南昌市2007年首批经济适用住房销售试点方案

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谨呈：江西高新能源开发有限公司金域名都SOHO 营销总纲二00七年八月安佳（ 中国 ）置业顾问有限公司 深圳市安佳置业顾问有限公司目录第一章、南昌地产新政解读 (3)第二章、南昌小户型市场分析 (6)第三章、项目分析 (9)第四章、小户型客户群体分析 (15)第五章、项目定位 (21)第六章、项目营销推广策略 (26) 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。

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第一章南昌地产新政解读最近新出台的商品房预销售管理办法摘要（摘自南昌市人民政府办公厅洪府厅发【2007】119号印发《关于开展房地产市场依法整治工作、规范房地产市场行为的实施意见》的通知，以下均简称为通知一；南昌市房产管理局、南昌市工商行政管理局洪房字【2007】49号关于进一步规范我市商品房预销售行为的通知，以下简称为通知2）一、（通知1第十条）统一全市商品房预售形象进度要求。

在全市范围内，开发企业申请《商品房预售许可证》时，多层结构的房屋必须建到四层以上（四层以下的必须全部封顶）；小高层、高层结构的房屋必须完成主题结构二分之一以上；解读：本项目一直遵守此条款，此条款对本项目基本无影响，对部分违规企业将造成一定影响，在一定时间段内，会减少一部分市场供应量，反而在一定程度上刺激市场需求。

二、（通知2第一条）未取得商品房预售许可证的开发项目，开发企业、销售代理机构和媒体均不得发布有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容商品房预售广告； 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。

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南昌市政府办公厅关于下达我市2007年国民经济和社会发展计划的通知文章属性•【制定机关】南昌市人民政府•【公布日期】2007.06.26•【字号】洪府发[2007]27号•【施行日期】2007.06.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文南昌市政府办公厅关于下达我市2007年国民经济和社会发展计划的通知(洪府发〔2007〕27号)各县、区人民政府，各开发区（新区）管委会，市政府各部门：市政府同意《市发展和改革委员会关于我市2007年国民经济和社会发展计划的报告》，现将该报告和所附的《南昌市2007年国民经济和社会发展计划主要指标》印发给你们，请据此安排和部署工作。

2007年是深入贯彻落实科学发展观、积极推进社会主义和谐社会建设的重要一年，也是落实市第九次党代会战略部署、在新的起点上实现南昌崛起新跨越的第一年。

做好国民经济和社会发展工作，保持又好又快的态势，对于全面推进“十一五”规划实施、迎接党的十七大胜利召开具有十分重要的意义。

根据市第九次党代会部署和市十三届人大二次会议的决定，今年全市国民经济和社会发展的主要预期目标是：生产总值增长14.5%，财政总收入同口径增长16.2%。

全社会固定资产投资增长25%，社会消费品零售总额增长15.5%。

实际利用外资增长15.2%，引进省外5000万元以上工业项目资金增长5.26％。

城镇居民年人均可支配收入增长9%，农民年人均纯收入增长8%以上。

城镇登记失业率控制在4.5％以内，居民消费价格总水平涨幅控制在3％以内，人口自然增长率控制在8.05‰以内。

单位生产总值能源消耗比上年下降4%。

实现上述目标，必须坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以中共南昌市委第九次党代会精神为指针，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，紧扣民生主题，在大力推进商贸、物流和金融中心建设的具体实践中，更加突出大开放主战略和先进制造业重要基地核心战略，全力抓好招商引资、投资、现代服务业、自主创新能力建设、“3010”工程和社会主义新农村建设六个方面的工作，促进全市经济又好又快发展。

