大连西山房地产项目定位分析报告XX年

房地产策划方案案例（14篇）（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

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缺乏准确定位,至今仍然是本土房地产企业在市场竞争中的“瓶颈”,是房地产建造和销售中突出的问题。

例如,名称过多使用××嘉园,××佳园，××花园，××豪宅花园等等,房地产产品缺乏个性色彩，或者盲目将自有优势当作定位。

据专家观察,房地产行业楼盘失败,十有六、七是定位对象不准,造成定位失当。

一、目标指向定位房地产市场目标可以从多个方面来进行定位。

就房地产市场而言，除了极个别地区的区域市场外，大多数房地产仍属于买方市场.即对房地产产品的消费者而言,永远处在选择的优势地位。

开发商自己的能力总是有限的。

资金、管理、技术、购买力等都会影响房地产市场的目标定位.开发房地产前,必须要有一个清晰的认识:高、中、低三个档次的市场,不是你一个开发商能够全部通吃下来的。

即使是同一档次的目标市场也会因为消费者的不同需求和偏好而产生差别化和个性化需求的目标市场。

１、从房地产主题上来定位的话，我们可以把房地产的市场目标分为健康住宅、创新住宅、生态住宅、家园住宅、花园住宅、智能住宅、体育住宅、文化住宅、历史住宅等等。

(1)健康住宅主题定位人们在物质生活比较富足的情况下，就会有一种追求健康的生活方式和优质的工作环境的心理动机。

开发以健康为主题定位的房地产，旨在激发人们内心对高品味生活的追求欲望，倡导一种全新的生活方式和人文体验。

有关专家将“健康住宅”定义为:在符合住宅基本要求的基础上,突出健康要素,以人类的居住应是健康的、可持续发展的为理念,满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。

也就是说，健康住宅应该是能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅.可以满足宅内和住区的居住环境两方面的要求。

不仅可以包括与居住相关联的物理量值，诸如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，而且还包括主观性的心理因素值：平面空间布置，私密保护、视野景观,感官色彩、材料选择等。

20XX年大连市房地产报告20XX年大连房地产年报1．20XX年房地产发展的经济环境1.1宏观经济平稳快速增长，固定资产投资增速加快20XX年，中国经济发展可以仅用一个“快”字来形容，主要表现在四个化：第一是工业化，第二是城镇化，第三是市场化，第四是国际化，这四个化为拉动中国经济快速发展提供了强劲的力量。

根据国家统计局刚公布的数据，中国今年前三季度GDP达到16.6万亿元人民币，同比增长11.5%。

今年前三季，中国经济增长率分别为11.1%、11.9%及11.5%。

从20XX年开始，中国GDP的增长速度都在10%以上。

一直到20XX年，经济增长速度始终没有下降。

而在这个期间，世界经济平均增长率仅有4.9%。

城乡居民收入持续快速增长，增幅为多年所少有，截止上半年城镇居民人均可支配收入7052元，扣除价格因素，实际增长14.2%；农民人均现金收入2111元，同比增加314元，扣除价格因素，实际增长13.3%。

固定资产投资方面，1-11月份，国房景气指数连续攀升，11月份达到106.59的高位，同比上升2.67点；城镇固定资产累计投资100605亿元，同比增长26.8%。

其中，完成房地产开发投资21632亿元，同比增长31.8%，住宅完成投资15440亿元，增长33.7%，包括经济适用住房投资693亿元，增长31.7%；全国完成土地开发面积2.14亿平方米，增长8%；房屋施工面积21.66亿平方米，增长23%，住宅施工面积17.11亿平方米，增长24.2%，办公楼施工面积7930万平方米，增长18.4%，商业营业用房施工面积2.39亿平方米，增长12.4%。

截止到11月末，全国商品房空置面积为11797万平方米，同比下降4.5%。

其中，空置商品住宅5766万平方米，下降14.2%。

图1-1：全国房地产开发景气指数趋势图1.2人民币升值，物价上升20XX年人民币在国际市场的升值压力空前高涨。

从20XX年7月至20XX年12月，人民币始终保持小幅上涨态势，今年尤其严重，人民币对美元汇率由开始的8点1以上，已经升值到目前的7.4以下，而未来升值压力仍然巨大，升值给国内市场所带来的就是货币的贬值，物价的上涨。

大连房地产开发行业调研报告前言狄更斯在《双城记》的开头写道：“这是最好的时代，这是最坏的时代；这是智慧的时代，这是愚蠢的时代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬。

