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城市房屋拆迁的法律与经济问题探析随着我国城市化进程的加剧，房地产行业迎来了全新的发展，对土地的需求也不断加大，从而促使城市中一些老旧房屋面临拆迁问题。
但在拆迁的过程中会涉及到不同主题的经济利益，常常会引发不同程度的纠纷，亟待借助法律手段进行合理的解决。
基于此，本文就从法律和经济的角度出发，对城市房屋拆迁中存在的问题进行分析，并提出了一些个人观点和解决对策，希望能提供一些有价值的参考，以促进我国城市房屋拆迁工作的合理化和规范化。
标签：房屋拆迁;法律问题;经济问题旧城区改造、危房拆迁等是近年来我国开展的一项惠民工程，有效的推动了城市化建设的进程。
但在实际的拆迁工作中，由于法律制度不够完善，常常会因为经济利益问题产生各种纠纷，严重的会酿成惨剧，这就与拆迁的初衷相悖，对人们的正常生活造成了严重的影响。
因此，国家和有关部门要采取有效措施，及时健全法律制度，在拆迁工作的开展提供参考依据，切实的解决拆迁中遇到的经济问题，从而实现合理化、规范化拆迁，保障人们的经济利益。
1、城市房屋拆迁中经济利益分析1.1拆迁所在地的地方政府经济利益分析开展房屋拆迁工作是为了对土地进行征收，由于土地是国有土地，因此会直接关系到国家的经济利益，这就需要地方政府的直接参与。
通过拆迁后将土地进行出让，能为地方政府带来巨大的经济利益，尤其是我国一些一线城市、发达城市的房屋拆迁，这就提升了地方政府在城市房屋拆迁工作中的积极性，主动推动城市房屋拆迁工作的进行。
同时，城市房屋拆迁是实现旧城区改造，推动城市化进程的有效措施，这也是地方政府积极进行房屋拆迁的原因之一。
1.2被拆迁房屋所有人经济利益分析城市房屋拆迁还能为房屋所有人带来丰富的经济利益，其中一部分经济收益是使用者将房屋的所有权以及土地所有权进行转让获得的，这部分的收益一般都非常高。
此外，作为被拆迁房屋所有人还可以通过回购方式获得经济利益，这也是当前许多被拆迁房屋所有人愿意选择的补偿方式，即获得低价购买原有土地之上新建房屋的权益，甚至有的直接以新建房屋来抵偿拆迁补偿[1]。
从经济学视角浅析城市建设拆迁与征地中的利益关系摘要：城市建设征地和拆迁中政府与失地农民/被拆迁人之间存在问题的根源是利益冲突，主要体现在征地与失地、土地增值与征地补偿、城市扩张与失业、宏观目标与微观目标、长远利益与当前利益等五个方面。
通过对征地和拆迁过程中的利益相关者进行深层剖析，找出矛盾的根本所在，并站在经济学的角度，以“理性经济人”的视角审视矛盾双方各自无法化解的纠纷。
提出了基于博弈论的“纳什均衡”意见，使矛盾双方最终能找到一个利益均衡点。
在保障国家土地制度顺利执行的同时，使农民/被拆迁人的合法权益也能得到维护。
关键字：征地，拆迁，利益冲突，利益相关，纳什均衡Abstract: The conflict of benefits is the problem source existing in the earth expropriation for urban construction between the government and famers who lose their lands, which is shown in five aspects, earth expropriation and land loss, land increment and expropriation compensation, city expanding and unemployment, macrocosmic target and microcosmic target，long-term benefit and current benefit．