2007年南昌市首批经济适用住房销售（试点）公开摇号活动议程一、摇号时间：2007年2月10日（星期六）20：00—21：00二、摇号地点：南昌广播电视中心1600M2演播大厅(南昌市红谷滩新区绿荫路) 三、主办单位：南昌市人民政府四、承办单位：中共南昌市委宣传部、南昌市房管局、青云谱区人民政府、南昌市广电局五、会议嘉宾主持人：南昌市政府副市长黄春平六、议程：1、节目主持人介绍此次经济适用住房销售（试点）的基本情况，同时介绍今天到场的省、市领导及嘉宾；2、中共南昌市委副书记、市长胡宪讲话；3、江西省人民政府副省长洪礼和讲话；4、摇号活动正式开始（摇号顺序）：⑴中共江西省委副书记、江西省人民政府省长吴新雄⑵中共江西省委常委、南昌市委书记余欣荣⑶江西省人民政府副省长孙刚⑷中共南昌市委副书记、南昌市人民政府市长胡宪⑸工人代表（江西华源江纺有限公司一织分厂）周洁⑹农民代表（青山湖区湖坊镇进顺村）罗玉英⑺解放军代表（西湖区人武部）杨云峰⑻学界代表（江西科技师范学院）邬海明⑼人大代表（青云谱区三家店街办）周元莲⑽中低收入家庭代表（东湖区豫章街办）廖德厚⑾经济适用住房建设单位代表（市房地产经营公司）万晓强5、南昌市公证处公证员作现场公证，市纪委监察局现场监督；6、群众代表发言；7、请主席台前排就座的14位省、市领导为顺序号为1-14号的14个优先认购家庭代表颁发《南昌市经济适用住房购买通知单》；8、活动结束。

2007年南昌市首批经济适用住房销售（试点）公开摇号活动方案活动宗旨：能拥有一套住房是许多市民的梦想。

从最初的安居工程到今日的经济适用住房，在经历了10多年的发展历程，在广大市民的翘首期盼下，2007年南昌市首批200套经济适用住房将实施公开摇号销售。

这次销售试点活动选在青云谱区徐家坊街道办事处、三家店街道办事处所辖的21个社区开展，遵照“信息公开、摇号排序公开、选房情况公开”的“三公开”原则进行。

2007年2月10日晚，在南昌广播电视中心1600M2的演播大厅里，将举行2007年南昌市首批200套经济适用住房公开摇号活动，这次摇号采用严格审查后的电脑软件系统进行操作，并同步在省、市电视台、南昌新闻网等媒体上进行现场直播，此项活动将政府行为放在百姓的监督之下，充分体现公开、公平、公正的原则。

经济适用住房管理办法建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知建住房[2007]258号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007] 24号），经国务院同意，现将修订后的《经济适用住房管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

中华人民共和国建设部中华人民共和国国家发展和改革委员会中华人民共和国监察部中华人民共和国财政部中华人民共和国国土资源部中国人民银行国家税务总局二○○七年十一月十九日经济适用住房管理办法第一章总则第一条为改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益，制定本办法。

第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

第三条经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。

经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。

经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本办法。

第四条发展经济适用住房应当在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，政府主导、社会参与。

市、县人民政府要根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施。

省、自治区、直辖市人民政府对本行政区域经济适用住房工作负总责，对所辖市、县人民政府实行目标责任制管理。

第五条国务院建设行政主管部门负责对全国经济适用住房工作的指导和实施监督。

县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门（以下简称“经济适用住房主管部门”）负责本行政区域内经济适用住房管理工作。

县级以上人民政府发展改革（价格）、监察、财政、国土资源、税务及金融管理等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。

建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知建住房[2007]258号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007] 24号），经国务院同意，现将修订后的《经济适用住房管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

中华人民共和国建设部中华人民共和国国家发展和改革委员会中华人民共和国监察部中华人民共和国财政部中华人民共和国国土资源部中国人民银行国家税务总局二○○七年十一月十九日经济适用住房管理办法第一章总则第一条为改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益，制定本办法。

第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

第三条经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。

经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。

经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本办法。

第四条发展经济适用住房应当在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，政府主导、社会参与。

市、县人民政府要根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施。

省、自治区、直辖市人民政府对本行政区域经济适用住房工作负总责，对所辖市、县人民政府实行目标责任制管理。

第五条国务院建设行政主管部门负责对全国经济适用住房工作的指导和实施监督。

县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门（以下简称“经济适用住房主管部门”）负责本行政区域内经济适用住房管理工作。

县级以上人民政府发展改革（价格）、监察、财政、国土资源、税务及金融管理等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。

