下载文档原格式
我国房地产市场平稳发展的政策建议引言：随着社会不断进步，房地产行业在我国经济与社会发展中的重要性日益凸显。
作为我国经济发展中的重要组成之一，房地产市场的平稳发展对公众美好生活以及经济发展至关重要。
近年来，房地产市场陷入了前所未有的困境，房地产销售和投资与以往相比大幅下跌，土地市场也进入到瓶颈期，长远来看不利于促进我国房地产市场高质量发展。
因此，为了进一步促进房地产市场平稳发展，有必要对现有政策进行深入分析，了解供给端和需求端等政策对房地产市场发展的影响。
针对目前房地产市场发展中的不均衡以及公共服务不均衡导致房地产市场区域分化等问题，采取行之有效的措施进行解决。
从协调市场与保障以及破除体制机制障碍等方面入手，最大限度地为我国房地产市场平稳发展保驾护航。
1.现阶段主要房地产政策及影响1.1 集中供地政策意在稳地价新时代背景下，为了促进房地产市场平稳发展，应当进一步剖析各类政策出台意义。
例如，集中供地政策的出台就是为了稳地价。
就房地产开发成本来看，土地占据了近四成，正是由于土地资源的不足进而对房地产供给产生了相应的影响，最终致使房价上涨。
就2021年集中供地的成交结果来看，首轮供地竞拍十分火热，在部分热点城市中表现得尤为突出，溢价率相对较高。
但是，次轮供地竞拍阶段，部分房地产企业竞拍需求大大降低，流拍率与首轮相比大幅提升。
结合首轮和次轮竞拍结果来看，相关政策的出台起到了关键性作用，特别是对竞拍和土地出让规则的调整，以及对购地资金审查力度的加强和限制溢价率等，促使两轮土地竞拍结果的差异性大大增加。
首轮出让规则注重“竞自持”“竟配建”等，房地产企业能够利用扩大配建等方式转嫁成本，从而致使土地价格提升。
而次轮竞拍则是更加注重“竞品质”，这种规则在一定程度上挤压了房企利润，迫使房地产企业不得不进行转型。
所以，从这一角度出发，房企分化的现象将进一步加剧，资金充足且成本控制较好的企业在市场中的竞争力将大幅提升。
1.2 房地产金融审慎管理制度意在防风险房地产金融审慎管理制度的出台其根本目的意在防风险。
中国历年房地产调控政策(1978年-2024年)中国的房地产调控政策在过去几十年中一直是政府关注的重要领域之一。
随着中国经济的快速发展和城市化进程的推进，房地产市场的发展和稳定对于维护社会稳定和促进经济增长至关重要。
以下是一份关于中国历年房地产调控政策的综述，涵盖了从1978年到2024年的重要政策。
1978年至1998年：起步阶段在改革开放初期，中国房地产市场尚未发展起来，土地分配主要由政府集中管理。
在这一阶段，主要的调控手段是推动商品房的建设，以满足人民群众基本住房的需求。
1998年至2004年：发展与市场化随着中国经济的快速增长，房地产市场逐渐呈现出供需不平衡和价格上涨的趋势。
为了遏制房价的过快上涨，1998年，中国政府出台了《国务院关于加强商品房市场调控的若干意见》，并将房地产市场纳入宏观调控范围。
2005年至2013年：严厉调控与限购限贷在2005年，中国政府发布了《加强房地产市场调控的意见》，并通过采取限购、限贷措施等，严格管控房地产市场，遏制房价过快上涨。
这一时期，中国城市房地产市场受到较大影响，部分市场出现了调控措施的回暖。
2014年至2016年：去库存与调控特殊区域2014年，中国政府提出去库存的目标，尤其是在二线和三线城市加大了房地产市场的调控力度。
限购限贷等措施在一些热点城市得到了延续和强化。
2017年至2020年：租购并举与分类调控在这一阶段，房地产调控政策进一步加强，租购并举的政策得到了重视。
为了解决城市居民的住房问题，一些城市推出了租赁市场的发展计划，并实施了租购同权政策。
此外，一些城市针对不同市场需求，分别制定了差异化调控政策。
2021年至2024年：控制金融风险与长效机制建设随着金融风险的加大，中国政府进一步加强了对房地产市场的监管。
2021年，中国政府提出“房住不炒”政策，坚持将房地产调控目标与防范金融风险相结合。
