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住房按揭贷款证券化是⼀项结构精巧，环节复杂，参与⼈众多的⼀项⾦融创新，⼀旦某个环节发⽣问题，就有可能影响整个住房抵押贷款证券化的开展。
⽽且在我国，由于抵押贷款⼀级市场的发育不完善、法律环境不健全、资产评级机构不规范以及⼈们的消费观念较保守等种种因素的存在，住房抵押贷款证券化存在着更⼤的风险，因此，在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，有必要冷静讨论⼀下其风险，做到未⾬绸缪，防患于未然。
⼀、住房抵押贷款证券化的风险分析 住房抵押贷款证券化最主要的特点是将缺乏流动性但能够产⽣可预见现⾦流的抵押贷款，转换为可以在市场上流通、容易被投资者接受的有价证券，从⽽增强了资⾦的流动性，优化了⾦融机构的资产结构，降低了商业银⾏的风险。
尽管存在诸多优越性，但由于住房抵押贷款证券化业务涉及到发起机构、特定⽬的机构、受托机构、服务机构、评级机构、信⽤增级提供机构、投资者等众多交易主体，交易结构复杂，风险隐蔽性强，处理不当，也会对⾦融系统的稳定性造成潜在风险。
住房抵押贷款证券化主要具有利率风险、违约风险、提前还款风险、再投资风险、流动性风险以及交易结构风险等，这些风险中，在我国表现最突出的就是提前还款风险和违约风险。
1.提前还款风险。
提前还款是指借款⼈随时⽀付部分或全部抵押贷款的余额，这种⾏为会对住房抵押贷款证券化中的现⾦流产⽣重⼤影响，给贷款银⾏带来利息损失，甚⾄是改变证券的偿还期限，给投资者带来风险。
众所周知，美国在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款的提前偿付⾏为已取得丰富的经验数据，通过准确地预测，有效地规避与转移提前还款风险。
⽽我国在这⽅⾯的⼯作⼏乎为空⽩，提前偿付率根本⽆法预测。
据本⼈观察，我国居民的提前还款⾏为具有两⼤特点，⼀是对利率的变动极其敏感，主要原因是我国⽬前的住房抵押贷款绝⼤多数是浮动利率贷款，⽽且商业银⾏对提前还款⾏为仅收取象征性违约⾦或罚款，每当利率升⾼，提前还款⾏为即成倍增加；⼆是提前还款⾏为具有普遍性。
住房抵押贷款支持证券名词解释住房抵押贷款支持证券，简称RMBS（Residential Mortgage Backed Securities），是一种基于住房抵押贷款的金融工具。
它通过将多个抵押贷款捆绑在一起，形成一个证券化产品，以此吸引投资者购买。
住房抵押贷款支持证券的发行过程如下：第一步是金融机构，如银行或房贷公司，发放房屋抵押贷款给个人购房者。
然后，这些机构将这些贷款进行汇集，并将它们打包成一个投资组合。
接下来，投资组合会转移到一个特殊目的实体（SPV）名下。
SPV是一个为了持有和管理这些贷款而成立的独立公司。
最后，SPV发行住房抵押贷款支持证券，将其销售给投资者。
住房抵押贷款支持证券通常具有一定的特点。
首先，它们被认为是一种固定收益投资，因为它们承诺按照约定的利率和期限支付利息和本金。
其次，这些证券的利息和本金来源于抵押贷款的偿还，因此收益性与抵押贷款池的还款质量息息相关。
此外，住房抵押贷款支持证券在市场上通常有较高的流动性，因为其可在二级市场上交易。
住房抵押贷款支持证券对各方都有利。
对于金融机构来说，它们可以将房屋抵押贷款从资产负债表上移除，释放资金以提供更多的贷款。
对于投资者来说，这些证券提供了稳定的现金流和尽相可能多的收益。
对于购房者来说，这种证券化形式使得贷款更加流动和可获得，从而促进了住房市场的发展。
然而，住房抵押贷款支持证券也存在一些风险。
例如，如果经济形势不好导致大量借款人无法偿还贷款，投资者可能面临违约风险。
