第六章收益法案例

收益法进行企业价值评估案例假设某公司是一家餐饮连锁企业，拥有多家门店。

以下是使用收益法进行企业价值评估的案例步骤：1. 确定未来现金流量未来现金流量是评估企业价值的重要因素，需要综合考虑多个因素，包括销售额、成本、税收、资产增值等。

以该餐饮连锁企业为例，我们可以考虑以下因素：- 税前利润预测假设未来三年内，该公司预计每年税前利润分别为200万、220万和240万。

- 折旧及摊销假设该公司每年的折旧及摊销费用为50万。

- 需要扣除的利息假设该公司每年需要支付利息 30 万。

- 税收该公司税率为 25%，需扣除每年的税费。

2. 估算合理贴现率合理的贴现率将影响我们对未来现金流量的价值估算。

一般情况下，贴现率将基于通货膨胀率、市场利率和机会成本等因素。

以该公司为例，假设我们将贴现率设为 12%。

3. 根据未来现金流量和贴现率计算现值通过对未来现金流量和合理贴现率的估算，我们可以计算出每年现值，并将其相加，以得出未来现金流量的总现值。

- 未来三年的现值计算如下：第一年： 200万 ÷ (1 + 0.12) + (50万+30万) ÷ (1 + 0.12)² + 20万 ÷ (1 + 0.12)³ = 180.1 万第二年： 220万 ÷ (1 + 0.12)² + (50万+30万) ÷ (1 + 0.12)³ = 176.3 万第三年： 240万 ÷ (1 + 0.12)³ + (50万+30万) ÷ (1 + 0.12)⁴ = 173.4 万- 未来三年内的总现值为：180.1 + 176.3 + 173.4 = 529.8万4. 计算企业价值当我们有了现金流量的总现值后，可以通过减去未来现金流量的净现值（企业价值）来确定公司的价值，以该公司为例：- 假设该公司目前没有负债和债券，未来三年内的净现值（现金流量的总现值）为 529.8万：- 通过减去这个值，我们可以计算出该公司的价值为：企业价值 = 529.8万 - 0 = 529.8万因此，该餐饮连锁企业的价值为 529.8万。

第六章收益法作业1、某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/ m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%.该商铺的价值为多少万元？2、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为多少？3、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/ m2,又知该写字楼客出租面积为1000 m2，运营费用率为40%。

假若该写字楼客出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生多少万元的贬值？4、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年的价格为4000元/ m2。

若报酬率为6%，收益期限为50年，则该房地产价格为多少元/ m2？5、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元知道收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格是多少万元？6、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值是多少万元？7、某写字楼套间建筑面积1，000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。

据调查，该写字楼造价为3，000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%.据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，报酬率为12%.试估算该写字楼的价格。

收益法评估案例某公司计划投资一项新的生产项目，利用现有的设备和技术，预计将在未来五年内实现一定的销售收入。

公司需要对该项目进行收益法评估，以便判断是否值得进行投资。

首先，我们需要确定该项目的初始投资额。

该项目需要购买一些新设备，以及进行一些改进。

据估计，初始投资额为100万元。

接下来，我们需要预测该项目未来五年内的销售收入。

据市场调研，该产品的市场需求量稳定，且在未来五年内有望保持稳定增长。

预计第一年的销售收入为30万元，第二年为35万元，第三年为40万元，第四年为45万元，第五年为50万元。

接着，我们需要计算该项目的运营成本。

预计每年的运营成本为10万元。

在进行收益法评估时，我们需要考虑时间价值的因素。

假设折现率为10%。

根据这个折现率，我们可以将未来五年内的收入和成本进行折现，得出现值。

首先，我们将销售收入和运营成本进行折现。

以第一年为例，现值为30万/（1+10%）+ 10万/（1+10%）^2 + 10万/（1+10%）^3 + 10万/（1+10%）^4 +10万/（1+10%）^5 = 63.17万元。