未来几年，中国将进一步完善房地产市场的长效机制，推动住房制度改革，提高住房供应的质量和效益。
房地产宏观调控政策梳理房地产宏观调控政策是指政府为了保持房地产市场平稳健康发展，保障居民住房需求，防范和化解房地产市场风险，而采取的一系列经济手段和政策措施。
下面将针对近年来中国房地产市场的宏观调控政策进行梳理。
1.房地产市场调控目标政府的房地产调控目标主要包括控制房价上涨速度、保障居民住房需求、防范和化解房地产市场风险和推动房地产市场平稳健康发展等。
2.限购政策限购政策是近年来中国房地产市场宏观调控的重要手段之一。
不同城市对购房人的户籍限制不同，通过限制非本地居民购房来控制市场需求，防止投资投机性购房。
此外，限购还可以防止资金流失和投资过热，保障居民购房权益。
3.限贷政策限贷政策是调控房地产市场的另一个重要手段。
通过对购房者的贷款额度和利率等进行限制，防止过度杠杆化和过度借贷，抑制房地产市场的炒作行为。
限贷政策可以有效控制购房需求，维护金融风险稳定。
4.调整供应政策调整供应政策包括增加住房供应、优化住房结构和提高住房保障水平等。
政府通过加大土地供应、推动住房建设和加强公共租赁住房建设等方式，满足居民的住房需求，减轻购房压力。
同时，政府还通过改善住房结构，提高住房品质，提供可负担的住房保障，改善居民的居住条件。
5.房地产税政策房地产税是指对房产及其相关附着物和地上附着物，依法按其评估值征收的一种税收。
房地产税政策的实施可以调节房地产市场供需关系，防止房地产市场价格泡沫，降低投资投机的热情，稳定房价。
6.楼市调控信贷政策楼市调控信贷政策主要包括各部门发布合理增长的贷款政策、完善不合理政策等。
通过放松或收紧信贷政策，调节资金流动，控制房地产市场的投资热情，防止过度泡沫化和金融风险。
7.完善土地供应政策完善土地供应政策是控制房地产市场供需关系的重要手段之一。
政府通过增加土地供应、提高土地使用效率等方式，改善供应状况，稳定房地产市场价格。
同时，政府还可以通过土地拍卖、土地出让金等方式，调节土地市场供应，控制房价的上涨。
房地产高质量发展的政策建议房地产行业是一个重要的经济支柱，对于国家经济的稳定与发展起着至关重要的作用。
然而，在过去的几年中，房地产市场出现了一些问题，如快速增长的房价、投资投机和土地资源的浪费，这给社会稳定和经济可持续发展带来了一定的挑战。
为了促进房地产行业的高质量发展，政府部门需要采取一系列有效的政策措施。
本文将就此提出几点政策建议。
一、坚持城市规划与土地资源的合理利用。
城市规划和土地资源的合理利用是房地产高质量发展的重要基础。
政府应加强城市规划，制定合理的土地利用政策，避免过度扩张和过度开发。
要加强土地使用权的管理，减少土地资源的浪费。
政府可以通过出台相关政策，鼓励土地的多元化利用，提高土地利用效率。
二、加强住房供需平衡的管理。
当前，我国仍然存在着大量的住房需求，特别是中低收入群体的住房需求较为迫切。
政府在制定房地产政策时应注重住房供需平衡的管理。
政府可以通过增加住房供应来满足市场需求，比如加大廉租房和经济适用房的建设力度。
另政府可以通过限制投资投机性购房行为，避免房价过快上涨，从而维护市场秩序和市民的切身利益。
三、优化房地产市场监管机制。
房地产市场监管机制的健全是保障房地产行业高质量发展的重要保障。
政府应建立健全的监管机制，加强对房地产市场的监测和调控。
可以通过加强市场监管力度，对违规开发商和中介机构进行严肃处理，打击各种违法违规行为，维护市场的健康发展。
政府还可以通过建立信用体系，加强信息共享，提高市场透明度，为市场参与者提供可靠的信息和保障。
四、推动住房租赁市场的发展。
住房租赁市场的发展是房地产行业高质量发展的重要方向之一。
政府可以出台相应政策，鼓励企业和个人参与住房租赁市场的建设和运营，提供多元化的租赁产品和服务，满足不同人群的租赁需求。
政府还应加强对住房租赁市场的监管，加强执法力度，保护租户的权益，维护市场的健康发展。
五、加强创新科技在房地产行业的应用。
随着科技的不断发展，房地产行业也面临着新的发展机遇。
