第五章住房抵押贷款证券化

住房按揭贷款证券化是⼀项结构精巧，环节复杂，参与⼈众多的⼀项⾦融创新，⼀旦某个环节发⽣问题，就有可能影响整个住房抵押贷款证券化的开展。

⽽且在我国，由于抵押贷款⼀级市场的发育不完善、法律环境不健全、资产评级机构不规范以及⼈们的消费观念较保守等种种因素的存在，住房抵押贷款证券化存在着更⼤的风险，因此，在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，有必要冷静讨论⼀下其风险，做到未⾬绸缪，防患于未然。

⼀、住房抵押贷款证券化的风险分析 住房抵押贷款证券化最主要的特点是将缺乏流动性但能够产⽣可预见现⾦流的抵押贷款，转换为可以在市场上流通、容易被投资者接受的有价证券，从⽽增强了资⾦的流动性，优化了⾦融机构的资产结构，降低了商业银⾏的风险。

尽管存在诸多优越性，但由于住房抵押贷款证券化业务涉及到发起机构、特定⽬的机构、受托机构、服务机构、评级机构、信⽤增级提供机构、投资者等众多交易主体，交易结构复杂，风险隐蔽性强，处理不当，也会对⾦融系统的稳定性造成潜在风险。

住房抵押贷款证券化主要具有利率风险、违约风险、提前还款风险、再投资风险、流动性风险以及交易结构风险等，这些风险中，在我国表现最突出的就是提前还款风险和违约风险。

1.提前还款风险。

提前还款是指借款⼈随时⽀付部分或全部抵押贷款的余额，这种⾏为会对住房抵押贷款证券化中的现⾦流产⽣重⼤影响，给贷款银⾏带来利息损失，甚⾄是改变证券的偿还期限，给投资者带来风险。

众所周知，美国在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款的提前偿付⾏为已取得丰富的经验数据，通过准确地预测，有效地规避与转移提前还款风险。

⽽我国在这⽅⾯的⼯作⼏乎为空⽩，提前偿付率根本⽆法预测。

据本⼈观察，我国居民的提前还款⾏为具有两⼤特点，⼀是对利率的变动极其敏感，主要原因是我国⽬前的住房抵押贷款绝⼤多数是浮动利率贷款，⽽且商业银⾏对提前还款⾏为仅收取象征性违约⾦或罚款，每当利率升⾼，提前还款⾏为即成倍增加；⼆是提前还款⾏为具有普遍性。

第一章复习思考题：1、房地产金融有何重要作用？房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。

由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。

因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无法正常运行。

(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。

由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。

而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。

(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。

房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。

2、房地产融资的主要渠道有哪些？房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。

直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。

具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。

间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。

3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。

而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。

作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。

浅析抵押贷款证券化的优劣势摘要:抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。

它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。

证券化是一把双刃剑。

一方面，以证券化为代表的二级市场推动了银行业的专业化与规模化发展，从根本上改变了传统银行的盈利模式,帮助新兴银行突破资本的瓶颈，分离存贷款业务,使其可以凭借较少的资本控制大量的盈利性资产，从而推动专业化贷款银行的诞生。

另一方面,证券化的方便融资功能以及直接连通投资人与贷款资产的功能，也确实为银行拓展风险边界提供了便利，从而可能引致风险的残留，而这些残留的风险在证券化推动的规模化过程中将以更快的速度积聚，埋下风险的隐患。

关键词：抵押贷款证券化优劣势1抵押贷款抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。

它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。

贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品,作为一种补偿.2抵押贷款分类2.1银行抵押贷款2.1.1个人住房贷款1。

个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款,指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款、2.个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工,在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时,以其所拥有的产权住房为抵押物,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。

3.个人住房组合贷款凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金,在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款（这种贷款方式简称个人住房组合贷款）。

