2016年厦门房地产年报-克而瑞缩略版

8月成都房地产市场月度分析报告克而瑞成都机构出品目录政策资讯土地市场整体市场区域市场PART 1 政策资讯篇CRIC视点土地市场量价齐升，商品住宅市场四季度走势谨慎乐观土地方面，本月土地市场量价齐升，融创加大在公开市场拿地，再次在城南中和街道拿下56亩商住用地；恒大倾向以低价大盘圈地，一举拿下新津县138亩商住用地。

鉴于下半年往往是土地市场成交高峰期，预计后四个月政府供地积极性将明显提升，土地成交量在现有基础上进一步走高仍是大概率事件。

市场方面，在上半年市场火爆，以及本月市场活跃度有所提升的情况下，导致市场库存整体继续走低。

对于“金九银十”传统销售旺季，市场热度将快速提升，在成交量回升下，库存仍有望进一步下降。

而对于传统推盘旺季的9月，再加上部分项目成交有所企稳回升，使得市场信心将大幅提升，预计9月商品住宅供应量将延续8月上升态势或出现下半年首个供应高峰，未来销售局面会有更大看点。

8月2日，国土部召开新闻发布会，对其近日出台的《关于补足耕地数量与提升耕地质量相结合落实占补平衡的指导意见》进行解读。

市县国土部门在申报建设用地时，省级国土部门要严格审查把关，而农用地转用需报国务院批准。

国土部还在酝酿土地市场的相关政策，涉及收紧供地节奏，细化严厉打击闲置土地等。

国土资源部国家发改委政策研究室发表文章要求各地加大对重点地区和重点领域促投资、稳增长的工作力度，切实防范投资波动风险，更好地发挥投资对经济增长的关键作用。

文章中特别提出加大对优质民营企业上市支持力度，并择机进一步实施降息、降准政策，扩大一、二线等住房供应紧张的城市的土地供给等措施。

北发改委这一举措与当前我国内生投资增长动力疲弱不无关系。

发改委住建部住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业发展的意见》。

针对当前部分中介机构和从业人员发布虚假房源、隐瞒房屋存在抵押等信息、强制代办收费等问题，此次意见要求各地中介机构，全面实行房源信息核验制度，对已出售或出租的房屋，中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起2个工作日内，将房源信息撤除。

