税、保险费及不可预见费等占总利润的5%。

估价对象房地产年净收益=估价对象年总利润×房地产收益率×（1－成本率）=9428809.91元二、房地产的年净收益增长率考虑到近年来本市经济发展比较稳定，结合该估价对象及周围类似商业用房的具体经营情况，营业收入有可靠保障，假设其未来每年净收益保持不变。

收益法的应用举例艾姆公司于2002年11月1日以13 428万元在A 市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15 000平方米，占用土地面积为12 480平方米，该写字楼除10 000平方米自用外，其余部分用于出租。

2004年11月1日艾姆公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。

经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为每建筑平方米2 300元，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。

该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米60元，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%（以实有建筑面积计算，不考虑空置），年保险费为重置价的0.2%，房产税为原造价70%的1.2%。

目前该类物业的建筑造价为每平方米2 500元，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。

请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。

解答：审题明确题目要求。

本题要求得到待估宗地在估价日期的单位地价和总地价，即要求计算两种形式的土地价格。

梳理有关资料。

可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料，审题时需留意估价日期、估价对象范围（是否含地上建筑物）、权力状况、土地出让时间及出让年期等地价影响因素；二是市场调查资料。

本题主要给出了同类物业的客观收益和运营费用，建筑物的重置价格等资料，审题时需留意所给资料的具体说明；还要注意题目中给出哪两种还原利率，这对确定解题思路至关重要。

审查关键内容，考虑资料取舍。

本题所给资料较多，既有房屋实际造价，又有房屋重置价格；既有写字楼的实际租金，又有市场客观租金。

审题时要考虑哪些资料能用，哪些资料不能用，作出初步判断。

另外，本题对各项出租费用（如管理费、保险费、房产税等）的费率取值基数做了详细说明，审题时应注意。

收益法评估案例在商业和金融领域，收益法评估是一种常用的估值方法，用于确定一项资产或企业的价值。

该方法基于资产或企业未来的现金流量，并考虑了风险和时间价值的因素。

本文将介绍一个实际的收益法评估案例，以帮助读者更好地理解这种估值方法的应用和原理。

案例背景。

假设我们有一个名为ABC公司的企业，该公司是一家中型制造业企业，主要生产家具产品。

ABC公司在过去几年里一直保持稳定的盈利能力，并且有望在未来几年里实现一定的增长。

现在，ABC 公司的所有者希望出售这家企业，并且他们需要确定一个合理的销售价格。

为了确定ABC公司的价值，所有者决定使用收益法评估方法。

他们聘请了一家专业的估值机构来进行评估，并且提供了相关的财务数据和业务信息。

评估机构的任务是通过收益法评估方法确定ABC公司的公允价值，并且给出一个合理的销售建议。

评估过程。

评估机构首先收集了ABC公司的财务数据，包括过去几年的利润表、资产负债表和现金流量表。

他们还对公司的市场地位、行业前景、竞争情况和管理团队进行了调查和分析。

通过对这些信息的综合分析，评估机构得出了ABC公司未来几年的预期现金流量。

接下来，评估机构对ABC公司的风险进行了评估。

他们考虑了行业风险、市场风险、经营风险和财务风险等因素，并且确定了一个合理的风险溢价率。

评估机构还考虑了时间价值的因素，使用适当的折现率对未来的现金流量进行了折现。

最后，评估机构使用净现值（NPV）方法对ABC公司的未来现金流量进行了估值。

他们将未来几年的现金流量折现到现在，并且加上一个终值，以确定ABC公司的公允价值。

在这个过程中，评估机构还进行了一些敏感性分析，以考虑不同的假设和情景对估值结果的影响。

评估结果。

通过收益法评估方法，评估机构确定了ABC公司的公允价值为X万元。

这个估值结果是基于对公司未来现金流量的合理预期，并且考虑了风险和时间价值的因素。

评估机构向ABC公司的所有者提出了一个合理的销售建议，同时也提供了一些关于估值结果的解释和讨论。

收益法应用举例[例6-3] 某新建写字楼，投资者预计在持有期间年的净营业收入（NOI ）为 450万元，5年后将转售，预计那时的售价为5600万元。

据调查，目前市场的无风险收益率为3%，该类房地产的风险补偿率为5%。

试问：投资者应出多少钱购买？该题在计算时要注意：收益由持有期收益和转售收益两部分构成，且净收益在持有期内不变，持有期5年。

适用的计算应为：nn n r V r r a V )1()1(11++⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-= 由题意可知：式中的a ＝450万元；V 1＝5600万元；n ＝5年；而r 可用累加法求出，即r ＝3%+5%＝8%。

