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房地产资产评估报告案例目录一、报告概述 (2)1.1 报告目的和背景 (3)1.2 报告范围及评估对象 (3)二、项目背景分析 (5)2.1 项目基本情况介绍 (6)2.2 项目所在区域概况 (7)2.3 房地产市场现状分析 (8)三、房地产资产评估方法 (9)3.1 评估方法及选择依据 (10)3.2 评估流程 (11)四、案例分析与评估结果 (13)4.1 案例介绍及评估范围确定 (14)4.2 房地产价值评估过程展示 (15)4.3 评估结果分析 (16)五、风险评估与调整建议 (17)5.1 可能存在的风险分析 (18)5.2 风险评估结果及调整建议 (18)六、结论与建议总结报告重点及目的 (20)6.1 主要结论汇总 (21)6.2 针对项目的具体建议与措施 (22)一、报告概述本报告旨在对位于XX市的XX房地产项目进行全面的资产评估分析。
该项目为一栋高层住宅楼，包括地上28层及地下3层，总建筑面积约为10万平方米。
评估对象为该项目的整体物业，包括住宅、商铺及公共配套设施等不可分割的部分。
根据评估目的和背景，我们采用了市场比较法、收益法等多种方法对项目进行了综合评估。
通过市场比较法，我们参考了周边类似物业的成交价格，结合本项目的基本特征（如地理位置、周边环境、配套设施等），对物业的价值进行了初步估算。
利用收益法，我们基于项目的未来收益进行预测，并将其折现至当前价值，从而得到了更为全面和客观的评估结果。
在评估过程中，我们还充分考虑了宏观经济环境、政策走向以及市场供需等因素对项目价值的影响。
通过对项目用地性质、规划条件、施工进度等方面的深入分析，我们也进一步确保了评估结果的准确性和可靠性。
本报告将详细阐述评估过程、方法、结果及建议，为委托方提供全面、客观的房地产资产评估服务。
1.1 报告目的和背景本房地产资产评估报告旨在为潜在投资者、金融机构、政策制定者以及其他相关方提供关于某房地产项目的详细信息和专业意见。
房地产评估案例市场法房地产评估是指通过对房地产的各种要素进行研究、调查和分析，从而确定房地产的价值和市场价格的行为。
市场法是房地产评估中常用的一种方法，基于市场法对房地产进行评估可以客观、科学地确定房地产的市场价值。
下面将介绍一个市场法的房地产评估案例。
公司计划购买一座商业写字楼用于办公。
该写字楼位于城市中心区域，交通便利，周边有多家大型购物中心、酒店和银行。
经过市场调研，发现该地区的商业写字楼租金平均每平方米每月约为35元。
接下来，我们可以使用收益法进行房地产评估。
首先，我们需要确定该商业写字楼的租金收益。
根据周边商业写字楼的租金水平，我们可以估算出每年的租金收入。
假设该商业写字楼的总面积为5000平方米，租金为每平方米每月35元。
每年的租金收入可以计算为：租金收入=面积×租金×12个月=5000平方米×35元/平方米/月×12个月=2,100,000元/年接下来，我们需要估算出该商业写字楼的净收入。
净收入是指扣除房屋管理费用、维修费用、税费和折旧等费用之后的实际收入。
根据实际情况，我们假设其净收入为总租金收入的80%，则净收入可以计算为：净收入=租金收入×80%=2,100,000元/年×80%=1,680,000元/年然后，我们需要确定该商业写字楼的投资回报率。
投资回报率是指净收入与投资金额之间的比率。
假设购买该商业写字楼的投资金额为5000万元，则投资回报率可以计算为：投资回报率=净收入/投资金额=1,680,000元/年/5000万元=3.36%最后，我们可以根据该商业写字楼的投资回报率和市场上类似房地产的投资回报率进行比较，从而确定该商业写字楼的市场价值。
如果市场上类似的房地产的投资回报率为4%，则根据投资回报率的倒数法，我们可以计算出该商业写字楼的市场价值：市场价值=净收入/投资回报率=1,680,000元/年/4%=42,000,000元根据以上计算，可以得出该商业写字楼的市场价值为4200万元。
我国房地产评估中收益法应用研究摘要：收益法是房地产评估中的基本方法之一。