此外，在发行这些证券时可能存在潜在的信息不对称，投资者需要谨慎评估和披露的信息。
总结起来，住房抵押贷款支持证券是一种以房屋抵押贷款为基础的金融工具。
它的发行过程涉及将多个贷款汇集成一个投资组合，然后通过证券化转让给投资者。
这些证券具有固定收益、高流动性和稳定现金流的特点。
尽管存在一定的风险，但这种证券化形式对金融机构、投资者和购房者都带来了一定的好处。
个人住房贷款证券化的现状问题及对策1. 引言1.1 个人住房贷款证券化的重要性个人住房贷款证券化是一种将个人住房贷款打包成证券进行交易的金融工具，具有重要的意义和作用。
个人住房贷款证券化可以有效地提高金融机构的融资效率，帮助其更好地管理资金。
通过证券化，金融机构可以将资产转化为流动性更高的证券，便于转让和融资，从而为个人住房贷款提供更多的融资渠道。
个人住房贷款证券化还可以帮助降低金融机构的风险敞口，提高其资产负债表的质量和稳定性。
通过将个人住房贷款分散到不同的投资者手中，可以有效地降低金融机构的风险集中度，提高其抗风险能力。
个人住房贷款证券化对于金融体系的稳定和发展具有重要的意义，可以促进金融市场的健康发展，提高金融机构的竞争力。
1.2 个人住房贷款证券化的现状问题个人住房贷款证券化市场发展不平衡。
目前，我国地方政府发行的住房抵押贷款证券主导市场，而个人住房贷款证券化市场相对落后。
这导致了市场供需不平衡，也增加了市场的不确定性和风险。
个人住房贷款证券化的信用评级存在争议。
由于缺乏相关标准和统一的评价体系，个人住房贷款证券的信用评级不够准确和客观，导致投资者难以准确评估风险。
个人住房贷款证券化的法律法规体系不够健全。
现有法规对于个人住房贷款证券化的监管不够严格，导致市场存在漏洞和法律风险。
个人住房贷款证券化市场流动性不足也是一个突出问题。
市场流动性不足会使市场参与者难以获得充分的市场信息，增加投资风险。
个人住房贷款证券化市场存在诸多问题，需要加强监管、完善法律法规以及提高市场透明度等措施来解决。
这些问题的存在不仅影响了市场的健康发展，也增加了投资者的风险。
需要采取有效措施来改善个人住房贷款证券化市场的现状。
2. 正文2.1 现阶段个人住房贷款证券化存在的问题个人住房贷款证券化市场规模不大，发展相对滞后。
与国外相比，我国个人住房贷款证券化市场仍处于起步阶段，市场规模较小，发展缓慢。
这导致市场流动性不足，交易不活跃，难以形成规模效应。
房产抵押在金融市场的影响分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，房产抵押已成为金融市场的重要组成部分。
房产抵押贷款作为一种重要的融资方式，为许多企业和个人提供了资金支持，促进了经济的发展。
然而，房产抵押在金融市场的影响并非只有积极的一面，也存在一些潜在的风险和挑战。
本文将从多个角度分析房产抵押在金融市场的影响。
一、积极影响1.融资渠道的拓展：房产抵押贷款为许多企业和个人提供了融资渠道，解决了他们在资金周转方面的问题。
这有助于推动经济的发展，促进企业扩大生产规模，提高就业水平。
2.优化资源配置：房产抵押贷款在一定程度上优化了资源配置，使得资金流向更有发展潜力的领域，提高了社会整体的效率和产出。
3.稳定市场信心：房产抵押作为抵押物可以降低投资者和消费者的风险，增强市场信心，从而稳定金融市场。
二、潜在风险1.信贷风险：房产抵押贷款存在一定的信贷风险。
如果借款人不能按时还款，金融机构可能会面临坏账风险，进而影响金融市场的稳定。
2.房价波动风险：房产抵押的主要价值在于房价的上涨。
如果房价下跌，抵押物的价值也会随之下降，这将对贷款机构产生压力，甚至可能导致违约风险。
3.流动性风险：房产作为一种大宗资产，其流动性相对较差。
如果市场出现波动，抵押物变现可能面临困难，进而影响金融机构的流动性管理。