南昌经济适⽤房怎么上市买卖？具体条件及上市流程材料⼀览对于南昌经济适⽤房怎么上市买卖？具体条件及上市流程材料⼀览的内容，最近很多⼈很困惑，⼀直在咨询⼩编，今天店铺⼩编针对该问题，梳理了以下内容，希望可以帮您答疑解惑。

⼀、南昌市经济适⽤房上市条件1、购得经济适⽤住房满5年(以购房合同备案时间为准)。

2、申请⼈已缴清经济适⽤住房购房款、相关税费、银⾏按揭贷款本息。

3、申请⼈及其他共同所有权⼈同意上市。

4、⽆法律、法规规定禁⽌上市的情形。

⼆、南昌市经济适⽤房上市提交的材料申请所购经济适⽤住房上市的家庭，应当由主申请⼈向其户籍所在地的区(开发区、新区)住房保障部门提供以下材料：1、房屋所有权证书或不动产权证书(含共有产权证书);2、房屋所有权⼈(含产权证书上载明的所有申请⼈)⾝份证明(⾝份证或户⼝簿等合法有效证明的原件及复印件);3、经济适⽤住房申请⼈及其他共同所有权⼈同意上市的书⾯证明(签字确认后的《南昌市已购经济适⽤住房转完全产权申请审批表);4、法律、法规规定的其他证明材料。

三、缴纳价款和相关契税1、若购房⼈住房和经济条件未超出申请上市时政府规定的住房保障标准，按(注明价格-购房价)×60%补缴⼟地收益、税、费减免等价款;若购房⼈住房和经济条件超出申请上市时政府规定的住房保障标准，按(注明价格-购房价)×100%补缴⼟地收益、税、费减免等价款。

其中，注明价格为房屋所有权证(不动产权证)上注明的经济适⽤住房购买时同地段普通商品住房购买价格。

经济适⽤住房同地段普通商品住房价格由市物价部门会同市住房保障部门委托有资质的评估机构进⾏评估确定，经市政府确认后向社会公布。

2、缴纳的价款纳⼊市保障性安居⼯程专项资⾦管理。

3、购房⼈需依法缴纳房屋契税，计税依据为补缴的⼟地收益、税、费减免等价款，税率按照申报纳税时国家房屋契税相关政策执⾏。

四、南昌经济适⽤房上市流程申请所购经济适⽤住房上市的家庭，应当遵循如下操作流程：1、申请⼈及共同所有权⼈填写《南昌市已购经济适⽤住房转完全产权申请审批表，并提交本流程第五条所规定的相关材料。

关于印发莲塘镇第二批经济适用住房申请资格审核方案的通知各村，各社区（居委会）：经济适用住房资格审核是经济适用住房销售工作的重要环节，准确认定申请资格是确保销售工作完成的基本前提和可靠保证，为全面落实县政府下达给我镇的经济适用住房建设销售任务，并根据《南昌县人民政府办公室关于印发南昌县经济适用住房建设和销售实施意见的通知》（南政办发[2008]2号）文件要求，本着公平、公正和阳光操作经济适用住房的原则制定本方案。

一、指导思想通过科学制定工作流程，严格审查申请资格审核工作和建立投诉举报制度，确保申请资格审核工作公开、公平和公正，杜绝高收入家庭购买经济适用住房，切实解决低收入家庭住房困难，促进全镇经济社会和谐发展。

二、组织领导及职责分工镇经济适用住房领导小组下设莲塘镇经济适用住房销售管理工作领导小组，负责经济适用住房申请资格审核工作的组织协调和指导工作，其组成人员如下：组长：涂秀清莲塘镇党委副书记、镇长副组长：黄凤金莲塘镇人大主席成员：王小苟、刘胜强、唐珍、吴凯、熊国新府前路居委会总负责人：姚春爱具体负责人：李榕、熊辉斗柏路居委会总负责人：王爱珠具体负责人：王根云、万淑红公园路居委会总负责人：万银秀具体负责人：王立新、赵美玉农贸街居委会总负责人：肖美华具体负责人：舒桂英、胡林建南井路居委会总负责人：喻淑梅具体负责人：陈兰英、罗淑清莲富路居委会总负责人：马银花具体负责人：刘全花、章力莲垦居委会总负责人：王跃保具体负责人：殷建凤、王小明体育馆居委会总负责人：王桂兰具体负责人：孙淑萍、赵玲玲莲南居委会总负责人：陈梅生具体负责人：陈成淑、陈茂源领导小组下设办公室，办公室主任由王小苟担任，办公室设在镇社区办，负责日常的组织实施工作。