随着我国房地产交易的日趋活跃，房地产评估的需求日益增长，迫切需要增强收益法评估房地产价值的可操作性，使运用收益法评估出的房地产价值能够更加具有说服力，从而改变收益法在我国的运用现状。
本文在分析收益法理论依据、适用范围及条件的基础之上,总结了收益法评估房地产价格存在的问题,并提出了相应的解决对策。
关键词：房地产评估收益法应用中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号：引言收益法是房地产价格评估的一种重要方法，它适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。
收益法是运用适当的资本化率，将估价对象房地产未来各期（通常是年）的正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。
收益法包括两种基本方法：直接资本化法和报酬资本化法。
前者是将单一年度的收益折现成价值；后者则考虑投资期内一系列的现金流，包括转售价值、净转售收益、房产增值收益等等。
运用这种收益法进行评估房地产的价格时最关键的在于能准确的预测未来各期的净收益和确定资本化率，最主要的是资本化率。
对于直接资本化法与报酬资本化法，资本化率的含义不同，因此测算的方法也就与之不同。
一、收益法在房地产估价中的应用特点1．收益法的含义收益法也被称之为收益资本化法、收益还原法，这种方法是预测估价的对象的未来收益的，然后将其转换为价值在来求估价的对象价值的方法。
将预测的未来收益转换为价值，本质在于以预期收益为导向来取得房地产的价值。
通常把收益法的测算出的价值称之为收益价格。
2．收益法的概念和根本依据收益法是对估测估价对象的未来收益,然后将收益转换为价值,以此来求取估价对象的合理价格或价值的方法。
收益法是在预测未来的收益基础上来进行测算房地产的价格,也就是考虑未来的因素而不是过去的因素,因此这种收益法应该遵循预期原理。
收益法其本质是以房地产的预期收益能力为向导来求取估价对象的价值。
收益法在房地产评估中的应用分析1. 引言1.1 背景介绍随着经济的发展和国家政策的不断调整，房地产市场发生了翻天覆地的变化。
在这样的背景下，利用收益法进行房地产评估具有更加准确和可靠的优势，能够更好地反映房地产项目的价值。
深入研究收益法在房地产评估中的应用，对于提高评估准确度和科学性具有重要的意义。
本文将从收益法概述、房地产评估中的应用、收益法的优缺点、影响因素分析以及案例分析等方面进行探讨，以期对收益法在房地产评估中的应用进行更加深入的了解。
1.2 研究意义房地产是国民经济中重要的组成部分，对于国家经济发展和社会稳定起着重要作用。
房地产评估是确定房地产物业价值的一种重要方式，而收益法作为评估方法的一种，通过预测房地产物业未来的潜在收益来确定其市场价值。
研究收益法在房地产评估中的应用具有重要的理论和实践意义。
通过深入研究收益法在房地产评估中的应用，可以帮助评估师更准确地确定房地产物业的价值，为市场参与者提供更为客观和准确的评估结果，促进房地产交易的顺利进行。
研究收益法的优缺点以及影响因素分析，有助于评估师和决策者更深入地了解该方法的局限性和适用性，从而提高评估效率和准确性。
通过案例分析可以更好地将理论知识与实际操作相结合，为评估师提供实践指导和借鉴。
研究收益法在房地产评估中的应用对于完善评估方法、提高评估准确性、促进房地产市场的健康发展具有积极作用，具有重要的实践意义和推动价值。
1.3 研究方法在研究方法部分，我们将采用实证分析和案例研究相结合的方式，通过收集大量房地产市场数据和相关资料，运用数理统计和计量经济学方法对收益法在房地产评估中的应用进行深入剖析。
我们将对收益法的理论基础和计算公式进行分析，并结合实际案例进行模拟计算，验证其在实际应用中的准确性和可靠性。
我们还将从不同角度探讨收益法在房地产评估中的优缺点，以及可能对评估结果产生影响的因素，通过对比分析和逻辑推理，深入剖析其适用范围和局限性。
基于收益法的房地产评估案例研究前言房地产评估是确定不动产物业价值的计算过程，在房产交易、拍卖、抵押等场景都要用到。