”对于中国房地产业而言，也是如此。

自1998年取消福利住房开始的房地产业，得到了快速的发展，成为事实上的国民经济支柱产业和地方政府收入重要来源。

十年河东，十年河西，在近十年的时间里，房地产市场跌宕起伏，十年前金融危机席卷亚洲，十年后的今天全球金融危机的阴霾仍未完全散去。

十七届五中全会通过的经济规划，不再将房地产行业作为国民经济支柱行业，以保民生为重点的房地产调控正在持续性开展，以史为鉴，可以知兴替，回顾大连市房地产行业发展历史、发展环境，找准市场脉搏，明确发展目标，从而树立正确的发展观，不断解放思想，提升效能，能够为交通银行大连分行业务的全面发展提供有力支持。

一、大连房地产环境大连市是中国的副省级城市、计划单列市，也是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。

大连位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，有包括大小岛屿260个。

环境优美，气候宜人，2006年与杭州和成都一起被评为中国最佳旅游城市，2009年大连获得全球“国际花园城市”最高级别组的第一名。

大连是夏季达沃斯世界经济论坛的举办城市。

大连位列2009年度大中华区城市（含港澳台）综合竞争力排名第九，东北地区第一。

大连市位于辽东半岛最南端、经济比重约占东北三省１／７，2009年末全市常住人口617万人。

年末户籍人口为584.8万人，比上年末净增1.4万人，其中非农业人口357.8万人，比重为61.2%。

机械增长占主导因素，在户籍人口中，外省市迁入人口6.9万人，出生人口3.9万人。

2006年大连市房地产市场分析2006年的大连市房地产市场更加规范、理性，明显的打上了“政策”的烙印，依据今年商品房开发、销售有关数据，戴德梁行对2006年度大连市房地产市场发展状况加以分析总结，试图寻找出影响楼市的主要因素，并对2007年的大连市房地产市场加以展望。

一、整体发展此主题相关图片如下：2、政策调控力度较大2006年是房地产市场特别是住宅市场的政策年，面对迅速上涨的房价，今年中央政府出台了一系列政策，在5月中旬国务院“国六条”和中央九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》之后，大连市也相继出台了一系列政策，如重新界定了普通住宅标准，即：房屋套型建筑面积在144平方米以下、小区容积率在1.0以上、成交价格低于政府公布的普通住房价格标准。

从６月１日起，如住房不能同时满足以上３个条件，就属于非普通住房，其交易时要缴纳4％的契税，而普通住房（含二手房）的契税标准为1.5％。

6月16日大连市公布了《关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法》，将市外人员及本市农业人口本人、配偶及未婚子女在市内四区购房落户的标准由2003年9月规定的住宅购房款35万元以上或公建购房款50万元以上调整为购买首次出售的单套商品住宅80万元以上或公建100万元以上。

6月24日还公布了《关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的实施方案》，提出了10项具体调控细则。

上述政策出台后，市场经历了近半年的观望，随着政策措施落实程度的不断深入，调控效果正不断显现出来，房价涨幅逐渐趋缓。

分析政策我们可以看到，各项调控措施的主要意图是：增加供给、转变住宅供给结构、抑制投机、限制大户型、整顿交易秩序、抑制房价的过快增长。

房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小，但对投机性需求影响较大。

另外，新落户政策提高了外来人口和本市农业户口在主城区购买商品房迁入户口的门槛，对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果。

今年出台的这些政策虽然短期内因市场观望造成了成交量降低，但就长期而言，对保证房地产业根本上健康发展有着积极的意义。

【房地产管理】西山别墅市场定位报告xxxx年xx月xx日xxxxxxxx集团企业有限公司Please enter your company's name and contentv“西山美墅”别墅市场定位方案（正式）本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准，走向一种充满理解和人性关怀的崭新别墅居住生活。

开发理念定位：理念1: 首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨理念2：首发地产未来复合型居住模式的实践和探索：理念3: 蓝水半岛全日制生活理念理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念一、定位策略(一)定位构想和原则1、定位背景众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。

从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来见,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快，配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。

西方小镇生活(包括高密度国家的日本)的诱惑使众多北京地产实力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。

高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、<SPAN lang=EN-US>townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。

奥运申办成功，加入WTO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的发展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。

从北京低密度住宅市场的发展来见，1999-2001年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是2001年低密度住宅市场的最大特点，橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。

国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立<SPAN lang=EN-US>house市场则长期处于俩极分化的态势，外销别墅价格较高，而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象非常明显，缺乏有效的供给，因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。

“西山美墅”别墅市场定位报告正式本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准，走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。

开发理念定位：理念1: 首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨理念2：首发地产未来复合型居住模式的实践和探索：理念3: 蓝水半岛全日制生活理念理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念一、定位策略(一) 定位构想与原则1、定位背景众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。

从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快，配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。

西方小镇生活(包括高密度国家的日本)的诱惑使众多北京地产实力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。

