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关于城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、城市更新概况的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
（一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示，市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。
预计到2020年，可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。
2．人口密度大建市之初，规划人口为600万，据市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。
3．产业升级快过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。
通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。
4．历史遗留问题多1992年之后，经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，的房屋租赁需求急剧攀升。
村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。
截至2013年底，历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。
（二）城市更新政策性文件2004年，市颁布《城中村(旧村)改造暂行规定》，拉开了旧改序幕；2009年陆续颁布《市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度，进一步规市场秩序，其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂，这意味着列入旧改的项目无需先完成的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，极大缩减了旧改的时间要求；2012年出台《市城市更新办法实施细则》，进一步促进了城市更新发展。
深圳城市更新工改工专题研究报告一、引言深圳，作为中国改革开放的前沿城市，在经历了几十年的高速发展后，土地资源日益紧张。
为了实现城市的可持续发展，提升产业竞争力，城市更新中的“工改工”项目逐渐成为了深圳城市发展的重要战略选择。
二、深圳城市更新工改工的背景与意义（一）背景随着深圳经济的快速发展，原有的工业用地逐渐无法满足产业升级的需求。
早期建设的工业园区存在着产业低端、土地利用效率低下、配套设施不完善等问题。
同时，深圳面临着土地资源紧约束的困境，城市发展需要通过更新改造来释放土地潜力，提高土地利用效率。
（二）意义1、推动产业升级工改工项目能够为高新技术产业、战略性新兴产业等提供高品质的产业空间，促进产业的转型升级，提升深圳在全球产业链中的地位。
2、优化城市空间布局通过对旧工业区的更新改造，可以重新规划和整合城市空间，实现功能分区的合理化，提高城市的整体运行效率。
3、增加土地供应将低效利用的工业用地进行改造，提高土地容积率，增加建筑面积，从而在有限的土地上实现更大的产出。
4、促进经济可持续发展吸引高端产业和创新型企业入驻，创造更多的就业机会和税收，推动深圳经济的可持续发展。
三、深圳城市更新工改工的政策环境深圳市政府出台了一系列支持工改工的政策，包括《深圳市城市更新办法》、《深圳市工业区块线管理办法》等。
这些政策在土地出让、规划审批、产权确认等方面给予了优惠和支持，为工改工项目的推进提供了政策保障。
同时，政府对工改工项目的产业导向、开发强度、配套比例等方面也进行了严格的规定，以确保项目的实施符合城市发展的整体规划和产业布局。
四、深圳城市更新工改工的主要模式（一）拆除重建类将原有旧工业区全部拆除，重新规划建设新的产业园区。
这种模式能够彻底改变旧工业区的面貌，但实施难度较大，周期较长。
（二）综合整治类在不改变原有建筑物主体结构的基础上，对旧工业区进行外立面改造、内部装修、完善配套设施等。
综合整治类模式实施难度相对较小，成本较低，但改造效果相对有限。
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
深圳城市更新典型案例深圳作为中国改革开放的前沿城市，城市更新是其发展的重要部分。
下面列举了深圳城市更新的十个典型案例。
1. 深圳市福田区的CBD改造：深圳市福田区的CBD改造是深圳城市更新的典型案例之一。
福田区CBD改造项目通过拆除老旧建筑，建设高层写字楼、商业综合体和公共设施，提升了该区的商业和办公环境，吸引了大量国内外企业入驻。
2. 深圳湾科技生态园：深圳湾科技生态园是深圳城市更新中的一项重要项目。
该园区利用深圳湾的地理优势和科技资源，建设了一批高科技企业总部，形成了集科研、孵化、创新和产业化为一体的创新生态圈。
3. 深圳市龙岗区的老旧小区改造：深圳市龙岗区的老旧小区改造是深圳城市更新的重要任务之一。
通过拆除老旧建筑，建设新的住宅楼和公共设施，提升了居民的居住环境和生活品质。
4. 深圳市南山区的文化创意园区：深圳市南山区的文化创意园区是深圳城市更新中的一项重要项目。
该园区利用区内的旧厂房和废弃工业用地，打造了一批文化创意企业聚集的园区，促进了文化创意产业的发展。
