我国对房地产的宏观调控的五大阶段
我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23
号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。
第一阶段 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控
时间：1993-1996年
现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，
房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。
对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。
效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到
遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经
过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。
问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。
第二阶段 1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改
时间：1998-2002年
现状：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。
对策：为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为
新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。
23号文件强调，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同时，要“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系”。按照
建设部当时的保守算法，“最低收入者家庭”和“高收入者家庭”分别占了城市居民家
庭总数的10%上下，可以买“经济适用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人数的80%以上，高的甚至占到总人口的95%。1999年中央政府开始在全国范围内停
止福利分房制度，推行住房分配货币化制度。
效果：随着各项政策措施贯彻落实，大大激活了低迷数年的房地产市场，推动了房
地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。
问题：这一时期存在住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题。为打击“囤地”、“倒地”现象，规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地
使用权规定》，全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地，必
须以招标、拍卖或挂牌方式出让”意味着持续多年的“协议出让”在法定意义上被叫停。但这一政策出发点是“从源头上防治腐败，降低不合理的房价”，实际操作缺乏统一规范，为其出现新的高房价问题埋下了隐患。
第三阶段 2003-2005年：确立房地产为国民经济支柱产业
时间：2003-2005年
现状：从2003年开始，我国房地产投资快速增长，再次出现经济过热迹象。由于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，导致土地价格和房价大幅上涨。而从98年开始的房地产信贷给尚不完善的中国银行金融体系带来了巨大的潜在风险。
对策：2003年6月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)，调整商业银行个人住房贷款政策。规定对购买高档商品房、别
墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产
过热的措施。
8月出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件)，首次明确
指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提出促进房
地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房
地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。
效果：18号文件确立的“国民经济的支柱产业”是对1998年23号文件所确立的“新的经济增长点”的升级，也标志着新一轮房地产宏观调控正式开始。
问题：18号文件没有提出实质性的控制房价和投资过热的措施，倒是把23号文件
中有关“经济适用房是住房供应的主体”改为“经济适用房是具有保障性质的政策性商
品住房。”意味着政府将“为70－80%以上的家庭提供经济适用房”的政策调整为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。该文件对经济适用房的重新定性也为后来个人、组
织或群体利用住房改革政策寻租、非法获利埋下了隐患。
这两份意见向左的文件相继出台，将政府既害怕房地产价格和投资增长过快又希望
继续拉动经济增长的摇摆不定的矛盾心态展露无遗。而各级政府主导的“圈地热”、日
渐增大的金融信贷风险等原先大量潜在的问题也随着楼市的火爆而集中暴露出来。
第四阶段 2005-2007年：调控以稳定房价为主要诉求
时间：2005-2007年
现状：2005年房地产开发虽然继续保持着快速发展的惯性，但增速明显减慢，然而，房价快速上涨的势头仍然没有改变，以深圳、北京为代表的全国众多城市房价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。
对策：为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，中央政府打出调
控“组合拳”——2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)，建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。4月，国务院常务会议提出，当前加强房地产市场引导和