through the deep-seated analysis of land requisition and removal of stakeholders ,find out the fundamentality of contradictions, and stood in the Angle of economics, with "rational economic perspectives about the contradiction cannot resolve the problems. putting forward the "Nash equilibrium" based on the game theory, make it find a interests balance. with executing the policy of state land, and make the legitimate rights of the farmer/the relocation household can be preserved.Keyword:land expropriation, demolition, interest conflict, stakeholder, Nash equilibrium随着城市化进程的不断加速，由之带来的各方利益之间的冲突也在不断的加剧。
城市房屋拆迁制度创新的法经济学研究近年来，中国城市化进程不断加速，城市更新和拆迁成为一个常见问题。
城市更新和拆迁不仅涉及财产权益问题，还涉及社会公平、权利保护等问题，其中最复杂的问题之一是拆迁补偿标准的制定。
拆迁补偿标准直接关系到土地所有权、房屋所有权转移、资产价值、社会公平等多个问题，所以拆迁补偿标准往往成为相关争议的核心。
因此，为了提高拆迁补偿标准的公正性与可行性，法经济学铺展拆迁制度创新的道路。
法经济学是研究法律问题与经济问题之间的相互作用和逻辑关系的学科。
它对法律实践和学术研究具有重要的指导意义。
在城市房屋拆迁制度创新中，法经济学有以下几个方面的作用：一、法律环境分析城市房屋拆迁中，要进行法律环境分析，研究适用法规、合法程序、法定权利、司法解释等法律问题。
法律环境的合理性和明晰性是保障公民合法权益的核心要素。
法经济学可以通过分析法律环境，评估拆迁补偿标准的合法性与适用程度，为相关权利争议解决引入科学合理性的法律依据。
二、经济分析房屋拆迁中，资产价值的评估、标准的制定是城市更新和拆迁中最核心的问题。
法经济学可以运用价值理论等经济学中的分析方法，对房屋拆迁进行经济分析，调查市场需求、供应状态和市场行情，评估房价和地价，根据市场实际情况制定补偿标准。
三、交易机制研究城市房屋拆迁中，拆迁补偿可以有多种形式，例如货币补偿、商品权、土地使用权等不同的交易方式。
法经济学可以研究交易机制，从中寻找高效公正的市场制度，在公平与效率的视角下，找到适合具有特定条件下拆迁方案的机制。
四、风险管理与产权保护总之，城市房屋拆迁制度具有多方面的复杂性，法经济学在房屋拆迁中起着重要的指导作用，其方法和思路既是为创新城市房屋拆迁制度提供了理论指导，又为解决具体的制度问题提供了实用性操作建议。
权力、权利和利益的博弈——我国当前城市房屋拆迁问题的法律与经济分析引言近年来，随着我国城市化进程的加速推进，城市房屋拆迁问题成为了一个不容忽视的社会问题。
城市房屋拆迁既涉及到居民的权益和利益，也关乎政府的权力与责任。
本文将从法律和经济两个角度对我国当前城市房屋拆迁问题进行分析，探讨其中的权力、权利和利益博弈现象。
一、权力与权利的对立在城市房屋拆迁问题中，权力与权利的对立是主要的矛盾之一。
权力作为一种行使和执行的能力，是国家和政府的象征，也是处理城市拆迁的基础。
然而，权力的行使必须受到法律的限制，以保障公民的权利和利益。
在实际操作中，政府在推进城市发展和增加财政收入的背景下，常常强制拆迁居民的住房，可以看到，政府的权力往往压倒了居民的合法权益。
这种情况下，政府将居民的权利视为权力使唤的对象，关联着对居民权益的忽视和剥夺。
在法律层面上，我国的《城市房屋拆迁管理条例》明确规定了拆迁程序、标准和补偿措施。