5. 深圳市罗湖区的城中村改造：深圳市罗湖区的城中村改造是深圳城市更新的一项重要任务。
通过拆除老旧建筑，修建新的住宅楼和公共设施，改善了城中村居民的居住条件和生活环境。
6. 深圳市宝安区的交通枢纽建设：深圳市宝安区的交通枢纽建设是深圳城市更新的一项重要任务。
通过修建地铁站和交通枢纽，提升了该区的交通便利性，促进了区域的经济发展。
7. 深圳市盐田区的滨海旅游开发：深圳市盐田区的滨海旅游开发是深圳城市更新的一项重要任务。
通过开发滨海旅游资源，建设旅游景点和配套设施，提升了该区的旅游产业发展水平，增加了就业机会。
8. 深圳市龙华区的新农村建设：深圳市龙华区的新农村建设是深圳城市更新的一项重要任务。
通过改善农村基础设施，提升农民生活水平，推动农村产业发展，实现城乡一体化发展。
9. 深圳市光明区的生态城建设：深圳市光明区的生态城建设是深圳城市更新的一项重要任务。
深圳城中村改造案例近日，深圳市规划和自然资源局印发了《关于推进城中村历史文化保护和特色风貌塑造综合整治试点的工作方案》（以下简称《方案》）。
《方案》以“寻历史、兴文化、展形象、树典范”为核心，选择了具有代表性的梧桐AI生态小镇、南头古城、大鹏所城、清平古墟、观澜古墟、甘坑客家小镇、南澳墟镇七个项目来探索不同类型的城中村有机更新模式。
梧桐AI生态小镇位于罗湖区梧桐村和大望村，在基本生态控制线与二级水源保护区内，拥有良好的生态环境，低成本的空间优势，原生的小镇尺度，建设过程中需要兼顾发展诉求和生态与水源的保护要求。
选择该片区作为试点重点在于先行探索生态与水源保护优先、有机更新发展路径与智能化治理手段相结合，树立生态保护与有机更新融合典范。
梧桐AI生态小镇将聚焦孵化新一代人工智能技术产业，打造可持续发展的社区综合治理改革创新示范区。
南头古城位于南山区南头街道，距今已有1700年历史，是深圳、香港城市发展的共同源头，被誉为“深港历史文化之根”，保存了多处历史文物，且拥有3万多常住人口的城中村。
选择该片区作为试点重点在于先行探索历史保护与活化利用优先、空间环境与服务设施提升相结合，树立历史保护活化与城中村发展有机融合的典范。
以“粤东首府、港澳源头”为定位，通过历史文化重现、城市活力提升、多元内容植入三大途径，以南山区城中村综合治理行动计划中十一项整治内容为基础保障，在完善文物保护的同时为古城注入新鲜血液，让古迹得到保护、文化得到发掘、城市得到发展，将南头古城打造成独具传统文化与商业氛围、空间环境与服务设施良好的城市传统风貌展示区。
通过空间升级、内容升级，力求将古城打造成为代表深圳1700多年历史之根的城市发展共生体，实现“湾区文化地标”的目标。
观澜古墟位于龙华区观澜街道新澜社区，至今有200多年的历史，是深圳四大古墟之一，是我市现今唯一完整保存下来的传统客家墟市，因水而生，反映了客家人“亲水而居，择水而息”的生活方式。
城市更新项目的成功案例分析随着城市发展和居民需求的变化，城市更新项目成为了提升城市形象、改善居民居住环境的重要方式。
本文将以几个成功的城市更新项目为例，分析其背后的关键因素和成功经验，为城市更新项目的规划和实施提供一定的借鉴。
案例一：纽约高线公园（The High Line）纽约高线公园是由一条废弃的高架铁路改造而成的城市公园。
通过细致的规划设计和与当地社区的合作，该项目成功地将一片废弃区域转变为休闲娱乐的场所，为居民提供了新的户外活动空间。
关键因素包括：精确的规划，注重景观与文化元素的融合，以及与当地社区的密切合作。
项目在世界范围内获得了广泛的赞誉，吸引了大量游客和投资者，同时也带动了附近地区的经济发展。
案例二：西安大雁塔文化景区西安大雁塔文化景区是一座历史文化遗迹的保护与更新项目。
通过对大雁塔及其周边环境的保护和改造，该项目实现了文化遗产的保护和文旅产业的发展。
关键因素包括：尊重历史文化，注重保护措施的科学性和合理性，以及有效的宣传推广策略。
通过与当地政府、专业机构和企业的协作，该项目成功地实现了历史文化遗产的保护和城市形象的提升。
案例三：新加坡滨海湾花园（Gardens by the Bay）新加坡滨海湾花园是一项综合性的城市更新项目，通过建设巨大的公园和温室，使城市增加绿地面积，改善生态环境，并提供休闲娱乐场所。
关键因素包括：科学规划和设计，注重生态环境的恢复和保护，以及有效的公众教育和参与。
该项目成功地提高了城市的可持续性和生态价值，成为新加坡的地标性景点之一。
根据以上案例的分析，可以得出一些城市更新项目成功的经验和教训。
首先，精确的规划和设计是保证项目顺利实施的基础。
其次，注重文化和生态环境的保护与融合是提升城市形象的重要手段。
此外，积极与当地社区、政府和企业进行合作，共同参与项目的规划和实施，可以更好地解决各方面的需求和利益，并增加项目的可持续性和成功率。
综上所述，城市更新项目的成功离不开科学规划、注重文化和生态环境的保护与融合，以及与当地社区的紧密合作。
人民城市理念实践案例案例：深圳市的城市更新项目人民城市理念是指尊重人民群众的主体地位，致力于提升人民群众的生活质量和幸福感的城市发展理念。
深圳市作为中国改革开放的前沿城市，多年来一直积极实践人民城市理念，这里以深圳市的城市更新项目为例进行说明。
深圳在城市更新方面进行了大量的努力，以改善老旧城区的环境和居住条件。
例如，深圳在布吉、南山、福田等区域进行了大规模的城市更新项目，将原有的老旧住宅区重新规划改造成现代化的住宅区和商业区。
在这些城市更新项目中，深圳市政府始终坚持以人民为中心的理念，注重满足人民群众的多样化需求。
他们通过与居民沟通，了解他们的需求和意见，并将其纳入到城市更新方案中。