国内资产证券化的案例国内资产证券化是指将具有一定收益和流动性的资产进行打包，发行证券产品，通过证券市场进行交易和流通的一种金融创新方式。

下面列举了10个国内资产证券化的案例。

1. 住房抵押贷款证券化：将具有稳定现金流的住房抵押贷款打包形成证券产品，发行给投资者。

投资者通过购买这些证券产品，获得抵押贷款的利息和本金回收。

2. 汽车贷款证券化：将汽车贷款资产打包并发行证券产品，投资者通过购买这些证券产品获取汽车贷款的利息和本金回收。

3. 信用卡账户证券化：将信用卡账户的应收账款打包成证券产品，投资者通过购买这些证券产品获取信用卡账户的利息和本金回收。

4. 学生贷款证券化：将学生贷款资产打包形成证券产品，发行给投资者。

投资者通过购买这些证券产品，获得学生贷款的利息和本金回收。

5. 商业房地产租赁证券化：将商业房地产租赁权益打包形成证券产品，发行给投资者。

投资者通过购买这些证券产品，获得商业房地产租金收入。

6. 医疗账户证券化：将医疗账户的应收账款打包成证券产品，投资者通过购买这些证券产品获取医疗账户的利息和本金回收。

7. 政府项目收益证券化：将政府项目的收益权益打包形成证券产品，发行给投资者。

投资者通过购买这些证券产品，获得政府项目的收益分红。

8. 公司债权证券化：将公司的债权资产打包形成证券产品，发行给投资者。

投资者通过购买这些证券产品，获得公司的债权利息和本金回收。

9. 软件版权证券化：将软件版权的收益权益打包形成证券产品，发行给投资者。

投资者通过购买这些证券产品，获得软件版权的使用费。

10. 能源资源证券化：将能源资源的开采权益打包形成证券产品，发行给投资者。

投资者通过购买这些证券产品，获得能源资源的开采收益。

以上是国内资产证券化的10个案例。

这些案例体现了资产证券化的多样性，不仅涵盖了金融领域的贷款和债权，还包括了商业房地产、政府项目、软件版权和能源资源等领域。

资产证券化的发展为投资者提供了更多的投资机会，也为资产持有者提供了更多的融资渠道，促进了金融市场的发展。

房地产市场的金融工具房屋贷款抵押证券化和债券发行房地产市场的金融工具：房屋贷款抵押证券化和债券发行在房地产市场中，金融工具起到了重要的作用，其中房屋贷款抵押证券化和债券发行是两种常见的金融工具。