高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。

奥运申办成功，加入WTO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的发展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。

从北京低密度住宅市场的发展来看，1999-2001年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是2001年低密度住宅市场的最大特点，橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。

国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立house市场则长期处于两极分化的态势，外销别墅价格较高，而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象非常明显，缺乏有效的供给，因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。

目录环境篇市场篇大连市环境简介壹、商业环境篇大连简介大连市商业经营环境分析地理位置大连市经济概况气候条件大连市商业特色历史沿革大连市主要商业区分布行政区划批发零售业人口总量贰、地块周边环境特征及商圈之确定文化教育(附图)项目周边环境分析大型公园和风景区项目周边现有道路系统综合服务广场项目周边交通设施及主要联外道路文化古迹客户项目邻近的人口分布收入资讯公共交通项目周边主要居民区和商业区分布大连新区已建十大重点工程叁、商铺物业市场研究大连“十五”期间发展主要目标大连市中心城区商铺市场现状重点任务大连最优质商场物业项目大连中心城区近年优质商场物业的供应量及主要商业资讯环境篇大连市环境简介大连简介∙地理位置大连市位于辽东半岛南端，其地域范围为北纬38°43′～40°12′、东经120°58′～123°31′。

西隔渤海与华北远邻，东隔黄海与朝鲜半岛相望，南隔渤海海峡与山东半岛对峙，北依东北大陆广阔腹地。

全市土地面积12573.85平方公里，海岸线长1906公里(含海岛岸线)，占辽宁省海岸线总长度的73%。

∙气候条件大连市地处北半球暖温带、亚欧大陆东岸，属大陆性季风气候，兼具某些海洋性气候特色。

年平均气温10℃左右，年极端最高气温35℃左右，年极端最低气温-24℃左右，无霜期180～200天。

年平均降水量550～800毫米，6级或6级以上大风日数沿海每年90～140天，内陆35～50天。

年平均日照时数2500～2800小时，日照率为60％。

∙历史沿革大连地区自秦代起至后燕时期属辽东郡。

唐代属安东都护府积利州。

辽代属东京道辽阳府复州、苏州和穆州。

金代属复州和金州。

元代属金复州万户府。

明初于辽南先后设金州、复州。

清代属盛京奉天府复州、宁海县和岫岩州。

1843年金州设副都统衙门，统管金州、旅顺水师营、复州、盖平(今盖州市)、熊岳八旗军政事务；同年又升宁海县为金州厅，隶属奉天府，掌管金州五社一岛的民事务。

通过对大连整体市场作初步分析，同时根据桃源街项目地块自身条件先作市场定位和产品定位。

根据对我司对大连及当地市场分析后，认为大连目前房产市场仍处于高位运行态势，整体房产市场发展保持了向上的趋势；同时本项目所处区域小户型产品不多，以普通住宅为主，该项目由于受自身条件所限，要想突出市场重围，必须挖掘该项目的特性，走差异化路线，因此我司认为该项目作小户型服务公寓是比较符合市场要求的。

由于受时间和地域所限，我司此份报告只是对当地市场有个大致了解和分析，其中不足之处和疏漏还望贵司能及时给予批评和指正。

第一章大连市情概况 (3)一、大连地理位置及行政区划 (3)二、大连市经济运行情况 (4)三、大连经济展望 (6)第二章宏观市场部分 (7)一、大连房产市场概述 (7)二、大连房产市场沿革 (8)三、房产政策解读 (12)四、2005年大连房产市场发展特征 (15)五、未来市场展望 (21)第三章区域房产市场 (22)一、区域房产市场解析 (22)二、类比个案列表 (26)三、重点竞争个案简析 (27)第四章项目地块评定 (35)一、项目经济指标 (35)二、项目ＳＷＯＴ分析 (36)第五章项目定位 (40)一、整体定位原则 (40)二、市场定位 (40)三、产品定位 (43)四、小户型产品解说 (48)五、营销建议 (52)本项目地块位于大连市中山区南部老城区，隶属桃源板块的居住区，周边以普通住宅为主，我司对大连市情和当地房产市场初步了解后，同时根据该项目地块所处的区位和项目地块的研判，认为该项目要在这一区域市场中脱颖而出，走差异化路线是必然的选择。

本项目所处区域以住宅产品为主，由于本案的体量偏小，产品的各项硬性指标无法和同区域住宅其他产品相抗衡，竞争力明显不足，同时作住宅产品无法体现该项目的亮点，为避免被区域住宅产品同质化，走住宅差异化路线，其中做小户型产品和周边住宅产品有所区别是本项目的最佳选择。

下文将从大连市情、房产市场、竞争区域及产品入手分析比较，得出该项目的定位，为项目今后的成功运作打下初步的基础。