三、政策影响政策对房产抵押市场的影响也不容忽视。
例如，政府对房地产市场的调控政策可能会影响房产抵押贷款的规模和利率，进而影响金融市场的稳定。
此外，政府对金融机构的风险监管政策也会对房产抵押贷款的风险产生影响。
四、未来趋势随着科技的发展，房产抵押市场也在不断演变。
未来，数字化和智能化将成为房产抵押业务的重要趋势。
例如，人工智能和大数据技术可以帮助金融机构更精准地评估借款人的信用风险，提高贷款审批效率和准确性。
同时，区块链技术可以实现抵押物的透明化和可追溯性，降低欺诈风险。
总结来说，房产抵押在金融市场的影响是双面的。
它为许多企业和个人提供了融资渠道，促进了经济的发展，同时也存在一定的风险和挑战。
抵押贷款支持证券的简单描述1 抵押贷款支持证券的概述抵押贷款支持证券（Mortgage-Backed Securities，MBS）是以住房抵押贷款为基础的证券化产品，它将由成千上万个个人或机构提供的住房抵押贷款捆绑在一起，然后分成不同的级别，对不同的投资人销售。
MBS具有高效利用住房抵押贷款市场的优势，为多元化投资提供了一种有效的工具。
2 抵押贷款支持证券的类型抵押贷款支持证券可以根据发行主体的不同进行分类。
- 在美国，政府支持抵押贷款支持证券（Government-Backed Mortgages）由联邦房屋抵押贷款公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation）和美国房屋抵押贷款公司（Federal National Mortgage Association）发行；- 非政府支持抵押贷款支持证券（Non-Government-Backed Mortgages）由私人公司发行；- 随着抵押贷款市场不断发展，新型抵押贷款支持证券也在不断涌现，如房屋股权抵押贷款支持证券（Home Equity Mortgage-Backed Securities）。
3 抵押贷款支持证券的特点抵押贷款支持证券具有以下几个特点：- 资产支持：MBS以高质量的抵押贷款作为基础，为投资人提供了资产支持，降低了投资风险；- 高效市场：MBS提供了一个高效的市场，使投资人能够快速高效地买卖或转让MBS；- 住房市场暴露：由于MBS以住房抵押贷款为基础，住房市场波动会对MBS产生影响；- 收益稳定：MBS通常分为高、中、低三种级别，收益分别对应不同的风险，投资人可以根据自身承受风险的能力选择不同级别的MBS。
4 抵押贷款支持证券的利弊抵押贷款支持证券作为一种投资工具，具有其利弊。
优点包括：- 高质量资产支持，使投资风险得到最大化控制；- 市场运作高效，投资人可以随时买卖或转让；- 可实现多元化投资。
房地产市场的金融工具房屋贷款抵押证券化和债券发行房地产市场的金融工具：房屋贷款抵押证券化和债券发行在房地产市场中，金融工具起到了重要的作用，其中房屋贷款抵押证券化和债券发行是两种常见的金融工具。
本文将探讨这两种金融工具在房地产市场中的应用和影响。
一、房屋贷款抵押证券化房屋贷款抵押证券化是指银行或其他金融机构将房屋贷款打包成证券，通过发行证券来筹集资金。
这种金融工具的出现为房地产市场带来了许多好处。
首先，房屋贷款抵押证券化可以提高金融机构的流动性。
传统的房屋贷款需要银行长期持有，资金较难流动，而通过证券化，金融机构可以将房屋贷款出售给其他投资者，从而迅速获得资金，提高了流动性。
其次，房屋贷款抵押证券化可以分散风险。
金融机构将房屋贷款打包成证券后，不再直接持有全部风险，而是将风险通过证券的形式分散给投资者。
这样一来，即使某些房屋贷款出现违约或其他问题，也不会对金融机构造成过大的影响。
然而，房屋贷款抵押证券化也存在一些问题和风险。
首先，证券化可能导致信息不对称。
