市场定位
（一）房地产项目市场定位
1、产品定位的概念
参考因子内容
一、定位意义1、以开发商或土地使用人的立场为出发点，满足其利益的目的
2、以目标市场潜在客户需求为导向，满足其产品期望
3、以土地特性及环境条件为基础，创造产品附加价值
4、以同时满足规划一市场—财务三者的可行性为原则，设计供需有效的产品
二、定位时机1、开发、取得或处分土地前，可进行产品定位，以确定土地的使用方向（例如一块土地可能宜建办公大楼、商业大楼或住宅大楼）
2、销售、出租、经营或兴建建筑物前，或进行产品定位，以确定产品的规划方向（例如，住宅产品规划为豪华别墅或变通住宅），租售、经营兴建计划，以及资金流量形态与投资报酬等
3、变更或调整土地及建筑物用途前，可进行产品定位，以确定地产变更用途的方向（例如厂房迁移后，原址可改建为写字楼或商场），调整用途的计划（例如重建、改建或修建），以及变更用途可能获得的报酬等
三、定位目的1、降低市场销售风险，避免供过于求、时机不当或不符目标市场需求等可能造成的收益损失
2、增加投资报酬利润，例如创造个别产品的单位利润，或增加组合产品的整体利润，或通过分期销售获得全程利润等
3、发挥作业整体效果，避免开发、销售、规划及财务等冲突，能同时兼顾收益成本、品质及时效
2、房地产产品定位原则原则概括原则内容
一、先外后内1、先决定空间用途，再考虑栋别或楼别配置
2、先确定整体容积率的分配，再考虑栋别或楼别配置
3、先规划整体出人动线，再考虑各楼层或各单元空间的联系方式
4、先做完整地块规划，再作畸零地块利用
二、先实后虚1、要创造边际利润的机会，也就是要先将主要的努力付清于最具边际利润的产品上，才能创造高纯度的附加价值
2、要具备整体价值的意识，在进行产品定位时，必须掌握个别空间的价值，以使产品的整体价值最大
3、要善用搭配组合的技巧，善用空间搭配组合的技巧，才能把边际价值发挥到极致。
三、先实后虚1、产品定位者首先须找出谁将是目标购买者或使用者
2、产品定位者须有相对经济效益的观念
3、产品定位者还要依据基地规模、产品类型、规划户数等条件掌握能为市场接受，又符合开发商投资报酬效益的公共设施比例范围，以将目标客户对私有功能及共用功能的可能偏好作合理的规划
四、先分后合1、区别楼层市场的先分后合原则，也就是先就大楼各楼层市场（例如顶楼市场、中间层市场、一楼市场、地下市场等）个别评估其供需状况及规划条件，再考虑楼层之间的关联性或合并的可能性
2、调整平面单元面积大小的先分后原则，也就是先确定最小可能销售单元的平面功能，再合并数个小单元成为较大面积的单元，以使开发商调整平面的弹性最大。
3、控制造价合理的先分后合原则，也就是在维持建筑物结构安全的前提下，预先做好最小单元化（最多户数）的建筑规划及成本预算，再合并大面积规划。
五、先专后普1、产品特殊化的程度必须考虑基地所在地的市场特性、供需状况，及各种目标客户群的相对规模与购买力
2、不论特殊化或专门化，都须把握重点，注意市场“门槛效果”，产品定位时切忌盲目地为特殊而特殊，例如产品若具备三项特色，即已被市场评定为特殊产品（达到门槛效应），则毋庸再画蛇添足，徒增败笔，反而减损产品的经济效益，干扰了重点特色的追求。
3、先尝试并评估各种专门化的可能性及市场接受性，以创造产品附加价值及利润空间，除非市场机会有限，或基地条件受限制，才考虑发展风险低的一般性产品。
7、写字楼等级分类
类别
参考因素
甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼每平方米造价5000元以上2800～5000元2800元以下
外墙装修优质玻璃幕墙，铝合
金，不锈钢花岗岩等
局部优质贵重材料普通外墙和门窗
室内公共部分装修（大堂、电梯厅、厕所等）相当于四星或五星级
酒店装修，每平方米
不低于2000元
相当于三星级酒店装
修，每平方米1000～
2000元
普通材料，每平方米
1000元以下
室外有绿化高档材料，精心设计
和施工的环境设计
局部高档材料一般材料
停车位至少每150m2建筑面
积设一个车位
每150m2～250m2一个
车位
每250m2以上设一个
车位
电梯等候时间＜40秒40秒～1分30秒＞1分30秒夜间艺术照明设计必须有可以有非智能性
通信控制
＞1部电话/10m2楼
宇、通信、办公自动
化及综合布线系统
1部电话/15m2部分自
动化
1部电话/20m2非智能
性
擦窗机必须有必须有非必须
给排水
高层写字楼设消火
栓、自动喷洒系统、
中央热水供应
无热水供应无热水供应
空调集中空调（四管式），
可同时供冷供热，温
湿度自动调节
集中空调（两管式），
温度自动控制
一般集中空调或分体
式，窗式空调
说明：（1）表中的每平方米造价不包括办公面积的室内二次装修，但包括门厅大堂、电梯厅、洗手间等公共面积的装修
（2）造价按1995年深圳地区的造价计算
8、房地产三层次产品定位评估因素相对重要性分析表
产品
评价因素
商业楼宇办公楼住宅
大中小大中小大中小
一般因素
交通运输
土地使用
公共设施
人文社经
房地产市场
交通条件
城市地位（等级）
基础设施状况
社经水平
更新速度
强
弱
强
强
强
弱
弱
强
中
中
强
强
中
弱
弱
强
强
中
中
强
弱
弱
中
弱
弱
强
强
强
强
中
强
强
强
中
强
弱
弱
中
弱
中
强
强
强
强＋
弱
区域因素交通运输
土地使用
公共设施
人文社经
房地产
市场
交通系统
内外交通流量
混乱程度
使用限制
大型公园学校
车站、转运站
人口密度
税收
价格水平
独立程度
强
弱
强
强
强
弱
强
强
弱
强
中
中
弱
弱
中
中
中
中
中
弱
强
强
弱
弱
弱
强
弱
弱
强
中
强
强
强
强
强
强
强
强
强
强
中
中
弱
中
中
中
中
中
中
弱
强
强
中
强
中
强
弱
强
弱
中
强
弱
强
强
中
强
弱
弱
强
强
中
中
强
中
弱
中
弱
弱
中
弱
强
弱
中
弱
弱
弱
中
弱
弱
中
个别因素
交通运输
土地使用
公共设施
人文社会经
房地产
市场
道路宽度
公交数量
地块方正大小
邻近土地使用
公园、学校
金融机构
居民文化水平
流动人口
附近商业气息
附近建筑物状况
弱
弱
强
强
强
弱
强
强－
弱
强
弱
中
中
中
中
中
中
中
中
中
弱
强
弱
弱
弱
强
弱
强+
强
弱
强
中
强
弱
强－
强
中
中
中
中
中
中
中
中
中-
中
强
强
强
弱
强
强
强
强
强-
强
弱
强
强
强
强
中
强
中
中
强
弱
中
弱
强
中
中
中
弱
中
强
中
中
中
中
中
强
中
弱
弱
强
弱
弱
强
弱