January 201018近年来，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。
与此同时，部分城市的房地产市场出现了过热的现象，表现为价格的不合理持续上涨，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，房地产的投机性需求日益增长等。
这些问题不仅威胁着房地产金融的安全，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。
虽然经过五年多的调控，但房地产市场存在的问题并没有根本改善，部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。
本文在此背景下深入分析中国房地产市场宏观调控政策效果，探究其发展过程中产生近年来我国房地产宏观调控政策评析的偏差及问题症结，为下一步宏观调控政策提供参考。
具体归纳为以下四个阶段。
一、严控房地产信贷、严格土地供给阶段（2003.2～2005.2）2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。
针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自文/黎显扬有资本金要求，从而提高行业进入门槛；整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。
其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价过快上涨的势头。
总的来说，此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标，但明显存在时滞效应。
在宏观调控政策出台后一段时间，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现。
2004年6月，全国商品住宅开工面积同比增速15.2%，增速首次回落到2002年以前的水平以下，前后经历了17个月的时间；2004年和2005年住宅开工面积同比增速分别下降到11.7%和12.6%，比2003年低了近15个百分点。
关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨[摘要]近几年我国商品房价格持续快速上涨，引起了各界人士的强烈关注。
回顾了2010年以来房地产市场特点及调控措施，分析了房地产“泡沫”问题，提出了转变调控思路、进行房地产业结构性调整、规范土地市场、完善房地产金融体制等进一步加强房地产市场宏观调控的对策与建议。
[关键词]房地产宏观调控泡沫衣、食、住、行中“住”的问题是当前我国民众最关心的大事之一，也是政府应当解决的重大民生问题。
房地产市场宏观调控能否达到预期目的，何时实现“住有所居”，已经成为街头巷尾热议的话题。
一、我国房地产市场宏观调控的必要性近几年商品房价格快速上涨，与城市居民收入的增长形成强烈反差，引起了社会对房地产价格、房地产泡沫、宏观调控的强烈关注(一)我国房地产市场“泡沫”问题及其原因分析2010年，房地产开发投资、商品房销售面积等都有较大幅度增长。
据有关统计，2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。
施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。
商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。
销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。
从经济学角度看，社会总供求平衡是物价稳定的基本条件。
德国房价10年不涨，供求平衡是硬道理。
当前我国房地产“泡沫”问题的产生是一种经济状态失衡现象的具体表现。
