房地产估价练习题及其答案(精)电子教案

房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。

（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。

（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。

（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。

（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。

（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。

（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。

房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。

城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。

该宗土地的价值应评估为（）万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。

A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（）价格。

A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。

A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。

A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的（）决定的。

A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的（）决定的。

A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。

A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内，土地的最佳用途是由（）决定的。

A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元，其中建筑物价格p2为3000万元，地价p1为2000万元，该房地产的年客观净收益A为450万元，建筑物的资本化率r2为10％，那么土地的资本化率r1最接近于( )。

A、9％B、 12.5％C、 7.5％D、 5％(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格p2为1000万元，建筑物的资本化率r2为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。

房地产估价习题廖京华习题及答案一、单选题1.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括( B )。

A. 该房屋占用范围内的建设地使用权价值的补偿B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿2.关于估价依据选取或应用的说法，正确的是( B )。

A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据3.关于估价结果形成和确定的说法，错误的是( D )。

A. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致4.相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有( C )A. 易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是( B )。

A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路C.该房地产距公交车站约500米，平均每隔6分钟有一辆公交车经过D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个6.利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是( C )。

A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率7.某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。

房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。

A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。

已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。

A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。

3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。

A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。

A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。

这体现的房地产的特性是 ( )。

A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。

A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。

A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。

房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。

A 、由取得相关资格的专业人员完成B 、是一 种专业意见C 、具有社会公信力D 、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B ) 。

A 、由取得相关资格的专业人员完成B 、任何人都可以做出C 、具有社会公信力D 、是一 种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。

A 、对房地产价值进行评估 C 、对房屋使用功能进行评估 4、某宗房地产初次抵押评估价值为万元的贷款提供抵押担保。

B 、对房屋工程质量进行评估 D 、房屋完损等级进行评估并为 80 万元贷款担保。

B 、 正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C 、 已经灭失的房地产D 、 现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E 、 以房地产为主的整体资产 不同的估价目的将影响估价结果是因为 A 、估价对象的范围可能不同B 、估价时点可能不同C 、评估的价值类型可能不同D 、估价依据可能不同E 、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同 三、判断题A 、 100 二、多项选择题 专业估价的特点为 ( ABCE A 、由专业人员完成 C 、具有社会公信力 房地产估价中的“分析”包括对 估价对象本身 经济、社会 仅仅对估价对象本身 1、 2、 3、 A 、 C 、 E 、列 A 、 B 、 C 、 D 、 E 、 4、5、 6、B 、80 )。

B 、C 、30D 、20 是一种专业意见 不具有社会公信力 D 、 ( ABCD )的分析。

B 、人口、制度政策 D 、国际因素 “完全市场”必须同时具备的条件正确的是 ( ACD 同质商品，买者不在乎从谁的手里购买 买者和卖者的人有限 买者和卖者都有进出市场的自由 买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格 销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化 )。

委托人的义务包括 ( ABCDE )。

《房地产估价》复习题及答案（供参考）三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面？从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：(1)名称。

(2)坐落。

（3）面积。

（4）层数和高度；（5）建筑结构，一般分为钢结构，钢筋混凝土结构，砖混结构，砖木结构，简易结构。

（6）装修。

（7）建筑设备，包括给排水、通风、采暖等。

（8）平面位置。

（9）工程质量。

（10）建成年月。

（11）维护、保养、使用情况。

(13)利用现状。

（14）权属状况。

2、房地产价格的特征主要有哪8方面？其来源于房地产的哪些特性？（1）房地产价格具有区位性，受区位的影响很大。

（2）房地产价格实体具有双重性，即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础。

（3）房地产价格实体具有收益性，即房地产价格实质上是房地产权益的价格。

（4）房地产价格形式具有双重性，既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。

（5）房地产价格形成具有长期性，即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。

（6）房地产价格具有个别性，即房地产价格通常是一宗房地产一个价格。

（7）房地产价格具有敏感性，即房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。

（8）房地产价格具有增值性，即房地产价格呈现较明显的增值趋势。

3、什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。

适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。

4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面？求取建筑物折旧的方法有哪几种？最常用的是哪种？建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。

