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一、成本法含义，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。
所谓重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。
成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。
成本法也称为积算法,求得的价值也称为积算价格。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取房地产的价值。
二、成本法的理论依据，成本法的理论依据是生产费用价值论--商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。
成本法中拆旧可以视为对房地产状况的调整，即将估价对象假定为新的状况下的重新价格调整为实际上是旧的状况下的价格。
成本法与市场法本质的区别在于看重新购建价格或可比实例价格的来源方式，若重新购建价格是直接还原于市场上类似的房地产成交价格，则就属于市场法，若是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本则就属于成本法。
不过，成本法价格的各个构成部分以及建筑物折旧的求取会用市场法。
三、成本法适用的对象和条件，只要是新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于很少交易、又没有收益或没有潜在经济收益的房地产，有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产以及单纯建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法。
在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。
成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。
成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。
在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。
价格等于"成本加平均利润"是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。
第七章房地产开发房地产开发是通过量种资源的组合利用而为人类提供入住和工作空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动，本质上属于生产建设领域。
房地产开发是提高房地产资源配置效率的中心环节。
本章首先论述了城市、城市开发和城市开发与城市计划的彼此关系；其次，分析了房地产综合开发的内涵、分类及其指导原则；最后，论述房地产开发项目，重点是开发项目的可行性研究及建设监理。
第一节城市开发与城市计划一、城市开发房地产开发是城市开发建设的主要内容，因此本章从研究城市开发开始。
（一）城市的概念城市是一个以人为主体，以自然环境为依托，以经济活动为基础，具有普遍社会联系而形成的综合体，是与乡村有区别的相对永久性的大型聚落。
就其性质来看，具有三个方面的特征：第一，空间集聚性。
每一座城市都有其肯定的地域范围，在这必然的区域内高度集中了大量人口、物质能量和各类活动，这一点与乡村的分散性、稀疏性是截然不同的，二者是一种“点”与“面”的不同。
第二，规模经济性。
城市是商品经济发展到必然阶段的必然产物，城市由小变大的进程也是非农业人口和非农业经济活动不断集聚的直接结果。
因此，城市首先应该是一个经济实体，城市经济的发展是促使城市发展的决定性因素，没有经济的发展，城市发展就失去了动力。
第三，社会复杂性。
城市作为一种特定的生产关系的载体，决定了城市具有不同于乡村的社会结构，包括城市的产业结构、消费结构、政治结构、家庭结构、人口结构等等，这些社会结构又从根本上决定了城市复杂的社会关系形式。
可是，城市作为一个整体又在统一的社会生活方式和精神思维方式下组成与农村不同的社会群体。
因此，咱们将城市概念归纳为：城市是历史上形成的，以非农业活动为主体，人口、经济、政治、文化高度集聚的社会物质系统。
（二）城市的功能城市功能是指一个城市在一个国家或地域的社会经济生活中所担负的任务和发挥的作用。
城市的功能定位往往是一个城市在一按时期内建设总方针的综合表现，也是实施城市各项建设的一个指导性方向。
第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多,难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1。
收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握(一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3。
用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1。
收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1。
收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1。
基于租赁收入测算净收益的基本原理2。
基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。
出租的房地产净收益的求取2。
营业的房地产净收益的求取3。
自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1。
有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1。
累加法2.市场提取法3。
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近三年考题分数不高，属于不重要章节。
本章应关注的主要内容有：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产的初始计量；（3）投资性房地产的后续计量；（4）投资性房地产的转换和处置。
主要内容第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。
如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物E.企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】ACE【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。
房地产估价规章制度第一章总则第一条为规范和统一房地产估价工作，保障市场秩序，维护社会稳定，根据国家相关法律法规、政策规定，制定本规章。
第二条房地产估价是指专业机构或专业人员按照规范程序，通过细致调查研究，对特定的房地产进行评估，并制订估价报告，确定其公允市场价值的一项工作。
第三条房地产估价应当遵循独立、客观、公正、透明的原则，确保估值结果真实、准确、合理。
第四条统一的房地产估价规章制度适用于所有房地产估价机构和从事房地产估价的专业人员。
第五条房地产估价机构应当依法建立健全内部管理制度和技术标准，保障估价工作的质量和效率。
第六条房地产估价机构和专业人员应当定期接受相关部门的检查和监督，确保估价工作的合规性。
第七条对于估价工作中发现的不正当行为，相关部门应当及时进行调查处理，依法追究责任。
第八条每年对房地产市场进行连续监测和分析，并对估价方法和技术进行更新和改进。
第九条房地产估价机构和专业人员应当不断提高自身的专业素养和服务水平，提高估价结果的准确性和可信度。
第十条本规章自颁布之日起生效，之前发布的相关规章和制度与本规章不一致的，以本规章为准。
第二章估价工作的基本要求第十一条房地产估价工作应当遵循准确性、权威性、合法性、保密性的原则，确保估价结果的真实性和有效性。
第十二条房地产估价机构和专业人员在进行估价工作时，应当实事求是，客观公正，杜绝主观臆断和不实猜测。
第十三条房地产估价机构和专业人员应当保护客户的合法利益，遵守保密协议，严禁泄露客户的信息。
第十四条房地产估价机构和专业人员应当按照有关规定开展培训和考核，持续提高估价能力和水平。
第十五条房地产估价机构和专业人员应当制定详细的估价报告，包括估价过程、数据来源、估价方法和结果分析等内容。
第十六条房地产估价机构和专业人员应当及时更新估价数据和信息，确保估价结果的时效性和准确性。
第十七条房地产估价机构和专业人员应当遵守相关法律法规，勿作虚假估价和不当行为，维护行业的良好声誉。
房地产估价理论与方法复习思考题（1）应采用客观成本而不是实际成本。
可将成本分为实际成本和客观成本。
实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。
客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。
（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。
现实中有一些选址不当或规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。
在这种情况下虽然无论谁来建造该商场都要花那么多成本，但该商场也不会有那么高的价值。
（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；反之，当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。
成本法估价还要求估价师具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价、财务会计等专业知识。
成本法测算出的价值在未进行有关调整之前一般是完全产权价值，在中国可视为房屋所有权和在价值时点剩余期限的土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。
当估价对象的权益状况与此不相同时，如产权有瑕疵，则还应对成本法测算出的价值进行相应调整。
（史记：是减价调整）史家解读：在用成本法估价时，在客观成本基础上结合选址、规划设计等的分析进行减价调整和结合市场供求分析进行减价调整实质是通过考虑建筑物经济折旧来实现的，而在最终确定估价对象成本价值时，不仅要考虑减价因素，还应充分考虑增值因素的影响，如供不应求情况下要对评估价值予以调增。
【2016年试题】运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。
A．项目选址不当B．建设成本偏高C．运营费用是否客观D．工程施工质量优劣E．该类房地产市场供求状况【答案】ADE【试题解析】新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。