本文将探讨这两种金融工具在房地产市场中的应用和影响。

一、房屋贷款抵押证券化房屋贷款抵押证券化是指银行或其他金融机构将房屋贷款打包成证券，通过发行证券来筹集资金。

这种金融工具的出现为房地产市场带来了许多好处。

首先，房屋贷款抵押证券化可以提高金融机构的流动性。

传统的房屋贷款需要银行长期持有，资金较难流动，而通过证券化，金融机构可以将房屋贷款出售给其他投资者，从而迅速获得资金，提高了流动性。

其次，房屋贷款抵押证券化可以分散风险。

金融机构将房屋贷款打包成证券后，不再直接持有全部风险，而是将风险通过证券的形式分散给投资者。

这样一来，即使某些房屋贷款出现违约或其他问题，也不会对金融机构造成过大的影响。

然而，房屋贷款抵押证券化也存在一些问题和风险。

首先，证券化可能导致信息不对称。

投资者难以获得足够的信息和了解贷款的真实情况，从而可能低估风险。

其次，证券化还可能导致金融机构对借款人进行不当的放贷，放松了对贷款的审查和管理，提高了违约的风险。

二、债券发行债券发行是指房地产开发企业或房地产资产管理公司通过发行债券来筹集资金。

债券作为一种融资工具，为房地产市场提供了额外的资金来源。

债券发行有助于促进房地产开发。

通过发行债券，房地产开发企业可以获得大量资金，用于购置土地、建设房屋等各个环节，从而加快房地产项目的进度。

此外，债券发行还可以多样化融资渠道。

相比于银行贷款等传统融资方式，债券发行可以吸引更多的投资者，扩大了融资渠道，提高了房地产市场的融资灵活性。

然而，债券发行也面临一定的风险和挑战。

首先，债券发行需要付息和还本，如果房地产市场出现不利的变化，房地产开发企业可能面临偿付困难。

其次，债券市场的运作需要良好的信用评级和监管制度，否则可能出现乱象和风险。

住房抵押贷款证券化是指将银行或其他金融机构发放的大量住房抵押贷款通过证券化手段转化为可交易的证券产品，以便于资本市场的交易和流动。

这种金融工具在推动住房市场发展、增加住房贷款融资来源、降低金融机构的风险、提高投资者的回报率等方面发挥着重要作用。

住房抵押贷款证券化的运作流程通常包括以下几个步骤：1. 抵押贷款池的形成银行或金融机构通过发放住房抵押贷款，形成了一定规模的贷款池。

这些贷款可能来自不同地区、不同类型的借款人，具有不同的利率及偿还期限。

2. 资产支持证券的发行资产支持证券（ABS）是指以贷款池中的抵押贷款作为担保而发行的证券。

发行资产支持证券的公司通常是专门的信托公司，它们负责对贷款池进行评估和打包，并发行相应的证券产品。

3. 信用评级及发行在发行资产支持证券之前，需要进行信用评级，评估该证券的信用风险和偿付能力。

通常会邀请专业的信用评级机构对资产支持证券进行评级，以提高投资者的信任度。

然后进行证券的发行，根据不同投资者的风险偏好，划分不同级别的证券。

4. 交易与流通一旦资产支持证券发行成功，它们就可以在资本市场上进行买卖交易。

投资者可以通过证券交易市场购物资产支持证券，并在市场上进行交易。

这为投资者提供了一个流动性的投资渠道，也为信贷资产提供了另类融资渠道。

5. 资产回收及偿付贷款池中的抵押贷款还款的本息将作为资产支持证券的偿付来源。

专门的信托公司会对回收的资金进行管理，确保按照事先设定的优先级进行偿付。

这种结构可以有效地保护投资者的权益，确保他们能够按时获得偿付。

住房抵押贷款证券化的运作流程并不仅此以上几个步骤，其中还涉及到抵押贷款服务和管理、投资者关系管理、市场风险管理等多个环节。

不同国家和地区的证券化产品的运作流程也可能会有所差异，需要根据当地法律法规和市场环境进行相应的调整。

住房抵押贷款证券化是一种复杂的金融工程，需要涉及到多个参与方的合作和协调，同时也需要严密的监管和风险管理。

论我国住房抵押证券化摘要：近些年，房地产行业已经成为我国的重要行业，它的发展不仅可以带动建筑、装潢、装饰、服务等相关产业的发展，并且可以解决我国劳动力过剩等问题。

但是，房地产行业的发展离不开资金的制约。

目前，资金制约已经成为房地产行业的棘手问题。

房地产的资金问题主要是依靠房地产金融市场来完成的，为了解决限制房地站开发过程中资金的问题，必须要构建新型的房地产金融体系，也就是说需要建立住房抵押贷款证券化市场。

关键词：房地产；金融体系；抵押贷款证券化通过对一些发达国家住房抵押贷款的发展过程以及实施状况的比较研究，分析了不同国家实现住房抵押贷款证券化的不同特点，也结合了我国目前住宅市场以及金融市场状况存在的问题，探索出了值得我们借鉴学习的地方，以及我国现在实行住房抵押贷款证券化的可行性及必要性，提出了我国实行住房抵押贷款的初步设想，对我国已经实行的住房抵押贷款证券化提出了建议。

一、住房抵押证券化的相关概念住房抵押证券化是我国房地产金融行业的重要内容之一，在房地产行业发达的国家，证券化已经成为房地产金融发展的趋势，这儿是房地产金融二级市场核心，也是资产市场的重要部分，在我国住房抵押证券化正处于初级阶段。

