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第四章房地产评估

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房地产估价第四章 房地产估价的原则与程序

房地产估价第四章 房地产估价的原则与程序
价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
二、最高最佳使用原则
（一）四方面依序筛选 1.法律上允许 2.技术上可能 3.经济上可行 4.能否使估价对象价值最大
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
二、最高最佳使用原则
（二）三个经济学原理
1.收益递增递减原理 2.均衡原理
房地产估价第四章 房地产估价的原 则与程序
房地产估价
§4－1 房地产估价原则
一、合法原则 1.合法产权
权证：出让转让、行政划拨、集体 外销、内销
违法、临时、产权争议、部分产权
2.合法使用
城市规划、土地用途
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
一、合法原则
3.合法处分
法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押…… 4.其他
房地产估价
七、撰写估价报告
（一）估价报告的形式
1、叙述式报告 2、表格式报告
（二）估价报告的要求
内在质量：结果准确、参数合理、方法正确 外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量
（三）估价报告的内容
1、封面 2、目录 3、致委托方函 4、估价师声明 5、估价的假设和限制条件 6、估价结果报告 7、估价技术报告 8、附件
房地产估价
一、明确估价基本事项
（一）明确估价目的
其
估价目的源自于对估价的需要
中 估
（二）明确估价对象
价
明确物质实体状况、权益状况
目
的
实体范围由委托方提供由估价目的决定
是
龙 头
（三）明确估价时点
公历表示，精确到日
第四章 房地产估价的原则与程序

第四章房地产估价概述

第四章房地产估价概述

§4-3 房地产估价目的
• 一、土地使用权出让价格评估 • 协议出让的价格评估，应采用公开的市场价值标准，招标 和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价作评估。 • 二、房地产转让价格评估 • 采用公开的市场价值标准。 • 三、房地产租赁价格评估 • 从事生产、经营活动的房地产，采用公开的市场价值标准； • 住宅的价格评估，应执行相关的租赁政策； • 以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，应另外给出 租金中所含的土地收益值。
一、合法原则
• 2、合法使用 • 房地产估价应以符合城市规划、土地使用管制等的合 法使用寿命为依据进行。 • 3、合法处分 • 房地产估价应以法律、行政法规和合同等允许的处分 方式为依据进行。 • 处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。
一、最高最佳使用原则
最高最佳使用是指一空地或已有地上建断程序 • 1、法律上的许可性 • 2、技术上的可能性 • 3、经济上的可行性 • 经济可行性的检验方法 经济可行性的检验方法：针对某一种使用方式，首先估计其未 来收入和支出的现金流量，然后将此未来的收入和支出流量通 过基准收益率计算其现值，再将两者进行比较。
二、估价概念包含的基本内容
• （一）估价对象 1、土地 土地：一是空地或有不可继续利用建筑物存在的 土地 土地，包括尚未开发利用的生地、有待拆迁房屋存在 的毛地、可直接开发利用的熟地；二是有建筑物存在 的土地。 2 建筑物 2、建筑物 3、 房地 房地：已建成可投入使用的新旧房地和尚未竣工 的在建工程 4、其它 其它：预售建筑或已消失建筑。 其它 • （二）专业估价人员 • 经房地产估价资格考试合格，由注册管理部门审定注 册取得资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业 技术人员。
• 有一位置较佳的全装修住宅房地产，现状下其价值为8000 元/m2 。如将其用途转换为宾馆，依据其将来可能获得的收 益分析计算得到其价值为10000元/m2 。转换用途所需费用 为1000元/m2 。

资产评估人大版答案第四章-房地产价格评估

资产评估人大版答案第四章-房地产价格评估

第四章房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产（2）房地产 (3)不动产（4）基准地价 (5）标定地价 (6）楼面地价2、单项选择题（1)最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产 b。

房屋建筑物 c。

企业资产 d。

资产(2）基准地价系数修正法所要修正的因素是（ )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率 d。