2016年房地产产业调查分析报告2016年07月目录第一节市场行情 ... ............................................................................................................... (5)一、信贷供给逐步收缩 ... ........................................................................................... (5)二、行业政策呈现地域分化，有收紧迹象 .............................................................. . 6三、房地产销售增速将逐渐放缓 ... ........................................................................ (10)四、严重低估值提供安全边际 ... .............................................................................. . 12 第二节不确定性中的行业发展分析 ... ............................................................................ .. 14一、签约销售增速 ... ................................................................................................. (14)二、盈利能力 ... ........................................................................................................... .. 15三、库存管理 ... ........................................................................................................... .. 16四、融资成本与杠杆率 ... ........................................................................................... . 17五、土地储备分布情况 ... ........................................................................................... . 17图表目录图表 1：M2 增速、调整后社会融资规模增速以及存款准备金率走势（截至 2016 年5 月底） ... ................................................................................................................. (5)图表 2：房地产开发企业到位资金规模变化（截至 2016 年 5 月底） ... ................ (6)图表 3：单季新增住房贷款同比增速 ... ........................................................................ .. 6 图表 4：政策变化对一线、二线和三线城市去库存周期走势的影响 ... .................... . 7 图表 5：政策变化对一线和二线城市销售均价走势的影响 ... ................................... .. 8 图表 6：2016 年出台的限制性措施 ... ............................................................................ . 8 图表 7：“地王”分布情况（截至 2016 年 5 月底） ... ............................................... (9)图表 8：主要城市去库存周期（截至 2016 年 5 月底） ... ......................................... . 10 图表 9：一线、二线和三线城市单月房地产销售同比增速 ... ............................... (11)图表 10：2016 年房地产市场主要指标预测 ... ......................................................... (11)图表 11：相比历史估值水平，当前港股开发商处于低估位置 ... ......................... (13)图表 12：考虑每股净资产折价幅度，港股开发商相对 A 股同类公司处于低估位置 ... .. (13)图表 13：考虑远期市盈率，港股开发商相对 A 股同类公司处于低估位置 ... .... (13)图表 14：2015 年签约销售、2016 年销售目标、2013~15 年期间年复合增速以及2016 年增速（基于销售目标）比较 ... ............................................................... (14)图表 15：各开发商 2016 年销售目标完成情况（截至 2016 年 5 月底） ... . (14)图表 16：2016 年预期毛利润以及毛利率比较 ... ...................................................... .. 15 图表 17：2016 年预期核心净利润以及核心净利率比较 ... ....................................... . 15 图表 18：未出售库存率比较 ... (16)图表 19：净负债规模、净负债率以及实际利率比较（截至 2015 年底） ... .. (17)图表 20：商品房开发类公司在 30 个城市中的布局情况（按总资产值占比） (18)图表 21：商品房开发类公司在 30 个城市中超高能级城市和高能级城市的布局情况（按总资产值占比） ... . (18)图表 22：2016~20 年期间 30 个精选城市住房供需测算汇总 ... .. (19)图表 23： 277 个地级及以上城市的主成分分析以及聚类分析 ... . (21)图表 24：按新标准进行的 277 个城市的等级划分 ... ................................................ . 21 图表 25：2016~20 年期间 277 个地级及以上城市年均住房需求示意图 ... ............ . 22 图表 26：2016~20 年期间年均住房需求排名前 20 城市 ... .................................... (23)图表 27：全国各等级以及各地区平均单个城市未来五年年均住房供应预测结果.. 24 图表 28：277 个地级及以上城市未来五年住房供需匹配度示意图 ... ..................... . 24 图表 29：直辖市、省会城市以及计划单列市未来五年的住房供需匹配度 ... ....... . 25第一节市场行情一、信贷供给逐步收缩流动性过剩的局面已无法重现。

2016年上半年中国房地产市场调查报告2016年上半年中国房地产市场调查报告1.价格：百城整体累计上涨7.61%，核心一二线及其周边城市轮番领涨新房价格：百城持续上涨创新高，二线城市表现突出图：百城住宅均价及环比变化2016年上半年百城住宅均价环比涨幅进一步扩大，3月环比涨幅达1.90%，5月同比涨幅突破10%。

根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2016年以来，百城住宅均价环比持续上涨，上半年累计上涨7.61%。

其中，一季度累计上涨2.94%，3月单月涨幅达到历史最高点，为1.90%;二季度保持较高涨幅，累计上涨4.54%。

同比来看，百城住宅价格同比自2015年8月止跌转涨以来连续11个月上涨，且涨幅持续扩大，今年5月涨幅突破10%，6月涨幅继续扩大，至11.18%。

图：各线城市住宅均价环比走势表：百城及各类型城市不同阶段累计涨跌幅2016年上半年，各级城市住宅价格均累计上涨，二季度城市分化趋势放缓。

具体来看，一线城市上半年累计上涨12.79%，涨幅较去年同期扩大7.62个百分点;二线城市累计上涨5.33%，其中苏州、南京累计涨幅超过20%;三线城市累计上涨4.27%，其中东莞、中山、惠州涨幅超过25%，居全国前列。

二季度分化趋势明显放缓，一线城市涨幅收窄，二三线涨幅均扩大，尤其是二线城市涨幅扩大显著。

2、供求：各类需求释放推动市场高位运行，二季度增速有所回落新房成交：上半年成交创历史新高，同比增长近四成图：2010-2016年6月50个代表城市月度成交量走势市场成交高位运行，3月创历史单月新高，4月以来持续降温。

2016年上半年，市场成交高位运行，50个代表城市住宅月均成交约3570万平方米，同比增长37.9%，绝对量创历史同期最高水平。

具体来看，一季度，在宽松的政策环境、货币信贷环境下，市场预期向好，成交稳步提升，代表城市住宅月均成交3135万平方米，同比大幅增长50.1%，其中，3月单月成交量高达4410万平方米，同比增长86.4%，绝对水平创历史单月新高。

