房地产估价第七章基准地价系数修正法

第七章基准地价系数修正法重点提示：基准地价系数修正法是一次性评估大量土地价格的一种估价方法。

本章在阐述基准地价的概念、特点、作用及其评估原理、原则的基础上，详细论述了城镇土地、农用土地基准地价评估及其更新的步骤与方法，并介绍了采用基准地价系数修正法评估宗地地价的思路和操作程序。

第一节基准地价评估一、基准地价概述1．基准地价的概念与特点基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。

它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。

基准地价具有以下几方面的特点：（1）基准地价是一种区域性的价格。

基准地价总是以某一个区域为单位进行评估的，此区域就叫做基准地价的评估区域。

所以，基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格，它总是与一定的区域相联系的。

基准地价的评估区域一般有级别、区片和区段三种形式，相应地，基准地价通常有三种表现形式：级别基准地价、区片基准地价和区段基准地价。

（2）基准地价是一种分用途的价格。

在同一区域中，不同用途的土地有不同的价格水平。

所以，不同用途的土地，其基准地价也是不一样的。

城镇基准地价通常包括三大类：即商业用地基准地价、住宅用地基准地价、工业用地基准地价；个别城镇根据其特殊情况，还包括其他用途的基准地价，如旅游用地基准地价。

农用地基准地价主要包括耕地基准地价、园地基准地价、林地基准地价、水域基准地价和荒草地基准地价。

目前，一些地区所评估的农用地基准地价主要是耕地基准地价。

（3）基准地价是一种平均价格。

它反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。

在某一区域中，具体某一宗地的价格可能稍高于或稍低于此平均价格。

所以，在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。

（4）基准地价是有限年期的价格。

基准地价是土地使用权的价格，土地使用权是一种有时间限制的产权，所以说基准地价是有限年期的价格。

就城镇而言，不同用途土地使用权的出让最高年限不同，不同用途基准地价的年期也不同。

基准地价系数修正法公式1. 什么是基准地价？说到基准地价，可能大家会想，哎，这个玩意儿跟我有什么关系呢？其实，它跟我们生活息息相关，尤其是买房卖房的时候。

简单来说，基准地价就是相关部门规定的一个参考价，用来衡量不同地区土地的价值。

就像我们逛市场买菜，摊贩会告诉你这蔬菜的市场价，帮助你判断是不是该买。

1.1 基准地价的重要性那基准地价为什么那么重要呢？想象一下，如果没有这个价格参考，大家都得凭感觉来定价，那可就乱套了！土地是不可再生的资源，大家都想争着要。

如果每个人心里都有一杆秤，结果很可能是“价格飞天，钱包缩水”。

所以，有了基准地价，才能让大家心里有个谱，买卖都更公平。

1.2 基准地价的形成基准地价可不是天上掉下来的，它的形成过程可复杂了。

首先，相关部门会考虑各个区域的经济发展、人口密度、交通便利程度等等。

举个例子，市中心的土地价格就像是菜市场里的金贵蔬菜，当然贵得让人心疼；而偏远的地方，就像是那些不太好卖的蔬菜，价格自然要便宜不少。

2. 什么是基准地价系数？好啦，接下来我们聊聊基准地价系数。

这个系数听上去有点高大上，其实它就是用来修正基准地价的一个工具。

就像是调味料，咱们做菜的时候，不同的菜加不同的盐，这样才能让味道更好。

2.1 系数的来源基准地价系数一般是根据市场行情、区域发展以及其他一些因素来确定的。

比如说，某个新兴地区发展得特别快，突然冒出了一堆高楼大厦，那这个地方的基准地价系数就得上调。

反之，如果一个地方逐渐被人遗忘，连小猫小狗都不愿意去，那这个地方的系数就得往下调。

就像调味品，得根据菜的口味来加，才能让整道菜都能吃得下去。

2.2 系数的应用那么，这个系数到底怎么用呢？当我们知道了基准地价和系数后，就能通过一个简单的公式算出实际地价。

比如说，基准地价是1000元/平方米，系数是1.2，那实际地价就是1000元乘以1.2，得到了1200元/平方米。

简单明了，真是小白都能学会的感觉！3. 为什么要修正？当然，修正基准地价系数可不是为了好玩，咱们可不是在玩游戏。

基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法是指在确定土地基准价格时，依据特定的公式、指标和处理方式进行计算和调整的一种方法。