特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种（）。

a. 加和法b. 积算法 c。

类比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年,假定折现率为10％，其评估价值最有可能为（ ) 元。

a。

85000 b. 12631 c. 72369 d。

12369（5）计算建筑期利息的工期应按（ )计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期 d。

实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底,假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17%、30.5％、6.9％、4.8％,则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是（ ) 元。

a。

1048000 b。

1910000 c。

1480000 d。

19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米,建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）元.a. 61667 b。

925000 c。

789950 d. 58041（8）残余估价法属于（ )中的一种具体方法。

a。

收益法 b。

成本法 c. 市场法 d. 功能价值法（9)有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2。

第四章 房地产评估习题

第四章 房地产评估习题

第四、五章房地产评估一、单选题1、某宗土地2,000平方米，土地单价为1,000/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )元/平方米。

A、250B、500C、1,000D、2,0002、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。

A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制3、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。

则由此计算出的建筑容积率为( )。

A、0.6B、5.1C、2D、64、在建筑物的评估中，适合于价格指数调整法的评估对象是( )。

A、大型建筑物B、价格较高的建筑物C、账面成本不实的建筑物D、单位价值小、结构简单的建筑物5、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。

A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值6、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( )来评估。

A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格7、在在建工程评估中，形象进度法一般适用于( )。

A、施工期较短且价格变化较小的在建工程B、施工期较短且价格变化较大的在建工程C、施工期较长且价格变化较小的在建工程D、施工期较长且价格变化较大的在建工程8、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( )。

A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法9、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。

A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法10、下列关于土地的描述，错误的是( )。

A、在我国。

所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

房地产评估专题培训

房地产评估专题培训

▪
y=[1－
1 ] [1 1 ]
(1 r) n
(1 r) N
▪ 式中：y——年限修正系数；
▪
n——评估对象土地使用权剩余年限；
▪
N——参照物土地使用权剩余年限；
▪
r——折现率。
▪ 例2 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使
用权剩余年限为23年，假设折现率为8%，则土地使用权年
限修正系数为：
地价值进行评估。
▪ 2.市场售价类比法合用旳条件和对象
▪ 市场售价类比法旳合用条件是具有发育完善旳房地产市场,而且在
市场上能够搜集到大量旳与被评估房地产相类似旳市场交易实例资料。
▪ 市场售价类比法合用旳对象是具有交易性旳房地产，如房地产开
发用地、一般商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、原则工业 厂房等。而对于那些极少发生交易旳房地产，如特殊工业厂房、学校、 古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。
4.进行区域原因修正
▪ 区域原因修正旳内容应根据商业、工业、住宅等房地产旳不同类型而
拟定，主要涉及参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业 繁华程度、交通情况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面 旳差别。
▪ 房地产区域原因修正旳思绪是： ▪ 首先，列出对评估对象房地产旳价格有影响旳多种区域原因； ▪ 其次，鉴定评估对象房地产和参照物房地产在这些原因方面旳情况； ▪ 然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些原因方面旳情况进行逐
y 110% 104.76% 105%
容积率
1
2
3
4
5
地价指数%
100
105
110
115

第四章 房地产评估复习题

第四章 房地产评估复习题

第四章房地产评估复习题一、单选1.某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。

A．2900元/m2 B．3223元/ m2 C．3322元/ m2 D．4000元/ m22．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。

A．9% B．12.5% C．7.5% D．5%3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。

根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。

A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元4．被评估建筑物账面价值80万元，2005年建成，要求评估2008年该建筑物的重置成本。

根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从2005年到2008年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。

A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元5．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。

A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元6．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。

A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米7．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。

第四章房地产评估

价值的0.15%。 要求：评估2002年12月的土地使用权价格
第十四页，编辑于星期日：八点 二十分。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many
修正交易情况
修正交易日期
修正区域因素 修正个别因素
修正使用年期
求出比准价格
决定土地估价结论
第二十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第二十九页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
第三十页，编辑于星期日：八点 二十分。
B 610 1999
0
1.1
0
-1%
C 700 1998
+5% 1.4
0
-2%
D 680 2000
0
1
-1%
-1%
E 750 2001
-1% 1.6
0
+2%
F 700 2002
0
1.3 +1%
0
G
2002
0
1.1
0
0
第十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
第四章 房地产价格评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估
第一页，编辑于星期日：八点 二十分。