72CHINA REAL ESTATE2016年12月全国房地产市场简报易居（中国）克而瑞研究中心2016年12月，调控政策集中出台三个月之后，市场逐渐自我修复至正常运行轨迹，新增供应量开始回升，近6成城市成交量环比回升，虽然绝对量仍在相对低位，政策影响力仍在持续发酵。

多数城市市场供不应求格局短期难改，整体库存仍在下降，但成交持续走低也导致消化周期普遍小幅上升。

一、供应：年末供应量低位回升，27城环比涨11%12月，CRIC 监测的27城供应量结束了此前连续下滑的态势，环比上涨11%，一方面是连续下滑后导致基数较低所致，另一方面，预售证审批等行政干预手段风头已，部分企业在年底加推回笼资金。

具体而言，一线城市同、环比分别下跌42%和5%。

其中上海因11月基数较低导致供应量上涨超2倍，供应绝对量也与今年月平均持平，回升到正常水平。

二、三线城市整体供应1771万平方米，环比上涨13%，多数城市供应量在低位迎来回升，典型的如福州、济南、青岛、重庆、无锡等城市，在11月供应量偏低的情况下，年末放量，环比涨幅较大。

值得注意的是，昆明、长春、苏州等城市供应量仍在锐减，其中苏州12月供应量为年内第三低点，与前三季度市场供给充足相比冰火两重天。

二、成交：止跌回升环比涨6%，一线城市涨15%领先供应放量之后，年末商品住宅市场成交止跌回升。

12月，28个重点城市商品住宅成交总量环比上涨6%，六成城市成交量较上月上升，但成交绝对量仍处低位，多数城市12月成交低于2016年月平均值。

一线城市成交量环比上涨15%，同比下跌39%，仅深圳环比下跌10%，其余三城皆上涨。

广州单月成交量再回升至170万平方米的高点，环比上涨25%。

就全年而言，广州市场持续保持供需两旺，在一线城市中表现最亮眼。

二、三线城市整体涨多跌少，环比微涨5%，同比则下跌12%，过半数城市成交量环比上涨。

多数调控城市成交同、环比齐降，典型如苏州、武汉、郑州、成都、东莞等城市。

重磅2016年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200排行榜2016年?房地产榜单发布1-12月中国典型房企销售金额TOP200备注：1、时间：为2016年度，截止到12月30日，31日数据为预估值；2、数据来源：亿翰智库、各企业公报等；3、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。

1-12月中国典型房企销售面积TOP200备注：1、时间：为2016年度，截止到12月30日，31日数据为预估值；2、数据来源：亿翰智库、各企业公报等；3、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。

榜单解读前言：2016年，中国房地产市场突飞猛进，量价齐升，而规模房企凭借自身品牌优势、产品优势、融资优势以及城市布局的先发优势，紧扣市场脉搏，销售突飞猛进，同时还通过收并购，品牌输出等方式，大幅提升规模，行业集中度进一步提升。

2017年随着政策的不断收缩，市场势必进入调整，房企将面临严峻的竞争形势，如何调整战略部署，守正创新，是摆在所有企业面前的首要课题。

◆◆◆百强门槛提升51%，200强房企占据半壁江山2016年规模房企扩张迅速，销售门槛提升明显。

从金额门槛来看，TOP100房企入榜金额门槛从2015年的104亿元提高至157亿元，同比升51%；其中，TOP20提升最快，由15年的358亿跨越至647亿，同比大幅提升了81%。

从面积门槛来看，TOP100房企面积入榜门槛也有所提升，从2015年的90万平米提高至129万平米，同比升43%。

升幅最大的是TOP50门槛，由15年的163万方至238万方，同比升46%。

除了门槛的变化以外，入榜房企的集中度也越来越高。

2016年，200强房企总销售额集中度已超50%，在中国房地产市场上占据了“半壁江山”。

各梯队的集中度均呈上升趋势，其中TOP100房企集中度升幅最大，较同期上升约3.9个百分点。

由此，我们不难预计未来房企集中度还将进一步上升，大型房企凭借品牌和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著。

