某房地产项目定位分析报告(ppt 38张)

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房地产项目产品定位报告课件

项目产品定位报告
房地产项目产品定位报告
土地规划指标分析
用地性质
住宅用地
代征地面积
52,052.3 ㎡
地上总建筑面积 144,495.5㎡
容积率
1.0
绿化率
35%，其中集中绿化率 10%
机动停车位
0.72辆/户
总用地面积净地面积
196,547.8㎡ 144,495.5㎡
建筑密度建筑高度
30% 15米
叠拼别墅，多层的建筑形态，别墅的居住感觉。
产品价值分析（规划篇）
一中心 --- 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所）
两河湾 --- 社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。三岛屿 --- 菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。四景轴 --- 东侧密植林带+叠拼坡地房景地产观项；目产叠品拼定位与报院告墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。
房地产项目产品定位报告
典型组团定价预案
产品类型销售面积赠送面积
总建面积花园面积平均单价
心理单价（建筑面积）单套总价
套数总销金额
院落别墅
叠加别墅
河墅
院墅
边套（上）边套（下）中套（上）中套（下）
250.45
250.45
180
180
180
180
地下 150 地下 150 顶楼 50 地下 110 顶楼 50 地下 110 占比59.8% 占比59.8% 占比：28% 占比：61% 占比：28% 占比61%

某地产项目定位研究报告(PPT 48页)

二、城市发展经济基础
对比
城市鹿城乐清
GDP万 636121 571492
元
5
1
瑞安
521706 8
龙安
407089 8
瓯海
316123 7
苍南
294920 5
永嘉
237401 5
平阳
232460 8
文成
477533
泰顺
464442
解读：
全年实现社会消费品零售总额217.89 亿元，增长18.1%；位居温州首位，在整个浙江排名第五。
解读：
2006年至2011年，第三产业持续平稳上升，但是第二产业仍然占据GDP的半壁江山，第二产业中主导产业为汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品。
四、城市居民投资基础
瑞安与典型浙江百强县核心指标对比
2012 2011年人口（万人） 2011年GDP（万元）
瑞安市 142.47 5217068
29.10%
瑞安 139.62 39.23 35.60%
永嘉 60.26 13.52 22.40%
泰顺 16.89 3.6 21.30%
文成 14.41 2.71 18.90%
浙江省 12488 3030 24.26%
六、商品房销售价格基础
中国商业地产策划代理第一品牌
从历年的商品房去化看，瑞安商品房市场销售态势强劲，2010年价格上升幅度较大,今年恢复到09年水平。
地址：
调查时间：1.29
调查员：吴植学
基本情况开业时间
主力品牌
（可按业态描述几
无
地理位置
类)
经营总体情况描述
经营总体档次评价中低档
市场辐射区域

某地产项目定位报告(PPT 38页)

高溢价灰空间：尽可能增加灰空间面积，以提高得房率，能够促进销售。高品质卖点：酒店式入户大堂，运用绿色环保材料，以增加项目卖点，便于做主题推广。
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛围的高尚社区。关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准，一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资亿元
目
录
一、了解中江二、房地产市场分析三、项目定位四、客群定位五、其它建议
目标客群分析（住宅）
功能满足