资产证券化：住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，是发展最早、规模最大的资产证券化品种。

二、住房抵押证券化市场研究现状最初的住房抵押证券化始于美国，由于当时严重的通货膨胀①，金融机构的固定收益已经不能弥补短期的负债成本。

当时，商业银行的储蓄基金被提现，银行陷入困境。

在这种情况下，为了缓解市场资金流动性差的问题，政府决定实施住房抵押二级市场，为房地产行业开发了一条资金来源的新途径，住房抵押贷款证券化行业从那时开始兴起。

从二十世纪七十年代到现，美国已经形成了国际上规模最大、品种最多的住房抵押贷款证券化。

经过了多年的实施，证明这个体制是非常成功的。

在我国，探讨住房抵押证券化问题已经很多年了，也由银行向国务院提交了具体的方案，但是在实施住房抵押证券化问题上，总是雷声大、雨点小，学术界对于具体的实施模式都有着激烈的争论。

住房抵押贷款证券化名词解释
住房抵押贷款证券化是指将抵押在房屋上的贷款分散地打包成
证券，然后向投资者发行，以获得现金。

这些证券通常被称为抵押贷款支持证券 (MBS)，它们在市场上交易，并且收益以房屋贷款的还款为基础。

这种证券化有助于提高房屋贷款市场的流动性，同时使投资者可以获得与借款人相同的收益。

在住房抵押贷款证券化中，银行或抵押贷款公司会将多个贷款汇集成一个证券，并将其分为不同的级别，每个级别都有不同的风险和回报。

最高级别的证券通常被称为“AAA”，是最安全的证券，但回报也最低。

最低级别的证券则是最高风险的，但回报也最高。

投资者可以购买不同级别的证券，以根据自己的风险偏好和收益要求来实现投资组合。

住房抵押贷款证券化最常见的形式是美国的房屋抵押贷款证券化，这种证券化在2008年引发了全球金融危机。

在当时，银行和抵押贷款公司将高风险的房屋抵押贷款打包成证券，并将其出售给投资者，但这些借款人往往没有财力偿还他们的贷款。

当房地产市场崩溃时，这些证券的价值迅速下跌，许多投资者损失惨重，从而引发了一连串的金融危机。

尽管住房抵押贷款证券化存在一定的风险，但它仍然是房地产市场的重要组成部分。

证券化为房屋贷款提供了更广泛的资金来源，并促进
了流动性和市场发展。

对于投资者来说，住房抵押贷款证券化是一种多元化的投资方式，可以获得相对稳定的收益。

住房抵押贷款SPV模式一、住房抵押贷款证券化及特设机构的概述住房抵押贷款证券化(Mortgage―BackedSecuritization,MBS)是一国经济发展到较高阶段的必然产物,它是指住房抵押贷款机构将其持有的抵押贷款汇集、重组成抵押贷款集合基金,经过担保和信用加强,以证券的形式出售给投资者的融资过程,是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为。

作为衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物,资产证券化(AssetsBackedSecuritization,ABS)是近几十年来世界金融领域最重要和发展最快的工具。

它的重要组成部分―――住房抵押贷款证券化(MortgageBackedSecuritization,MBS)的发展尤其迅猛。

资产证券化的一个重要特点表现在其交易结构的不同,典型的证券化交易结构中都有一个特设机构SPV(SpecialPurposeVehicle)。

作为连接投资者与发起人的关键环节和结构性融资的载体,SPV可以说是证券化设计中的“精妙之笔”,它以金融中介的形式巧妙实现了货币市场和资本市场的流动和聚合。

因SPV从事的业务受到严格的限制,经营风险较小,同时由于SPV对资产的“真实购买”,在发起人和投资者之间起到了“防火墙”的作用,有效地实现了风险隔离的功能。

所以,SPV是证券化中关键的制度建设,它不仅关系到证券化的成败,而且还关系到整个金融体系的安全与稳定。

SPV的法律特征如下:第一,SPV是一个特殊的法律实体。

SPV是为完成证券化操作而组建的法律实体,具有独立的法律地位。

SPV一般是独立于其他金融机构的非银行金融机构,可能由第三方设立,也可能是发起人的全资子公司,但它必须在法律上是一个独立于发起人的法人实体。

SPV是发起人在实现其预期财务目标过程中,为了迎合法律的要求而特设的一个法律概念上的实体,但它近乎一个“空壳公司”,只拥有名义上的资产和权益,实际管理和控制均委托他人进行,自身并不拥有职员和设施。