2016年5-6月房地产形势第一部分 2016年5月房地产市场总结一、政策1.全国资讯：“营改增”在全国范围内施行二手房交易税收将减负5月1日起，我国全面实施营改增，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

“制造业、商业等原增值税行业，以及前期已经纳入试点范围的交通运输业、邮政业、电信业、部分现代服务业等，因四大行业纳入增值税征收范围可抵扣进项税额增加，税负会普遍下降。

”财政部部长楼继伟此前强调，通过政策设计所有行业税负只减不增可以做到，但并不能保证所有企业税负下降。

营业税作为一种价内税，即税款包含在征税对象的价格之中，其重复征税的弊端屡遭诟病;与之不同的是，增值税是价外税，为税金附加在商品或劳务价格之外的税。

“营改增”的重要目的之一就是为纳税人减负。

通过统一税制，贯通服务业内部和二三产业之间抵扣链条，从制度上消除重复征税，使税收的中性作用得以充分发挥。

2.全国资讯：国土部年内启动《不动产登记资料查询办法》立法调研作为不动产统一登记主管部门的国土资源部，已经确定将要启动《不动产登记资料查询办法》（以下简称“办法”）的立法调研工作。

“办法”将对基础信息平台全国联网之后，如何进行不动产信息查询，进行详细规定。

尽管立法调研刚刚启动，但是不出意外，“办法”或将遵循“权利人”“利害关系人”依法查询的原则，向社会提供不动产登记信息查询服务。

而有关部门对于不动产登记信息的使用和共享，也有望得到细化。

5月4日中午，一位不愿具名的国土资源部内部人士向《中国经营报》记者证实，《不动产登记资料查询办法》的立法调研工作，已经被列入2016年国土资源部立法调研工作日程。

自十八届三中全会确定建立实施不动产统一登记制度以来，该项工作主要被分为三个阶段进行推进。

第一阶段是职能整合阶段，即把分散在各个部门的有关不动产产权产籍登记职能进行整合，并在国家、省、市、县一级分别设立专门进行不动产登记的职能部门。

2016年全国房地产开发投资和销售情况来源：国家统计局一、房地产开发投资完成情况2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%（扣除价格因素实际增长7.5%），增速比1-11月份提高0.4个百分点。

其中，住宅投资68704亿元，增长6.4%，增速提高0.4个百分点。

住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。

2016年，东部地区房地产开发投资56233亿元，比上年增长5.6%，增速比1-11月份提高0.4个百分点；中部地区投资23286亿元，增长10.7%，增速提高0.1个百分点；西部地区投资23061亿元，增长6.2%，增速提高0.4个百分点。

2016年，房地产开发企业房屋施工面积758975万平方米，比上年增长3.2%，增速比1-11月份提高0.3个百分点。

其中，住宅施工面积521310万平方米，增长1.9%。

房屋新开工面积166928万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。

其中，住宅新开工面积115911万平方米，增长8.7%。

房屋竣工面积106128万平方米，增长6.1%，增速回落0.3个百分点。

其中，住宅竣工面积77185万平方米，增长4.6%。

2016年，房地产开发企业土地购置面积22025万平方米，比上年下降3.4%，降幅比1-11月份收窄0.9个百分点；土地成交价款9129亿元，增长19.8%，增速回落1.6个百分点。

二、商品房销售和待售情况2016年，商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22.5%，增速比1-11月份回落1.8个百分点。

其中，住宅销售面积增长22.4%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长16.8%。

商品房销售额117627亿元，增长34.8%，增速回落2.7个百分点。

其中，住宅销售额增长36.1%，办公楼销售额增长45.8%，商业营业用房销售额增长19.5%。

2016年，东部地区商品房销售面积72894万平方米，比上年增长22.7%，增速比1-11月份回落2.8个百分点；销售额72331亿元，增长38.7%，增速回落3.6个百分点。