某地产项目前期分析定位及形象设计展示PPT课件

xx江湾新城特征描述 2015年的xx，未来生活；十八载城市精耕，土地情感；启鉴奢华，xx未来地标；改变冰城生活格局。
xx江湾新城模式文化+浪漫+情感+未来都会生活，未来人居
在情感与功能两个层面突破传统地产项目。
从一线城市的xx城到xx江湾新城，我们总结出 xxxx城的推广模式：
情感诉求
他们的内心状态—— 他们希望生活：在这个繁华的都会里，寻找情感的栖息，出则繁华，入则宁静，他们是一群努力奋斗的都会青年群体，他们有着对生活的理想和对信念的执著，他们，即将成为xxxx城的主人。
他们，需要在生活中，寻找自我，表达自我。
他们需要的方式时尚生活、情感载体+品质生活、心灵栖居+生活向往、未来人居
梦想+情感+品质+生活方式
3. 项目品牌定位
xxxx城品牌因子： xx未来CBD所在；时代都会生活自然宜居，远离喧嚣近于繁华商业街、酒店、商铺、卖场，时尚生活全覆盖东北亚土地文化情感归属（亲情、友情、爱情）
品牌印记不管是硬件的比拼还是生活方式的推崇，都务求在消费者心中建立一个独特而清晰的形象。而我们同样需要回答： xxxx城是什么？
1、爱情着陆地•xx城等爱的，将爱的，为爱的，此时此刻，都在这里！
实现很简单……
3、友情据点•xx城聚三五知己，可放肆欢笑，畅谈畅想，无拘束才是真。
4、亲情港湾•xx城有亲人的地方才是家，给予亲人快乐的所在，说到做到。
创意源点：
情感诉求：（“软”着陆）梦想、亲情、友情、爱情
2、建立用于表达和传播“xx城”项目的语词和视觉传播管理工具对“xx城”项目的核心内涵作深入的诠释与演化，形成指导项目在内外部传播的关键传播信息 (策略判断、项目品牌定位、推广语等)，建立一套完整的推广体系。

房地产项目定位分析(PPT)

核心诉求
豪门天地，荣耀中国
16
哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”，顺势而上创建高端产品，开发区规模进一步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均价6000-7200元/㎡。
11
房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规划重点发展板块，相关配套陆续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余条公交线路，西湖路、西安路等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城，世纪联华和中央红超市，学府书城，服装城等。黑龙江大学、哈尔滨医科大学、哈尔滨理工大学等15所大专院校，医大二院、二一一医院等。

房地产住宅楼项目前期定位报告(ppt 共40页)

形象高档次
天成佳园
地段好
君临天下
花都艺墅自由都市
祥和花园东辉铂领第e特区
我们
白领公寓
锦绣豪门
大德世家
丽景江南
地段差
形象低档次
我们的形象位置
明確區隔,更突顯產品特性,讓目標消費群易於識別
意识感
宁静的
明晰的
Cool
强调生活尊容
高尚的
君临天下
信赖感
正强调統生的活尊荣东辉铂领
浪漫的
自然的
稳重的
一流的
xx都市花园项目
前期定位报告
2010.1.20
本次汇报的结构
项目自身分析竞争市场分析入市时机分析入市价格预估
形象定位形象解读
Contents
1. 项目认知 2. 竞争市场研判 3. 入市时机分析 4. 入市价格预估
xx都市花园项目
区位分析：成熟的CLD生活区
339 省
道
长
生态公园
新
白
白浦
市场推量分析表
一季度
2009年
二季度
三季度
四季度
一季度
2010年
二季度
三季度
汉城国际/429套/高层，目前剩余334套
佑林泰极二期、三期/637/高层、精装小公寓，目前剩余418套
清华名城/140套/小高层、
多层，剩余58套
项
目
竞
晶蓝上城/1031套/高层，剩余987套
争
区
域
佑林高迪约540套/多层、小高层、高层，剩余265套
东辉铂领
主抓客群：
企业白领
广告语：遥遥领先，铂项领目生推售活示意至图高处

房地产项目市场定位成果报告(ppt 42页)

E区眼镜、首饰、装饰品精品街廊
潮流特区，时尚青年手工艺品，约1185㎡
>>步行街业态组合:
A区
D区
C区
E区
B区
1-4层联体铺位单层独立铺位
>>步行街业态概念提示:
>>物业形象及推广主题:
东方威尼斯广场
■购物■休闲■娱乐■文化■餐饮■商务■居住
东莞首席情景商业旗舰
►►購物中心大型Shopping Center 消費新體驗 ►►威尼斯風情步行街國際風尚街區投資新領地
>>购物中心体验式业态组合:
食神广场动感不夜城游乐天地欢乐家年华活力新生代潮流风尚花样年华
娱乐城娱乐城娱乐城主力百货店主力百货店主力百货店主力百货店
7F：美食城、特色餐饮
6F：娱乐城：夜总会、酒吧、迪厅、卡拉ok
5F：电玩城、数码电影城、桌球竞技场、溜冰场
4F：床上用品、孕妇及儿童服饰、亲子乐园
劣势W（weakness）：项目“久建未完”，客户心
理障碍存在；临街面少；周边环境相对较为杂乱；开发时机滞后。
机会O（opportunity）：地段升值潜力较大；市场需求有望增加；强劲的经济支撑；政策利好。
威胁T（Threat）：区域之间的市场竞争；同片区市场竞争。
以大型百货商场和娱乐城为旗舰店，专卖店、个体独立店为辅助店的多种商业形态的组合；
商业形态将充分满足购物、休闲、文化、娱乐、餐饮等方面的功能。
>>项目档次定位:
东纵大道商圈地标性商业物业
►强调物业的地段价值、发展前景。
>>业态组合:
【业态组合的原则】：

