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【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。
一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。
对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。
因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。
具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。
也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。
深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。
对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。
召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。
根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。
、城市更新项目操作流程1．
2、深圳市城市更新项目操作流程说明
更新项目操作基本程序汇总
程序事备落实部规划和国土资源委员会直1专项规划审个工作6（区规划和国土资源委员会直土地权属核2
（区填写《确权表格》及相3房屋产权确合作公部门确认盖合作公4拆迁谈
规划和国土资源委员会直5确定改造实施主
（区完成主体2个工作日规划和国土资源委员会直并确定实办理拆迁许可6100议签（区主体后办办理拆迁许可证后进房屋拆迁及土地清7合作公房屋拆迁及土地清个工作日、需缴公共面积拆迁建筑38
测绘中队积核算测绘费用完成全部房屋拆迁及土房产登记中心房产注销9。
一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读（一）城中村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。
（二）旧屋村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
（三）工改工项目改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。
改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。
（四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。
深圳市城市更新项目实操系列一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读（一）城中村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。
（二）旧屋村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
（三）工改工项目改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。
改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。
（四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。
《深圳市城市更新项目实操系列(九)——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制》深圳市城市更新项目实操系列（九）——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台。
集团主营私募投资、创业投资，主要投资方向为地产、高新科技、互联网、文化传媒、创新金融等产业。
集团下设西政地产金融研究院，专门从事金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资、房地产全产业链实务研究与顾问工作。
欢迎任何形式的沟通、交流和合作，欢迎推荐地产转让/融资项目、创投融资项目，推荐者重谢。
相关文章链接目录一、被拆迁方的纳税分析（一）增值税（二）土地增值税（三）印花税（四）企业所得税（五）契税二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项（一）更新意愿征集阶段（二）城市更新计划申报阶段（三）更新单元规划草案编制及批准阶段（四）实施主体申报及确认阶段（五）房地产证注销阶段（六）建筑设计及施工阶段（七）回迁物业的选择三、货币补偿或回迁房屋的税务筹划笔者按就实务情况而言，如被拆迁方主要以取得货币补偿为目的，则可优先考虑以拆迁补偿的方式取得货币补偿，并适用5年递延纳税（针对企业）或自然人免缴个人所得税的相关税收优惠政策（具体请参见笔者xx年5月12日于本公众号“西政资本”发布之推文《拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划》）；其次被拆迁方可选择以股权转让方式转让项目权益并实现退出，其中因股权转让取得的高额溢价亦可通过拆分交易价款等方式实现税筹和节税的目的（具体请参见笔者xx年4月17日于本公众号“西政资本”发布之推文《深圳市城市更新项目实操系列（七）——交易方案设计及税务筹划》）。
如被拆迁方主要以取得回迁物业为目的，则拆迁安置补偿无疑是最好的选择，其次就是合作建房，但鉴于合作建房的税收政策适用需满足相对严格的条件，因此实务中基本都是选择拆迁安置补偿的方式以获得回迁物业。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理前言近年来，深圳市作为中国的经济特区，城市更新改造成为其中的重要政策之一。
城市更新改造工作不仅关系到城市的经济发展、市民居住环境，也涉及到社会稳定和人居安全等方面。
因此，深圳市政府及相关部门对于城市更新改造工作非常重视，制定了一系列政策来推进城市更新改造工作。
本文将对深圳市城市更新改造政策进行解读，并整理出城市更新改造工作的步骤流程。
一、深圳市城市更新改造政策解读1.城市更新改造背景城市更新改造是指在城市旧区内，按照城市总体规划和建设要求，利用现有资源进行规划设计和再开发建设，改善城市居住和生活环境的一种综合性、系统性工作。
深圳市城市更新改造工作背景包括：全面发展城市创新驱动战略，完善市政公用设施，推进城市化、产业化和城市文化与符号化的有机统一等。
2.城市更新改造政策目标深圳市城市更新改造政策目标是通过控制现有城市的空间扩张，迅速开发出具有现代产业体系的城市新区，达到清理城市“烂尾工程”、改善城市居住环境、提高城市整体形象等目标，提高城市的竞争力和居民的幸福感。