2016年中国房地产市场现状分析及行业发展趋势【图】一、中国房地产市场现状分析1、2月份PPI指数同比下降4.9%，七个月以来降幅首次收窄至5%以内，环比下降0.3%。

固定资产投资额38008亿元，同比上涨10.2%，与前值基本持平，仍处于下行趋势中；房地产开发略有回暖，2月同比上涨3%，大幅超越前值（1%）。

2月份固定投资新开工项目总投资额27443亿元，同比大幅增长41.1%。

房地产开发投资完成额及累计同比固定投资新开工项目投资额及累计同比2、3月百城房地产均价11303元/平方米，环比上涨1.90%，同比上涨7.41%，共60个城市环比上涨，比上月减少1个城市。

一二三线城市，环比分别上涨2.91%、上涨1.05%、上涨0.64%；同比分别上涨24.52%、上涨2.90%、上涨0.65%。

2013-2016年中国百城均价及环比上涨城市数2013-2016年百城、一线、二线、三线均价同比增速3、3月跟踪65大城市一手房合计成交41.18万套，环比上升119.0%，同比上升66.7%，累计同比上升36.7%；一线、二线、三线城市分别成交4.6万套、16.6万套，19.9万套，环比分别上升95.0%、122.6%、122.3%，同比分别上升34.5%，69.9%，73.4%。

65大城市一手房成交套数及同比增速一二三线城市一手房成交同比增速2016年3月65城一手房成交套数及面积2016年3月65城一手房成交套数前二十城市4、19大城市二手房合计成交16.1万套，环比上升155.0%，同比上升170.4%，累计同比上升102.1%。

一线、二线、三线城市分别合计成交51.5万套、6.3万套、4.7万套，环比分别上升112.7%、上升154.7%、上升226.5%；同比分别增长184.1%、增长149.0%、增长188.3%。

2016年3月19大城市二手房合计成交套数及同比增速2016年3月一二三线二手房成交套数同比增速2016年3月19城二手房成交套数及面积5、24大城市住宅可售套数合计114.9万套，环比下降7.7%；去化周期8.5个月，较上月基本不变。

《2016年1-11月中国房地产企业销售TOP100》排行榜发布文/克而瑞研究中心2016年仅剩最后一个月，从企业11月的表现中可看出，陆续出台的调控影响开始显现，整体销售有所下滑。

尤其是上海的“重磅”新政出台后，改善性需求受到限制，可能对中高端市场带来一定压力，预计12月市场整体将延续低迷的格局。

尽管2016年依然是楼市的“大年”，企业格局和全年业绩也基本成定局，但房企应当对2017年的市场提前做好充足的准备。

一、TOP10金额门槛过千亿2016年1-11月，TOP100房企的入榜门槛持续提升。

流量榜各梯队房企的销售金额、销售面积门槛已超过2015年全年水平，其中TOP10房企保持强劲势头，金额门槛已过千亿，超去年全年297 亿元。

预计全年销售金额、销售面积的入榜门槛仍将进一步提升。

图：2016年1-11月房企销售入榜门槛（单位：亿元、万平方米）资料来源：CRIC，中国房地产测评中心二、恒大万科继续领跑，碧桂园将入3000亿阵营受10月全国限购限贷政策的影响，11月房企销售节奏整体放缓，而龙头企业保持了较稳定的增速。

目前千亿企业已升至10家，除已实现3000亿销售金额的恒大和万科，碧桂园年前破3000亿也已成定局。

恒大于10月超额完成3000亿年度销售目标后，本月以单月销售排名第一的成绩继续领跑各大房企。

根据克而瑞2016数据显示，11月，南宁恒大城、重庆恒大御都会、南宁恒大华府、天津恒大帝景等项目销售情况良好，对恒大集团本月销售金额贡献较大。

同样于上月突破3000亿元大关的万科地产，其累计销售金额紧随恒大，本月销售也保持良好势头。

根据克而瑞2016统计，11月太原万科金域蓝湾、成都万科理想城、太原万科蓝山等均为排名较前的热销项目。

1-11月，万科地产深挖中西部市场，预计2016年万科中西部区域市场排名第一，业绩将增至600亿。

2016年7月，碧桂园将年度目标上调至2200亿元，而1-11月累计销售金额已近3000亿，大幅超额完成任务。

2016年度区属房地产投资运行分析2016年度区属房地产投资62.35亿元，同比增长2.1%，总量居全市第一位，占全市房地产投资的37.2%，增幅在全市排名第7位（丽水市分县市区房地产投资情况详见下表）。