投资者难以获得足够的信息和了解贷款的真实情况，从而可能低估风险。
其次，证券化还可能导致金融机构对借款人进行不当的放贷，放松了对贷款的审查和管理，提高了违约的风险。
二、债券发行债券发行是指房地产开发企业或房地产资产管理公司通过发行债券来筹集资金。
债券作为一种融资工具，为房地产市场提供了额外的资金来源。
债券发行有助于促进房地产开发。
通过发行债券，房地产开发企业可以获得大量资金，用于购置土地、建设房屋等各个环节，从而加快房地产项目的进度。
此外，债券发行还可以多样化融资渠道。
相比于银行贷款等传统融资方式，债券发行可以吸引更多的投资者，扩大了融资渠道，提高了房地产市场的融资灵活性。
然而，债券发行也面临一定的风险和挑战。
首先，债券发行需要付息和还本，如果房地产市场出现不利的变化，房地产开发企业可能面临偿付困难。
其次，债券市场的运作需要良好的信用评级和监管制度，否则可能出现乱象和风险。
从1999年起，中国建设银行已经向中央银行提交了六份房贷资产证券化的方案，前4套方案因方案没有体现MBS风险出售和破产隔离的原则以及有关法规没有完善被否决，第5套方案也因法律层面的问题最终被国务院否决。
直到2005年的12月1日《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》正式执行，建行的房贷款资产证券化才开始提速。
2005年12月15日，“建元”正式发行。
建行从上海、江苏、福建三家分行发放的个人住房贷款中挑选30亿元进入资产池，三档两级证券：其中A、B、C三个档次为优先级证券(A类约24亿元，信用为AAA级;B 类约3亿元，信用为A级;C类约2.1亿元，信用为BBB级)和次级证券(约0.9亿元，不参与评级，由建行自留)。
按照设置，优先级证券投资人先收到还款。
A和B类证券获准在全国银行间债券市场进行交易，C类按照央行的相应规定进行转让，次级不进行转让交易。
“建元”发行过程分析(一)“建元”的发行动力任何一项创新性业务的成功运作和实施，和相关各方的积极推进是分不开的。
但是，推进的动力是什么呢?无论是监管当局还是方案中的实际运作方，都期望能够获得“利益”。
以下从银行、政府、中介机构和投资者四方面作出具体分析。
1.银行。
一方面可以说建行做房贷证券化(下文简称MBS)的动力不足，具体可从三个方面来看：银监会发布的《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》(下称《办法》)使通过MBS提高资本充足率的银行不易办到，并且建行上市后，资本充足率接近14%;其次是资产证券化的标的问题，资产证券化在国外往往是因为银行迫于资金的流动性压力或处理不良贷款的需要，而我国进行资产证券化的银行目前并不缺乏资金，而且拿出来的资产也是相对较好的优良资产;从根本上讲，银行进行资产证券化最主要的一个目的是将长期的资产转移出，通过资产的出让来获取流动资金。
但从目前来看，我国银行体系担心的是流动性严重过剩的问题，甚至担心的是回流后，这笔现金该如何使用的问题。
住房抵押贷款SPV模式一、住房抵押贷款证券化及特设机构的概述住房抵押贷款证券化(Mortgage―BackedSecuritization,MBS)是一国经济发展到较高阶段的必然产物,它是指住房抵押贷款机构将其持有的抵押贷款汇集、重组成抵押贷款集合基金,经过担保和信用加强,以证券的形式出售给投资者的融资过程,是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为。
作为衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物,资产证券化(AssetsBackedSecuritization,ABS)是近几十年来世界金融领域最重要和发展最快的工具。