求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）实际观察法；（3）成新折扣法。

（4）综合法。

最常用的是耐用年限法（特别是其中的直线折旧法）和成新折扣法。

房地产估价师练习题库及参考答案一、单选题（共60题，每题1分，共60分）1、下列有关动态分析法和静态分析法,描述错误的是( )。

A、动态分析法测算结果精确B、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间C、静态分析法测算结果比较粗略D、静态分析法测算过程相对复杂(应该是简单)正确答案：D2、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括( )。

A、重新改造后价值(应该拿A来减BCD,而不是扣除掉,否则为负数)B、管理费用C、销售费用D、投资利息正确答案：A3、某商务楼工程基础施工中,导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。

该住宅总建筑面积为5000m2,共50套住房。

经评估,该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/ m2,平均每套住房的市场租金是3000元/月,在受损状况下的市场价格为7800元/ m2。

不考虑其他情况,该住宅在不修复情况下的价值减损额是( )万元。

A、150B、450C、600D、900正确答案：C答案解析：((9000-7800)x5000=600万元4、从建筑物的狭义角度看,下列选项中符合建筑物定义的是( )。

A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅正确答案：D5、成本法中一般不计息的项目是( )。

A、建设成本B、销售费用C、土地成本D、销售税费正确答案：D6、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在( )。

A、期末B、任一时刻C、期初D、期中正确答案：A7、有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中,错误的是( )。

A、房地产价值减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估(属于相关经济损失评估业务)(房地产价值减损评估业务:因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等)B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价,在开发完成后的各宗土地之间进行分配正确答案：A8、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求,描述不当的是( )。

房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价中，市场比较法的基本原理是（）。

A. 替代原理B. 收益还原法C. 成本法D. 剩余法答案：A2. 以下哪项不是房地产估价师的职业道德规范？（）。

A. 客观公正B. 保守秘密C. 追求利润最大化D. 遵守法律法规答案：C3. 房地产估价报告中，估价对象的描述不包括以下哪项内容？（）。

A. 地理位置B. 权属状况C. 估价师的个人评价D. 利用现状答案：C4. 在房地产估价中，收益还原法适用于（）。

A. 无收益的房地产B. 有收益的房地产C. 未完工的房地产D. 已抵押的房地产答案：B5. 房地产估价师在进行估价时，不需要考虑的因素是（）。

A. 市场需求B. 房地产的物理状况C. 房地产的法律状况D. 估价师的个人偏好答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 房地产估价的基本原则包括（）。

A. 合法原则B. 客观原则C. 独立原则D. 公平原则答案：ABCD2. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果？（）。

A. 地理位置B. 房屋结构C. 估价师的经验D. 市场供求关系答案：ABD3. 房地产估价报告应包含的基本内容有（）。

A. 估价对象的描述B. 估价目的C. 估价方法D. 估价师的个人评价答案：ABC三、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，可以主观臆断。

（）答案：错误2. 房地产估价报告中，估价对象的描述应尽可能详细。

（）答案：正确3. 房地产估价的目的是为房地产交易提供参考价格。

（）答案：正确4. 房地产估价师可以对估价结果进行隐瞒。

（）答案：错误5. 房地产估价报告的有效期通常为一年。

（）答案：正确四、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的有哪些？答案：房地产估价的目的包括但不限于：为房地产交易提供参考价格、为房地产抵押提供价值依据、为房地产税收提供计税依据、为房地产投资决策提供参考。

一、单项选择题1、房地产产品具有（A)特性。

A．位置的固定性B．可挪动性C．低值性D．投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A．出售方急于出售B．存在房地产税费的转嫁C．买方对所卖的房地产有特殊兴趣D．卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。

（ A )A．买卖双方的学历状况B．买卖双方的偏好C．讨价还价能力D．感情冲动4、某估价机构于20XX年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,估价时点为20XX年8月16日。