其中：国有控股完成投资6.78亿元，同比增长75.6%，民间投资55.57亿元，同比减少2.9%，商品房销售面积为92.36万平方米，同比增长60.9%。

一、主要特点1.大项目拉动明显。

自年初累计完成2亿元以上的大项目8个，合计完成投资48.61亿，占区属房地产投资总额的78.0%。

依次排序靠前的有：新湖国际天润阁（二期）、绿城秀丽春江四期、中梁滨江首府、新湖国际２＃地块一期、纳爱斯绿谷庄园。

2.新开工项目稳步增长。

2016年度新开工项目8个，同比增加5个，合计计划总投资43.84亿元，同比增加7.04亿元，增幅为19.0%。

其中：安居房项目5个，合计计划总投资20.6亿元。

3.土地购置费投资大幅减少。

2016度完成土地购置费投资22.64亿元，同比减少22.4%，增幅与2015年度比呈反向减少（2015年土地购置费投资29.2亿元，同比增长3.6%）。

4.商品房销售面积大幅增长，房产新政是拉动的主要原因。

2016年度商品房销售面积为92.36万平方米，同比增长60.9%。

占全市比重为38.4%，总量居全市第一，增幅居第三位。

从近三年纵向比较看商品房销是最好的一年。

2014年度、2015年度、2016年度商品房销售面积及增幅分别是：47.8万平方米、减少7.8%；57.4万平方米、增长20.1%；92.36万平方米、增长60.9%。

去年以来，中央连续出台多项政策着力去库存，去年2月2日，央行下发中国银行业监督管理委员会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例实际可降至20%，我市各大银行也已全面开始实施；三部委下发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，市区已于去年2月22日起正式实施楼市契税营业税双降政策。

2016年1-11月全国房地产开发投资和销售情况分析根据统计局发布的2016年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况数据，中国1-11月份全国房地产开发投资93387亿元人民币，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。

一、房地产开发投资完成情况2016年1-11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。

其中，住宅投资62588亿元，增长6.0%，增速提高0.1个百分点。

住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。

1-11月份，东部地区房地产开发投资51307亿元，同比增长5.2%，增速比1-10月份提高0.2个百分点；中部地区投资21001亿元，增长10.6%，增速回落0.5个百分点；西部地区投资21080亿元，增长5.8%，增速回落0.3个百分点。

1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积745122万平方米，同比增长2.9%，增速比1-10月份回落0.4个百分点。

其中，住宅施工面积511416万平方米，增长1.6%。

房屋新开工面积151303万平方米，增长7.6%，增速回落0.5个百分点。

其中，住宅新开工面积104776万平方米，增长7.9%。

房屋竣工面积77037万平方米，增长6.4%，增速回落0.2个百分点。

其中，住宅竣工面积56379万平方米，增长5.3%。

1-11月份，房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2个百分点；土地成交价款7777亿元，增长21.4%，增速提高4.7个百分点。

二、商品房销售和待售情况1-11月份，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1-10月份回落2.5个百分点。