然而，由于一些地方政府以及相关部门的违法违规行为，往往导致了拆迁问题的扩大化和困难化，违反了拆迁方案应有的合法性和透明度。
面对政府的权力，居民常常不得不以自身的权利行使来进行维权，这进一步加剧了权力与权利的对立。
要解决这个问题，就必须督促政府依法行使权力，并对违法行为及时追责。
二、经济利益的纠葛除了权力与权利的对立，城市房屋拆迁问题还涉及到各方的经济利益。
城市拆迁往往是为了城市规划、基础设施建设等需要而进行的。
然而，在拆迁过程中，政府和开发商往往通过以低于市场价补偿居民的方式获得了经济利益，而居民则往往面临质量较低的回迁房和较少的经济补偿。
这种不公平的利益分配，使得城市房屋拆迁问题变得复杂化、敏感化。
在经济层面上，城市房屋拆迁引发了房地产市场的波动，并对当地经济发展产生了影响。
拆迁后的土地，一般会用于商业和住宅开发，从而带来了更多的商业机会和经济效益。
然而，拆迁过程中的纠纷和不公正对待会使得拆迁的效率和效益受到影响，甚至阻碍了城市规划和发展的步伐。
城市房屋拆迁制度创新经济学分析(1)1、我国城市房屋拆迁制度变迁我国现行的城市房屋拆迁制度是以《宪法》为基础、《土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》为中心的法律体系。
它始于1953年政务院颁布的《国家建设征用土地办法》（1958年修订），在房屋拆迁方面，确定了拆迁房屋的原则、程序、权限及其补偿标准。
1986年的土地管理法对过去法规中有关房屋拆迁的规定进行了修订，其主要内容也是一致的。
1991年我国在房屋拆迁方面出台了第一部较为规范的全国性的专业法规，即《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称旧拆迁法），国务院于2001年6月颁布新的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称新拆迁法），并于2001年11月1日起已正式施行。
新拆迁法强化了对拆迁当事人合法权益的保护和对政府行政管理行为的约束，完善了调整城市房屋拆迁关系的一系列行为规则。
但随着我国城市建设的快速发展，拆迁总量大幅增长，拆迁过程中的矛盾也日益突现，新拆迁法暴露出其不足和局限性。
本文尝试运用法经济学的理论和方法，从政府、开发商、拆迁实施单位、被拆迁居民等拆迁主体行为角度进行城市房屋拆迁制度改革和创新的研究。
2、法经济学：适用性及方法分析（1）法经济学基础及其适用性法经济学，又称“法和经济学”或“法律的经济学分析”，是用经济学的方法和理论来考察、研究法律和法律制度的形成、结构、过程、效果、效率及未来发展的学科。
它产生于20世纪60年代，是由法学与经济学相互渗透融合而成的交叉性、边缘性的新兴学科。
在法经济学家看来，“法律所创造的规则对不同种类的行为产生隐含的费用，因而这些规则的后果可当作对这些隐含费用的反应加以分析。
”归纳整个法经济学理论，其核心在于，所有的法律规范、法律制度和法律实践活动事实上是在发挥着分配稀缺资源的作用，因此，所有法律活动都要以资源的有效配置和利用——即效率最大化为目的，所有的法律活动都可以用经济的方法来分析和指导。
由波斯纳开创的法经济学理论最先倡导对法律制度效果进行实证分析，用效益所体现和蕴含的理性价值反衬实存法律制度的缺陷，又在效益基础上构造适应经济自由和社会自由的法律秩序。
河南大学经济学专业自考本科毕业论文新制度经济学理论的城市房屋拆迁问题分析作者：×××专业：经济学准考证号：×××××××指导老师：成绩：性别：×身份证号：×××××××联系电话：×××××××工作单位：×××××××完成时间：20××年×月×日摘要：本文利用新制度经济学这一理论工具，阐明了国有土地使用权具有产权性质，分析了土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升问题，并论述将土地使用权产权界为居民独立产权的重大意义。