它的重要组成部分―――住房抵押贷款证券化(MortgageBackedSecuritization,MBS)的发展尤其迅猛。
资产证券化的一个重要特点表现在其交易结构的不同,典型的证券化交易结构中都有一个特设机构SPV(SpecialPurposeVehicle)。
作为连接投资者与发起人的关键环节和结构性融资的载体,SPV可以说是证券化设计中的“精妙之笔”,它以金融中介的形式巧妙实现了货币市场和资本市场的流动和聚合。
因SPV从事的业务受到严格的限制,经营风险较小,同时由于SPV对资产的“真实购买”,在发起人和投资者之间起到了“防火墙”的作用,有效地实现了风险隔离的功能。
所以,SPV是证券化中关键的制度建设,它不仅关系到证券化的成败,而且还关系到整个金融体系的安全与稳定。
SPV的法律特征如下:第一,SPV是一个特殊的法律实体。
SPV是为完成证券化操作而组建的法律实体,具有独立的法律地位。
SPV一般是独立于其他金融机构的非银行金融机构,可能由第三方设立,也可能是发起人的全资子公司,但它必须在法律上是一个独立于发起人的法人实体。
SPV是发起人在实现其预期财务目标过程中,为了迎合法律的要求而特设的一个法律概念上的实体,但它近乎一个“空壳公司”,只拥有名义上的资产和权益,实际管理和控制均委托他人进行,自身并不拥有职员和设施。
住房政策性金融发展的国际动向及对我国的启示一、主要国家住房政策性金融基本情况及近年来政策调整（一）美国——开放型住房政策性金融体系由于美国的住房金融体系非常复杂，在住房政策性金融建设上采取了开放型体系，即并未由独立的机构承担，而是以联邦住房银行系统为纽带，把全美八干多家房贷机构连在一起的相对独立完整的一级房贷市场；依托政府信用建构、以房利美和房地美两大政府性公司为载体的主流（传统）房贷证券化市场；以私人投行为主体的非政府信用（非传统）证券化市场；以联邦住房管理局（FHA）等为代表的为中低收入及弱势群体提供政府信用的房贷保险服务；以各类私人保险公司为依托的私人性房贷保险服务。
2008年次贷危机爆发后，美国原有的4项重要的住房政策性金融措施，公共住房政策、基于项目的第八款补贴政策、住房选择券政策和低收入住房投资税收减免政策均未被取消或削弱。
其中，住房选择券政策和低收入住房投资税收减免政策作为符合联邦政府市场化要求的需求补贴形式，已成为住房政策性金融的重心；2009年开始，联邦政府通过这两项政策，不断通过各州政府扩大与开发商、中介组织等私营部门的合作面，直接向私营部门提供优惠，承接因次贷危机产生的无家可归者的住房需求。
（二）新加坡——封闭型住房政策性金融体系新加坡住房政策性金融主要采取封闭型金融体系，在组屋制度和中央公积金制度1的基础上，新加坡通过发放各项公积金和对各向补贴额度及门槛的调整，引导住房政策的平稳运作，保证“居者有其房”。
近年来，新加坡政府相继推出了特别公积金购屋津贴、重新拥屋津贴计划及近居购屋津贴等几项惠民住房补贴政策。
1、特别公积金购房津贴。
特别公积金购屋津贴是指着政府为使用公积金购买组屋提供的资金补贴。
该政策在2011年首次推出，主要目的是资助低收入家庭购买非成熟组屋区的“二房式”或“三房式”新组屋。
新加坡政府于2013年7月首次调整津贴政策，将受惠家庭的收入门槛从2250新元大幅提高到6500新元，并让在非成熟组屋区购买“四房式”组屋的首次购屋家庭也能获益。
住房抵押贷款证券化名词解释
住房抵押贷款证券化是指将银行或其他金融机构发放的抵押贷
款打包出售给投资者，形成证券化产品。
这种产品的基础资产是抵押在房屋上的贷款，发行人通过将这些贷款打包成一种资产支持证券（ABS）的形式来融资。