房地产抵押贷款证券化（MBS）的法律分析住房贷款证券化（Mortgage Backed Securities，MBS）以至更宽泛的房地产抵押贷款证券化，是资产证券化（Asset backed Securities，ABS）的一种具体类型。

资产证券化，就是将一定规模的资产（主要是特定的现金流收益权）作为一个整体性“资产池”，以此为基础，经过信用提升和信用评级，发售证券，原“资产池”的所有者让渡相关权益进而取得证券购买者支付的现金，证券购买者则依照契约分享该整体资产池的未来现金流。

更简单地说，证券化就是“发行适于销售的证券，支持这种证券的不是私人公司或公共部门实体的预期偿还能力，而是特定资产的期望现金流”（OECD，1995）。

具体到住房贷款证券化，则是指银行将一批住房按揭贷款或抵押贷款的债权出售特别目的机构SPV(Special Purpose Vehicle)，发售相应证券，提前套现债权并取得现金，证券购买者则依照契约分享由住房抵押贷款债权组成的“资产池”所对应的未来现金流。

⑧资产证券化涉及三个重要的概念：SPV；真实销售；破产隔离。

抵押贷款证券化不同于一般证券的发行与买卖，它是既有的资产契约的变更，而且其内在的“真实销售”、“破产隔离”等要求均需要法律予以确认和保障。

此外证券化涉及原始权益人、原始债务人、信托机构、服务商等多个主体，特别是还需要SPV(Special Purpose Vehicle)作为交易结构的中心，这些主体的设立、活动、退出都要涉及法律上的规范。

因此，证券化的结构是由一系列的合同或者法律行为来实现的，证券化本身体现为一个复杂的法律关系组合。

在一定程度上讲，离开了法律的规范与保障，抵押贷款证券化寸步难行，因此要特别关注其所涉及到的法律法规。

1.抵押贷款证券化涉及的法律（1）SPV设立的法律问题。

SPV作为发起人与投资者之间的中介，是证券化交易结构的中心。

从SPV的运作规范上来看，它应当属于公司，是一个独立的法人实体，应根据《公司法》的规范来设立和运作。

住房抵押贷款证券化名词解释
住房抵押贷款证券化是指将银行或其他金融机构发放的抵押贷
款打包出售给投资者，形成证券化产品。

这种产品的基础资产是抵押在房屋上的贷款，发行人通过将这些贷款打包成一种资产支持证券（ABS）的形式来融资。

住房抵押贷款证券化的过程如下：银行或其他金融机构向借款人发放抵押贷款，然后将这些贷款打包成支持证券，通过发行信托受益证书等方式出售给投资者。

支持证券的本金和利息将由借款人还款偿付。

住房抵押贷款证券化的优点是可以提高银行或金融机构的资金利用
效率，增强流动性，同时降低信用风险。

对于投资者来说，住房抵押贷款证券化可以提供较高的收益率和较低的风险。

然而，住房抵押贷款证券化也存在一些缺点。

首先，证券化的过程会增加金融机构的成本，这些成本最终会由借款人承担。

其次，证券化可能会导致借款人的利益被忽视，因为银行或其他金融机构更关注的是投资者的利益。

最后，住房抵押贷款证券化有可能会加剧金融市场的波动和风险。

综上所述，住房抵押贷款证券化是一种金融创新工具，具有优点和缺点。

在使用这种工具时，需要权衡各种风险和收益，并制定相应的风
险管理策略。