房地产商业住宅项目定位报告(ppt 共38页)

园
商业步行街、住宅
商业中心、住宅
成阿工业园区
➢ 北部地区占地290亩的旧城改造，沿江将新建4.9万平方米的商业步行街， 30万电梯公寓 ➢ 中部地区
将形成以锦淮商业中心和如意广场为中心的商业集中区域
➢ 南部地区成阿工业园——汽车零部件、电子产业集群节能环保产业园——总面积10平方公里，设废旧电器电子产业、废旧汽车等综合处置区、资源综合利用区和环保产品生产区
西部鞋城工业园区
xx新城住宅分布示意图
尚缘国际
总建住宅：11万㎡，主力户型：82—140 ㎡，销售进度：一期
已经售罄，目前正在销售二期
一期
二四期期
银河春天总建：6万方
左右一期、二期已交付，三期年底动工1万㎡），四期3万㎡与本项目相邻
三期
宝龙新城总建住宅：5万㎡，主力户型：80—140 ㎡，销售进度：一期、二期、三期均已售罄，四期还剩少量尾盘在售
住宅、商业
3期：热销中 3期:尾盘
4+1（沿沱江）， 3700-4100， 6+1:3000-3800
3400-3500
住宅：90-140
住宅：80100,100-140
二期热销中
3400-3700
住宅：80-130
30-40 25-49 27-48
xx镇新城区（河西）
总计
银河春天 ——
三期：10000㎡四期：30000㎡
xx城市定位 “成都工业重镇、xx商贸强镇”
• “一区两片、四大产业”格局，设置赵镇和xxA、B两个片区，集中发展电力能源、机械冶金配套产业、食品加工、纺织印染四大主导产业；旅游、商贸规划立足水环境特色和丰富的农副产品资源，推动会务、休闲、度假、游乐和区域产品集散为主的三产业发展

某房地产地块项目定位课件.ppt

一
竞争环境的自身定位
“跳出地产看地产，跳出项目做项目”
站在蚌埠整个城市发展的角度上，从整个时代的人居需求高度上出发，立足于绿地集团对未来人居进程的社会使命，从城市形态与人居需求等纬度来思考与定位本项目的价值，是我们颠覆性策略思考的起点。
项目市场角色定位
在各个城市中，按项目规模、产品层级来划分，项目的市场角色定位大致有三种定位：
方式
特点
阳台
赠送一半面积
结合客厅或主卧布置，增加宽敞感；
露台
赠送全部面积
奇偶层送露台，退台送露台的赠送全部面积；
内庭
赠送一半面积
内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间，赠送面积效率最高实用性较强。
赠送面积
凸窗夹层
赠送全部面积赠送全部面积
凸窗增加了室内可使用空间和视野开通感但赠送面积较小。
建立与这两层面对应的全国性品牌，是绿地房地产主业发展的要求。”
——绿地集团副总裁陆新畬
使命感与产品品牌意识的觉醒
传承创新中国传统的居住文化
创立全国首席的地产产品品牌
绿地打造地产品牌的原因所在绿地打造地产品牌的时代意义绿地打造地产品牌的企业价值
绿地旗下品牌新里
老街坊海珀
我家公坊启航社
在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。
复式
赠送部分面积
复式产品分区明确，坡顶设计2.2米以下空间赠送，平层设计则可通过平台、露台实现面积赠送。
退台
赠送全部面积
退台式产生的露台，可赠送全部面积
入户花园
赠送一半面积
入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。