例如，在改造过程中，深圳市政府重视保护居民的合法权益，充分考虑他们的利益和安居需求，确保了居民在城市更新中的参与和利益受益。
另外，深圳市还注重提升城市更新的居住质量。
他们致力于提供更好的住房条件和公共服务设施，提高居民的生活质量和幸福感。
例如，他们增加了公园和绿地的数量，改善了交通条件，增加了社区服务设施等，以满足居民的生活需求。
通过这些城市更新项目，深圳市取得了显著的成效。
城市更新后，改造区域的环境和景观得到了极大的改善，居民的生活条件得到了明显的提升。
人们在新的居住环境中享受到更好的公共服务设施和便利的交通条件，居住质量得到了明显提高。
总结起来，深圳市的城市更新项目是人民城市理念实践的典范。
他们注重以人民为中心的发展思想，重视满足人民需求、保护人民权益，通过改善城市环境和提升居住条件，提高了人民群众的生活质量和幸福感。
这些做法对于其他城市在实践人民城市理念方面提供了宝贵的经验。
白石洲旧改案例总结一、背景介绍白石洲是位于中国广东省深圳市南山区的一个老旧社区，由于历史原因，该地区存在着许多老旧、破败的建筑和基础设施。
为了改善居民的居住环境，提升城市形象，政府决定对白石洲进行旧改。
二、旧改方案1. 项目规划政府成立了专门的旧改工作组，对白石洲的旧改项目进行了详细规划。
规划包括拆除老旧建筑、改造基础设施、建设公共设施等内容。
2. 拆迁与补偿政府与居民进行了充分的沟通和协商，制定了拆迁与补偿方案。
根据方案，居民可以选择搬迁到新建的住宅小区，或者选择获得相应的经济补偿。
3. 基础设施改造为了提升白石洲的基础设施水平，政府对道路、供水、供电等进行了全面改造。
新建的道路宽敞平整，供水供电设施也得到了大幅度的提升。
4. 公共设施建设为了提高居民的生活质量，政府在旧改过程中注重公共设施的建设。
新建了学校、医院、商场等公共设施，方便居民的日常生活。
三、旧改效果评估1. 居民满意度调查旧改完成后，政府组织了居民满意度调查。
调查结果显示，绝大多数居民对旧改效果表示满意，认为居住环境得到了明显改善。
2. 城市形象提升白石洲旧改后，整个社区焕然一新，建筑外观更加现代化，给人一种焕然一新的感觉。
这不仅提升了居民的居住体验，也提升了城市的形象。
3. 社区功能完善旧改后，白石洲的公共设施得到了大幅度提升，居民可以更方便地享受到教育、医疗、购物等服务。
社区的功能也更加完善，居民的生活更加便利。
4. 经济效益旧改过程中，政府注重发展商业地产，引入了一些知名品牌商家，提升了商业氛围，带动了周边经济的发展。
同时，旧改也为当地带来了更多的就业机会。
四、问题与挑战1. 拆迁过程中的矛盾在白石洲旧改过程中，拆迁是一个比较敏感的问题。
部分居民对拆迁方案不满意，产生了一些矛盾和纠纷。
政府需要加强与居民的沟通，妥善解决矛盾，确保旧改工作的顺利进行。
2. 老旧社区保护与发展的平衡旧改过程中，政府需要在保护老旧社区的历史文化价值的同时，推动社区的发展和更新。
关于城市更新工作情况的总结关于城市更新工作情况的总结(一)着力推进城市更新工作城市更新 1、组织编制城市更新单元规划和跟踪城市更新单元规划的审批工作对于已列入《深圳市城市更新单元规划制定计划》尚未完成规划编制的水库新村工业区改造项目、特发保税黄金珠宝产业中心更新单元等项目，我局积极组织推进其更新单元规划编制工作。
同时大力协调已完成更新单元规划编制工作的田心村改造、爱国路木头龙更新单元、莲塘第七工业区更新单元规划审批工作。
其中，田心村改造项目已获市规土委核发专项规划批复，爱国路木头龙更新单元、莲塘第七工业区等更新单元已完成专项规划（草案）公示。
为解决木头龙片区教育新村三角地居民的信访投诉问题，我局已于近期将教育新村三角地申报列入城市更新计划。
2、积极申报城市更新计划我局已向市规土委申请将粤海大厦、金威啤酒厂、水贝村、太白路超利综合楼、水贝金展国际珠宝广场、三九大酒店、洪湖一街片区及教育新村三角地（华达园小区）等项目列入城市更新计划。
其中，太白路超利综合楼、水贝金展国际珠宝广场、粤海大厦已于今年7月列入《16年深圳市城市更新单元计划第三批计划》（草案），并进行了公示；太白路超利综合楼、水贝金展国际珠宝广场已于今年8月底公告列入《16年深圳市城市更新单元计划第三批计划》；金威啤酒厂城市更新单元已于今年8月列入《16年深圳市城市更新单元计划第四批计划》（草案），并进行了公示；三九大酒店、中深石化标准厂房、水贝村、洪湖一街片区及教育新村三角地（华达园小区）城市更新单元已向市规划国土委直属一局递交材料，申请将该项目列入城市更新单元规划制定计划。
3、确认城市更新项目开发主体及推进相关工作前三季度完成对特力-吉盟黄金首饰产业园升级改造项目02、04、地块、水贝国际珠宝广场项目（中华自行车厂及三顺制药厂改造项目）一期、深业进智清水河片区现代物流分拨中心项目、特力-吉盟黄金首饰产业园升级改造项目02、04、地块等6个项目的确认主体工作。
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CHINA HOUSING FACILITIES
也比较高。
除了对申报的门槛进行规定以及对公共设施用地补偿原则和贡献率有一定的要求之外，并没有具体规定补偿行为，导致在实际工作之中，还普遍存在违法建筑等比例补偿[3]。
而土地整备与其相比，在补偿类型与补偿标准方面就存在偏低和刚性等特点。
以土地房屋征收为例，深圳市的房价在最近几年一直上涨，而且上涨的幅度也比较大，但是深圳市房屋征收的补偿方式却非常单一，而且补偿标准要远远低于周边的一些城市，
. 2016(05)：32-35.