因估价结果有争议，20XX年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为( A ）。

A．20XX年8月16日B．20XX年12月15日C．估价作业期间的任意一天D．估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ D ）A．均衡原理B．预期原理C．竞争原理D．替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（ B )A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。

估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（ D ）A．建筑面积1800平方米,两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B．建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元／平方米，位于20公里外C．建筑面积10000平方米,近期租出,年租180万元,位于同一工业区D．建筑面积1000平方米,近期租出，年租20万元,位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。

在求取综合结果值若采用中位数法,则综合结果值应为( A ）A．230 B．242。

房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

☆A.收益性B.用途C.市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:(A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: (A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8.房地产的价值注重:(A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:(A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权,B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆A.商业B.办公C.特殊用途D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1.最能说明土地价格水平高低的价格是:(A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。

☆A.本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:(A.实际价格28.5万元,名义价格30万元B.实际价格29.28万元,名义价格30万元C.实际价格30万元,名义价格不存在D.实际价格28.578万元,名义价格30万元4.采用比较法求得的价格通常称为(A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6.在房地产销售过程中,(是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。

房地产评估复习题及答案（一第一章房地产和房地产评估1•按房地产的（B来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等A. 收益性B. 用途C. 市场性D. 地段2. 出租或营业型房地产的评估可以采用：（☆A. 比较法B. 收益还原法C. 假设开发法D. 成本评估法3. 人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为：（A. 已消失的房地产B. 在建工程C. 房地产的未来状况D. 房地产过去状况与现在状况的差异状况4. 从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：(A. 商业、办公、工业、居住B. 商业、居住、办公、工业C. 商业、办公、居住、工业D. 商业、居住、工业、办公5. 娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A. 用途B. 开发程度C. 是否产生收益D. 经营使用方式6. 某土地使用权的有限期为40年,已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年, 则房屋的所有权为：A.50年B.无限期C.20年D.40年7. 房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产评估也要进行实地查勘，这是由房地产的(决定的A. 不可移动性B. 相互影响性C. 数量有限性D. 独一无二性8. 房地产的价值注重:(A. 实物B. 权益C. 区位D. 实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为:（A. 支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B. 支付典价后只能获得房地产的使用权C. 支付典价后房地产的使用者不付租金D. 出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产（☆A. 商业B. 办公C. 特殊用途D. 综合答案 1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1. 最能说明土地价格水平高低的价格是：（A. 土地单价B. 基准地价C. 楼面地价D. 标定地价2•决定某一房地产价格水平高低的，主要是（的供求状况A. 本地区的房地产B. 全国房地产C. 全国本类房地产D. 本地区本类房地产3. —套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元, 其实际交易约定在一年后付清（假设折现率为5%,则:（A. 实际价格28.5万元名义价格30万元B. 实际价格29.28万元名义价格30万元C. 实际价格30万元，名义价格不存在D. 实际价格28.578万元，名义价格30万元4. 采用比较法求得的价格通常称为（A. 路线价B上匕准价格C. 积算价格D. 收益价格5. 目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属（A. 市场调节价B. 政府指导价C. 政府定价D. 政府规定的最低限价6. 在房地产销售过程中，(是买卖双方讨价还价的基础，成交时要比此低A. 起价B标价C. 成交价D. 均价7. 下列价格阐述正确的是:(A. 市场价格〉抵押价值〉征用价值＞课税价值B. 市场价格〉征用价值〉抵押价值＞课税价值C. 市场价格〉课税价值〉征用价值＞抵押价值D. 市场价格〉征用价值〉课税价值＞抵押价值8. 投资价值评估时所采用的折现率为:(A. 根据市场现状B. 最低收益率C. 最高收益率D. 社会一般收益率9. 房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为(A. 房地产供大于求B. 房地产求大于供开发商对未来预期看好D.消费者对未来的预期看好10. 成本租金不包括下列项目中：（A. 贷款利息B. 折价费C. 管理费D. 保险费1. C,2. D,3. D,4. B,5. B,6. B,7. B,8. B,9. C,10D第三章房地产评估原则1. 