鉴于我国房屋拆迁问题中涉及了有关产权和交易费用方面的问题，本文将使用新制度经济学相关理论对其展开分析并提出对策性措施。
关键词：房屋拆迁现代制度经济学产权交易成本国有土地使用权产权目录一、引言 (1)二、实施拆迁行为的必要性分析 (1)三、土地使用权产权不明晰界定引发的城市房屋拆迁问题 (3)（一）城市房屋拆迁的本质及其所涉及的土地问题 (3)（二）土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升 (5)四、土地使用权明晰界定为被拆迁居民独立产权的意义 (7)五、对我国城市房屋拆迁问题的对策性措施思考 (8)（一）以明晰界定被拆迁者土地使用权产权为基础对拆迁法规进行修订 (8)（二）逐步完善土地使用权补偿制度 (8)（三）政府应合理定位并履行好自身职责 (9)（四）推行被拆迁人参与机制：对拟建项目的社会评价制度 (10)参考文献 (11)。
以制度经济学的视角浅析城市房屋拆迁之扰(1)【摘要】近年来，城市房屋拆迁引发的纠纷不断走进公众的视野，房屋拆迁所产生的问题日益突出。
房屋拆迁涉及的领域较广，其中包括法律领域和经济领域。
为了缓解、解决因房屋拆迁引发的矛盾，应首先较为全面、深入地看待这一问题。
本文将试图从城市房屋拆迁问题产生的原因、以制度经济学的视角分析房屋拆迁各主体的作用、城市房屋拆迁制度的变迁这三个方面来观察这一问题，为将来解决城市房屋拆迁的纠纷提供一些基础。
【正文】房屋往往是人们安身立命之处，对于大多数家庭而言房屋是他们最重要的财产之一。
房屋拆迁对于个人利益的影响可以说是非常巨大的。
自从20XX年重庆的“史上最牛的钉子户”见诸报端之后，房屋拆迁引发的纠纷再次引起了社会的广泛关注，关于房屋拆迁的讨论再度升温。
根据建设部信访办的统计，20XX年1月至8月28%受理的来信和70%的上访批次涉及房屋拆迁问题。
到20XX年8月底，国家信访局接受的关于房屋拆迁的投诉信件和上访者人数均同比增长50%。
根据山东省高级人民法院行政审判庭的统计，城市房屋拆迁引发的行政诉讼在20XX年增幅达60%。
[1]一、城市房屋拆迁问题产生的原因城市房屋拆迁原本是极为正常的，一个城市在其发展的过程中不可避免地需要进行房屋拆迁。
房屋拆迁的原因可能有以下几个方面：第一，旧城区的发展日益饱和、已不堪重负，需要从城市的外缘进行拓展或是对旧城区进行改造；第二，一个城市行进了新的规划，城市主导功能发生变化，需要对现有城市格局进行改变；第三，房屋本身使用年限过久，危、旧的房屋已不再适合居住，需要进行就地重建或异地重建等。
作为城市发展正常的新陈代谢过程，原本房屋拆迁无可厚非。
那么为何近年来城市房屋拆迁却引发了频繁的社会纠纷为何这一问题竟愈演愈烈这些问题似乎应当值得认真的思考。
笔者认为纠纷产生的直接原因在于拆迁补偿达不成一致。
近年来房地产业持续升温，房价的上涨之势令人咋舌。
对于很多普通百姓而言，房价与收入的巨大差距使得买房已成为一件近乎遥不可及的事。
此时如果他们的房屋被拆迁却得不到适当的补偿，那么很可能意味着在他们在失去老房子的同时很难再购买一套新住宅。
二、从制度经济学的视角分析城市房屋拆迁中各主体的作用目前看来，城市房屋拆迁过程中涉及的主体包括：地方政府、房地产开发商、被拆迁人、专业拆迁队等。
下面本文将试着从制度经济学的角度分析前三者在城市房屋拆迁过程中所起的作用。
地方政府地方政府在房地产开发和城市房屋拆迁过程中的主要职权包括：第一，出让土地的建设用地使用权，收取相应的出让金；第二，进行相关的行政审批。
地方政府主要依靠已有的制度、出台相应的法规、公布有关政策以及其他具体行政行为来履行自身职能。
1、从产权制度的角度分析从现有的产权制度的角度来看，我国已具备了相对完善的房屋产权制度。
城市房屋已经建立起产权登记制度，例如在房屋买卖过程中房屋所有权的转移是以到登记机构进行登记为标准的。
房屋的产权证就是房屋所有者享有房屋所有权的权属证明。