住房抵押贷款证券化的过程如下：银行或其他金融机构向借款人发放抵押贷款，然后将这些贷款打包成支持证券，通过发行信托受益证书等方式出售给投资者。
支持证券的本金和利息将由借款人还款偿付。
住房抵押贷款证券化的优点是可以提高银行或金融机构的资金利用
效率，增强流动性，同时降低信用风险。
对于投资者来说，住房抵押贷款证券化可以提供较高的收益率和较低的风险。
然而，住房抵押贷款证券化也存在一些缺点。
首先，证券化的过程会增加金融机构的成本，这些成本最终会由借款人承担。
其次，证券化可能会导致借款人的利益被忽视，因为银行或其他金融机构更关注的是投资者的利益。
最后，住房抵押贷款证券化有可能会加剧金融市场的波动和风险。
综上所述，住房抵押贷款证券化是一种金融创新工具，具有优点和缺点。
在使用这种工具时，需要权衡各种风险和收益，并制定相应的风
险管理策略。
资产定价模型(CAPM)在住房抵押贷款证券化(MBS)定价中的
应用
王军武;戴兵
【期刊名称】《基建优化》
【年(卷),期】2007(028)005
【摘要】20世纪80年代以来,住房抵押贷款证券化(MBS)在我国有了长足的发展,为了对住房抵押贷款证券化产品进行合理定价,本文引入CAPM模型来确定正确反应证券风险的贴现率,并且分析了CAPM模型的产生以及发展过程,最后对其进行动态的修正.
【总页数】3页(P111-113)
【作者】王军武;戴兵
【作者单位】武汉理工大学,土木工程与建筑学院,湖北,武汉,430070;武汉理工大学,土木工程与建筑学院,湖北,武汉,430070
【正文语种】中文
【中图分类】F803.572
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5.西方资产定价理论中的实体经济因素考察——以CAPM模型与B-S期权定价模型为例 [J], 孙竹
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我国住房抵押贷款证券化的模式选择研究摘要住房抵押贷款证券化源于国外常用的模式有表内模式、表外模式、准表外模式但将其运用到我国必须结合我国的具体国情将对国外住房抵押贷款证券化的成功模式进行借鉴分析从推行住房抵押贷款证券化的政府支持力度、法律环境、投资者态度、银行出售资产的积极性以及对建立抵押贷款二级市场的贡献等方面对三种模式进行对比分析以选择一个适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式并对证券化经营公司的形式进行了设计和选择关键词住房抵押贷款证券化；模式；选择；证券化经营公司住房抵押贷款证券化是指住房抵押贷款机构将其持有的住房抵押贷款债权出售给专门操作住房抵押贷款证券化的机构经过政府机构或其他机构的担保和信用增强及信用评级以抵押贷款债权的未来现金流为支撑发行可以在金融市场上流通的证券进而完成住房抵押贷款机构将抵押贷款债权变现的过程我国金融市场和房地产市场的快速发展要求住房抵押贷款一级市场向二级市场转化我国住房制度改革的深化要求进行住房金融创新这对住房抵押贷款证券化在我国的发展提出了迫切的要求但是采用怎样的模式实现住房抵押贷款证券化是我们必须解决的问题国外经过三十年的发展已经积累了较成熟的经验和操作模式我们可以在借鉴国外成功经验的基础上结合我国实际情况选择适宜的模式1国外住房抵押贷款证券化的模式介绍从国际上住房抵押贷款证券化的经验看来主要存在三种模式表外模式、表内模式和准表外模式这里所说的“表”指的是住房抵押贷款证券化发起人的资产负债表1.1住房抵押贷款证券化的表外模式表外模式起源于美国然后陆续被其他国家和地区引进、利用在这种模式下发起人把抵押贷款资产真实出售给专门运作住房抵押贷款证券化的证券化经营公司由此公司将它们重新组合建立资产池以资产池为支撑发行证券真实出售意味着资产从发起人的资产