将这些数字代入上式得投资者的购买价值应为：万元5608%)81(5600%)81(11%845055=++⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=V [例6-4] 某出租商场，总建筑面积5 000平方米，有效土地使用权年限为35年。

它目前的出租情况为：空置率为20%；租赁合同中的租金采用包含出租方管理费的净租金，金额为按建筑面积每平方米每月90元；其实际管理费为每月20 000元。

经调查，目前市场上类似商场的空置率为10%；包括出租方管理费的净租金按建筑面积为每平方米每月95元，且预计以后每年会以2%的增长率增长；管理费为租金收入的3%。

假设目前市场上投资该类房地产需要9%的收益率去吸引投资者投资。

评估该商场目前的价值。

在对上述房地产进行评估时，应注意实际收益与客观收益；评估所依据的租金类型等问题。

具体评估过程为：（1）有效总收入根据题意：客观净租金为每平方米每月95元；空置率为10%；年增长率g=2%，所以有效总租金为：第一年有效总租金为＝95×12×5 000×（1-10%）＝5 130 000元＝513万元（2）运营费用因租金类型为包括出租方管理费的净租金，所以，在这种租金类型的情况下，该项费用只有管理费一项。

由题意可知：它为租金收入的3%。

第一年运营费用＝513×3%＝15.39万元，以后与总有效收入同步年增长2%。

例1：某宾馆委托估价，宾馆提供的资料表明，该宾馆有标准两人间25间，床位50张，平均每张床位每天120元，年空置率25%；一般两人间和三人间总床位数为180张，平均没张床位每天140元，年空置率为20%；该宾馆月营业花费15万元。

经调查，当地同档次宾馆标准两人间平均每张床位每天140元，年空置率为30%；一般两人间和三人间平均每张床位每天40元，年空置率为18%；正常营业每月营业花费平均占每月总收入的32%；该类不动产的资本化率为8%。

试运用所给资料评估该宾馆的价格。

例2：1、估价对象概况：待估不动产是一出租的写字楼，宗地面积为7000 m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，建筑物为地上16层地下两层，总建筑面积为30000 m2，建筑物于1990年建成，建筑物耐用年限为60年。

1995年4月25日以出让方式获得50年期的土地使用权。

试计算该不动产2001年4月的转让价格。

2、估价机构搜集到的相类似地区的该类写字楼的平均水平资料（1）租金按净面积计算，一般可供出租的净面积占建筑总面积的60%，其余为公共过道、管理用房、设备间以及其他附属用房。

（2）每平方米每月租金平均为40元。

房屋空置率年平均为10%。

（3）同类建筑物重置价格为8000万元，家具设备装修重置价格为1500万元，日常费用平均每月为20万元，房产税每年按建筑物重置价格的70%的1.2%缴纳，其他税费约为每月收入的6%。

年资本化率9%。

例3：（单独求取土地收益价格）估价对象概况：某公司于1998年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权，面积为3500 m2，并与1999年9月在此地块上建成9800m2写字楼，当时建筑造价为1500元/ m2；其经济耐用年限为60年。

目前该建筑物全部出租，每月实收租金27元/m2.估价机构掌握的经筛选后的资料：目前当地同类建筑物出租月租金一般为28元/ m2，该类建筑物重置价格为1700元/ m2，残值率为2%，不动产所有者需支付的年管理费用为建筑年租金的2%，年维修费、年保险费分别为建筑物重置价格的2%、0.5%，每年支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米32元，土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%、7%。