由于产权界定清晰，因此对于房屋产权的拆迁补偿也是明确的。
但是，对于土地使用权制度却较为模糊。
房屋与土地是不可分割的整体，因此房屋产权与土地使用权在流转过程中就产生了问题。
其中主要的问题包括：第一，房、地补偿的界定不清；第二，公民是否享有土地使用权并不明确。
[2]根据20XX年颁布的《物权法》的规定，如果流转建设用地使用权，那么附着于其上的建筑物、构筑物等设施也应一并处分。
按照这一规定，在房屋拆迁之前的征收补偿阶段，对于被拆迁者的补偿不仅应包括对于房屋产权的补偿，还应包括对于土地使用权的补偿。
但是，目前对于土地使用权应如何补偿却没有明确的规定。
立法、政策上的空白导致的情况是“以房屋补偿掩盖了土地”或是“在处置房屋财产权时将土地含入其中，土地财产权本身又单独重复处置”[3]。
土地使用权权属问题产生的原因之一在于该权属的。
我国土地使用权的取得主要分为两种方式，一种是通过无偿的划拨取得，另一种是通过政府的有偿出让取得。
因此在补偿时也应采取不同的措施。
笔者认为，如果是前者在拆迁补偿过程中应基于保证百姓的基本生活的考虑给予适当补偿，但对于后者就应该予以充分足额的补偿，而且补偿的标准还应参考该地段在发展过程中升值的部分。
笔者认为政府应尽快弥补这一立法、政策上的空白，为完善与城市房屋拆迁相关的产权制度而尽职尽责。
“稀缺性是人们建立产权或对资源设置权力安排的基本前提”[4]。
对于国家而言土地是稀缺的资源，因此国家需要建立相应的产权制度以维系土地资源的良性使用和流转。
产权的形成机制主要有四个方面，包括武力、意识形态、习俗习惯和国家或者其他代理机构实施的行为[5]。
个人任何的产权强度依赖于三个方面，第一，个人为了保护该产权的努力；第二，他人企图分享该产权的努力；第三，任何第三方为保护这项权利的努力。
房屋产权和土地使用权制度的形成主要是依靠国家的制度设计和长期以来的习惯。
良好的产权制度能够对于保护产权起到积极的作用，而目前我国在城市房屋拆迁过程中涉及的产权制度却尚不能起到这样的作用。
接连发生的拆迁纠纷似乎在说明：产权所有者为了保护自己的产权而在不懈抗争。
房地产开发商企图分享这一产权，因此其也没有丝毫的放松。
但是，地方政府作为第三方，其在保护这项权利时所作出的努力似乎还有较大的欠缺。
2、从交易费用的角度分析地方政府的行为可能导致交易费用的增加，这主要体现在地方政府的立法、决策及行政过程中。
地方政府拥有广义上的立法权，即地方政府对于当地的具体拆迁过程、补偿情况等有权力出台一些地方性法规。
在这个过程中就很可能出现立法上的设租寻租行为，这一行为将导致房屋拆迁过程中交易费用的上升，而被拆迁者很可能成为这一成本提升最终的承担者。
导致的结果将是被拆迁者所得的拆迁补偿不合理，进而触发各种房屋拆迁纠纷。
根据制度经济学的理论，在宪法秩序的作用下可以通过生产性努力和分配性努力来获得利润。
在行政权力无法受到有效监管的情况下，拥有立法权、决策权的地方政府，很可能利用其分配性努力获得高额利润。
根据法律与经济的关系的相关理论进行分析，每一种规则都代表利益的重新分配，因此为了在新一轮的利益分配中得到更多的利益，相关利益集团必然会在制定规则时进行游说，发出自己的声音。
而此时作为被拆迁者的百姓由于处于较为弱势的地位，其声音很难得到传达。
如果立法者在立法时主要考虑的是某些利益集团的利益和本部门的利益，而未考虑包括被拆迁者在内的其他各利益攸关方的利益，那么制定出的法律就很可能不能保证公平。
房地产开发商房地产开发商作为市场经济的主体之一，其秉持着经济人理性在市场中必然是寻求交易成本的最小化和利润的最大化。
根据产权的利益集团理论，“假设一国基本的社会制度和政治制度为既定，从政治市场中利益集团互相作用的角度解释各产业部门的产权安排”，获得利益的方法主要有两种：第一，服从既定制度安排，追求最低投入；第二，对统治者、立法者、政府官僚进行游说争取有利于自己的法律和规则的变化。
[6]目前，房地产开发商为了取得自身的利益，往往就会采取后一种措施。