把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估，违背了房地产评估的（原则A. 合法B. 公平C. 替代D. 最高最佳使用2. 在同一个评估机构，在同一个城市，同一评估目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差，这符合（原则A. 合法B. 公平C. 替代D. 最高最佳使用3. 如果与评估对象有利害关系，评估人员应当回避，这是遵循（原则A. 合法B. 公平C. 评估时点D. 最高最佳使用4. 适合原理可以帮助我们确定房地产的（A. 最佳规模B. 最佳集约度C. 最佳用途D. 最佳经济效益5. 当评估对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该评估前提应为（A. 保持现状B. 装修改造C. 重新利用D. 转换用途6. 在房地产纠纷案件中，特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中，评估时点通常为（A.现在B.过去C.未来D.难以把握7. 在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（A. 评估时点为现在,评估对象为未来状况B. 评估时点为过去，评估对象为未来C. 评估时点为未来,评估对象为未来D. 评估时点为现在,评估对象为现在8. 城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业，根据最高最佳使用原则，该土地的用途为：A. 居住B. 工业C. 商业D. 办公9. 均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡，它可以帮助我们确定房地产的（A. 最佳集约度和规模B. 最佳用途和规模C. 最佳集约度和用途D. 最佳规模和用途1. A,2. C,3. B,4. B,5. A,6. B,7. A,8. C,9. A第四章市场比较法1. 市场比较法的理论依据是（A、替代原理B、生产费用价值论C、预期原理D、均衡原理2. 在市场比较法中，建筑容积率修正属于（修正A、交易情况B、交易日期C、房地产状况D、实物状况3. 市场比较法的适用条件是（A、存在着发育完善的房地产市场B、在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C、存在着规范的房地产评估制度D、科学的房地产评估理论4. 在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（☆A、一个即可B、两个也行C、三个D、三个以上、十个以下5. 经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（☆A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格6•经过交易日期修正后，可比实例的价格就变成了（A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格7•经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了（A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格8.房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以（状况为基准（通常设定100 的^A、可比实例房地产B、评估对象房地产C、交易实例房地产D、类似房地产9. 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（状况为基准（通常设定（100 的A、可比实例房地产B、评估对象房地产C、标准房地产D、类似房地产10. 某城市房地产交易中，买、卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的3% 和6%,某宗房地产交易中买方支付给卖方 2500元/平方米，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（A、2660元/平方米B、2294元/平方米C、2425元/平方米D、2427元/平方米1. A2. C3. B4. D5. C6. B7. D8. B9. C10.D第五章.成本法1•成本法中的开发利润”是指（A、开发商所期望获得的利润B、开发商最终获得的利润C、开发商所能获得的平均利润D、评估人员任意给定的利润2. 投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的，这里的基数”是（A、土地取得成本+开发成本B、土地取得成本+开发成本+管理费用C、土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D、开发完成后的房地产价值3. 开发利润”与土地取得成本+开发成本”的比值称为（A、直接成本利润率B、投资利润率C、成本利润率D、销售利润率4. 利用成本法所得到的评评估格称为（☆A、比准价格B、积算价格C、收益价格D、实际上是成本5.重新购建价格是假设在（重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和A、评估对象在建造时B、现在某一时刻C、将来某一时刻D、评估时点6. 通常情况下,对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比（A、前者较低B、前者较高C、两者相等D、两者不可比7. 成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（☆A、自然寿命B、经济寿命C、实际经过年数D、有效经过年数8. 直线法中的残值率是建筑物的净残值与其（的比率A、原始价格B、市场价格C、评评估格D、重新购建价格9. 某住宅，在取得土地使用权（70年的当年开始建造，建造期2年，建筑物经济寿命 60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（A、70 年B、62 年C、60 年D、68 年10. 某办公楼建造期3年,在建成10年后改变了用途，同时补办土地使用权出让（年限50年,建筑物的经济寿命为45年，则该建筑物的折旧年限是（A、35 年B、45 年C、48 年D、50 年11. 某商业房地产,在取得土地使用权（40年的当年开始建造，建造期3年,建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（☆A、40 年B、60 年C、63 年D、37 年12. 某办公楼,在建成3年后改变商业用房，同时补办土地使用权出让（年限40年, 建筑物的经济寿命为50年，则该建筑物的折旧年限是（☆A、40 年B、43 年C、47 年D、50 年13. 经租房产根据房屋结构可分为（A、3类6等B、4类6等C、4类7等D、5类7等14. 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，可分为（☆A、3类B、4类C、5类D、6类15. 根据房屋新旧程度判定标准，一般损坏房的成新度为（A、六、五成B、五、四成C、五成D、四成1. C2. B3. A4. B5. D6. B7. B8. D9. C10.B11.D12.B13.C14.C15B第六章收益法1. 从收益法的观点看，房地产的价值是未来（的现值之和A. 潜在毛收入B. 有效毛收入C. 净收益D. 销售收入2•收益法适用于（房地产的评估。