[2]岳隽,戴小平,赖伟胜,罗超英,仝兆远.整村统筹土地整备中规划土地政策互动——基于深圳的研究[J]. 城市规划. 2015(08)：20-22.
[3]刘芳,张宇,姜仁荣.深圳市存量土地二次开发模式路径比较与选择[J].规划师.2015(07)：19-23.
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2017.05 |。
深圳城市更新-—房地产金融新机遇一、深圳城市更新概况深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。
2009年，在广东省提出大力推动“三旧"改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》,实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越,城市更新随之全面启动。
几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快,在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用(一）深圳城市更新情况1、城市更新概念城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划按相关程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
具有以下情形之一包括；(1)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会；经济发展要求，影响城市规划实施； （4)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
2、深圳城市更新方式纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“改善居住环境"和“社区综合复兴”.深圳在推动城市更新过程中，走出一条“多措并举，因地制宜地推动改造”的路径.在政策保障和市场化运作基础上，深圳城市更新通过综合整治、功能改变和拆除重建“三驾马车”的拉动，适应不同的旧改需求，效果明显。
综合整治类城市更新:包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构.拆除重建类城市更新:通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的,可以通过拆除重建方式实施城市更新。
深圳作为中国开放的先行者和特区之一，在过去40年间取得了惊人的发展成就。
然而，在深圳快速发展的背后，也存在着一些40年产权到期的案例。
本文将通过分析这些案例，探讨深圳第一批40年产权到期的影响和解决方法。
首先，深圳是中国开放的试验田，许多土地在起初被授予了40年的产权。
这些产权到期后，涉及的房产和土地将面临重新规划和开发的问题。
这对于深圳的城市更新和再发展起到了一定的推动作用。
然而，由于深圳的快速发展和土地资源紧张，40年产权到期时，很多房地产开发商和业主面临着产权争议和丧失财产的风险。
其次，深圳第一批40年产权到期的案例中，一些土地资源被闲置或者被滥用。
由于初始的土地价格相对较低，有些开发商并未按照产权协议进行开发，而是将土地闲置或租赁给他人。
这使得原本应该为深圳发展做出贡献的土地失去了价值，也给深圳城市更新和发展带来了困难。
另外，对于第一批40年产权到期的房产业主来说，他们面临着重新购买房产或迁出深圳的选择。
由于深圳房价飞涨，许多住户无法负担得起新的房产，只能选择离开深圳。
这对于深圳的人口流失和社会稳定构成了挑战。
为了解决这些问题，深圳政府已采取了一系列措施。
首先，政府加强了对产权纠纷的调解和解决，确保各方的合法权益得到保护。
其次，政府大力推动土地资源的合理利用，减少闲置土地的数量，推动城市更新和再发展。
第三，政府加大了对房地产市场的监管力度，防止投机炒房行为，保持市场稳定。
最后，政府还推出了一系列的住房保障政策，帮助无力购买新房的居民解决住房问题，减少人口流失。
总结来说，深圳第一批40年产权到期的案例带来了一系列的挑战和问题，但也为深圳的城市更新和再发展提供了机遇。
深圳政府通过加强法律法规的制定和执行，加大土地资源的合理利用力度，以及推出住房保障政策来解决这些问题。
相信在政府和社会的共同努力下，深圳将继续保持快速发展，并实现更高水平的城市现代化。
城市中心区更新改造模式浅析--以龙岗中心城新老西村更新改造为例发布时间：2023-03-06T03:19:10.785Z 来源：《城镇建设》2022年20期作者：杨波[导读] 随着改革开放的不断推进，作为中国经济特区发展起来的深圳已经逐渐出现城市建设用地不足的状况。
杨波深圳市建筑设计研究总院有限公司广东.深圳 518000摘要：随着改革开放的不断推进，作为中国经济特区发展起来的深圳已经逐渐出现城市建设用地不足的状况。
而现存的城中村成为城市发展的一大障碍，城中村不仅与城市的形象与发展目标相悖，而且严重影响了中心城功能结构的合理组织及区域居民生活质量的提高，城市更新改造刻不容缓。
该文通过借鉴国内外的城市更新改造理论，以深圳龙岗中心城新老西村的改造为例，探讨研究城市中心区城中村改造的规划策略与方法。
关键词：城中村改造模式城市更新借鉴与启示龙岗新老西村1、引言改革开放以来，随着深圳经济特区的设立，城市社会经济飞速发展，旧城区逐渐出现土地存量不足、环境污染、交通拥挤等方面问题，城市开始在老城区的外围地区规划建设新城区，一些以使用集体土地和以村民委员会为组织形式的落后的行政村逐渐被城市的新建区域慢慢分割、包围，成为一块块的孤岛区域，最终形成了“城中村”。
而在城市的发展过程，城中村这种在快速城市化下成长起来的行政村成为一种非常重要的可再开发利用的土地资源，对城市的发展极为重要，因此城中村改造迫在眉睫。
目前，我国经过十多年的城中村改造规划实践，取得了不少成功的案例，积累了较多改造经验。