总结起来有以下几方面的原因:一是地价过快上涨。
由于土地的稀缺性特征，地产价格在数量上随时间递增。
土地价格的上涨推动了房地产价格的上涨。
二是房地产市场的特殊性及其秩序的不规范。
房地产市场具有供给弹性小、需求不确定(如“丈母娘需求”)等特点，供不应求导致房价的上涨;同时，信息不对称，导致投机炒作盛行，加速了房地产价格的上升。
三是购房者的预期及非理性行为。
消费者对某种消费品价格的预期在一定程度上影响自己的需求。
我国房地产宏观调控政策运行过程研究共3篇我国房地产宏观调控政策运行过程研究1我国房地产宏观调控政策运行过程研究房地产是我国经济发展的重要支柱产业，宏观调控也是保持房地产市场运行稳定的重要手段之一。
随着我国经济转型发展，房地产宏观调控也面临着新的挑战和机遇。
本文将探讨我国房地产宏观调控政策的运行过程，以期为未来的政策制定和实践提供参考和借鉴。
一、我国房地产宏观调控政策的制定近年来，我国房地产市场的需求和供给等因素变化，给房地产市场带来了一定程度的不稳定性和波动性。
为此，政府逐渐加强了房地产市场的宏观调控力度，采取了一系列针对性政策措施。
宏观调控政策的制定需要考虑房地产市场的实际情况，同时也需要充分考虑到国家宏观经济运行的整体情况。
二、我国房地产宏观调控政策的目标我国宏观调控政策的主要目标是实现房地产市场的稳定和健康发展，同时保障市民的住房需求。
为此，政府在制定房地产宏观调控政策时，通常会考虑到以下几个方面：1、控制房价上涨速度，缓解房价过快上涨带来的财富效应；2、调整住房消费结构，促进房地产市场的发展；3、提高市场参与者的信心和积极性。
三、我国房地产宏观调控政策的实践我国房地产市场宏观调控政策主要包括：1、限制购房人数和购房资格：政府通常会通过限制购房人数和购房资格，来达到控制房价上涨和缓解投资过度的目的；2、加强城市规划和土地管理；3、调整贷款政策，通过提高贷款利率和限制房地产开发商的借款数量，来控制房地产市场的过度热点；4、鼓励住房租赁市场的发展，以缓解住房短缺的问题；5、加大市场监管机制的力度，通过加强市场监管机制的力度，来监管房地产市场投机行为和房价上涨的预期。
四、我国房地产宏观调控政策的成效我国宏观调控政策通过一系列的行动，取得了显著的成效。
当前，房地产市场的供需基本平衡，市场价格相对稳定，投资的热度也得到了有效的缓解和控制。
房地产市场已经逐渐从高速增长和投资热潮转向健康发展的轨道上。
五、我国房地产宏观调控政策的展望我国房地产市场未来发展的态势持续向稳定发展的轨道上。
中国历年房地产调控政策一、概述中国历年房地产调控政策的演变，既体现了国家对房地产市场的深入理解和精准把握，也反映出我国经济社会发展的阶段性特征。
自上世纪末房地产市场启动以来，政策调控经历了从鼓励到抑制、再到稳定与优化的多个阶段，每一次调整都旨在促进房地产市场的健康发展，防范化解系统性金融风险，实现经济社会的稳定与繁荣。
在房地产市场启动初期，政策主要侧重于刺激住房消费需求，以房地产作为经济新的增长点。
随着房地产市场的快速发展，投资过热、房价过快上涨等问题逐渐显现，政策调控开始转向抑制过热和稳定市场。
一系列限制性政策相继出台，包括限购、限贷、土地供应管理等，以遏制投机炒房，防止市场泡沫。
进入新世纪，尤其是2008年全球金融危机后，我国经济受到冲击，房地产市场调控政策也随之调整。
在保增长、稳就业的大背景下，政策开始注重平衡房地产市场的稳定与发展，既要防止市场过热，又要避免市场过冷。
保障性住房建设也被提上日程，以满足不同层次、不同需求人群的住房需求。
随着“房住不炒”理念的深入人心，房地产调控政策更加注重长效机制的建立与完善。
在坚持调控目标不动摇的政策开始关注市场的差异化需求，实施因城施策、一城一策的精准调控。
房地产税立法工作也在稳步推进，为建立现代房地产税收制度奠定了基础。
中国历年房地产调控政策的演变是一个不断适应经济社会发展需要、不断完善和优化的过程。