接下来，我们计算总现值。

每年的现值相加，得到总现值：63.17万元 + 73.23万元 + 73.23万元 + 73.23万元 + 73.23万元= 356.09万元。

最后，我们计算净现值。

净现值等于总现值减去初始投资额：356.09万元 - 100万元 = 256.09万元。

根据净现值的计算结果，可以得出该项目的净现值为256.09万元。

根据收益法评估的原则，如果净现值为正，则该项目应该被接受。

因此，根据该评估结果，该公司应该进行该投资项目。

需要注意的是，收益法评估只是一种评估方法之一，还需要结合其他因素进行综合评估。

而且，市场环境和经济状况的变化也会对评估结果产生影响。

因此，在做出最终决策之前，公司还需要进行进一步分析和研究。

自编案例-----收益法的运用一、净收益A i每年不变的情形：a)收益年期为有限年的情况案例1:某村集体有一块山地，经充分竞价，由承包人王某投标承包，承包期限30年，每年上缴承包款10000元，30年不变，现村集体急需筹集资金修建乡村公路。

王某愿意自筹资金将承包款改为一次付清，买断30年的山地承包经营权。

双方可接受的资金报酬率为6%。

问承包款由逐年上缴改为一次交清需要交多少承包金合理？解：净收益不变，收益年限为有限年n的收益法估价公式为：P=A/R[1-1/（1+r）n]=10000/0.06*[1-1/（1+0.06）30]= 137648.3元承包款由逐年上缴改为一次交清需要交13.76万元承包款b)收益年期为无限年的情况案例2：在案例1中，山地所有权属村集体，试从理论上评估这块山地所有权的目前价格解：按中国法律它是不容许转让的。

但是理论上可以用收益无限年的计算公式计算所有权的价格。

收益年期为∞年，收益为A保持不变，基准收益率为r的计算公式; p=A/r 本例中山地所有权的理论价格p=10000/0.06= 166666.7元=16.7万元二、净收益按等差级数变化的情况案例3：在案例1中，如果王某每年上交承包款为逐年递增300元，问一次性买断承包经营权及相应的村集体山地所有权的理论价格是多少？解：a）收益年期为n年的公式P=[A/r+B/r2][1-1/（1+r）n]-(B/r)【n/（1+r)n】（等差递增）本例中，一次性买断30年承包权的价格为180355.9元b）收益年期为∞年的公式P=A/r+B/r2本例中，相应山地所有权的理论价格p=25万元三、净收益按等比级数递增的情况案例4：在案例1中，如果王某每年上交承包款为逐年递增3%，问一次性买断承包经营权及相应的村集体山地所有权的理论价格是多少？解：a）收益年期为n年的公式P=A/（r+s）[1-（1+s）n/（1+r）n]本例中，一次性买断30年承包权的价格为192463元b）收益年期为∞年的公式P=A/（r-s）本例中，相应山地所有权的理论价格p=33.3万元四、市场法中土地使用权年限的修正案例5某宗10年前经过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所在地段的基准地价目前为2000元/㎡。

收益法评估梨树市场价值的案例以收益法评估梨树市场价值的案例为题，以下是10个案例：1. 梨树市场价值的评估是通过收益法进行的，该方法将梨树的未来收益作为评估的依据。

