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深圳城市更新项目拆迁安置补偿流程解析及业务实操要点目录一、前期摸底工作二、初步核查被拆迁房屋及相关权利主体三、项目拆迁计划的制定、完善与审核四、对被拆迁房屋进行测绘五、拆迁谈判六、正式拆迁协议的签订与备案七、被拆迁房屋的回收、拆除与产权证注销八、拆迁补偿款项的申请与支付九、回迁房选房、交房结算、办证一、前期摸底工作（一）拆迁人在正式开展拆迁前，应对项目所在区域、被拆迁房屋及相关权利主体进行调研，内容包括但不限于：1.项目所在区域拆迁人口数、户数；2.被拆迁房屋数量、类型、现状、权属；3.权利主体的背景、更新意愿和需求；4.所在区政府城市相关更新主管部门的有关项目申报、权利主体认定、拆迁合同备案等行政流程；5.周边道路交通，公共服务设施，周边项目拆迁补偿对价。
（二）被拆迁房屋、项目用地涉及村集体资产的，拆迁人应尽早与村集体主要负责人、所在街道集体资产管理部门联系，确认房屋、土地的权属情况、现状，以及村集体资产流转的相关决策流程。
二、初步核查被拆迁房屋及相关权利主体（一）被拆迁房屋已取得合法产权证书的，被拆迁人即为产权证书记载的所有人。
如房屋产权为共有的，则被拆迁人为产权登记证书记载的全部共有人，共有人享有的被拆迁房屋权益份额以产权证书记载为准。
（二）被拆迁房屋未取得合法产权证书的，应按照所在区政府城市更新主管部门所规定的权利主体认定政策，由对被拆迁房屋享有权利的利害关系人根据拆迁测绘报告，填报相关产权申报文件，完成申报程序。
经确认无误的前述利害关系人即为被拆迁房屋的被拆迁人。
三、项目拆迁计划的制定、完善与审核拆迁人根据调查摸底所了解到的信息，以及主管部门的意见，编制、审核拆迁补偿工作方案和拆迁进度计划，作为拆迁工作推进和考核的指导性文件。
四、对被拆迁房屋进行测绘（一）拆迁人应联同专业测绘机构，对被拆迁房屋的坐落位置、用地面积、基底面积、建筑面积、房屋用途等事项进行认定核查，并编制房屋测绘报告，作为被拆迁房屋现状的认定标准。
一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读（一）城中村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。
（二）旧屋村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
（三）工改工项目改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。
改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。
（四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。
深圳市城市更新项目实操系列一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读（一）城中村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。
（二）旧屋村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
（三）工改工项目改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。
改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。
（四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。
城市更新三旧改造项目财税实操手册城市更新/三旧改造项目财税实操手册（作者：吴丹）引言：住宅用地集中供应新规以来，北京、上海、深圳、广州等22个热点城市的招拍挂拿地变得越来越难。
伴随拿地形势的变化以及国务院推行城市更新等利好新政，部分房企开始逐步设立单独的城市更新集团板块，调整土地储备结构，逐步将城市更新/三旧改造拿地变为主要的拿地方式。
这样的形势下，城市更新/三旧改造在未来一段时间将成为众多房企拿地的主要途径，其重要性自然不言而喻。
鉴于此，本文整理了相应城市更新/三旧改造项目财税方面的相关操作经验和案例，简要分析城市更新/三旧改造项目财税方面操作实务及后续操作要点，梳理本实操手册，谨供同业人士参考。
目录第一章城市更新/三旧改造项目开发流程（以深圳为例）一、城市更新/三旧改造项目类型二、城市更新/三旧改造项目操作流程三、城市更新/三旧改造项目各阶段实操及注意事项四、旧城中村改造项目涉及集体资产交易流程与注意事项第二章城市更新/三旧改造项目税务基础要点与税筹技巧一、签订搬补协议及协议出让阶段税务基础要点二、回迁阶段税务基础要点三、城市更新/三旧改造项目税筹实操技巧第三章城市更新/三旧改造项目收并购财税实操技巧一、城市更新/三旧改造项目的收并购模式二、收购更新/旧改项目后自行改造的税筹技巧三、城市更新/三旧改造项目股权并购税筹技巧四、总结第一章城市更新/三旧改造项目开发流程（以深圳为例）一、城市更新/三旧改造项目类型按《深圳经济特区城市更新条例》（深圳市第六届人大常委会公告第228号）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）规定，深圳城市更新具体分为拆除重建类、综合整治类两种类型，开发商较为关注的一般为拆除重建类城市更新。
针对拆除重建类城市更新，按具体被改造物业形态，又分为旧城中村改造，旧工业区改造，旧居住小区/旧商业区改造三种类型。