随着我国经济社会的持续发展和房地产市场的日益成熟，调控政策将继续发挥重要作用，促进房地产市场的平稳健康发展。
1. 房地产产业的重要性及其对经济的影响房地产业作为国民经济的支柱产业，其重要性不言而喻。
它不仅是经济增长的重要引擎，还对社会稳定、就业市场、金融市场乃至城市发展产生深远影响。
房地产业直接拉动投资增长，促进建筑业、制造业等相关产业的发展，进而推动整个经济体系的增长。
房地产市场的繁荣能够刺激消费需求的增加，购房者在购买房产后通常会伴随家具、家电等消费品的购买，这进一步促进了经济增长。
房地产企业如何应对宏观调控政策随着中国房地产市场的不断发展，宏观调控政策也经常变化。
房地产企业需要根据当前的宏观调控政策，做好适应和应对，以保证企业的稳健可持续发展。
本文将从以下几个方面来探讨房地产企业如何应对宏观调控政策。
1. 了解宏观调控政策房地产企业需要及时了解宏观调控政策的最新动态，包括政策目的、政策具体内容以及实施时间等。
在了解政策的基础上，要正确理解政策的主旨，引导企业合规经营，避免政策风险。
2. 稳妥应对调控政策在适应宏观调控政策的同时，房地产企业还应该积极主动地应对政策。
针对政策的要求，企业需要相应地调整自身的战略、产品和市场开发方向，以确保符合政策要求的同时保持市场活力。
3. 加强调控政策风险管理针对宏观调控政策存在的风险，房地产企业需要做好风险管理工作。
首先，要建立风险预警机制，及时发现和分析可能影响企业的政策风险。
其次，要采取积极措施降低风险，如调整产品结构、开发适应政策的产品、调整销售策略等。
4. 加大市场营销力度在当前逐步收紧的市场环境下，房地产企业需要加强市场营销力度。
具体来说，可以通过提高产品品牌知名度、改善产品质量、丰富产品结构等方式提高产品竞争力，以吸引更多的消费者。
此外，还可以通过创新营销手段，如微信营销、社交媒体营销等方式增强市场营销力度。
5. 推进企业转型升级面对当前复杂的宏观经济环境与行业发展形势，房地产企业应该推进转型升级，开展多元化服务，如物业管理、金融投资等业务。
同时，提高产品质量和品牌影响力，增加附加价值，丰富产品结构，将是企业未来持续发展的重要方向。
总之，要应对和适应宏观调控政策的变化，房地产企业需要采取多方面措施，包括了解政策、应对调控、加强风险管理、加大市场营销力度和推进企业转型升级。
只有这样，才能保证企业稳健可持续地发展。
中国房地产调控政策的演变及分析一、本文概述本文旨在全面梳理和分析中国房地产调控政策的演变历程，深入探讨各个阶段的政策特点、实施效果及其对房地产市场的影响。
文章将按照时间顺序，从改革开放初期的住房制度改革开始，一直到最新的房地产调控政策，逐步揭示中国房地产政策的发展历程和调控逻辑。
通过对历史数据的整理和分析，我们将展示中国政府在房地产市场调控方面的努力，以及这些努力如何影响了房地产市场的运行和发展。
本文还将对当前房地产调控政策进行深入剖析，评估其效果，并预测未来可能的政策走向。
希望通过这样的分析，能够为读者提供一个清晰、全面的视角，以理解中国房地产市场的调控历程和政策逻辑。
二、中国房地产调控政策的演变历程自1998年中国住房制度改革以来，中国的房地产市场经历了快速的发展和波动，政府为了保持房地产市场的健康稳定，出台了一系列调控政策。
这些政策在不同时期针对不同的问题进行了调整和优化，形成了具有中国特色的房地产调控体系。
在2003年至2008年期间，随着房地产市场的快速发展，房价快速上涨，政府开始加强对房地产市场的调控。
这一阶段的主要政策包括：提高房贷利率、限制房贷额度、实施土地供应制度、加强对房地产开发商的监管等。
这些政策有效地抑制了房地产市场的过热现象，保持了市场的稳定。
然而，2008年全球金融危机爆发后，中国政府为了刺激经济增长，采取了一系列宽松的货币政策和房地产刺激政策，导致房地产市场再次出现快速上涨。
为了遏制房价过快上涨，政府在2010年至2013年期间出台了一系列调控政策，包括限购、限贷、土地供应管理等。
这些政策在一定程度上抑制了房价的过快上涨，但也引发了部分地区的房地产市场波动。