各居（村）委会要按照各自职责，做好有关工作，县监察局负责监督检查执行申请资格审核工作的部门和经办人员是否履行职责以及有无行政不作为，乱作为行为及经济适用住房资格审核工作中的违规违纪行为，县财政局负责保障经济适用住房资格审核工作专项经费，并对经费使用情况进行监督，县公安局负责对申购家庭户籍进行审核认定，县工商局负责对从事企业或个体经营活动的申购家庭给予工商注册认定，县地税局负责对从事经营活动的个体工商户收入进行核实，县房管局负责全镇经济适用住房申请资格审核的管理工作，并审核申购家庭住房情况，镇民政办负责对享受低保家庭的情况进行核实。

南昌市政府办公厅关于印发南昌市城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制工作方案的通知文章属性•【制定机关】南昌市人民政府•【公布日期】2007.10.26•【字号】洪府厅发[2007]168号•【施行日期】2007.10.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文南昌市政府办公厅关于印发南昌市城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制工作方案的通知（洪府厅发〔2007〕168号）各区人民政府，市政府各有关部门：《南昌市城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制工作方案》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○七年十月二十六日南昌市城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制工作方案根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）规定，在今年年底前，我市必须完成南昌市城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制工作，为切实做好此项工作，依据建设部《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见》，结合我市实际，特制订本工作方案。

一、工作领导机构为保证我市城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制工作顺利进行，市政府成立“南昌市住房保障领导小组”，领导小组成员为：组长：黄春平（市政府副市长）副组长：周光华（市政府副秘书长）郭毅（市房管局局长）成员：李家旺（市委宣传部副部长）翟圣智（市建委副主任）李勇（市规划局副局长）贺志平（市民政局副局长）罗其昌（市房管局副调研员）曾林林（市财政局副局长）刘海滨（市公安局副局长）汤永安（市国土资源局副调研员）张宁（市统计局总统计师）李联明（市监察局副局长）付勇（国家统计局南昌调查队副队长）杨斯（东湖区政府常务副区长）王强（西湖区政府副区长）吴强（青云谱区政府副区长）胡燕琴（湾里区政府副区长）吴腊根（青山湖区政府副区长）邹国星（红谷滩新区工委副书记）章柏岗（经济技术开发区管委会副主任）刘斯彬（高新技术开发区管委会副主任）谌伟（桑海开发区管委会副主任）领导小组下设办公室，办公室设在市房管局，办公室主任由郭毅同志兼任。

2007年房地产政策回顾■2007年1月1日主题词：城镇土地使用税1月1日，《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行：新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。

还有城镇土地使用税额的提高2倍，以及城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。

修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元/平方米。

其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。

■2007年1月17日主题词：土地增值税国家税务总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。

明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。

通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税。

■2007年3月16日主题词：物权法全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。

物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。

■2007年3月17日主题词：央行第一次加息中国人民银行宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%。

■2007年4月6日主题词：房地产市场秩序专项整治建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。

2007年土地增值税的清算按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。

为减少开发商的囤地现象，2007年1月24日《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。

2007年低收入家庭住房解决《意见》指出要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。

明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能《意见》有5个要点：新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围覆盖低收入住房困难家庭；城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

2007年严格住房消费贷款管理《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号)1、央行明确对“第二套房贷”给予了“以家庭为单位”的说法。

2、已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。

3、充分保障民生，向中低收入自住型购房群体倾斜；4、凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。

这使得在执行层面“9·27”政策的“透明度”更高，“精准度”更强，“杀伤力”更大；公积金贷款不再成逃避政策挡箭牌；央行严防购房信贷风险，政策出现“罚则”制度。

2007年土地管理2007年10月10日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(被业内称为“39号令”)。

该规定自2007年11月1日起施行。

新《规定》明确，土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。