地产项目定位报告PPT模板

至 xxxxxxxx房地产发展集团有限公司
黄梅县城西地块项目定位报告
2018年4月
地块条件
1、项目位置：本项目位于铁路以西，大胜工业园以东，黄梅大道以南，属于城西板块，是最靠近工业园区的一块宅地，周边目前无生活配套。
2、土地性质：商住用地
3、占地面积：占地109.1亩
4、项目四至及环境北：紧邻黄梅大道。东：现有农居房，在建楼盘学府雅苑，第五小学已建成。南：C4道路。西：大胜工业园
产业结构
从2012年黄梅县三产业贡献率及拉动情况看，第一产业对经济增长的贡献率为31.9%；第二产业贡献率40.8%；第三产业贡献率为 27.3%。第三产业比重小于30%，房地产市场发展缓慢，客户结构单调，市场平淡。第三产业发展慢，标志着黄梅商贸业发展存在不足，黄梅第三产业比重相对稳定，变化浮动很小，标明黄梅房地产正处于发展瓶颈阶段，亟需产业结构优化。
从目前来看，工业园区的现状对本案的不利因素略大于有利因素
城市经济数据
2012年黄梅县实现生产总值（GDP） 132.7亿元，按可比价计算，同比增长 11.3%。近四年黄梅经济运行平稳，2009-2011年 GDP增长速度均保持在14%以上，根据房地产发展与GDP增速之间的关系来看，黄梅城市化明显加快，房地产亦进入高速发展阶段。宏观经济对房地产发展提供了有力支撑。
产业小结
工业园的有利因素：
大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展，区域职工人口较大大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘，本案将成为他们日常消费和购房的首选。
工业园的不利因素：
大量的厂区入驻将会对周边环境造成一定影响。周边将不会有大量的楼盘，住宅、商业短期大氛围难以形成。厂区工人的消费能力有限，无法支撑起高档的消费。

广东某房地产市场分析暨龙湖地块项目定位报告ppt课件

（数据来源：各市统计公报）
外来品牌大盘成为韶关房地产的供求主力
2019年韶关房地产市场的供求高度集中在碧桂园、恒大城等国内知名品牌项目上，与市内其余项目成交量具有明显的拉差，当前韶关房地产市场已逐步发展为大盘主导的局面，在大盘较大供应量下，预计未来两三年持续。
2019年品牌项目供应套数占比
2019年韶关房地产项目销售面积排行
2019年品牌项目成交套数占比
韶关市场整体成交面积段分析
韶关市场的成交主力面积段为80-120㎡，占比高达49.3%，套均面积为101.9㎡； 120-160㎡的面积段是韶关市场成交的重要部分，占比27.4%，套均建面为132.3㎡；
韶关市场的成交主力面积段为80-130㎡。
计生局
万隆花园党校、职校
公安局
区域发展机会——双高速引领翁源飞腾
出入口本案出入口
昆汕高速和深湘高速翁源路段将于明年动工，双高速在县城附近设立了三个出入口，将为龙仙镇的经济发展带来腾飞的动力，将大幅度降低县城到珠三角的交通成本。
项目发展优势
新城区优质地块，景观资源丰富，末来发展潜力乐观
翁源新城区发展渐渐成熟，项目坐落于新区核心地段；地块靠近龙湖，景观资源丰富，适合开发公园型住宅； 29万㎡建面，翁源第一大盘；周边有文体广场、车站配套，有较好的公共资源基础；周边已有两个高档社区，可以打造豪宅片区的概念；昆汕高速的开通，将为本案的商业带来更多的机遇，有助于新商业中心的打造。
调控趋向市场化，短期内房地产上升压力较大
韶关房地产市场分析
以价换量，迎来爆发期
2019年上半年韶关市区共成交了5516套，相对于2019年上半年成交2836套，同比增长94.5%；但售价同比下降7.5%； 2019年因统计涵盖了曲江区的数据，所以形成量升价跌的局面；韶关市区月度成交均价受郊区大盘的影响非常大，所以形成价格波浪线。撇开曲江，其整体市场均价目前维持在5400元/㎡上下；