进入2014年以后，随着中国经济进入新常态，房地产市场也面临新的挑战。
政府开始注重房地产市场的长效机制建设，提出了“房住不炒”的定位，并通过调整土地供应、加强金融监管、完善住房保障等手段，促进房地产市场的平稳健康发展。
我国近十年房地产宏观调控政策的回顾与建议作者：黄卫华喻宸宇来源：《中国房地产·学术版》2014年第07期摘要：房地产是国民经济中的重要组成部分，房地产市场的稳定涉及国民经济的稳定，对房地产市场正确并合理调控符合国家利益。
基于十八届三中全会的视角，对我国近十年房地产调控政策及效果进行回顾，分析房地产调控存在的问题，并结合十八届三中全会中以人为本、注重公平、增强政府公信力等指导精神，对房地产市场宏观调控提出几点建议，以促进房地产市场健康发展。
关键词：房地产，宏观调控，房价中图分类号：F293.3 文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2014）07-0023-29 收稿日期：2014-06-12随着住房市场化进程的逐步推进，房价过快上涨，住房供给结构失衡，中低收入住房难等各种问题不断暴露出来。
面对这些问题，近十年来国家频频出台多项房地产宏观调控政策，对促进我国房地产业健康发展起到一定作用，2004年住宅平均销售价格增速达到17.8%，并在接下来的几年一直保持高速增长，住房问题始终没有得到有效解决，许多中低收入者依然“望房兴叹”。
2013年11月，十八届三中全会召开，全会指出科学的宏观调控、有效的政府治理，是发挥社会主义市场经济体制优势的内在要求，必须切实转变政府职能，深化体制改革，增强政府公信力，要建立科学的财税体制，优化资源配置等，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，更好地满足人民需求等。
这些指导性纲领对房地产市场调控的反思及建议具有十分重要的意义。
1 房地产调控阶段回顾2003年以来房地产调控大致可分为三个阶段：第一阶段（2003-2008），抑制房地产市场投资过热，主要是通过金融、财政和土地等政策进行调控，包括取消贷款优惠利率，提高首付比例，利用信贷和税收调节需求，打击投机，并严格限制土地的供给等，但是房价增速在2006年有所放缓之后再度反弹；第二阶段（2008-2009），受到金融危机影响，国家只要是刺激房地产市场，放松对房地产的紧缩和调控，下调贷款利率和住房公积金贷款利率，降低住房交易税费，增加商业性住房贷款利率下调幅度，加大保障性住房建设规模，加快廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区改造，增加供给，房价指数有所下跌，房价环比涨幅在2008年12月触底，但是2009年之后报复性反弹；第三阶段（2010年至今），再次对房价进行调控，主要措施是提高个人购房首付比例，特别是第二、三套房的首付比例和贷款利率，提高房地产交易税收，规范地产开发商拿地，然而房价仍没有进入平稳发展的轨道，调控效果并不理想。
2 房地产宏观调控的主要手段2.1 货币手段主要包括三个方面：一是调整存款准备金率；二是运用基准利率的变化；三是购房信贷政策的变化。
存款准备金率：2003年以来，我国的存款准备金率一直呈上升趋势，由2003年调整前的6%，经过近20次的上调，在2008年上半年大型金融机构的存款准备金率达到17.5%，随后，受金融危机影响，存款准备金率在2008年下半年经过4次下调降到15.5%，2010年1月至2011年6月，存款准备金率又经过12次上调，大型金融机构的存款准备金率达到21.5%，紧接着从2011年12月至2012年5月，存款准备金率又经过3次下调，大型金融机构的存款准备金率回落到20%，从市场角度来看，存款准备金率的调整会影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接影响到货币的供给量，从房地产方面，存款准备金率的上调意味银行房贷的缩紧，从而影响房地产市场的供给和需求。