二、城市更新/三旧改造项目操作流程虽深圳市各区城市更新实操办法对本行政区具体操作流程规定不一，不同项目类型略有不同，但城市更新项目一般均需大体经过如下10个阶段完成项目开发和建设：而实操中较为关注的主要为前6个阶段，即项目前期阶段，计划申报阶段，土地、建筑物信息核查阶段，规划审批阶段，拆迁谈判阶段，实施主体确认阶段。
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
第一期深圳市城市更新项目实操系列文章汇编描述深圳市城市更新项目的实际运行情况
深圳市，位于中国南部，是一座充满活力的城市，也是一个快速发展
的国际大都市。
由于其高度发达的科技和金融，以及政府倡导的可持续发
展理念，深圳已逐渐成为一个具有全球影响力的国际化城市。
因此，深圳市政府不断推进城市更新，改善城市的基础设施，支持更
新改造项目，以提高整体质量。
深圳市城市更新计划由诸多更新项目组成，其中包括街道改造，城市
规划，建筑改造，公共服务和公共管理项目等。
该计划的重点是改变城市
建设现状，建立一个更安全、更美观和更加宜居的社会环境。
深圳市政府通过多种措施开展城市更新计划。
首先，加大了投入，在
更新项目上投入了大量资金。
其次，改善城市外观，如街道、楼宇、公园、绿地等，以及建立完善的、统一的环境标准，以确保城市的美观度。
此外，还有鼓励一些新兴行业的发展，如现代服务业、新能源、新材料、先进制
造业等，以及建立良好的人文生活环境，营造出让人放松、安乐的场所。
深圳市城市更新项目实操系列（九）——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台。
集团主营私募投资、创业投资，主要投资方向为地产、高新科技、互联网、文化传媒、创新金融等产业。
集团下设西政地产金融研究院，专门从事金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资、房地产全产业链实务研究与顾问工作。
欢迎任何形式的沟通、交流和合作，欢迎推荐地产转让/融资项目、创投融资项目，推荐者重谢。
相关文章链接目录一、被拆迁方的纳税分析（一）增值税（二）土地增值税（三）印花税（四）企业所得税（五）契税二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项（一）更新意愿征集阶段（二）城市更新计划申报阶段（三）更新单元规划草案编制及批准阶段（四）实施主体申报及确认阶段（五）房地产证注销阶段（六）建筑设计及施工阶段（七）回迁物业的选择三、货币补偿或回迁房屋的税务筹划笔者按就实务情况而言，如被拆迁方主要以取得货币补偿为目的，则可优先考虑以拆迁补偿的方式取得货币补偿，并适用5年递延纳税（针对企业）或自然人免缴个人所得税的相关税收优惠政策（具体请参见笔者2017年5月12日于本公众号“西政资本”发布之推文《拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划》）；其次被拆迁方可选择以股权转让方式转让项目权益并实现退出，其中因股权转让取得的高额溢价亦可通过拆分交易价款等方式实现税筹和节税的目的（具体请参见笔者2017年4月17日于本公众号“西政资本”发布之推文《深圳市城市更新项目实操系列（七）——交易方案设计及税务筹划》）。
如被拆迁方主要以取得回迁物业为目的，则拆迁安置补偿无疑是最好的选择，其次就是合作建房，但鉴于合作建房的税收政策适用需满足相对严格的条件，因此实务中基本都是选择拆迁安置补偿的方式以获得回迁物业。
为便于读者深入了解拆迁补偿的合作模式可以给被拆迁方带来的优势，笔者特从城市更新项目中被拆迁方税费负担的分析入手，帮助读者理清被拆迁方的纳税义务，并从回迁房屋的风险控制角度让读者对更新项目各环节中被拆迁方的权益保障措施有更深入的认识。
一、被拆迁方的纳税分析（一）增值税被拆迁方因被拆迁取得的拆迁补偿所得是否需缴纳增值税一事一直存在争议。
营改增前，《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函[2007]969号）答复：“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。
”《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）答复：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。
”营改增后，仅《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》提到“一、下列项目免征增值税（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”，也即作为土地使用者将土地交还国家，具体表现为将土地使用权证交还国家并注销，从而取得实物补偿的行为免交增值税。
于深圳而言，营改增前，深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）“二、被拆迁居民或单位让渡土地使用权并取得拆迁补偿……2．被拆迁居民或单位取得拆迁补偿不征营业税。
根据《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函〔1999〕295号）及《深圳市地方税务局关于重新发布》（深地税发[2003]938号）文件的规定，被拆迁户取得的补偿收入不征收营业税。
”营改增后，深地税办发[2016]11号文取代了上述文件，其中对被拆迁方取得的拆迁安置补偿所得按不征增值税进行处理。