第四章房地产的评估


一、土地的特征
土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特 性两个方面: 土地的自然特征是指自然物体的土地，其本身 所具有的特殊性质； 土地的经济特征是指土地与人类发生某种关系 时才会表现的性质。

自然特征
1．位置的固定性 2．质量的差异性 3．不可再生性 4．效用永续性 经济特征 1．供给的稀缺性 2．可垄断性 3．利用多方向性 4．效益级差性
2、交易日期的修正
评估基准日交易实例价格＝交易实例价格×（评估基准日指 数／可比实例交易日期指数）
3．区域因素修正
区域因素修正的内容有交通、环境、治安状况、城市规划、 繁华程度、噪音等影响不动产价格的因素。如果交易实例地 产与待评估地产处在同一地区，则不必进行此项修正。
4．个别因素修正
个别因素修正的内容主要有位置、面积、地势、地形、日照、 通风、建筑结构、楼层、朝向、内部设施临街状态等
纯收益=总收益－总费用
2．客观总收益
是指以收益为目的的房地产和与之有关的各 种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生 的收益，求取总收益时，是以客观收益即正 常收益为基础，即总收益必需是客观总收益 而不能以实际总收益计算。房地产所生产的 客观总收益必须是处于最佳利用方向和最佳 利用程度。
3．客观总费用
第三节 收益法在房地产评估中的应用
一、收益法的基本思路
收益法的基本思路是不动产的现实价值取决 于它未来带来的收益的大小，未来产生的收 益折现为现值越大，说明不动产的价值越大。
收益法的理论依据预期收益原理。
第三节 收益法在房地产评估中的应用
二、适用范围
收益法适用于有收益或又潜在收益的房地产价 值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等收益性不 动产及住宅等可以转化为收益性的不动产。 而对于政府机关办公楼、学校、公园、图书馆等 公用、公益性房地产价值评估不适用。

第四章 房地产评估习题

第四章房地产评估习题一、单项选择题1．某宗地面积为2 000平方米，单价为1 000元／平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。

A. 250元/平方米 B．500元/平方米C．1 000元/平方米 D．2 000元／平方米2．在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。

A．交通通达程度 B．公共公用配套设施状况C．区域的繁华程度 D．城市规划限制3.某宗土地面积为2 000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1 200平方米，第2-10层每层建筑面积为1 000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为 ( )。

A. 0.6B．5.1C．2 D．64．在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适合于( )。

A．大型的建筑物 B．价格较高的建筑物C．账面成本不实的建筑物 D．单位价值小、结构简单的建筑物5．在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。

A．建筑物的经济性贬值 B．建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值 D．土地的功能性贬值6．某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。

已知该房地产的折现率为9％，评估时的剩余使用年限为10年。

经测算，该住宅的年纯收益为50,000元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )。

A．852元 B．825元C．1,054元 D．1,328元7．对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的( ) 为准。

A．市场价格 B．账面价值C.重置成本 D．收益价格8．在在建工程评估中，形象进度法适用于( )。

A．施工期较短且价格变化较小的在建工程B．施工期较短且价格变化较大的在建工程C．施工期较长且价格变化较小的在建工程D．施工期较长且价格变化较大的在建工程9．基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于( )。