基准地价系数修正法常常用于房地产和土地市场的研究和监管中。

基准地价系数修正法是一种十分复杂的方法，需要充分考虑各种因素，包括社会经济状况、市场规模、区域差异、基础设施等多种因素。

因此，本文将借助一个范例，简要介绍基准地价系数修正法的运用及其影响。

范例背景：某城市在土地市场调控中，决定使用基准地价系数修正法，以准确反映当地土地市场的实际情况，采用以下公式计算基准地价系数：基准地价系数=1.2+0.025×土地出让金(万元)+0.2×城市地价指数其中，土地出让金和城市地价指数是指定的两个指标，分别代表出让土地时政府获取的支付和土地市场价格变动的情况。

范例内容：1、土地出让金指标的分析土地出让金是指在土地出售时政府获得的收益，是一种重要的指标。

在本范例中，土地出让金的系数为0.025，这意味着在土地出让金增加时，基准地价系数也会随之增加。

这种系数修正方式主要考虑了土地出让金的市场影响力，在土地市场供应过剩时，土地价格可能会下降，但土地出让金不会下降，因此土地出让金可以反映基准地价的优劣势。

在实际应用时，土地出让金的大小、变化趋势等都需要进行充分的分析和判断。

2、城市地价指数的分析城市地价指数是衡量土地市场价格的重要指标之一。

在本范例中，城市地价指数的系数为0.2，这意味着在城市地价指数上升时，基准地价系数也会随之增加。

城市地价指数可以反应土地市场的供求关系、土地市场的竞争程度、建设用地需求量等多个因素。

为了保证基准地价系数的准确性，在该指标的计算中，需要采用可靠、全面的数据，并对其进行必要的分析和判断。

3、范例中基准地价系数的影响通过范例中的计算，可以得出以下结论：当土地出让金为100万元，城市地价指数为150时，基准地价系数为1.2+0.025×100+0.2×150=1.2+2.5+30=33.7。

基准地价系数修正法范例地价是指土地的价格，通常由政府按照国家有关规定标准进行划定。

在土地市场上，地价是重要的参考指标，是购买和出售土地的依据之一。

不同地区的土地价值可能不同，因此每个地区都需要制定和调整适合自身的地价标准。

在这个过程中，基准地价系数修正法是一种常见的地价调整方法，本文将阐述其基本原理和应用范例。

一、基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是指根据一个基准地价系数和一定的规则，对不同地点和用途的地价进行修正，并确定出各地价格的最终水平。

其基本原理是参考某一地区或者某一时期的基准地价，对其他区域或者时期的地价按照一定的倍数进行修正。

这个倍数就是基准地价系数。

在中国，基准地价系数通常由国家发改委和省级政府制定发布。

基准地价系数一般按照城市的不同区域和不同用途进行划分，以方便具体地区和地块的估价。

基于基准地价系数的修正法具有以下优点：1. 参考基准地价，透明公正在地价修正过程中，选取一个明确的参考指标，可以使得地价的评估过程更加透明公正。

基准地价系数的制定需要考虑各种地方的实际情况，包括地理位置、土地用途等方面。

因此，基准地价系数的修正过程能够反映各地的实际情况，有助于判断各个地方的土地价值。

2. 稳定有效，可比性强由于基准地价系数通常由国家发改委和省级政府进行制定，具有一定的权威性和稳定性。

如果在地价修正过程中使用基准地价系数，不仅可以降低评估的难度，而且还可以提高各地土地价格的可比性。

基准地价系数修正法能够充分考虑基础设施等因素对地价的影响，能够更精确地确定各地区和各种用途土地评估的标准。

3. 操作性强基准地价系数的修正法操作简便，容易实现。

评估人员只需要根据基准地价和土地的特定情况进行计算，通过简单的数学运算即可得到修正后的土地价格。

此外，在评估土地时，基准地价系数的使用还可以避免评估人员产生个人主观意见，从而保证评估的公正性。

二、基准地价系数修正法的应用范例基准地价系数修正法在实际工作中得到了广泛应用。

基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。

其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。

2011注册资产评估师《资产评估》辅导资料：基准地价修正法在房地产评估中的应⽤帮考整理了2011注册资产评估师《资产评估》辅导资料，帮助考⽣备考。

第七节　基准地价修正法在房地产评估中的应⽤提⽰：基准地价修正法，本质上是市场法，只是参照物价格采⽤的是基准地价。

⼀、基准地价的含义1.基准地价定义按照城市⼟地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、⼯业等各类⽤地和综合⼟地级别的⼟地使⽤权的平均价格。