房地产项目定位报告(ppt 51张)

根据以上数据交叉分析，推导被调查客户接受户型比例如下: 户型二房二厅一卫二房二厅两卫面积区间M2
80-90 90-100
总价承受能力
20-22.5万 22.5-25万
套数比例
25% 20%
二房二厅两卫
三房二厅一卫三房二厅两卫四房及复式
100-105
110-115 120-130 140-165
第二部分
项目档次定位及目标客户研究
项目档次定位：
比沁水新城和水岸东方档次略低的紧跟型定位
总价定位策略
主力总价区间定在沁水新城和水岸东方尚未
覆盖到区间内，即重点分布在30万以下区间
第一节
目标客户细分定位
核心客户定位：
东郊中等收入阶层
主要为东郊中端置业群 •总价需求：20-35万元 •单价区间：2400-2700元/平方米 •年龄：26～50岁 •产品需求：实惠、实用、质量、舒适
多层无电梯 28.00% 20%
多层带电梯 20.50% 15.80%
小高层 32.50% 25.00%
高层 17.60% 13.80%
别墅 1.40% 0.40%
供应购买
供应
购买
城东客户希望把购房总价控制在20万以内的占到12%，希望控制在20—30万的占到54%，这也是城东住宅的主要成交区间。总价在30万—40万的占到24%，这是三房主要成交区间，40万以上的占到8%，主要是四房以上户型的成交区间。
7+1层带电梯一梯两户多层，1：1设置140平米左右四房120-130的三房，一楼送半地下室，顶层设置复式。
三、产品设计定位
1、住宅建筑风格：现代建筑风格；多层采用平坡结合或者平屋顶，结合线条丰富造型； 2、商铺建筑风格：中式建筑风格，整体上与住宅能够融为一体，同时与半坡博物馆形成呼应； 3、园林风格：现代园林风格或中式园林风格； 4、外立面：现代，简约，外墙采用面砖； 5、多层为6层建筑，一层带半地下室，顶层采用退台或送阳光房形式； 6、多层两侧山墙设置一步式观景阳台，东侧可以看到半坡博物馆，西

房地产项目定位分析报告

O（机会）
T（威胁）
1、湾里将打造南昌的后花园，在一定的程度上将对我们项目创造机会。 2、项目周边的环境资源以及未来的发展趋势将对项目产生较大的升值潜力。
1、资金的影响，特别是银行资金对房地产市场的影响，将对未来流动资金带来一定的制约。 2、国家政策的影响，2008年是个民生年，和谐民生是发展的主题，房价的涨幅将受到国家因素的影响，特别是“第二套房政策”的影响，将在一定的时间段内影响购房者，进而影响需求市场。
❖ 项目主题打造（即形象定位）：
❖ （1），“城市山居生活 ”（意义诠释：湾里片区作为南昌的后花园越来越受南昌市民的关注和亲昧，同时结合正流行的欧式（法式或西班牙等）建筑风格来打造，更适合现代人的追求和文化底蕴
❖ （2），地块一里面有天然水域，这也是相对于其他项目的一个有利因素，楼盘应该尽力挖掘这一优势，围绕这一水域进行布局。古人云：仁者乐山,智者乐水。国人大部分有依山恋水的情节，楼盘围绕水系布景与其风格吻合。
房地产项目定位分析报告
目 ❖ 一、南昌房地产市场概括
❖ 二、项目区域市场分析 ❖ 1、新建县市场情况 ❖ 2、湾里楼市情况 ❖ 三、可类比项目分析 ❖ 1、周边项目可类比项目 ❖ 2、其他城市可类比项目 ❖ 四、多伦多华城项目整体分析 ❖ 1、项目SWOT分析 ❖ 2、项目客户群定位分析 ❖ 3、项目产品定位分析 ❖ 4、项目名建议分析 ❖ 5、项目主题打造 ❖ 6、项目价格定位分析 ❖ 五、项目风险分析
土地。第二，大规模开发楼盘，，有利于提高公司营业收
入，迅速把公司做大做强，也可以提升公司开发能力，对
于公司做大做强很有裨益。第三，湾里的土地单价远低于
市区，开发风险更小，而且旧城改造的风险和成本都很低