3.城市更新改造政策内容深圳市城市更新改造政策包括：•整体规划和区域规划•土地成本保障机制•住宅区改造和旧房改造•立体交通体系的发展•城市公共设施的规划与建设•环保政策和节能政策•健全城市更新改造机制4.城市更新改造政策效果深圳市城市更新改造政策的效果主要包括：•城市景观和居住环境得到极大的改善。
•由于城市更新改造所采用的新技术、新材料等的使用，为城市的更新和建设带来了高效率、高品质和节能环保的新趋势。
•增强了城市的核心竞争力和吸引力。
二、城市更新改造工作步骤流程整理1.方案设计阶段方案设计阶段，主要是为了保障城市更新改造项目的顺利进行，制定可行的工作方案。
具体步骤如下：•编制前期工作方案•确认工作目标•选址•土地规划方案编制•结合城市实际，合理规划道路、交通、绿化、公共设施等。
2.施工阶段施工阶段是城市更新改造工作的重要步骤，基础建设和工程采购措施等，都需要充分考虑。
深圳市撤除重建类城市更工程操作根本程序依据《深圳市城市更方法》及相关规定，撤除重建类城市更工程操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更年度打算、土地和房屋确权、更单元规划编制审批、改造实施主体确认和用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。
区城改办依据现有相关文件规定，将根本操作程序进展了分类归纳，供相关企业和业主参考。
需要说明的是，城市更方法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。
第一局部：涉及政府部门的工作程序一、打算申报城市更年度打算申报包括城市更单元规划制定打算申报和城市更工程实施打算申报两局部：〔一〕城市更单元规划制定打算申报1.各申报主体依据《深圳市城市更单元规划制定打算申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办依据辖区内城市更工作需要,对申报工程进展初步核查、整理、汇总,并对全区申报工程进展现场踏勘,拟订《区城市更单元规划制定打算(草案)》后报区政府审议。
3.区城改办依据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更单元规划制定打算》后,向市规划国土委进展申报。
〔二〕城市更工程实施打算申报已取得城市更单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更工程年度实施打算。
区城改办审核后，向市规划国土委进展申报。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更年度打算的改造工程，在编制更单元规划之前，需完成更单元范围内土地及房屋确实权、登记手续，具体确实权、登记手续还未明确。
三、城市更单元规划组织编制及申报〔一〕城市更单元规划编制1.由区城改办组织原打算申报单位托付具备资质的规划编制单位编制完成城市更单元规划草案；区政府组织实施的城市更工程，由区城改办托付具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更单元规划草案。
2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更单元规划草案进展技术询问。
深圳市城市更新项目实操系列——地价补缴——一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读（一）城中村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。
（二）旧屋村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
（三）工改工项目改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。
改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。
（四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公按照其改造后的功增加建筑面积部分，告基准地价标准计算的地价；能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。
(70个旧城旧村改造项目除外)个旧城旧村改造项目（五）70根据《深圳市城市更新办法实施细则》第六十二条规定，市政府2006年发布的《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个项目，改造后原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十六条规定进行地价测算；原有旧屋村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十七条规定进行地价测算；其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准进行地价测算。
（六）其余用地类型根据《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》第（九）条、第（十）条规定，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
超出基准容积率部分,住宅按照2.5倍基准地价标准计收地价,其他功能按照2倍公告基准地价标准计收地价。
基准地价计算公式如下：R深标基准-2013年版《深圳市城市规划标准与准则》一类密度分区基准容积率。
由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的项目R深标基准为6.0。
（七）历史用地处置根据《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》第十条规定，城市更新项目涉及历史用地处置的，项目地价应当区分为两部分进行测算：（1）出让给项目实施主体的开发建设用地面积不超出项目拆除范围内原有手续完善的用地面积的部分，该部分分摊的建筑面积按照《深圳市城市更新办法实施细则》第六十条规定测算地价；（2）出让给项目实施主体的开发建设用地面积超出项目拆除范围内原有手续完善的用地面积以外的部分，该部分分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。