通过对梨树的预期收益进行估算，可以得出梨树的市场价值。

2. 假设某农场拥有1000棵梨树，每年可收获1000箱梨子，每箱梨子售价为100元。

在未来五年内，梨树预计每年的产量将保持稳定。

根据这些数据，可以计算出梨树的未来收益。

3. 假设梨树的成本为每棵100元，每年的维护成本为每棵10元。

在未来五年内，梨树的维护成本将保持稳定。

根据这些数据，可以计算出梨树的未来成本。

4. 通过将未来的收益减去未来的成本，可以得出梨树的净收益。

净收益是评估梨树市场价值的关键指标之一。

5. 假设梨树的预期使用寿命为20年，梨树的净现值可以通过将未来的净收益按照一定的折现率进行折现计算得出。

6. 折现率是评估梨树市场价值时的另一个重要因素。

折现率反映了投资者对未来收益的期望和风险的考虑。

不同的投资者可能会使用不同的折现率进行评估。

7. 假设投资者使用10%的折现率进行评估，计算出梨树的净现值为1000元。

这意味着梨树的市场价值为1000元。

8. 如果投资者使用5%的折现率进行评估，计算出梨树的净现值为2000元。

这意味着梨树的市场价值为2000元。

9. 折现率的选择对于梨树市场价值的评估结果有重要影响。

较低的折现率会导致较高的市场价值，而较高的折现率会导致较低的市场价值。

10. 除了折现率外，还有其他因素可以影响梨树市场价值的评估结果，如梨树的健康状况、市场需求的变化等。

这些因素需要在评估过程中进行综合考虑。

房地产案例：某商业地产项目的收益法评估1. 案例背景某城市A位于中国东部沿海地区，是一座经济发达、人口密集的城市。

随着城市经济的快速发展，商业地产市场呈现出旺盛的需求和潜在的投资机会。

在这样的背景下，某开发商计划在城市A的中心商务区开发一处综合性商业地产项目，该项目包括购物中心、写字楼、酒店等多个功能区域。

开发商希望通过收益法评估来确定该项目的投资回报率和可行性。

2. 过程描述2.1 确定评估目标首先，评估团队与开发商进行了深入沟通，明确了评估目标和需求。

根据开发商提供的信息和市场调研数据，确定了以下评估目标：•评估项目的总体投资回报率（IRR）•评估项目每个功能区域的租金收入情况•分析市场竞争情况，并预测未来几年内租金水平和市场需求变化趋势2.2 数据收集与分析评估团队收集了大量的数据，包括市场调研数据、土地成本、建设成本、租金水平等。

通过对这些数据的分析，得出了以下结论：•城市A的商业地产市场需求旺盛，但也存在一定的竞争压力。

•项目选址优越，靠近交通枢纽和人流密集区域，有望吸引大量潜在租户。

•项目规模较大，需要考虑投资回收周期和风险。

2.3 收益法评估模型建立基于以上分析结果，评估团队建立了一个收益法评估模型，以预测项目未来几年的租金收入和投资回报率。

该模型考虑了以下因素：•功能区域的租金水平和出租率•市场需求变化趋势•建设成本和运营成本•投资回收周期2.4 模型应用与结果分析通过模型应用，评估团队得出了以下结果：•项目总体投资回报率为12%，高于预期的10%。

•不同功能区域的租金水平差异较大，购物中心预计每年可获得2000万元租金收入，写字楼预计每年可获得1500万元租金收入，酒店预计每年可获得800万元租金收入。

•项目建设周期为3年，投资回收周期为10年。

3. 结果分析与建议基于以上评估结果，评估团队向开发商提出了以下建议：•项目总体投资回报率较高，说明该项目具有一定的投资价值和可行性。

收益法资产评估报告案例收益法资产评估报告案例一、引言资产评估是指根据特定的评估方法和评估原则，对特定的资产进行评估价值的测定。

而收益法则是一种常见的资产评估方法，通过对资产预期未来收益进行评估，来确定资产的价值。

本文将以某公司的房地产资产评估为案例分析，展示收益法在资产评估中的应用和评估报告的撰写。

二、公司介绍某公司是一家拥有多项房地产资产的企业，其中包括商业楼宇、写字楼和住宅楼盘。

为了了解这些资产的价值，公司决定进行资产评估，并选择了收益法作为评估方法。

三、收益法评估过程1. 数据收集首先，评估师们需要收集和准备大量的数据，包括房地产的位置、规模、建筑面积、租金收入、管理费用等信息。

他们通过公司的财务报表，租赁合同以及市场数据等渠道获取这些数据。

2. 数据分析接下来，评估师们对收集到的数据进行分析。

他们会仔细研究市场发展趋势、租金市场、物业管理费用等指标，以确保评估结果的准确性。

3. 预测未来现金流在收益法中，最核心的是预测资产未来的现金流。

评估师们会根据当前的租金收入以及各种消耗和费用，预测未来几年的现金流。

这需要对市场情况、租金调整和成本增长等因素有较深入的了解。

4. 估计资本化率资产的价值等于未来现金流的现值。

所以，评估师们需要根据市场情况和其他因素，估计一个合理的资本化率。

这个资本化率表征了投资者对于该资产预期收益的要求。

5. 估值计算最后，在确定了现金流和资本化率后，评估师们可以运用收益法公式计算资产的估值。

资产价值=未来现金流/资本化率。

从而得出该资产的评估价值。

四、评估报告撰写在评估过程完成后，评估师们需要撰写一份正式的评估报告。

这份报告将详细列出资产的评估价值以及评估师们的研究和分析过程。

报告通常包括以下内容：1. 资产基本信息：介绍资产的位置、规模、建筑面积等基本信息。

2. 收益法的应用：说明选择收益法进行评估的原因，并简要介绍收益法的原理和计算过程。

3. 数据收集和分析结果：列出评估师们收集和分析的数据，并分析对资产价值的影响。