资产评估人大版答案第四章 房地产价格评估

第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

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土地的概念及特性
土地的概念（狭义）：地球表面构成陆地部 分的土壤层 土地的特性：自然特性和社会经济特性
位置的不可移动性
自然特性
数量的固定性 效用的持久性
用途多样性
社会经济特性
经济地理位置的可变性 可垄断性
土地使用权的概念、权属、价格类型
土地使用权评估的概念：
从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离， 依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制 的物权。 土地使用权可通过出让、划拨、转让、租赁等 方式获得。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制 约 （三）房地分估
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
重置成本的构成及测算
重置成本的构成 测算方法
重置成本的构成
建安工程费 专业费用 建设税费 建设期利息 开发商利润
区域因素
0 0 0 -1% 0 +1% 0
个别因素
+1% -1% -2% -1% +2% 0 0
上表中成交价的单位为：元/平方。该城市地价指数表如下： 时间 指数 1996 100 1997 103 1998 107 1999 110 2000 108 2001 107 2002 112
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为： 当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1,宗地单位地 价容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容 积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。 对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地 与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差， 正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗 地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格。
consider
答案
年房租收入=950*12=11400元 房租损失准备费=1/2*950=475元 房产税=11400*10%=1140元 土地使用税=100*2=200元 管理费=11400*4%=456元 修理费=11400*5%=570元 保险费=260元 年总费用=3101元 年纯收益=11400—3101=8299元 已知地价=500*100=50000元 归属于土地的收益=50000*8%=4000元 归属于建筑物的收益=8299—4000=4299元 建筑物的折旧率=1/25=4% 建筑物价格=4299/（10%+4%）=30707元
建筑物的概念——房屋和构筑物
房屋：供人居住、生产、
工作、学习和进行其他社 会活动，以及储藏物品等 的建筑； 主要构件：基础、墙、 门、窗、柱和屋顶。
构筑物
房屋以外的工 程建筑，如道路、 水坝、隧道、水 塔、桥梁等。
建筑物的分类
钢结构 钢筋混泥土结构 承重结构 混合结构 其他结构 商业用房 经济用途 民用建筑 工业建筑 公共建筑 公用设施 框架结构
土地使用权的权属分类
土地所有权
划拨土地使用权
出让土地使用权 土地使用权 租赁土地使用权
土地使用权的价格类型
基准地价
一级市场价格范畴 标定地价 出让地价、出让价格 转让价格
二级市场价格范畴
其他价格（抵押、课税）
基准地价－政府按照城镇不同的土地级别或均质区段分别 评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用 权的平均价格。 标定地价－市、县政府根据管理需要评估的、在正常土地 市场和正常经营管理条件下，具体宗地在某一日期的土地 使用权价格。 出让底价－政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水 平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一宗地出让 时的最低价格控制标准。 交易价－在土地市场中实际达成的交易价格。
计算公式2
如果土地容积率与土地使用年限单独修正，则计算公式为： P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年期修正系数 其中： 容积率修正系数 =评估土地容积率修正系数/交易实例价格容积率修正系数 土地使用年期修正系数 1 1 K 1 1 m (1 r ) 1 r n m—评估对象的使用年限； n—交易实例的使用年限。
（4）单位比较法
将与待估建筑物类似建筑物的单位重置成本 经过与待估建筑物的比较、修正，求得待估 建筑物的单位重置成本，再乘以数量来求取 重置成本的测算方法。