政策依据：■《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）■《关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知》（深府[2012]1号）■《深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知》（文号：深府办〔2013〕3号）■《深圳市规划和国土资源委员会关于印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知》（文号：深规土〔2013〕721号）■《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》■《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》（深府办[2014]8号）■《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》（深规土[2015]587号）■《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》（深规土〔2013〕294号）■《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（文号：深府〔2006〕258号）二、即将出台的地价新政解读《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（送审稿、第日由市规划国土委上报市政府，待10三十稿），已于2016年10月市政府印发。
暂行措施第十五条：整合地价标准类别，简化城市更新项目地价（详见后测算规则，建立以公告基准地价标准为基础的地价测算体系表）。
在保持城市更新地价水平相对稳定的前提下，城市更新地价测城市更新项目地价可不计息分算逐步纳入全市统一的地价测算体系。
年内交清。
（请放大观，余款1期缴交，首次缴交比例不得低于30% 看图片）——工业用地历史遗留问题解决思路——年、1992为了给经济发展提供土地资源，深圳市政府先后在年进行了两次“国有化”行动，但因土地补偿不到位以及由此2004“抢建”现象，无形中造成了长期以来困扰深圳社带来的“违建”、而这在工业用地改造项目中影响尤甚。
会发展的历史遗留问题，往往成如何妥善解决项目用地及地上建筑物的历史遗留问题，借助为工业用地升级改造项目能否顺利推进的关键。
在实际操作中，城市更新解决历史遗留问题是深圳地区工业用地升级改造项目的主要途径；不过，随着商业竞争的白热化，不少工业用地项目的投资者正试图通过“引入产业+农地入市”等非城市更新的方式，寻找解决历史遗留问题的其他路径。
一、深圳非农建设用地历史遗留问题概述（一）两次“土地国有化”的补偿未到位为了给城市发展提供用地保障，深圳市政府在1992年出台了《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，对原特区内的集体土年，深圳市委、市政府发布2003地实行“统征”，转为国有用地；《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，把特区外的土地全部“转”为市政府发展储备用地。
然而，由于对村集体、村民的补偿标准过低、不到位，上述“征地”、“转地”行动事实上并未得到当时的村集体及村民的承认。
在性质上，原农村集体经济组织所属土地名义上虽为“国有土地”，但要真正实现流转，则需要完成对土地及地上建筑物、构筑物的补偿手续。
（二）违法建筑的泛滥深圳地区的快速发展，催生了巨大的用地、用房需求。
大多数集体经济组织出于招商、创收等考虑，与村外个人或企业签订用地协议，使用年限50年甚至更久——事实上成了“以租代售”。
土地实际使用人在取得“土地使用权”之后，多数未经合法报建手续就建起了各类建筑。
这些违法建筑不但数量众多，而且承载着大量的产业。
根据2010年深圳完成的农村城市化历史遗留问题违法建筑信息普查统计结果显示，全市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为35.7万栋，建筑面积3.57亿平方米，用地面积131平方公里[i]，其中工业用地及地上建筑物占据相当大的比重。
若要对如此规模的“违法建筑”尽数拆除，不但阻力重重，还会对当地经济的发展以及大量人口的生计造成负面影响。
二、工业用地历史遗留问题处理的法律关系分析通过对工业用地历史遗留问题来龙去脉的梳理，我们认原农村集要处理好以上问题，首先需要理顺好项目用地上政府、为：以及土地实际使用人的关系。
（以下简称“村委”）体经济组织经过1992年、2004年两次“国有化”行动，深圳成为“名义上”全部由国有土地组成的地区。
从这个意义上说，政府是项目用地的征收、征用方；但需要完成征地补偿等手续，才真正转为国有用地。
在项目运作中，相关成本大多由项目投资者直接承担。
作为社会公共利益的管理者，在土地开发及历史遗留问题解决的过程中主要负责“算大帐”，其着眼点主要在于财政收入、城市规划的落实、公共设施用地的保障等。
在相关工业用地升级改造项目中，村委扮演着衔接和沟通政府和实际使用人的双重角色：他们是项目用地的“名义产权方”，土地征收、征用关系的“名义被拆迁方”，同时也与项目用地的实际使用人存在租赁关系。
因此，村委（及所属大多数村民）成为了解决项目用地历史遗留问题、促使项目顺利推进的关键主体。
作为所在社区的主要经济来源，村委主要的利益着眼点在于土地项目分成，留用地、留用房的数量及收益等。
．租用项项目用地的实际使用人名义上与村委缔结了租赁合同，目用地并在上面修建建筑、发展产业。
但由于历史原因，他们的用地存在合法性风报建手续不齐等缺陷，行为往往存在用地手续有瑕疵、险。
一方面，他们与目标用地的捆绑是最直接的，且大多在所在社区有着千丝万缕的关系，有着最迫切的利益诉求；另一方面，由于合法性上的缺陷，他们往往不愿意将“项目用地实际使用人”的身份展现实现自身利并常常需要与投资者联合促进项目的确权工作，于台前，益的“洗白”。
总体而言，在处理工业用地历史遗留问题过程中所涉及的主体、法律关系，以及各方利益诉求可概括如下：通过城市更新解决工业用地历史遗留问题的要点整理三、自《深圳市城市更新办法》颁布实施以来，城市更新就成为了历史用地确权及历史遗留问题解决的主要途径。
2016年《深圳市城市更新“十三五”规划》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（下称“暂行措施”）等一系列措施的颁布，为解决历史用地遗留问题提供了更为灵活的选择。
（一）未征转用地：理顺产权关系后可直接拆除，参与城市更新《暂行措施》明确规定，针对用地行为发生在2007年6月30村委可自行在已批准纳入城市更新区域的情况下，日之前的建成区，理清处置土地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物，并与政府签订征（转）用手续的协议后，可作为历史用地参与城市更新。
政府将不另行支付补偿费用。
据此，项目投资者在理顺土地的利益关系后，可直接将地上建筑物、构筑物拆除，而不用要求建筑物的实际使用人出具产权证明，无形中降低了历史用地参与城市更新的难度。
但其代价有二：一是交纳更高的地价。
相关用地上所分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理）。