但是寄希望于建立一种通用的改造模式是绝对不可能的。
因为，我国幅员辽阔，各城市、各地区的经济基础、发展阶段不尽相同，仅在同一个城市，无论是城市发展阶段、经济基础、文化习惯、生活方式，各个城中村的基础状况俱有差异。
所以不存在能够一劳永逸地解决城中村改造模式问题的方式，但在城市更新改造规划方面我国仍取积累了较多的经验，比如龙岗中心城新老西村的更新改造，可以说是城中村改造的又一例成功，因此对其改造模式进行分析总结，为全国城中村的改造提供可借鉴的经验模式，对于中国城市未来的发展具有重要的意义。
2018年深圳城市更新专题市场调研分析报告目录第一节深圳城市更新的背景、意义和历程 (4)一、深圳市新增土地供不应求，问题显著 (4)二、深圳市城市更新对于粤港澳大湾区建设具有重要意义 (6)第二节深圳城市更新的政策、目标 (9)一、深圳市城市更新发展历程 (9)二、深圳市城市更新政策 (10)三、深圳市城市更新目标 (11)第三节深圳城市更新的主要模式和流程 (15)一、深圳城市更新的主要模式 (15)1、综合整治类 (15)2、功能改变类 (16)3、拆除重建类 (17)二、深圳城市更新的主要流程 (18)第四节深圳城市更新的潜在影响 (20)一、对房地产供应的影响 (20)二、对房地产投资的影响 (23)三、对深圳市房价的影响 (25)图表目录图表1：深圳建成面积占整个市区面积已经过高 (4)图表2：近5年深圳供应土地面积偏少 (4)图表3：近5年一线城市住宅土地供应比较 (5)图表4：深圳近年来商品住宅成交面积保持平稳略增 (6)图表5：深圳房价同比涨幅较大 (6)图表6：广东省发改委粤港澳大湾区建设思路 (7)图表7：粤港澳大湾区区位图 (7)图表8：粤港澳大湾区交通优势 (8)图表9：深圳城市更新的历史进程 (9)图表10：城市更新三种方式 (10)图表11：深圳城市更新通过各类政策创新有望实现多重意义 (11)图表12：深圳“十三五”规划示意图 (11)图表13：分区城市更新目标任务（公顷） (13)图表14：分区各类型更新目标任务 (13)图表15：深圳城市更新分类及特点 (15)图表16：综合整治类的实施主体及经费来源 (16)图表17：申请建筑物功能改变流程 (17)图表18：深圳城市更新一般流程图 (18)图表19：深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例 (20)图表20：城市更新建设住宅项目分布计划示意图 (21)图表21：深圳市城市更新专项规划（2016-2020）城市更新分区指引图 (22)图表22：深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例 (23)图表23：深圳去化周期（月） (25)图表24：深圳房价（元每平方米） (26)表格目录表格1：深圳城市更新政策要求 (12)表格2：禁止功能改变类城市更新的情形 (16)表格3：拆除重建类城市更新补缴地价情形 (18)表格4：深圳市各类住房新增安排筹建结构表 (20)表格5：深圳市居住用地供应结构表（单位：公顷） (21)表格6：深圳市供应用地面积测算 (24)表格7：深圳主要上市公司旧改信息汇总（1） (26)表格8：深圳主要上市公司旧改信息汇总（2） (27)第一节深圳城市更新的背景、意义和历程根据《深圳市城市更新办法》的规定，深圳城市更新主要是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）按照城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告我们赴深圳考察了该市的城市更新工作，颇有收获，现系统地介绍该项目推进模式的背景、政策流程、特点和优势。
一、深圳市城市更新工作政策出台的背景深圳特区建立30年来，已发展成为一座现代化城市，成为高度城市化地区，可利用土地资源有限已成为该地区发展的一大瓶颈。
要实现城市转型发展，必须建立促进经济社会发展与土地资源利用相协调的土地管理制度。
前三十年，深圳土地管理制度改革主要围绕土地有偿使用及市场化配置和统征统转确保新增建设用地供应两条主线展开，其核心是确保工业化和城市化进程中土地建设占用的高速和高效。
但在当前高度城市化、土地全部国有、增量空间极为有限、用地供需矛盾极为尖锐的条件下，如何围绕存量土地的盘活利用来促进经济发展方式转变、如何在坚持市场经济的基础上更加注重社会公平和正义的维护以及更加注重对公民土地权利的保护、如何使土地管理工作由被动适应经济发展转变为主动促进协调城市科学发展等，已成为当今和未来深圳土地改革的主旋律。
据统计，未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。
而目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。
可见，城市更新总用地面积是深圳未利用地面积的5.5倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。
二、城市更新工作政策概况2009年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》。
《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。
首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。
其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更新办法》可覆盖该市范围各类更新改造类型，是深圳城市更新的重大突破，标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市历史性新阶段。
深圳城市更新与土地整备的联动：案例实践与政策反思□ 刘荷蕾，陈小祥，岳 隽，刘力兵，徐雅莉[摘 要]城市更新和土地整备是目前深圳发展较为成熟、应用较为广泛的两种存量土地再开发路径。