基准利率：从2004年10月至2007年12月，贷款利率多次上调，五年及以上贷款利率从6.12%上调至7.83%，2008年中央银行五次下调贷款利率，五年及以上贷款利率降至5.94%。
金融危机之后，央行再连续五次上调贷款利率，累计上升1.11个百分点，2012年中旬，央行两次下调基准利率，到2014年3月，五年及以上贷款利率达到6.55%。
利率的变化代表着未来政策的走向，对经济各方面都会有影响，贷款利率的上调会影响开发商贷款成本，减少供给，反之，下调贷款利率会刺激开发商增加供给。
同样，利率的调整也会影响购房者的需求，利率的上调会增加购房者的成本，减少需求，反之，会增加购房者的需求。
信贷政策：宽松的信贷政策，可以增加房地产的来源以及房地产贷款规模，从而可提高房地产市场的交易规模，反之房地产将融资困难，会降低房地产市场交易规模。
首次和二套房贷相关政策可以引导社会各界的购房需求，增加购房成本，抑制部分需求。
2.2 财政手段国家采取财政政策调控经济的手段主要有：税收和公共支出两种常用的财政工具。
目前，对于中国经济的局部过热，国家采取了限制公共支出的政策，以及开征新税种，提高税率等办法。
对于房地产市场：①出让金和税费成本并在一起，将占商品房开发成本的30%-35%左右，政府通过增加税负能影响房地产市场的开发成本从而影响住房供给。
②政府增加房地产持有税可减少持有房产的收益率，强制征收空置税以及加大房地产转让环节中的税收可以打击投机需求。
③国家利用税收杠杆，通过提高高档商品房税率，减少普通商品房税率可以调节供求结构，使房地产供求结构更趋于合理。
2.3 土地政策对大多数国家而言，房地产市场调控手段主要是货币政策和财政政策，但是由于我国土地的特有属性，土地调控影响到交易价格、房地产开发投资与面积、空置率等，在房地产调控方面起着重要的作用。
国家主要通过调控土地的供给从而调控房地产的供给，主要从供给量、地价及供给结构三个方面着手。
第一，土地供给量。
土地供给量越大，则住房的供给量越多，房价就会平稳；相反，供给量越少，住房供给也会相应减少，房价则会上涨，但由于资源稀缺性，土地的供给量是有限的，政府要合理调节供应量。
第二，地价。
地价是房地产成本的重要组成部分，地价越高，房地产开发成本越大，房地产企业的投资规模会减小，房地产市场供给减少，最终导致房价的上升；相反，地价降低，房价也会相应下降。
第三，土地供应结构。
通过改变土地供应结构，间接调节保障性住房、普通商品房和高档商品房的供应结构，在供给总量不变的情况下，向普通商品房供给得越多，则在住房结构中以普通商品房为主；向高档商品房供给得越多，则在住房结构中以高档商品房为主。
3 房地产宏观调控的效果及存在的问题3.1 房地产宏观调控效果3.1.1 商品房价格持续上涨从2003年到2012年，全国城镇平均房价从2381元/平方米上涨到5791元/平方米，近十年间涨了143%。
如表1所示，2004年商品房价格同比上涨15%；2005年房价增速同比增长达16.7%；2006年需求总量遭到控制，房价增速保持平稳；2008年全球金融危机的爆发，实体经济不景气，购房者处于观望状态，导致房价稍有回落；然而2008年以后，房价再次急剧上涨，2009年达到23.2%，到2013年12月，百城均价涨至10833元/平方米，同比上涨11.51%，达到2010年6月以来的最高水平，较2011年8月（9831元/平方米）的阶段性高点累计上涨10.19%，环比上涨0.7%，连续19个月上涨。
根据中国指数研究院发布的《2013年百城房价盘点》显示，截至2013年12月，100个城市中有3个均价超过3万元/平方米，1个在2万-3万元/平方米之间，13个城市在1万-2万元/平方米之间；从涨幅看，7个城市2013年累计涨幅在20%-30%之间，17个城市在10%-20%之间，涨幅在10%以内的有68个，由于我国居民收入水平远远赶不上房价上涨速度，致使很多中低收入家庭的住房问题越来越严重。