通过游说表达自身的利益需求，从而使政策发生倾斜。
20XX年湖南省嘉禾拆迁事件轰动一时，当地政府为了拆迁打出的标语令人感到可气可笑——“谁不顾嘉禾的面子，谁就被摘帽子”、“谁工作通不开路子，谁就要换位子”、“谁影响嘉禾一阵子，我就影响他一辈子”。
在这样轰轰烈烈的拆迁政策下，房地产开发商仅以210万元人民币就取得了超过12万平方米的国有土地使用权，该开发商相当于每平米仅支付了人民币30元！[7]开发商降低了购置土地使用权的费用，但这对于被拆迁者却并无利益可言。
若长此以往，城市房屋拆迁的冲突必然是不可避免的。
被拆迁者在城市房屋拆迁的过程中，被拆迁者处于最为弱势的地位。
当然不能排除有被拆迁者利用房屋拆迁之机漫天要价，但大多数被拆迁者只是希望能够有足够的补偿以使其能够另辟新居。
房屋是对于大多数家庭而言是其最重要的不动产，如果房屋拆迁之前的征收补偿不合理，被拆迁者将面临无居所的危境，他们很可能通过各种途径阻拦拆迁。
这不仅将提高房屋拆迁的成本，同时也将提高维护社会稳定的成本。
三、城市房屋拆迁制度的变迁20XX年12月7日，北京大学法学院五位教授就《城市房屋拆迁管理条例》向全国人大常委会提出了审查建议，其中特别提到了房屋征收补偿问题。
在20XX年1月29日，国务院法制办在其官方网站上公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，公开向社会征求意见。
法律规定的变化在一定意义上也是制度的变迁。
在征求意见稿中对于被拆迁户的权利有了更全面的保护，例如在征求意见稿第32条第2、3款中规定：“房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。
任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。
”这些条文都是针对过去在现实中出现过的房屋拆迁问题所作出的法律规定，体现了立法上的进步。
从之前某些地方政府为了谋私利而侵害被拆迁者的利益，到全国性的拆迁法规的修改，这一过程使人不由想起诺斯悖论，即国家的存在既是经济增长的关键，又是经济衰败的根源。
将这一悖论放之于房屋拆迁过程亦是如此。
政府公正合理的立法行为是房屋拆迁有序进行的保障，但是一些政府的设租寻租行为又是产生房屋拆迁纠纷的原因。
诺斯悖论似乎又并非是真正的悖论，国家的正、负面利益可能是兼容的，这取决于统治者对短期利益与长期利益的选择。
只要这种选择是得当的，那么双赢的局面是有可能出现的。
笔者认为，这一双赢局面取得的前提是地方政府在制定决策时应更倾向于使用其道德人理性而非经济人理性。
“只有当制度创新与变迁有利可图，人们才会发动制度创新与变迁。
”[8]由于十几年来社会经济环境发生了的巨大变化，城市房屋拆迁制度也走向了变革的十字路口。
解决目前城市房屋拆迁的矛盾的确需要新制度的供给。
然而推动变革的动力并不统一，不同主体有着不同的利益诉求。
对于某些主体而言，制度变迁的可图之利尚不明显，因此其难有动力推动制度的变化。
笔者认为房屋拆迁的制度变迁将沿着一条渐进式的道路前进。
这对于被拆迁者而言意味着其财产权利受到侵害或者补偿不合理、不足额的情况还要更长的一段时间才能够解决。
这对于政府而言，意味着还需付出更多的行政成本来解决变革完成之前的拆迁纠纷。
城市房屋拆迁制度的变迁是需要各方利益主体付出相应成本的。
为了维护社会秩序，保障至少是最基本的公平与人权，政府应为此做出更多的努力。
也许新晋的《国有地上房屋征收与补偿条例》就是这一变革的曙光。
四、结论城市房屋拆迁涉及被拆迁人关切的重要利益，涉及政府维护社会安定的目标，涉及房地产开发商对利润最大化的需求。
随着矛盾的凸显，这一制度的变化也许已经开始。
就笔者的观察，在这一制度变迁的过程中亟需解决问题包括：房屋产权与土地使用权的补偿问题；完善立法以降低拆迁过程中的交易成本；设立有效的监督以防止地方政府在拆迁过程中的设租寻租行为。