文章通过对深圳城市更新与土地整备政策的比较研究，结合3类案例实践，从联动目标、原则、策略和要点等方面对二者的联动机制进行深入分析，提出不同土地再开发路径的联动需要兼顾效率与公平原则，并根据区域土地再开发导向和各个项目的具体情况来决定是否实施联动，以及选择何种联动类型；在实施联动时，需注意联动情形、联动条件、项目类型及联动优惠等要点；此外，城市更新与土地整备联动机制的广泛运用还有赖于从顶层设计层面对不同存量土地再开发政策体系进行调整和衔接。
[关键词]城市更新；土地整备；房屋征收；利益统筹；联动机制[文章编号]1006-0022(2020)09-0084-07 [中图分类号]TU984 [文献标识码]B[引文格式]刘荷蕾，陈小祥，岳隽，等．深圳城市更新与土地整备的联动：案例实践与政策反思[J]．规划师，2020(9)：84-90．The Joint-action of Urban Regeneration and Land Readjustment in Shenzhen: Research on Practice andPolicy/Liu Helei, Chen Xiaoxiang, Yue Jun, Liu Libing, Xu Y ali[Abstract]Urban regeneration and land readjustment are two of the well-developed and widely-used paths of land redevelopmentin Shenzhen. According to the related policies, urban regeneration and land readjustment vary in applying conditions whilepossessing advantages in different domains of land redevelopment. Therefore, the government often uses different combinationsof the above methods to implement the renewal and transformation of the regional stock land. However, due to the divergencein policy requirements, especially in compensation methods and standards, it tends to have adverse effects upon the landredevelopment and delay the process of the reconstruction when the two methods are not linked smoothly and operateindependently. Thus, it is necessary to explore the joint-action mechanism between urban regeneration and land readjustment,and seek the path that help bring about the coexistence and symbiosis of both while making the two methods promoting theredevelopment of the stock land jointly.[Key words] Urban regeneration, Land readjustment, Expropriation of houses, Interest balancing, Joint-action mechanism0引言城镇化的迅速发展和城市范围的快速扩张在给我国社会经济带来翻天覆地变化的同时，也引发了城镇化质量偏低、“城市病”日益凸显、土地利用效率低下及城市建设空间支撑不足等问题，城市存量土地的再开发成为解决这些问题的重要途径[1]。
深圳市城市更新报告一、引言深圳市位于中国广东省，是一座蓬勃发展的国际化城市。
然而，随着城市化进程的加速，深圳市面临着许多城市更新的挑战。
本报告旨在对深圳市的城市更新情况进行详细分析和评估，提出相应的建议和措施，以促进城市的可持续发展。
二、深圳市城市更新概述深圳市作为中国的经济特区，自改革开放以来经历了快速发展。
然而，城市化进程也带来了许多问题，例如老旧小区、环境污染、交通拥堵等。
因此，城市更新成为深圳市政府关注的重要议题。
1. 城市更新的意义城市更新是将老旧建筑、基础设施进行改造和更新，以提升城市的功能、品质和形象。
通过城市更新，可以解决老旧小区的问题，改善居住环境，提升城市的整体竞争力和吸引力。
2. 深圳市的城市更新现状深圳市已经启动了一系列城市更新项目，包括老旧小区改造、城中村改造、工业园区改造等。
这些项目的推进有助于改善居民的生活条件，提升城市的可持续发展水平。
三、深圳市城市更新的挑战尽管深圳市在城市更新方面取得了一定的成绩，但仍面临一些挑战。
1. 资金短缺城市更新需要大量的资金投入，而深圳市的财政压力较大。
因此，如何筹集足够的资金成为城市更新的一大难题。
2. 权益保障问题在城市更新过程中，涉及到大量的居民搬迁和土地使用权的转让。
如何保障居民的合法权益，减少社会矛盾，是城市更新过程中需要重点关注的问题。
3. 规划和管理不足城市更新需要系统性的规划和管理，但深圳市在这方面还存在一定的不足。
规划不科学、管理不到位等问题，限制了城市更新的效果和进展。
四、深圳市城市更新的建议和措施为了解决深圳市城市更新面临的挑战，采取以下建议与措施：1. 多方筹集资金政府可以通过拓宽融资渠道，吸引社会资本的参与，加大对城市更新的资金支持。
此外，可以引入金融手段，例如市政府债券发行等，帮助筹集资金。
2. 优化政策保障加强政府对城市更新的引导和管理，优化政策环境，保障城市更新项目的顺利进行。
同时，要加强与居民的沟通，充分听取其意见和建议，确保权益得到保障。