（二）土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
”《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
”（三）印花税1.拆迁补偿环节的印花税《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条：“下列凭证为应纳税凭证：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业帐簿；4.权利、许可证照；5.经财政部确定征税的其他凭证”。
鉴于“拆迁补偿协议”不在上述列举范围内，因此《拆迁补偿协议》以及取得搬迁补偿所得不需缴纳印花税。
2.不动产回迁环节的印花税《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税[2013]101号）第一条：对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。
对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
（四）企业所得税1.货币补偿《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）第十六条“企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。
企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。
”《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）“二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
（二）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
（三）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
（四）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
”根据上述，被拆迁企业取得的补偿款可在五年内计入企业应纳税所得额，也即被拆迁企业可尽量将完税义务延至第五年处理。
2.房屋补偿（回迁房）深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）第二部分第（三）条第2款“……如企业获得房产形式的拆迁补偿，应按公允价值确认搬迁收入。
”但国家税务总局公告2013年第11号《关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》明确规定“二、企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费（涉及补价，还应加上补价款）计算确定。
”根据效力优先的原则，被拆迁企业取得补偿的房屋本身无需按公允价值确认搬迁收入并缴纳企业所得税。
值得注意的是，回迁房屋登记价过低将直接导致再次转让房屋时的高税负问题。
鉴于深圳市目前对返迁房屋的登记价处理大多按照拆迁补偿安置合同约定的价格来确定，因此被拆迁方需就返迁房屋的登记价与开发商进行充分沟通，并做好完善的合同条款设计。
特别提示：一般来说，返迁物业的登记价主要由原被拆迁的资产净值（相当于提供的土地价值）、补缴的地价以及后期的开发建设成本组成，但因开发商提供返迁物业在土增税和所得税层面均按市场价进行视同销售处理，因此实务里面被拆迁方需注意与开发商谈判时的相应技巧，双方平衡处理。
（五）契税根据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税[2012]82号）和《广东省契税实施办法》第六条的规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税。
因房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。
因房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项（一）更新意愿征集阶段被拆迁方需全面了解更新单元范围内是否存在村集体用地或者村集体物业之类的村集体资产，如存在村集体资产，需重点关注开发商与村股份合作公司之间签订的委托协议或合作协议的情况。
由于深圳目前的村集体资产监管相关政策的收紧（如《龙岗区社区股份合作公司村集体用地开发及交易监管实施细则》），股份合作公司与开发商之间签订合作开发协议相对谨慎，基本上只签订委托协议（即使签订合作协议的，也只是标题，实质内容仍为委托），书面同意城市更新且委托开发商作为项目的申报主体。
涉及村集体资产的，股份合作公司决议流程繁琐，村集体资产处置可能涉及公开化选择市场主体，而且政府部门备案流程冗长，直接影响项目开发周期及可行性。
因此，被拆迁方需及时掌握是否存在村集体用地及资产处置，以便做好开发周期的预期和心理准备。
（二）城市更新计划申报阶段更新单元属于按照规划控制单元控制用地，如需进一步编制详细规划，确定单元内地块划分和具体地块容积率等规划条件，则该类更新单元仍存在诸多规划条件的不确定性。
该种情况下，被拆迁方需重点关注开发商对更新单元具体城市更新单元申报及单元划定情况。
事实上，已签订的拆迁补偿协议虽约定了具体的回迁分期等内容，但在规划条件与协议不符的情况下，很有可能将难以落实原拆补约定并产生争议。