其中，基于收益法的评估方式被广泛应用于商业不动产的估值。
本文将会介绍基于收益法的房地产评估方法，并以某商业物业为例，演示如何通过收益法来对其进行评估。
收益法基于收益法的评估方式，是一种以预期收益为核心的房地产价值评估方法。
该方法基于物业的现状以及未来预期收益来计算物业价值。
在商业不动产评估中，通常会使用净收益价值法（Net Operating Income，NOI）或净现值法（Net Present Value，NPV）。
其中，净收益为物业的净收入，根据以下公式计算：净收益 = 总收入 - 可变费用 - 不可变费用总收入包括租金和其他收入，如停车位租金、物业管理费等。
可变费用是与收入成比例变化的费用，如电费、水费、修缮费等。
不可变费用是不随收入变化而增减的费用，如保险、地税、物业管理费等。
净现值法是在净收益的基础上，再考虑到资本的时间价值和物业未来潜在价值的折扣率，计算出物业的净现值。
案例分析某商业物业位于城市中心商业区，总建筑面积为10000平方米，由于位置优越，现已全部出租，租期均为5年。
总租金收入为1.2亿人民币，其他收入为1000万元。
可变费用占总收入的15%，不可变费用为2000万元。
我们需要基于收益法对该商业物业进行评估，以下是具体步骤：步骤1：计算净收益根据上述公式，可以计算出该商业物业的净收益：净收益 = 1.2亿 + 1000万 - 1.8亿= 3000万步骤2：确定折现率折现率是考虑到资本的时间价值，以及物业未来潜在价值的折扣率。
在实际应用中，可以根据行业惯例、市场利率、物业风险等因素综合考虑，确定一个合理的折现率。
假设该商业物业的折现率为10%。
步骤3：计算净现值根据净收益和折现率，可以计算出该商业物业的净现值：净现值 = 净收益 / 折现率= 3000万 / 0.1= 3亿人民币步骤4：确定市场价值最后，通过上述计算，可以得出该商业物业的市场价值为3亿人民币。
篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝03元人民币换算。
房地产评估案例分析1. 简介本文档旨在通过一个房地产评估案例分析，对房地产行业中的评估方法和过程进行探讨和分析。
房地产评估是确定房地产价值的过程，涉及到估值师对房地产进行详细的调查、分析和判断。
通过本文档，读者将了解到房地产评估的流程，了解估值师如何对房地产进行评估，以及评估结果的利用和价值。
2. 案例背景位于某城市CBD核心地段的一处商业地产项目，原先是一栋老旧的办公大楼，由于地段优势，房地产开发商计划将其改建为一座高档商业综合体，包括商铺、写字楼和酒店等。
3. 案例分析3.1. 数据收集在进行房地产评估之前，估值师需要收集大量的数据，包括但不限于以下内容：•地块信息：面积、使用权情况等。
•建筑物信息：建筑物结构、面积、年限等。
•市场信息：类似项目的销售价格、租金水平等。
•城市规划信息：是否有相关城市规划对项目价值产生影响。
3.2. 市场分析基于收集到的市场信息，估值师会进行市场分析，主要包括以下内容：•市场需求：对商业综合体的需求进行分析，评估租赁和销售的潜力。
•竞争分析：分析周边同类型项目的价格、租金、入住率等情况，以及可能带来的竞争压力。
•市场趋势：分析市场发展趋势，了解市场的供需情况，预测未来的价格和租金水平。
3.3. 评估方法根据收集到的数据和市场分析的结果，估值师会选择适合的评估方法，常见的评估方法包括：•直接比较法：通过和类似项目的销售价格和租金进行比较，确定房地产的市场价值。
•收益法：基于项目的租金和预期的未来收益，计算项目的现值。
•成本法：根据项目的重建成本和折旧等因素，计算项目的市场价值。
3.4. 评估结果根据所选择的评估方法，估值师将得出一个评估结果。
评估结果通常包括房地产的市场价值、租金水平、销售价格、投资回报率等指标。
在本案例中，估值师会给出改建商业综合体后的预估价值。
3.5. 结果利用评估结果将会被用于以下方面：•决策支持：评估结果可以为房地产开发商的投资决策提供参考，帮助决策者更好地了解项目的价值和潜力。
