江苏南通绿洲国际项目营销执行报告

五月营销动作——酒店式精装公寓或理财讲座
预计时间：5月份 配合点： 规划设计专家讲解酒店式公寓设计理 念和投资方向； 银行邀约高端客户举行维系活动（理 财讲座类）； 活动当日红酒、雪茄品鉴配合，同时 进行产品推介。
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营销动作——六月
投放形式 南通日报整版 江海晚报整版 苏通大桥高炮 外环北路高炮 濠西路过街三面翻
整版广告 整版广告
预计效果 储客10组 储客15组 储客10组 储客20组 储客20组 储客10组 储客10组
搜房网首页横幅，三幅滚 动
储客10组
私企业主及公务员 房展会
储客15组 储客50组
预计储客170组
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格局中的北线，又一城市战略转移的新兴城区。
集铁路/高速/城际客运于一体的交通汇合点
火车站 迅捷的铁路
南通北 便捷的高速交通
汽车站 便捷的城际客运
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明天很好，但如何度过今天很重要
本体分析
S：优势
政策规划中的快速新兴发展城区 便利的交通条件，位于铁路、高速公 路、城际快速客运的辐射枢纽交汇点， 与上海等长三角形成“一小时经济圈” 本项目未来昭示性好，将形成城北地 标建筑
价值提炼
类别
价值点
城市 地位
南通城市
城
港闸区
市
价 通城 值 向北 区域利好
门户城市 城市北扩
新城区
关键描述
依托于长三角的经济高速发展、北上海门户
交通枢纽 "北大街"
北部是南通又一新兴城市发展带 火车站、北城大桥、沿海高速 传统交通圈的改变
开发热点地区
众多开发项目云集
配套完善
国际化综
城北 合体品质
产 品 价 值
营销动作——四月
4.10
4.17
4.24
4.30
月主要任务：VI系统调整，户外调整，现场展示调整，推广渠道整合
户外 报纸
户外大牌出街
车身广告出街 户外公交站牌出街
4.15南通日Biblioteka Baidu硬广+软文
4.22江海硬广+软文
杂志
《楼市》
《车世界》
搜房网
首页通栏
首页通栏
短信 活动
4.16-4.18南通房展会
4.28，活动告知 10万条
四月营销动作——户外调整
1、市中心繁华区——储客；文字：“投资价值” 一、户外高炮 2、主要路口干道——指引；文字“城北新地标”
3、相关竞争项目门前——截流；“买一层送一层”
现有户外：
1、苏通大桥——维持，看效果，不续签； 2、外环北路——维持，更换画面，加箭头，指引方向；
未来户外：
1、南大街——储客； 2、外环北路（中港城、金海岸门前）——截流； 3、一号桥、二号桥、港闸大桥——指引；
租客关心的是 不用自己操心？？
国际化 标准
物业服务提升
及时的 反馈速度
一个项目整体的依托平台
与知名物业公司合作， 订制个性化的服务
贴心 与私享
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回报率
一个动心的价格
一个可以长期获得收益的产品
一个项目整体的依托平台
酒店式公寓的成功销售势必要依托于项目的整体价值
南通首家五星级酒店 “与五星级酒店做邻居”
项目定位
城北新商务地标
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形象定位
与假日酒店分享世界财富
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公寓定位
迷你总裁公馆
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商务办公定位
总部中心
商业定位
绿洲生活中心
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策略执行关键点
前提：酒店式公寓的营销是在项目整体营销工作的基础上 针对酒店式公寓产品的特殊性做相关营销手段的侧重
公交路牌 覆盖范围 灯杆道旗
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四月营销动作——地块调整具体示意
一、地块大道旗（落地）：置于停 车场售楼处门口一侧
二、树立停车场标志
三、更换门头
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四月营销动作——现场内部调整具体示意
一、现场调整
增加区域利好公示内容；
二、样板间调整 1、更换部分家具配饰，增加“商务公寓”氛围； 2、户型说明牌；
发挥LOFT跃层的
高性价比产品优势
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一个动心的价格
需求统一站在终端使用者的角度
“订制产品”
回报率 一个可以长期获得收益的产品
投资者
功能使用者
一个项目整体的依托平台
租的出去，长期收益