案例城市更新失败
城市更新的失败案例有很多，以下是一个具体的案例：
深圳市新XX房地产有限公司与深X家私公司间的房屋拆迁安置补偿合同纠纷案。
在这个案例中，深圳市新XX房地产有限公司作为甲方（拆迁人）与作为乙方（被拆迁人）的深X家私公司签订了一份《意向书》，约定甲方对乙方旧房进行拆迁改造。
然而，在双方还未签署正式《拆迁补偿协议》前，双方产生了纠纷，新XX公司将深X家私公司诉至法院。
这个案例中，城市更新项目没有得到妥善处理，导致了纠纷和诉讼。
这可能是由于双方在拆迁安置补偿合同方面存在分歧，或者在项目实施过程中出现了问题。
如果城市更新项目没有得到妥善规划和执行，就可能导致类似的问题。
为了避免城市更新项目的失败，需要采取一系列措施。
首先，需要制定科学合理的城市更新规划和方案，确保项目符合城市发展的需要和居民的需求。
其次，需要加强与被拆迁人的沟通和协商，确保他们的权益得到保障。
最后，需要加强项目管理和监督，确保项目按照计划顺利实施。
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理......................................错误!未定义书签。
（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀..错误!未定义书签。
1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态...............错误!未定义书签。
2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够错误!未定义书签。
3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同...........错误!未定义书签。
（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后................错误!未定义书签。
1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊.......错误!未定义书签。
2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同.............错误!未定义书签。
3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力错误!未定义书签。
二、深圳城市更新典型模式及评价................................错误!未定义书签。
（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类....................错误!未定义书签。
1、蔡屋围旧改模式.....................................错误!未定义书签。
2、岗厦旧改模式.......................................错误!未定义书签。
3、渔农村改造模式.....................................错误!未定义书签。
4、大冲旧改模式.......................................错误!未定义书签。
5、鹿丹村旧改模式.....................................错误!未定义书签。
6、模式特征总结.......................................错误!未定义书签。
（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类..................错误!未定义书签。
（三）工改商更新改造模式——功能改变类....................错误!未定义书签。
1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村.....................错误!未定义书签。
2、制度边界上的预期：未经批准改变功能.................错误!未定义书签。
（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类..................错误!未定义书签。
1、沙浦国际艺展中心模式...............................错误!未定义书签。
2、笋岗艺展中心综合整治...............................错误!未定义书签。
3、华侨城创意文化园三期项目...........................错误!未定义书签。
4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目.........................错误!未定义书签。
5、模式特征总结.......................................错误!未定义书签。
一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够城市的历史文化是城市在发展过程中经过大浪淘沙历史沉淀的成果，承载了城市发展的命脉，是城市的灵魂，是城市进步和发展的积极力量。
而在现行城市更新过程中，虽然更新方式一般分为综合整治、功能改变和拆除重建三种，但现在一般提及城市更新，均是以拆除重建为主，大拆大建的城市更新建设一方面破坏了历史的痕迹，磨灭的城市的历史记忆，另一方面造成城市仅存的少有历史建筑、风貌区等城市文化遗产的破坏，致使城市的人文精神逐渐散失。
如何在保护好历史文化遗传的同时更好的进行城市更新建设，完善城市功能有待进一步探究。