房地产评估案例房地产评估案例一港湾酒店房地产评估一、评估对象概况港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米.该酒店的土地使用权属S公司, 自1994年6月28日至2034年6月28日。
该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工， 1996年竣工并投入使用.一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套,258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴.中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业.其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。
中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。
该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用.该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS 路，北与WM大楼’n邻,南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程,离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过,17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。
二、评估目的为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据.三、评估基准日评估基准日为2000年5月28日.四、评估估算过程（-）选择评估方法考虑到评估对象具有明显收益的特点,拟选用收益法进行评估。
收益法在房地产评估中的案例研究作者：宋继革来源：《现代经济信息》 2017年第18期摘要：作为房地产评估三大基本方法之一的收益法，适用于商场、写字楼等存在收益或存在潜在收益的房地产。
在分析收益法评估房地产价值基本思路的基础上，通过具体案例，说明其存在主观性强、净收益额不确定等局限性，并提出解决方法。
关键词：房地产评估；收益法；主观性；局限性中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)027-0084-01一、引言在收益性房地产评估中，收益法是首选的评估方法。
然而，在实践中，收益法的使用存在一些问题，比如，重要参数的确定缺乏依据，主观性强等。
为了更加完善收益法在房地产评估中的应用，有必要对这些问题进行分析与探讨，进而进行统一的规范，以避免随意性。
二、基本思路在房地产交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产收益转归购买者。
房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以补偿，购买者必然一次性支付一定的金额，以补偿原所有者失去的收益。
合理估计待评估房地产未来的收益，并选用适当的折现率将其折现到评估基准日，以确定被评估房地产的合理价值。
三、案例分析举例：举例：ABC 公司于2004 年5 月从政府手中取得一块土地50 年使用权，并支付了相应的土地出让费。
2004 年5 月建成一座写字楼，用于出租。
当时造价为每平方米2500 元，耐用年限55年，残值率2%。
目前，重置价格为每平方米3000 元。
占地500 平方米，建筑面积900 平方米，每月平均实收租金5 万元。