负债表中剥离出来从而实现“破产隔离”实现真实出售和破产隔离是表外模式的关键可以说表外模式是完全意义上的住房抵押贷款证券化但就总体而言除美国以外其他国家和地区的表外证券化发展比较缓慢这主要是因为发放贷款的银行出售抵押贷款资产的积极性不够高；政府提供信用担保的力度不强；相关法律法规的欠缺等等随着这些条件的逐渐改善表外模式将会在全球范围内继续发展1.2住房抵押贷款证券化的表内模式在欧洲住房抵押贷款证券化的发展以表内模式为主导在这种模式下发起人不需要将抵押贷款资产出售资产仍保留在发起人的资产负债表上风险没有转移其次在发起人破产时抵押贷款资产池内的资产也属于破产资产即表内模式不能实现“破产隔离”当然有些国家通过法律安排可以使得在发起人破产的情况下资产池优先偿付住房抵押贷款证券化证券持有人表内模式的最大优势在于不会遇到太大的法律障碍1.3住房抵押贷款证券化的准表外模式在这种模式下发起人成立全资或控股子公司作为证券化经营公司然后把抵押贷款资产真实出售给这个子公司同时子公司不但购买母公司的抵押贷款资产还可以购买其他机构的抵押贷款资产然后子公司将购买来的这些抵押贷款资产组成资产池并以此为支撑发行证券由于子公司的利润要上缴给母公司且报表都要并入母公司的资产负债表子公司的资产最终要体现在母公司的资产负债表上但是由于母公司将资产真实出售给子公司进入子公司的资产负债表可以实现“破产隔离”所以这种模式的实质是发起人主导的表外证券化这种由子公司向母银行和其他银行购买住房抵押贷款资产发行住房抵押贷款证券化的模式在澳大利亚取得了极大的成功目前该国绝大部分的住房抵押贷款证券化都是采取的这种模式2适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式选择住房抵押贷款证券化模式的选择必须结合我国的具体国情笔者将从政府支持力度、法律环境、投资者态度、银行出售资产的积极性以及对建立抵押贷款二级市场的贡献等方面对表内、表外、准表外这三种模式进行对比分析以选择一个适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式表内模式的特点是可以较好地规避我国现行法律制度对住房抵押贷款证券化的制约但不利于从制度的角度建立起我国住房抵押贷款二级市场和对一级市场进行规范而且由于表内模式不能实现抵押贷款资产的真实出售也就不能实现破产隔离再加上我国银行存在资本不足如实行表内模式则不能得到较高的信用评级对投资者的吸引力将有所下降因此表内模式不太容易得到政府的支持但从银行的角度看来他们更希望通过表内模式来发行抵押债券其主要原因应是不愿意放弃住房抵押贷款这一优良资产而使自己的不良资产率上升因此推行表内模式银行有较高的积极性表外模式的最大特点是可以实现完全意义上的住房抵押贷款证券化有利于建立抵押贷款二级市场和规范一级市场从而健全我国的住房金融制度因此可以得到政府的大力支持和推动但是推行表外模式最大的困难在于现行的法律框架对其制约较多如果在政府的支持下就资产证券化制定专门的法律条例就可以为表外模式的推行扫清最大障碍另外从银行的角度来看住房抵押贷款在我国属于违约率很低的优良资产实现表外模式意味着部分收益的让渡因此在实施住房抵押贷款证券化的早期银行可能不太有动力出售住房抵押贷款资产但是随着人们对住房抵押贷款需求的迅猛增长银行从自身发展和竞争的角度考虑其转让贷款资产、扩大一级市场份额的愿望会越来越强烈因此银行方面不会成为表外模式的主要障碍再就是从我国投资者的角度来看在推行住房抵押贷款证券化的早期如果政府能起一定的主导作用如参与证券化经营公司的设立、住房抵押贷款证券化的担保以及放宽对机构投资者的限制等等投资者将会具有很高的投资热情准表外模式可以实现破产隔离和真实出售在住房抵押贷款证券化规范化方面可以达到一定的要求如果操作得当对