其中，住宅销售面积增长24.5%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长17.5%。

商品房销售额102503亿元，增长37.5%，增速回落3.7个百分点。

2016年房地产行业分析报告完整版本文为word模式，下载后可自由编辑目录一、2016年房地产行业基本面将持续复苏1、货币宽松周期，房地产占居民大类资产配置比例持续上升 .2、金融市场化叠加金融自由化，地产行业将会继续“加杠杆”（1）美国案例（2）住宅按揭占比上升（3）日本案例（4）中国分析（5）按揭贷款占比中长期将有所提升3、美元加息对中国房地产影响不大（1）香港案例（2）日本案例（3）韩国案例（4）台湾案例（5）泰国案例（6）智利案例（7）中国情况4、2016年行业基本面将持续上行 .二、城市分化将延续，利润压缩促转型 .1、城市间分化将会延续 .（1）一线城市拥有持续向上空间（2）一线城市土地供给紧张推高了房价 . （3）核心二线城市仍具有一定向上空间（4）三、四线城市房地产基本面有较大下行压力2、地价高企压缩利润率，转型成为主旋律（1）地价高企，“面粉贵过面包”（2）地价高企，短期内房地产投资仍将维持低迷（3）房企利润率被压缩，转型成为浪潮三、积极拥抱房地产转型浪潮1、房地产交易（1）一手房销售规模将达到每年7万亿，且渐趋稳定（2）世联行：一手房交易市场霸主地位（3）二手房销售规模长期将超过一手，增长潜力大2、大金融3、大健康四、重点企业简况1、万科2、金地集团3、华联控股4、财信发展5、世联行6、中洲控股7、香江控股货币宽松背景下，预计2016年房地产行业基本面将持续复苏。

主要逻辑如下：1）从美国和中国历史来看，货币宽松周期房地产占居民大类资产配置比例一定会持续上升。

美国过去45年三轮大的货币宽松周期中，房地产占居民大类资产配置的比重均明显上升；我国2009年是货币政策大幅宽松周期，居民资产配置中房地产占比同样出现了阶段性的峰值。

2）金融市场化叠加金融自由化阶段，地产行业将会继续“加杠杆”。

截至2015年上半年，我国五大国有银行个人住房贷款占银行贷款总额比重约为20%，与美国利率市场化初期住房按揭贷款占银行贷款总额比重相接近，未来仍有很大成长空间。

2016年房地产行业研究报告2016年6月目录一、行业回顾与展望：基本面景气度开始回落 (4)1、成交展望：下半年行业成交面积同比升幅将继续回落 (4)2、房价变化：增幅逐步环比回落，城市间继续分化 (9)3、土地市场：房企拿地意愿回升，重点城市地王频出 (14)4、开工投资：补库存需求带动，但近期升幅开始放缓 (18)二、大资管时代，关注不动产金融机遇 (20)1、“资产荒”源自传统投资惯性的改变 (21)2、海外经验，房地产金融产品当崛起 (25)（1）美国：90年代初，房地产金融快速发展 (25)（2）日本：2000年后，地产金融快速发展 (31)3、商业地产快速发展，可为房地产金融提供优质基础资产 (38)4、不动产金融投资途径 (45)（1）REITS有望加速推进 (46)（2）房地产金融+互联网：以绿地金服为例 (48)（3）房地产基金：参考凯德的投资模式 (50)三、投资策略和相关公司 (52)1、主流地产股：积极关注，继续等待 (52)2、房地产金融：等风起，迎新机 (53)（1）嘉宝集团 (54)（2）中国国贸 (58)（3）海德股份 (60)（4）广东明珠 (63)（5）广宇集团 (69)成交端回顾与展望：景气度高点已现，下半年温和下降。

2016 年对于基本面的判断是前高后低，一季度和二季度整体成交同比升幅应该就是本轮小周期的高点，下半年行业整体成交同比升幅将继续放缓，预计全年全国商品房销售面积15 亿平米，同比升17%，金额11.4 万亿元，同比升30.4%。

房价方面，大中城市房价整体仍保持环比温和上升，但升幅将逐步放缓，区域分化依旧显著，三四线城市房价并不具备持续上升动能。

投资端回顾和展望：土地市场火爆。

2016 年前5 月，土地市场火爆地王频现，300 城市土地成交建面合计同比+3%，出让金合计增长40%。

土地价格的快速飙升，溢价率更是超过了09-10 年周期的高点，特别是在二线城市。

《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜发布楼市火爆，开盘日光。

2016年上半年，TOP100房企销售金额和面积门槛均大幅提升，多数房企创下了历史最好成绩。

全年千亿房企有望再次扩容，大中型房企的行业地位竞争也愈发激烈。

1、百强房企门槛大幅提升，TOP50门槛首次过百在多种利好政策的刺激下，2016年上半年全国房地产市场火热，TOP100房企继续引领楼市，金额、面积各梯队入榜门槛双双大幅提升。