实体性贬值的测算方法
使用年限法 观察打分法
借助建筑物成新率的评分标准，根据建筑物的实际 状况进行对照打分，得出建筑物的成新率。
框架剪力墙结构
砖混结构 剪力墙结构 砖木结构
民用住宅 其他民用建筑
建筑物的特性
不能脱离土地而单独存在 使用价值是有年限的 属于可再生资源 其所有权受其占用范围内的土地使用权性质 与年限的限制
影响建筑物价值的个别因素
面积 建筑结构 建造质量 附属设施 建成及使用时间 产权 其他
案 例1
有一待估宗地G需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的6宗地， 具体情况见表：
宗 地
A B C D E F G
成交价
680 610 700 680 750 700
交易时间
1999 1999 1998 2000 2001 2002 2002
交易情况 容积率
+1% 0 +5% 0 -1% 0 0 1.3 1.1 1.4 1 1.6 1.3 1.1
影响土地使用权价格的因素
人口 商业
行政
经济 社会 心理 国际
一 般 因 素
因 素
区 域 因 素
工业
住宅
个别因素 土 地 利 用 地 地 块 面 形 位 形 积 地 置 状 质
土地使用权评估原则
供求原则 替代原则 最有效利用原则 预期原则
土地使用权评估的收益法
也称为土地残余估价法，即待估土地处于房 地合一状态，并且用收益法以外的方法能求 得建筑物的价格时，从房地产的净收益中扣 除归属于建筑物的纯收益，即可得到归属于 土地的纯收益，再用土地的还原利率还原， 便可得到土地使用权的收益价格。
估价公式
一般公式： 土地使用权价格 (第i年土地纯收益 第i年折现系数)
i 1 n
其中：n 土地收益年限 若土地未来各年纯收益 相等，且收益期无限长 ： 土地价格 土地纯收益 土地还原利率
应用举例
某公司于2000年12月购入一仓库，其占用土地面 积为2000平方米，为50年期工业用地，仓库于2000 年12月建成，面积1800平方米，其经济耐用年限50 年，至评估基准日2002年12月该类建筑重置价格为 500元/平方米。据调查，当地同类仓库出租租金一 般为每月8元/平方米，土地及房屋还原利率分别为 5%和6%,需支付的税金为租金收入的12%，需支付的 管理费用为租金收入的4%，年维修费为重置价值的 1%，年保险费为重置价值的0.15%。 要求：评估2002年12月的土地使用权价格
consider
结构部分得分 G 装修部分得分 S 设备部分得分 B 100% 100
成新率
其中：G---结构部分的评分修正系数
S---装修部分的评分修正系数 B---设备部分的评分修正系数
功能性贬值
由于建筑物的用途、使用强度、设计、结构、 装修、设备配置等不合理造成的功能不足或 浪费所形成的价值损失。 建筑错位：建筑物的用途和使用强度与其 占用的土地的最佳利用不符。 建筑过度：建筑物相对于邻区的建筑物过 大或过于豪华，所引起的功效损失。 建筑不足：建筑物相对于邻区的建筑物过 小或质量太差，所引起的功效损失。
案例分析
教材１４１
建筑物评估的残余法
基本原理 评估案例
评估原理
（一）收益资本化法
通过预计评估对象未来的正常收益，再选用适当 的资本化率将其折算为现值并累加，以此估算房地产 的客观合理价格。 （二）残余估价法
当待估建筑物处于房地合一状态，并且用收益法以 外的方法能求得土地的价格时，从房地产的净收益中 扣除属于土地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯 收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物 的评估值。
根据预决算资料测算各部分的工程数量，然后 采用现行单价和费用项目及费用标准，确定 各部分成本，然后将各部分的成本加总，得 出建筑物的重置成本。 适应范围：工业建筑的成本估算。
（3）物价指数法
建的原本根 筑成始指据 度缺物本成数公 的水本，布 较点重平调将的 低：置，整建建 。估成以为筑筑 算本求目物物 精。取前的成
案例分析
一居住用平房占用宅基地100平方米，月租金950元，另外已运 用成本法求得土地使用权价格为500元/平方米，土地还原利率 为8%，建筑物还原利率为10%。该房寿命为25年。其它费用的 计提方式如下： 房租损失准备费按半月租金计算； 房产税按年租金的10%计算； 土地使用税按每年2元/平方米计算； 管理费按年租金的4%提取；维修费按年租金5%提取； 年保险费为260元。 试用建筑物残余估价法估算房屋价格。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many 修正交易情况 修正交易日期 修正区域因素 修正个别因素 修正使用年期 求出比准价格 决定土地估价结论
计算公式1
实际评估工作中，其计算公式： P=P’*A*B*C*D或 =P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（） 其中： A=100/（）=正常交易情况指数/交易实例交易情况指数 B=（）/100=评估基准日价格指数/交易实例交易价格指数 C=100/（）=评估对象所处区域因素条件指数/交易实例所处区 域因素条件指数 D=100/（）=评估对象个别因素条件指数/交易实例个别因素条 件指数