另据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米60 元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的4%，维修费为建筑重置价格的2%，房产税及土地使用税合计为每建筑平方米20 元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率及建筑物资本化率分别为7%、8%，当土地使用权出让年限届満时，假设土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
【摘要】我国一直奉行以公有制为主体，多种所有制经济共同发展的经济政策，在这样宽松的经济政策下，我国的市场经济也在不断的发展和完善，人民的生活水平在不断的提高。
原有的房产评估方法已经不能满足大众的需求，收益法应运而生，虽然对收益法的应用还不够成熟，但是它已经表现出来莫大的优势。
【关键词】收益法；房地产评估；具体案例
说到收益法，我们不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同样作为房地产的评估方法，经常会被拿来做比较。
今天我们要说的是，随着市场经济的发展，成本法已经不能满足社会需求。
收益法作为三大基本评估方法之一，正在迅速发展，在房地产评估中占据了重要地位。
一、什么是收益法
1.收益法的定义
收益法不仅是对评估对象当前收益的评估，更是通过对评估对象的能力的了解来对其未来的纯利润收益的评估。
因此又被称作收益还原法或者收益现值法。
收益法的高明之处在于，它所看到的不仅仅是眼前的资金，更是将房地产未来发展过程中的纯收益进行折现处理（在这一过程中要运用到还原利率）。
能够比较准确客观的评估出房地产的真实价值，不论是对于委托方还是对于评估对象，这种评估方法都是比较容易接受的。
2.收益法的适用对象
预期收入或者说未来的效益是收益法适用的基础。
收益法的落脚点实在于未来收入，在考虑所有综合条件下，对被评估对象未来的净收益做出的一个评估判断。
它的理论基础是利用了资金具有时间价值的原理，将在合理推算下评估对象的未来收益也算入评估对象的价值之中，利用复利折现公式进行运算。
从这里我们就可以看出来，收益法适合用于在未来时间内会带来经济效益的房地产产业之中，比如酒店、宾馆、写字楼、商业大厦等这种类型的房地产是适合使用收益法进行评估的。
比如说学校、公园、政府用地等没有经济效益的发那个地产产业，运用收益法来评估显然是不合适的，因为这种类型的房地产业根本就不存在经济效益。
举例来说，若委托人要求就对商业用地比如店铺店面的房地产评估拿出评估报告，这样的情况下就适合用收益法进行评估。
比如要综合店面所处的地段，繁华的市中心和偏远的郊外其价值当然是不一样的。
这里还有一个公式，即土地价格=地租/还原利率。
所以说类似这种情况的房地产评估是适合运用收益法的。
3.收益法的作用
收益法能够比较客观全面的来评估出房地产的真实价值。
而且它具有未来的预期性，是对被评估对象长远价值的一个全面评估。
比如对一个楼盘的价值评估，按照传统的成本法来评估的话，只是根据他的成本来进行价值评估，完全没有考虑到楼盘周边的环境，楼盘所处路段，国家的政策的影响，是很片面的一个价值评估，不能够评估出被评估对象的真实价值。
而利用收益法进行评估的话就不会出现这样的问题，反而能够客观的估算出楼盘的真正价值。
二、收益法的评估步骤
1.搜集关于评估对象的信息材料。
在进行评估开始时的首要工作就是对评估对象材料的搜索，包括评估对象的投资费用和房地产的收入情况。
只有全面了解被评估的对象才能准确的用收益法估算出房地产的价值。
2.测算房地产的正常费用。
进行估算是不能单纯地相信书面上的材料，还要实际去求证一下，准确测算出房地产的前期的投入资金，这对房地产价值是一个很重要的影响因素。
3.测算房地产的正常收入。
这个正常收入指的是在房地产建成并投入使用之后，通过商业活动或者其他活动带来的收益都叫做正常收入。
4.计算房地产的纯利润。
在了解了房地产的投入费用和正常收入之后，我们可以根据实际情况推测出房地产每年的大致纯利润，这个纯利润是对评估对象收益能力的考察，在此基础上来进行下一步的工作。
5.确定房地产的收益年限。
一般来说，房地产都是有使用年限的，就像我们居住的房子有产权期是一样的。
但收益年限跟房子的产权期又是不一样的，它还要考虑到建筑物经济使用年限。