3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同深圳市城市更新遵循“政府主导，市场运作”的原则，这一原则提高了资源配置的效率，但与此同时也导致市场和政府之间的关系定位不清晰，市场与政府两者的力量和关系失衡，引发“市场过度、政府空缺”等一系列问题：（1）“市场过度”，当前城市更新主要由市场主导，计划由市场申报，规划由市场行使等一方面导致城市更新项目普遍存在“挑肥拣瘦”的现象，开发商往往倾向于改造易于实施、容积率较低且具有较大商业价值的区域，一些亟待通过更新完善城市功能的老旧片区由于经济收益有限而难以推动，政府意愿和市场操作发生错位；另一方面开发商往往更注重短期经济效益，基本上偏向于商业、住宅开发，对基础设施和公益事业建设不足，对社会、环境、文化等方面的整体提升关注度不够，导致城市更新规则失序，公共利益受损、社会利益分配失衡。
（2）“政府缺位”，政府作为城市更新的主体，在更新过程中不能发挥其应有的作用，导致规划计划在其引导作用中失灵，导致城市更新项目偏离其本质目的，成为市场、原权利主体获取利益的工具，更新过程混乱。
缺乏在城市更新过程中起到统筹调节的作用，不能及时解决和有效应对城市更新过程中遇到的问题，缺乏对市场主导的开发模式的引导和控制，尤其是在开发商与小业主博弈不能达成一致时公权力救济空白。
（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊（1）纵向职能配置：市、区两级政府在城市更新过程中职责定位不清晰、职责划分不明确城市更新是城市存量发展阶段的新生事物，运作流程较长，一个城市更新项目从前期意愿征集、申报、规划计划审批到项目实施完成，大概需要3-8年的时间。
市区政府在不同的环节均具有不同的申报和审批职能，当前的职能配置存在很大的问题：（1）市区政府定位不明：当前“强区放权”的要求导致现行城市更新职能配置混乱，市、区两级政府不能明确自身在城市更新过程中的定位，导致当前城市更新项目“个案主义”的审批现象严重，缺乏“准则主义”的指导。
（2）市区政府职责不清：城市更新涉及街道办、区旧改办、区管理局、区政府、市更新局、规土委等市区多个不同的部门，市区政府之间的权责缺乏精确的划分，也缺乏相关工作机制的约束。
现行机制中，街道办管的太多，又管的不好，且程序不明确，导致当事人不胜其扰。
应明确市区各管理部门的职责，一方面限制、明确街道办的职责在于集体资产处置管理，另一方面明确区更新局计划的作用及管理局规划的作用，同时加强市更新局、规土委的统筹把控作用。
（2）横向职能配置：部门间权责边界交叉，业务流程不明，尺度把握不清城市更新涉及市区各部门，（1）各部门间的权能缺乏明确的统一与管理，职责边界模糊，导致审批过程混乱，部门之间推卸责任现象严重；（2）无论是市还是区内各部门无法明确自己在城市更新中的责任，对城市更新的申报要求缺乏系统的学习和认识，各区相同的部门，一个区不同的部门对申报的相关要求不统一。
2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同（1）城市更新利益配置与其他存量土地二次开发方式缺乏有效协同，阻碍历史违建的处理、土地整备等的实施城市更新、土地整备及原农村集体土地入市作为城市存量土地二次开发的不同方式，由于不同方式管理部门不同，三种方式之间缺乏统筹的思考和平衡，导致不同方式经济利益差别较大，缺乏利益协调机制及利益天花板的控制。
利益机制的不协调导致相关主体尤其是开发商和原权利主体在选择利益较高的方式，严重阻碍了历史违建的处理、土地整备的进程。
（2）利益相关者诉求不兼容城市更新涉及多个利益主体，包括政府、原集体、原村民、小业主以及开发商，不同利益主体的利益诉求不同，他们之间存在多变的相互联系和作用。
（1）政府参与城市更新的主要动力在于追求城市发展宏观层面的公共利益，在于改善城市环境、提升人居环境、优化产业空间布局结构、推动公共基础设施建设。
（2）市场主体参与城市更新的主要动力在于获得一定面积可开发的土地资源，通过开发前后地产价格的变动来获得巨额收益。
（3）对于原权利主体来讲，城市更新后安置条件获得改善，同时可以获得货币和产权补偿，涉及原集体经济组织的城市更新，更是可以从中得到合法的确认和高额的经济利益。
在政府、市场和原权利主体利益诉求不同的同时，彼此间的利益也存在的此消彼长的不兼容。
一方面，政府为了吸引更多的市场主体，不断的让利于市场，另一方面，市场为了获得更多的更新意愿，不断让利于原权利主体。
利益诉求的不兼容导致更新主体间矛盾突出，原权利主反悔现象严重，更新项目停滞显现严重。
（3）不同城市更新方式利益空间差别悬殊，产业发展空间难以保障1）不同城市更新方式利益空间差别悬殊，缺乏有效协同，导致更新方式的选择难以控制，造成“一边倒”的更新结构。
城市更新涉及类型较多，如工改工、工改保、工改商住、商住改商住、综合体改造等，不同改造类型的地价政策和门槛存在很大的区别，例如工改工项目利润较小，开发商缺少对其进行更新的动力，即使是选择工改工，也是挂羊头卖狗肉，用办公楼和住宅变相代替厂房，据调查，深圳市宝安区已建成的“工改工”项目中，除一例是改造为生产性用房外，其余全被变相更新为带有“商住”性质的项目。
这种“挂羊头卖狗肉”式的工改工，直接推高了深圳创新型研发用房的供应量，并已产生了“供大于求”的潜在闲置问题，同时萎缩的生产性用房面积极大的阻碍了深圳市制造业的发展。
而与之相反，由于存在巨额的利润，工改商住等更新方式驱动力则较强，而居改居项目因为利益分配，意愿难搜集等问题导致多处项目启动后停滞。
2）“一边倒”的更新结构严重制约工业的发展，导致产业空间难以得到有效保障。
以深圳市宝安区为例，自2009年以来，共有108各项目被列入城市更新单元计划，其中仅有30个“工业改工业”的项目，而“工改居”、“工改商”及“工改商住”的比例则高达50%。
在利益诱因下产生的“一边倒”更新结构已经严重影响了企业的生存空间，不仅直接减少了工业用地的保有量，更让部分优质企业因为承租厂房的更新改造及改造后翻倍的租金而被迫迁离深圳。
（4）零敲碎打，难以提供集中连片的产业空间由于政府缺乏片区统筹的概念，缺乏有力的规划管控，城市更新单元破碎现象严重。