建立我国住房抵押贷款二级市场将起到一定推动作用政府应该可以接受以此种模式推行住房抵押贷款证券化但是这种模式在现行法律制度下有一个很大的障碍那就是我国的《商业银行法》规定我国商业银行不能投资于非银行金融业务成立以发行住房抵押贷款证券化为单一业务的子公司暂时没有法律依据为了更直观地对这三种模式进行比较笔者给影响我国住房抵押贷款证券化模式选择的几种因素赋予不同的权重并通过下表排序评分来分析比较哪种模式更适合我国国情由此表可见表外模式是最适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式在我国要推行住房抵押贷款证券化最好还是从一开始就选用表外模式推行真正意义上住房抵押贷款证券化3证券化经营公司的形式设计及选择通过上文的分析笔者认为应采用表外模式来推行住房抵押贷款证券化这就意味着住房抵押贷款证券化的发行主体是独立的证券化经营公司笔者认为在我国推行住房抵押贷款证券化的初期发行主体的选择可以考虑以下两种形式第一种形式是成立一个全新的由政府全资拥有的证券化经营公司以保本或微利经营为原则专门向商业银行购买住房抵押贷款划分重组后发行证券委托券商出售给投资者随着运作的成熟化政府可逐渐退出将证券化经营公司改造成一个由政府支持由社会公众持股的公司向社会公众(包括个人投资者、机构投资者等)发行股份借鉴美国的联邦国民抵押协会及香港的按揭证券公司以商业运作的方式来开展住房抵押贷款证券化这样一方面可以减轻政府的负担另一个方面便于最大程度地监督防止腐败滋生以及防止过度竞争和纯商业性机构在追求利润最大化的过程中损坏公众的利益再就是对于住房抵押贷款证券化这样一个新生事物有政府的支持可以提高其潜在的信用级别让投资者有信心可以使住房抵押贷款证券化得以顺利开展第二种形式是由四大国有资产管理公司充当证券化经营公司金融资产管理公司是政府为处置四大商业银行不良资产而特设的国有独资企业但是从1999年成立至今10年存续期将至何去何从是需要慎重考虑的问题应该说向专业化的不良资产处置机构或是向投资银行转型是资产管理公司最理想的退出通道住房抵押贷款证券化业务可以成为他们在转型中的一项主要业务笔者认为由国有资产管理公司担当证券化经营公司的理由有如下几个方面(1)为资产管理公司在完成历史使命之后找到一个激励性的退出通道为他们今后的发展找到了新的思路；(2)国有资产管理公司经过多年的发展致力于不良资产的处置积累了相当的经验也和国际上一些知名的投资银行等金融机构有较深层次的接触学习了不少先进的理念；(3)国有资产管理公司是国有独资企业具有政府背景容易获得政策支持当然也就可能获得较高的信用评级使投资者有购买热情；(4)经过几年的积累各大资产管理公司的人力资源可以说是一笔巨大的财富相对而言完全新设立的证券化经营公司是没有这样一笔唾手可得的人力资源的当然在对资产管理公司实行转型的过程中最好能对其进行产权结构改革对其进行股份制改造并上市积极吸收民间资本并使国有资本逐渐退出最后成为一个由政府支持、社会公众持股的股份公司从实施住房抵押贷款证券化入手逐渐发展为专业的资产证券化经营公司由以上分析笔者认为在我国由资产管理公司作为证券化经营公司具有明显的可行性和现实意义应将这种形式作为首选参考文献1姚长辉.中国住房抵押贷款证券创新研究M.北京北京大学出版社2001.2蔡德容.住房金融创新研究M.辽宁东北财经大学出版社2002.3邓伟利.资产证券化国际经验与中国实践M.上海上海人民出版社2003.4陈钊.住房抵押贷款理论与实践M.上海复旦大学出版社2000.5沈继奔张岩.国外住房抵押贷款证券化模式及其启示J.中国投资2005(6).6程志发.浅析我国住房抵押贷款证券化面临的困难J.中国房地信息2005(11).7林凌周鸿.我国住房抵押贷款证券化模式分析J.商业时代2006(2).。