终端使用者
买了能用，不用打理
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一个动心的价格
谁是最终用户？？
江苏南通绿洲国际项目 营销执行报告
2020/11/22
江苏南通绿洲国际项目营销执行报告
目录
本体分析 客户策略 价值体系梳理 项目定位 执行策略 具体营销动作 远期建议 2010年营销费用预算 双方工作职责
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项目界定——未来的交通枢纽，新兴城区综合体项目
本体分析
港闸区——位于南通城市规划，构建“一主三副三轴”的空间发展
工作地缘型客户
他们或是工作在临近区域、或是 由于交通出行便利选择此地； 他们未必长期居住南通； 他们需要简单生活，但生活品质 不低；
市区被动挤出型客户
他们单身或者即将结束单身； 他们资金实力有限； 他们年轻，易于接受新鲜事物； 他们不愿为家务琐事缠身；
客户策略
偶得客户 重要客户 核心客户
具有远见的投资型客户
南通新商务地标 城北新商务地标，精装LOFT酒店式公寓 与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓 与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓 与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓
投资 · 远见 · 未来 城北新商务地标 与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓 城北新商务地标，精装LOFT公寓 与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓
买一层送一层
方正户型、采光良好
物业管理
尊贵
国际专业酒店管理
IHG酒店管理
假日酒店
投 资 价 值
与五 星级 酒店 作邻 居
酒店品牌 投资回报
世界500强 国际品牌
“潜力股”
南通唯一五星级
低门槛低风险稳定 回报
世界500强的专业投资眼光 投资价值、稀缺价值
江苏南通绿洲国际项目营销执行报告 总价低、远期前景、投资自住两相宜
DM直投 10万份
加油站DM
5.27，意向金收取告知 10万条
10万份 2万份
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媒体排期——五月
投放媒体 报广
户外 车身 杂志 网络
短信
DM 活动
日期 5.13 5.20 5.27
持续整月
持续整月 5.30
5.1——5.8 5.22——5.31
5.14
5.27 5.1 5.15 5.15 5.1——5.2
地板、墙纸 电磁炉、冰箱、抽油烟机、微波炉 浴霸、盥洗池、坐便器、浴房……
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一个动心的价格
投资客关心的是 总是有客租？？
代租服务——为客户培育市场：对售出的酒店 型公寓实行代租服务，为购房者节省精力。可 与专业的租赁中介公司联合，保持项目保持稳 定的客源
回报率 动作二：全方位品质服务
他们拥有超乎常人的远见； 他们拥有较强的资金实力； 他们拥有多次成熟的置业经历； 他们不一定固守南通本土；
少量地缘型客户
他们对当地现状较为熟悉； 他们对周边项目缺乏信心； 他们对新兴综合体倍感新奇；
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客户 如何让
感知
我们的未来？
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本项目价值体系梳理
投资 · 远见 · 未来 城北新商务地标 与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓
产品信息
买一层送一层+诚意认购中
主形象+精装LOFT商务公寓
精装LOFT酒店式公寓投资讲座
投放形式 江海晚报整版 现代快报整版 江海晚报整版 苏通大桥高炮 外环北路高炮 濠西路过街三面翻 32、44路共计10辆车 《楼市》整版广告
他们的品味？
他们是：忙碌于城市之间的精英人士；
他们是：外资企业的高级管理；
——精简、时尚、品质感
他们是：居于企业核心的智力领袖
他们的要求？
……
——专业
回报率 动作一：拎包住—精装
动作要点：➢完善的厨卫设备
➢品牌设备设施
➢在居家与酒店之间设计感的准确把握
装修标准：
精装+全套厨卫用具
一个项目整体的依托平台
地标、 精装 LOFT 小户 型公 寓
打造 户型设计
周边配套
自身配套
城北地标
国际化社区 规划
强强联手打造 精装施工工艺
园林景观
经济、实用
4.7米层高LOFT设 计
6.6米面宽设计
城北新兴商业辐射圈 综合体商业完善及医院等利好 99米高层地标建筑，昭示性极强 众多国际知名设计单位联手打造
智能化、人性化 亲水平台等建筑细节