某房地产项目定位思考(ppt 54页)

◇ 地块内部东高西低，有一定原生植物风景，东北面可见金源大厦。
21
项目四至
果菜大厦
金源大厦
运河路创业路
创业社区创业市场
22
项目SWOT分析及应对策略
S
W
S1、项目规模大 S2、周边配套非常完善； S3、地块有高差，层次感强。 S4、地块认知度高
W1、运河两侧居住氛围差 W2、运河污染影响
总户数： 300户
产品：主力户型为一房二厅、二房二厅，
辅以部分的三房二厅。面积区间在50～110平米。
客户情况：工薪阶层、投资客
价格情况：3200元/㎡（带家电装修）
消化情况：2005年8月发售，截至11月底销售约七成，
其中二房二厅消化最快，其次是一房二厅、三房二厅。
借鉴意义：项目自身规模较小，周边民宅林立，
30
本项目吸引客户置业背景
莞城区置业性价比在人们心中的地位不断提高项目所在区域缺乏综合素质较高的住宅楼盘莞城区域学校、医疗等配套非常成熟
31
——产品定位
32
基于各类型市场分析提出本项目的物业组合：
﹢ 现代院落的亲情式住宅
配套性商业街区
﹢
公寓
.（.....）
33
□亲情的······ □现代的······ □院落的······ □成熟住区······
业态：
茶馆、花店、陶艺、古玩、精品、画廊等等
营造：小型集中
街铺
中式立面式设商计业，体现老城文化树立街区标志、主题式雕塑街景
情景式内街
住宅区街铺
住宅区
创业路街铺：生活配套型商业街，延续现有的创业路
东段的商业气氛，满足周边住宅区日常生活需求。业态：