其中，金额门槛同比增幅均在60%以上，其中TOP20金额门槛同比翻番达到115%。

图1、2016年上半年房企销售入榜门槛（单位：亿元、万平方米）资料来源：CRIC ，中国房地产测评中心金额门槛方面，TOP10房企入榜门槛高达501亿元，较2015年同期增加199亿元，同比增长66%；TOP20房企金额门槛达到280亿元，同比增长115%；TOP50房企金额门槛首次达到138亿元，同比增长82%；TOP100房企的入榜门槛达65亿元，同比增长71%。

面积门槛方面，TOP10房企入榜门槛从去年同期的284万平方米增加至298万平方米，同比增长5%；TOP20房企同比增长48%至195万平方米；TOP50房企门槛则首次达到TOP10TOP20TOP50TOP100销售金额入榜门槛2014年上半年 2015年上半年 2016年上半年TOP10TOP20TOP50TOP100销售面积入榜门槛2014年上半年 2015年上半年 2016年上半年106万平方米，较2014年增长60%；TOP100房企入榜门槛达到48万平方米，同比增长54%。

2、行业集中度继续上升，金额增速高于面积2016年上半年房企销售快速增长，行业集中度进一步提升。

受改善型需求上升的影响，百强房企销售均价提升明显，金额集中度的增速整体高于面积集中度。

金额方面，各梯队房企集中度均同比上升。

其中TOP100房企集中度提升最为明显，同比增加4.05个百分点达到44.35%，占据市场份额近半；TOP10及TOP20房企则分别增加0.5个百分点、1.35个百分点；TOP50房企则从32.63%上升至35.44%，增加了2.81个百分点。

尨政W濟划^ (汉月刊)2017年第2期（总第102期)营改增全面扩围背景下廈门房地产业试点改章無W♦李一森♦罗绪富内容提要：自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，金融、建筑、房 地产和生活服务业等全部纳入营改增试点范围。

房地产业作为厦门地方经济的支柱性产业，全面试点扩围后对厦门房地产业究竟影响几何？文章从厦门房地产业2016年各项税收数据、厦门营改增试点前后房地产业的税收发展现状，分析营改增的影响，结合当下厦门房地产企业试点政策执行中尚存在的一些问题，提出进一步完善的建议。

关键词：营改增；房地产；效应分析中图分类号：F812. 422文献标识码：A文章编号：2095-1280(2017)02-0067-06全面营改增试点扩围的一项重要内容就是将不动产纳入增值税的抵扣范围。

作为试点改革的一 个重要行业，房地产业不仅自身可以实现减税，其他众多行业也会因为房地产全面扩围而获得巨大 的改革红利。

房地产业的产业链条较长，涉及面广，社会关注度高。

作为厦门地方经济的重要推动力，近些年厦门房地产业的税收增长迅猛，已经成为当地财政的重要税收来源。

本文所研究和讨论的房 地产业既包括房地产开发企业从事的新建商品房（即一手房），也包括房地产市场上进行流通和转 让的不动产（即二手房）。

本文结合厦门房地产业各项税收数据，分析营改增试点后厦门房地产业 的税收发展现状及其改革影响，结合当下厦门房地产业存在的一些问题，提出进一步完善的建议。

一、厦门房地产业扩围前后税收状况(一）2016年房地产业税收收入情况房地产业是我国经济的支柱产业，也是各地税收收入的一个重要来源。

房地产业通常涉及增值 税、营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、土 地增值税、耕地占用税以及契税等税种。

2016年5月1日以后，房地产业由征收营业税全面改为 征收增值税，因此，2016年房地产业的税收既包括营业税也包括增值税。