3.1.2 一线城市供不应求矛盾严峻，房价涨幅突出受益于行政资源优势等因素，一线城市经济发展水平居全国前列，充沛的就业机会和开放的经济环境等因素导致常住人口总量快速上升，刚需旺盛，但一线城市房地产供给有限，导致供求矛盾严重，价格上涨较快。
中国指数研究院数据显示，截止到2013年12月，一线城市涨幅显著，其中北京房价达31465元/平方米，位居百城之首；上海和深圳房价分别为31260元/平方米和30591元/平方米，排第二和第三；广州价格为18297元/平方米，均远高于百城均价，同比来看，北京同比上涨28.3%，涨幅最大，比百城高达16.82个百分点，广州、深圳涨幅也均超过20%，上海涨幅为15.63%。
3.2 房地产宏观调控存在的问题3.2.1 地方政府调控失灵，调控政策有效性偏低房地产调控有效性偏低，笔者认为主要问题出自于地方政府，包含两个方面：地方政府财政来源太依赖房地产业和对地方政府考核机制不完备。
第一，地方政府财政来源太依赖房地产业。
宏观调控有效性偏低，应该从调控起点开始寻找问题，从体制上发现问题，从2004年以来，一直存在关于房地产调控失灵及房地产泡沫方面的争论，有学者认为是由于地方政府的财权与事权不对等导致的。
1993年，国务院发布了《关于实行分税制财政管理体制的决定》，规定从1994年起，对各省、自治区、直辖市及计划单列市实行分税制财政管理，分税制的实行彻底改变了中央与地方的财权划分方法，实行分税制以来，地方财政收入在总财政收入比重由1993年接近80%迅速降至1994年的45%左右，在之后的十多年里一直维持45%左右，直到2011年才达到50%以上，2012年为52%左右。
在事权上，中央财政主要负责国家安全、外交及中央机构运转所需费用，调整国民经济结构、协调地区发展、实施宏观调控所必须的支出及由中央直接管理的事业发展支出，而地方财政承担地区权力机关运转所需要的费用及经济发展、事业发展所需支出等，1994年地方财政支出占财政总支出的近70%，2004年微升至75%，到2012年地方财政支出占财政总支出达到85%左右。
面对沉重的财政负担，地方政府尽可能增加财政来源，然而受工业化、城市化及2008年金融危机的影响，地方政府难以靠国企、出口贸易等企业获得更好的税收来源，而为了经济发展，不少地方政府靠减免税收等来招商引资，使得地方政府获得税费来源更困难。
第二，考核机制不完备，中央与地方在目标上存在矛盾冲突。
在房价的调控上，中央希望房价稳定，而地方希望房价稳步提升从而获得更高的土地出让金；在保障性住房的建设方面，中央希望建更多的保障房，而地方政府希望建设更多的商品房增加税收，而且在保障房建设的过程中会产生巨大的财政支出，地方政府更不希望如此；在投资方面，中央希望整个市场健康发展，不希望房地产投资过热导致挤出效应，而房地产业投资的高涨会拉动地方财政，从而获得更好的政绩。
3.2.2 房地产调控法律体系不健全在我国，房地产调控主要以经济手段和行政手段为主，法律手段为辅。
从2004年起，国家为了控制房地产投资过热，抑制房价，相继出台了一系列的政策：2005年3月国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，被称为“国八条”，同年4月，国务院常务会议提出八条措施，（称“新八条”）；2006年5月，国务院常务会议六项措施（“国六条”），紧接中国建设部制定《关于调整住房结构稳定住房价格的意见》（称“国十五条”）；2007年，中央严格控制房地产信贷和土地使用；2008年，受金融危机的影响，国家由调控紧缩转变为刺激经济和救市；2009年12月，国务院又出台《促进房地产市场健康发展的政策措施》（“国四条”）；2010年4月，国务院又发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）；2011年1月，国务院提出“新国八条”；到2013年2月，国务院针对部分城市房价上涨过快又发布“新国五条”。