基准地价是已知的，政府要公布的，定期修正，⼏年修正⼀次的。

2.标定地价（宗地地价）市、县政府根据需要评估的，正常⼟地市场中，具体宗地在⼀定使⽤年限内的价格。

⼆、基准地价测算的基本思路。

1.基准地价的确定2.利⽤基准地价，评估标定地价标定地价评估可以以基准地价为依据，根据⼟地使⽤年限、地块⼤⼩、形状、容积率等条件通过系数修正进⾏评估。

在基准地价评估项⽬中，⼀般都要编制基准地价修正系数表，以满⾜评估标定地价的需要。

三、基准地价的特点与作⽤（⼀）基准地价的特点1.基准地价是⼟地使⽤权价格;2.基准地价是区域性价格;这个区域可以是级别区域，也可以是区段，因⽽基准地价的表现形式通常为区⽚价和路段价，或两者结合起来共同反映某种⽤途的⼟地使⽤权价格。

3.基准地价⼀般都要覆盖整个城市建成区的;4.基准地价必定是平均价格;5.基准地价是单位⼟地⾯积的地价;6.基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。

（⼆）基准地价的作⽤1.政府公告作⽤;2.政府参与⼟地有偿使⽤收益分配的;3.依据宏观调控地价⽔平的依据;4.征收城镇⼟地税收的依据;5.进⼀步评估宗地地价的基础;6.引导⼟地资源在⾏业部门间的合理配置。

四、基准地价修正法的基本思路—市场法的原理和思路基本原理是替代原理，根据基准地价考虑到它和⼆级市场评估的市场公允价，直接在⼝径上不同和差异，利⽤系数把它修正为⼆级市场的评估价。

五、基准地价修正系数法的适⽤范围1.适⽤于完成基准地价评估的城镇的⼟地估价;2.可在短时间内⼤批量进⾏宗地地价评估;3.⼀般在宗地地价评估中不作为主要的评估⽅法，⽽作为⼀种辅助⽅法。

基准地价系数修正法和成本法计算公式数据模板总价值=基准地价系数×土地面积×建筑面积×建筑品质修正系数其中，建筑品质修正系数是根据建筑物的实际情况来确定的，可以考虑建筑物的使用年限、装修情况和维护情况等因素。

成本法：成本法是一种基于建筑物实际建造成本来确定其价值的房地产估价方法。

以下是成本法的计算公式：总价值=土地价值+建筑物价值-折旧值其中，土地价值是根据当地土地市场情况和评估师的经验来确定的；建筑物价值是实际建造成本，可以通过询问建筑商或查阅相关资料来确定；折旧值是根据建筑物的使用年限和使用状况来确定的，可以按照固定比例进行计算。

以下是一个使用基准地价系数修正法和成本法计算房地产价值的实例：假设一些房地产项目的土地面积为500平方米，建筑面积为1000平方米，基准地价系数为5000，建筑品质修正系数为0.9，土地价值为100万元，建筑物价值为200万元，折旧值为50万元。

根据基准地价系数修正法的计算公式，总价值=5000×500×1000×0.9=2250万元。

根据成本法的计算公式，总价值=100+200-50=250万元。

通过对比可以发现，基准地价系数修正法得出的总价值较低，这是因为它只考虑了土地和建筑面积，而没有考虑建筑物的实际价值。

而成本法综合考虑了土地价值、建筑物的实际建造成本和折旧情况，得出的总价值较为全面和准确。

总而言之，基准地价系数修正法和成本法是两种常用的房地产估价方法，根据实际情况选择合适的方法进行估价是非常重要的。

无论使用哪种方法，都需要获得准确的参数数值和合理的修正系数，以确保估价结果的准确性和可信度。

基准地价系数修正法基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修体系等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。