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一、市场分析
1.1、地产市场趋势研判 1.2、区域市场分析 1.3、竞争项目分析
项目
基本资料
建面：15万
占地：13.5万
三期推盘总数：368套
推盘时间：07年3月18日三期开盘，第一批推出26-29号楼， 5月15日推出40号楼、30号楼。户型区间：85-130平米主力户型： 2室1厅，90平米户室比： 2室1厅，85-90平米，占90%； 3室，130平米，占10%。畅销户型： 2室2厅1卫，90平方米。畅销原因：五明，南北通透，视野开阔，可观到西山水库风景。滞销户型：27号楼体东侧1单元剩余户数较多，约10套左右。滞销原因：距离东面山体较近，部分客户认为风水欠佳。
4.7/1.7/3.5
11.7/1.3/9 4/1.2/3
建面/容积率 /占地
5/1.2/4 15/1.1/13.5
2.4/1.8//1.3
4/1.2/3
14.6/1.5/9.74
区域分析小结 ——城市规划带来区域价值的腾飞
•西山区域地处城市西拓前沿方向，交通条件有巨大的改善，并且是规划中的地铁线路，向成熟的居住区方向发展。 •板块格局逐渐形成，项目放量集中，竞争激烈，价格上涨快； •板块自然环境条件突出，适宜居住，并且区域规划完整，产品质量高，成为热点居住板块。 •强势品牌万科作为西山板块标杆出现，对整个区域价值拉动明显。
06年市场房地产投资总额增加，施工面积高速增长，同时竣工面积的增幅增加，一定程度上会导致未来3年市场的供应增加。
地产市场价格走势
4500 4000
25 4011 3714
3500
3116
19.1
20
3000 2844 2922
15 2500
2000 1500 1000
500 0
10
8 6.6
西山项目定位分析报告
二零零七年五月三十一日
我们的共识：
营销的根本在于获取客户！在市场大势不乐观的情况下，能够比竞争对手更能抓住客户者为胜；在市场热的时候，能够锁住更有支付能力、接受更高价格的优质客户者更胜。因此研究竞争对手的意义远远大于研究宏观大势，尤其是本项目。
目录
一、市场分析研究二、项目定位分析三、物业发展建议四、营销策略建议
西拓
老市中心
➢处于城市西拓地带带给本项目的利好： • 使本区域成为中端、中高端项目向城市外围扩展的主导方向 • 城市西拓带来的大量迁移人口为本项目提供大量的潜在客户
西山板块供应土地分析
供应情况：西山板块周边土地面积为 47.07万平，住宅用地建筑面积达到61.4 万平米，竞争激烈。
价格：西山板块项目主要依托西山水库自然景观和红旗区域资源，均价在60007500元/平。
中山、西岗、沙河口三区土地供应面积较少，甘井子区由于地处城市外围，由于旧区改造大大增加了土地供应，加上一些郊区乡镇相继划入城市规划版图，导致甘井子区土地供应量充足，未来甘井子区将继续成为房地产开发的热点。
市场供需状况
700
1.6
1.5
600 546.2
579.2 1.3
570.2 1.4 537.8
一、市场分析
1.1、地产市场趋势研判 1.2、区域市场分析 1.3、竞争对手分析
项目位于城市西拓地带、西山板块区域
大连城市规划——西拓北进
产业
环境
西拓到高新高新产业海景、山
区、旅顺
景和绿化
北进到甘井子
结论
加工污染严重
制造业
在城市扩张的两个主导方向中，本项目所处的西边在产业和环境方面都优于北边
10 0
7.4 1.49
6.04
9 3.78
-2.37
-10 2002年 2003年 2004年 2005年 -7.242006年
-20
-30
-27.29
-40
房屋竣工面积增长率住宅销售面积增长率
从04年起，大连政府采取控制新开工面积政策，优先开发中低价位商品房政策，导致04年房地产开发规模大幅度下降；05、06年，在市场真实需求的刺激下，商品房开发规模迅速恢复到调控前的水平，施工面积与新开工面积的较上年回升，增幅为17.7%、24.9%。
5
1.9
2.7
0
2002年2003年2004年2005年2006年
商品房均价 (元/平）
商品房均价增长率
25
20
19.1
15
1614Biblioteka 111110
8 6.6
5
12..988
23..711
3.33
3.23
3.33
0
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
商品房均价增长率（％）
人均可支配收入增长率（％）
宏观市场分析小结
1、土地供应大幅增长，需求受政策影响受到抑制，增幅相对缓慢； 2、市场价格稳中有升，总体增幅受供求关系抑制，四周价格上涨趋势明显快于中心城区； 3、含西山板块在内的区域受城市西拓北进发展的影响，区域规划优势明显，发展迅速； 4、主流客户群以三口之家的白领阶层为主，置业目的以自住为主，小户型市场投放量增加，投资小户型比例加大。
500
446.7
445.4
468.1
421
400
375
0.9 390.5
1.2 1.0 0.9
0.8
0.8
300 0.6
200 0.4
100
0.2
0
0.0
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
房屋竣工面积（万平方米）住宅销售面积（万平方米）供需比
50
40
37.7
30
20
18.57
一、市场分析
1.1、地产市场趋势研判 1.2、区域市场分析 1.3、竞争对手分析
土地供应情况
区域中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区
合计
土地成交块数 11 7 14 17 3 52
用地面积（万㎡） 22.98 34.55 38.87 260.32 6.85 363.57
形成建筑面积（万㎡） 75.81 43.49 103.2 361.98 17.13 601.62
房价收入比
自2006年6月以后，受一系列调控政策影响，大连房价涨幅开始趋缓，主要原因有：
1、市区住宅价格高起、中低价房源稀缺使普通消费者的购买愿望受到抑制； 2、国家和大连市新近出台了一系列政策，对楼市进行调控，使部分消费者持币观望，开始以冷静理智的心态面对楼市； 3、大连新落户政策的出台也在一定程度上抑制了外地人来连置业的积极性； 4、今年国内股市牛气冲天，投资基金赚钱效应明显，分流了较多的房地产投资、投机资金。