所以在进行评估的时候一定要确定房地产的收益年限，这个数据会直接影响整个房地产的价值。
6.选用适当的还原利率。
在推算出房地产的纯利润之后，我们就可以利用复利折现公式即f=p（1+i）^n（f是终值，p是评估价值，i是折现率，n是计息期数）来推算出房地产最终的价值。
7.估测并确定房地产的评估价值，形成书面报告。
在完成所有的数据计算得出最终的评估价值之后，要出具书面报告使委托人信服。
至此，评估工作才算完全结束。
三、收益法在房地产评估中的现状分析
1.收益法的运用有牢固而科学的理论基础。
预期理论是收益法的依据。
将被评估对象的未来收益算入房地产的总价值中，并作为现在的价格。
相比于市场法和成本法来说，成本法只着眼于费用，通过费用来确定价格，这种方法不能说是错误的，它也有一定的理论依据，但是它的限制性比较强。
比如对于不可再生的土地就不能准确的估算出其价值。
市场法就更不用多说。
因此，收益法在房地产评估中有着良好的发展前景。
2.收益法应用范围广泛。
对于具有收益性或者潜在收益性的房地产来说，收益法的评估方法都是使用的，这在上面我们已经讲过。
另外，评估对象的价格能够通过收益法比较真实可信而且直观的现金的形式展现出来，更加符合房地产的本质需求，因此这种评估方法很容易被买卖双方所接受，故而能够被广泛应用。
3.收益法虽然能够被广泛应用，但对于其行业发展现状来说还存在很大的问题。
首先制约收益法发展的关键因素是专业性人才的缺乏。
目前我国评估行业的从业人员有近10万人，乍一听这是个非常庞大的数据，但是使用收益法对房地产进行评估，是一个非常复杂的过程，不仅要求有精确的计算能力，还要求对整个房地产市场能够有一个清晰而长远的了解，对国家政策的走向和影响作出准确判断。
因此，能够熟练运用收益法的评估人员还十分匮乏而且因为我国的评估行业是在短时间内迅速发展起来的，更加剧了这方面人才的流失。
其次收益法的推广应用的过程中也存在一定问题。
主要表现为评估报告质量不高而受到社会质疑。
具体体现在数据不够准确甚至是直接编造数据，严重脱离实际情况，参数确定不准确直接影响总体价值的评估等。
质量不高的原因有两点：一是评估人员不能熟练运用收益法进行评估工作，因为收益法本身就是一个比较复杂的运算方法，很多数据也不好确定，所以很容易出现这种问题。
二是太过机械，直接套用书本上的公式，忽略实际情况。
同时一部分从业人员的职业道德和职业素养也存在问题，容易导致低价竞争、行业内部不正当竞争，影响整个行业的发展。
4.收益法最早用于西方经济发达国家，他们的经济体制比较完善，而且收益法的应用也是应该建立在比较完善的经济体制之上。
而我国的经济体制虽然在不断的发展完善，但终究存在不成熟性和不发达性。
这导致收益法进行的评估，不能准确的反映出被评估对象的客观价格，是制约收益法发展的一个重要因素。
四、收益法在房地站评估中的发展方向
1.评估行业加大人员培养力度。
目前评估行业对专业的能够熟练运用收益法的人员需求量很大，这就要大量培养专业人员，提高测评人员的业务素养，要求能够准确定位净收益、资本化率和效益年限，进行准确评估。
2.不可否认，在评估行业也存在着恶性竞争，因此要建立健全的评估制度。
严格按照程
序的设定，公平、公正、公开、科学合理的进行评估工作。
减少在利益驱使下引发的不正当竞争行为。
3.我国房地产估价是顺应经济的发展在短时间内迅速兴起的一个行业，因为发展过快，所以很多地方都存在弊端。
照搬照抄过来的评估方法并不完全的适应中国国情，因此收益法虽然在美国被广泛应用，我们国内应该多多学习他们的先进经验，而不是单纯地只借鉴理论。
同时也要将理论同我国的具体国情相结合，在原有的理论基础上逐渐摸索出一套新的符合实际国情的收益法。
只有明白了收益法在房地产评估中的准确运用方法，才能改变目前收益法所面临的种种困境。
五、结束语
综上所述，随着市场经济的发展，资产评估和评估技术也在不断的发展。
收益法在房地产评估中能够比较客观的反应被评估对象的真实价值，并且能够详细的列举出推算方法，增加说服力。
因此被广大群众所接受，虽然这种方法目前还存在着种种缺陷，但相信它会发展的越来越好。