㈠其评估宗地地价的计算公式地上部分楼面熟地价＝适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数地下部分楼面熟地价＝适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×相应用途地下空间修正系数㈡估价过程1、基准地价介绍依据《北京市关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政发…2014‟26号），北京市基准地价的地价内涵介绍如下：（1）基准地价内涵：级别（区片）基准地价是有正常市场条件下各土地级别（区片）内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。

（2）表现形式：楼面熟地价。

（3）基准期日：2014年1月1日。

（4）土地用途分类：划分为商业、办公、居住、工业四类。

（5）土地使用年限：商业用地40年、办公用地50年、住宅用地70年、工业用地50年。

（6）级别基准地价土地开发程度：一至七级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”），八至十二级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”）。

（7）级别平均容积率：表3-1-1 基准地价级别平均容积率2、评估过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价依据北京市基准地价土地级别（区片）范围图示，估价对象位于北京市##区##村，属于商业“五级Ⅴ-05”区片，基准地价12450元/建筑平方米。

土地估价一、估价原则1.预期收益原则2.替代原则3.最有效利用原则4.供需原则5.报酬递增递减原则6.贡献原则7.变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。

2、土地估价的技术路线2.2基准地价系数修正法首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。

即：地价=基准地价X（1+综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程2、基准地价修正法2.1宗地位置、用途待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。

2.2基准地价的确定徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。

该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。

根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。

根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。

3.3宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表：表3工业用地地价修正系数表表4工业用地使用年限修正系数表表5工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表*应在同级别中比较2.4影响待估宗地地价的各项因素评估根据徐州市市区工业用地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的实际情况，对影响待估宗地地价的各项因素进行评估。

基准地价系数修正法定义哎，今天咱们聊聊基准地价系数修正法。

这名字听起来好像挺复杂的，但其实就像那块儿美味的蛋糕，切开来才知道里面的好料。

基准地价系数修正法，乍一听是不是觉得跟数学有关？其实啊，这个东西主要是用来估算土地价值的。

就像咱们逛市场，看中一个西瓜，价钱也得根据它的大小、品种、甚至季节来定吧。

你想啊，土地也是有自己的“身价”的，尤其是在大城市里，那可真是寸土寸金啊。

这个修正法就好比是给土地穿上了一件合适的衣服，让它的“身价”更真实。

说白了，就是要把基准价调调，贴合实际情况。

比如说，同样是块地，城市中心和郊区的价位可就差得远了。

一边是繁华热闹，另一边是清静空旷，咋能用一个价呢？就像你不能用一杯水的价格去衡量一杯香槟的价值，没道理对吧。

咱们再说说怎么修正。

就好比你打扮自己，换衣服、换发型，这样一来，别人看你的眼光可就不一样了。

这个修正法也有类似的操作。

首先啊，要考虑位置。

地理位置可是王道，地处繁华地带的土地，一定得“身价不菲”。

然后就是环境，周围有什么设施，公园、学校、商场，那都是加分项呀。

谁不想住在方便的地方呢？就是要看土地的用途，住宅、商业还是工业，每个类型的土地也都有不同的价值。

哎，像是你去买衣服，不同品牌、不同款式，价格差别大得很。

市场的变化也是得考虑的。

经济波动、调整都能直接影响土地的价格。

就像一阵风吹来，草木皆动，谁也不能预测下一秒会发生什么。

这样一来，基准地价就得根据实际情况不断修正，才能保持它的活力。

想象一下，咱们的生活也得随着时间而变，年轻时追求时尚，老了就开始追求舒适，土地也是一样。

修正不是随便来的。

要有数据支撑，要有专家评估，得严谨。

就好比咱们买东西，得看看评价、比比价格，才能买得明白。

这个修正法也是通过各种数据、市场分析来决定最终的基准地价。

得让每一个数字都说得通，听得明白。

可能有些朋友会觉得，这种修正法听起来很官方，离我们生活好像有点远。

其实不然，这关乎着我们每一个人的生活呀。