房地产估价试题及答案一、选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，以下哪项不是估价的基本原则？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 市场性原则D. 随意性原则2. 房地产估价中，土地使用权的剩余年限对房地产价值的影响是：A. 无影响B. 正相关C. 负相关D. 无关紧要3. 以下哪种方法不属于房地产估价常用的估价方法？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法4. 在房地产估价中，估价师需要考虑以下哪些因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 房屋结构D. 所有上述因素5. 房地产估价报告中，估价结果的有效期限通常为：A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年6. 房地产估价中，土地的区位因素包括：A. 土地的自然条件B. 土地的交通条件C. 土地的规划用途D. 所有上述因素7. 房地产估价中，以下哪项不属于估价对象的法律属性？A. 所有权B. 使用权C. 收益权D. 租赁权8. 房地产估价中，估价师在进行估价时需要遵循哪些原则？A. 独立性原则B. 公正性原则C. 保密性原则D. 所有上述原则9. 房地产估价中，估价师在进行市场比较法估价时，需要选择的比较对象应具备哪些条件？A. 与估价对象类型相同B. 与估价对象地理位置相近C. 与估价对象交易时间相近D. 所有上述条件10. 房地产估价中，估价师在进行成本法估价时，需要考虑的成本因素包括：A. 土地成本B. 建筑成本C. 开发成本D. 所有上述成本二、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的和意义。

2. 列举并解释房地产估价中常用的三种估价方法。

3. 描述房地产估价报告的基本结构和内容。

4. 说明估价师在进行房地产估价时需要遵循的职业道德。

三、案例分析题（每题15分，共30分）1. 假设你是一名房地产估价师，受委托对一处位于市中心的商业地产进行估价。

该地产的建筑面积为1000平方米，土地使用权剩余年限为40年。

《房地产估价》习题集（一）一、单项选择题（共15小题，每小题1分。

每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1、楼面地价=土地单价/（）。

A、建筑层数；B、建筑覆盖率；C、绿地率；D、建筑容积率。

2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。

A、本地区房地产的；B、全国房地产的；C、本地区本类房地产的；D、本类房地产的。

3、完好房的成新度一般为（）。

A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新；D、七到十成新。

4、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。

A、高于；B、低于；C、等于；D、不可比。

5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。

A、环境因素；B、质量因素；C、区域因素；D、新旧程度。

6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。

A、一般物价指数；B、建筑材料价格指数；C、房地产价格指数；D、定额调整系数。

7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。

A、房屋重置价格—折旧年限×尚可使用年限；B、房屋重置价格—折旧年限×耐用年限；C、房屋重置价格×成新度；D、房屋重置价格—年折旧额。

8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+（）+正常利税。

A、拆迁费用；B、建造建筑物费用；C、公共设施建设费用；D、市政设施建设费用。

9、土地价格=[房地纯收益-（）]/土地还原利率A、土地纯收益；B、建筑物价格×建筑物还原利率；C、建筑物总收益；D、房地费用。

10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。

A、越高；B、越低；C、不变；D、越可靠。

11、某房地产正常年纯收益为6000元，当前银行年利率为10%，购买年为8，估价应为（）元。

A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。

12、收益法公式成立的条件是（）。

A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零；C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零；D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零。