二、公交站牌：
1、指引：32、44公交线路 2、储客：市中心、政府部门聚集地
三、道旗：外环北路、长华路、永和路——指引
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四月营销动作——户外调整具体示意
32路 44路
工农北路 （金海岸）
外环北路
外环西路 （中港城）
濠西路
南大街
瑞华 商务中心
苏通大桥
已出街路牌 已签约路牌 未来设定路牌 公交32路 公交44路
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营销总控图
城北新商务地标
投资 · 远见 · 未来
与五星级酒店做邻居
认筹
开盘
认筹
开盘
买一层送一层
4月 5月 6月 7月 储客期 认筹期
8月 9月 10月 11月 储客期 认筹期
12月
户外，指引系统
主流媒体广告
现场活动 事件营销
主流媒体广告
现场活动 事件营销
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营销动作——五月
认筹
5.1
5.8
5.15
5.22
月主要任务：储客、意向金收取
户外、车身广告
持续
报纸
5.13江海硬广+软文 5.20现代快报硬广+软文
杂志
《楼市》
5.29
5.27江海硬广+软文
搜房网 首页通栏
首页通栏
短信 活动
5.14，产品信息告知 10万条
酒店式公寓投资讲座 或理财类讲座
品牌的 精简的
时尚的 品质的
三、物业服务调整
1、完善水吧，使客户感受 的物业服务品质提升； 2、物业人员服装。
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四月营销动作——市内售楼处选点
安排原则：
市中心繁华区域，临近大型购物广场等客流较大 地区——大量储客 良好展示——底商100-300平方米，体现酒店式 公寓的高端形象； 具备完整的接待功能——现场物料完备、销售轮 流值班接待客户；
Q1:如何找到他们！
一张覆盖全城的大网 一把清晰准确的筛子 一条价值感明确的信息传递路径
Q2:怎样的出手理由——围绕回报率将价值打包
一个动心的价格
回报率
一个可以长期获得收益的产品
一个项目整体的依托平台
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一张覆盖全城的大网 一把清晰准确的筛子
一条价值感明确的信息传递路径
O：机会
政府规划政策倾斜与偏转 火车站的日趋成熟，高铁的未来引入 与“假日酒店”达成合作 南通尚无成熟的商业综合体项目
W：劣势
周边发展仍有待时间，与市中心的城 乡感过强，在短时间内难以变现 教育、文化等配套在近期内难以完善
T：威胁
商住性质土地成为2009年南通一级市 场成交主力
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首页横幅2周
车主、手机费月高消费 人群，10万条
私企业主及公务员，10 万条
崇川高档社区，10万份 港闸社区，10万份
外环北路、市内主干道 周边加油站，2万份 现场活动
预计储客210组
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储客效果 10 10 10 10 20 20 10 10
10
15
15 15 15 10 30
信息的 价值感
信息
项目的 设计 超值的
稀缺性
回报率
一通只打给“内行人”的电话 一条真正懂得价值的人才会收到的短信 一套精心设计的销售说辞
针对理性投资客户心理的信息设计 是吸引目标客户、吸引其关注的关键！
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确立本项目高端商务氛围
高回报率 体现本项目投资
“潜力股”形象
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媒体排期——四月
投放媒体 报广 户外 杂志
日期 4.15 4.22 4.1 4.1 4.15 4.28 4.30
目的 主形象+房展会告知
主形象 主形象 项目指引 储客 储客 储客
网络
4.15——4.30
储客
短信 活动
4.28 4.16——4.18
活动告知 储客
主题 城北新商务地标+房展会信息 城北新商务地标，精装LOFT公寓
目的 储客 主形象 项目指引 大量储客 主形象 储客 储客
储客 意向金收取告知
储客
储客
主题 投资 · 远见 · 未来，精装LOFT公寓 投资 · 远见 · 未来，精装LOFT公寓，预约登记中 投资 · 远见 · 未来，精装LOFT公寓，诚意认购中
南通新商务地标 城北新商务地标，精装LOFT酒店式公寓 与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓 与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓 投资 · 远见 · 未来，精装LOFT公寓，诚意认购中