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第七章成本逼近法第一节成本逼近法的基本思路
一、定义
二、成本逼近法的基本思路与计算公式
三、成本逼近法与土地价格构成
（一）土地取得费
（二）土地开发费（包括相应的开发利润和利息）（三）土地增值收益及土地开发投资现值
第二节成本逼近法估价的程序与方法
一、计算土地取得费
二、计算土地开发费
（一）基础设施配套费
（二）公共事业建设配套费
（三）小区开发配套费
1.准确区分宗地内外的开发程度
2.宗地红线内外的开发程度不一致
三、计算税费
四、计算投资利息
五、计算投资利润
六、土地增值收益的确定
七、计算、修正和确定估价结果
第三节成本逼近法的应用
一、成本逼近法的特点和使用范围
（一）成本逼近法的特点
（二）成本逼近法的适用范围
二、应用成本逼近法应注意的问题
三、成本逼近法案例分析。
成本逼近法成本逼近法成本逼近法成本逼近法是土地估价与评估方法中的一个评估过程系列，是一种根据收购和开发土地所产生的各种客观成本之和，加上客观利息、利润、应纳税额和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。
(i)评估基本公式:P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中:P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程:1。
征地费及相关税费a。
农村集体土地征收时，征地费是补偿安置费，主要包括土地补偿费、地上青苗补偿费、建筑物和构筑物补偿费以及人员安置补助费b。
征收国有土地使用权时，征地费是补偿安置费，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物、构筑物的补偿费和人员安置费。
(征用城镇国有土地的征地费按搬迁费计算拆迁安置费主要包括房屋和构筑物拆迁补偿费、安置补助费及相关税费相关税费:一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费)c .通过市场交易取得土地时，土地收购费为估价日该土地的客观市场收购价格。
征地开发过程中应向政府缴纳的税费。
一般包括耕地占用税和耕地开垦费、新菜地开发建设占用菜地基金、征地管理费(财政部发布《关于取消、暂停和免除XXXX一批行政事业性收费的通知》1/ 7土地评估估价法，土地评估估价法系列之一，成本逼近法1年1月1日起取消)、政府规定的教育费附加和其他与征地过程直接相关的税费2。
土地开发费土地开发费根据待估地块设定开发程度下的各项投资目标成本计算该地块为建成区内的已开发地块，评价设定的开发程度至少为地块红线外的通道、地块红线内的供水、供电和土地平整。
3。
土地开发利息土地开发总投资按合理利息计算。
土地开发总投资包括征地费、土地开发费和各种税费。
每期投资的应付利息应根据设定土地开发程度的正常开发周期、各种费用的投资期限和贷款年利率分别计算。
土地开发期限超过1年的，利息按复利计算。
2利息=土地收购及相关税费×[(1+利率)-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)1.5-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)0.5-1]4。
成本逼近法(土地增值收益率确定)第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。
二。
适用范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。
因此，使用成本近似法有一定的局限性。
一般成本近似法适用于:1。
新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。
3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。
(1)征地费的概念征地费是支付给原土地使用者的征地费用。
(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。
1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。
所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。
征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。
具体如下:(1)征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。
”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。
成本逼近法成本逼近法，是以取得土地和开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。
其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
其中，国有土地使用权划拔的划拔价即等于不计算土地增值收益的土地价值。
1.土地取得费及有关税费有两种情况，一是征收集体土地的，二是国有土地上的房屋拆迁的，比如旧城改造。
第一种情况的：（1）土地取得费有土地补偿费、安臵补助费和地上附着物及青苗补偿费。
（2）征地相关税费有征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费、新菜地建设基金等。
第二种情况的：(1)根据相关法律、法规的规定，城镇国有土地的土地取得费按拆迁安臵费计算。
拆迁安臵费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安臵补助费及相关税费。
(2)相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。
土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费；分两个方面，一是宗地红线外开发费，一是宗地红线内开发费。
(1)基础设施配套费。
估价对象的开发程度为“七通一平”，具体指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
(2)公共事业建设配套费用。
(3)小区开发配套费。
3.投资利息土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可以整个开发费为基数，开发期的一半为计息期的方法计算。
投资利息率一般按评估基准日中国人民银行公布的一年期银行贷款利率取值。
公式为：投资利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×[（1＋利率）0.5－1]4.投资利润土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。
土地开发利润一般为6一10％。
按照开发性质和当地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。
房地产评估的成本法课件1. 引言在房地产行业中，评估房地产价值是非常重要的一项工作。
成本法是房地产评估的一种常用方法，该方法通过对房地产的建筑成本和相关费用进行评估，来确定房地产的价值。
本课件将介绍房地产评估中成本法的基本概念和运用方法。
2. 成本法的基本原理成本法是一种以成本为评估依据的方法，通过对房地产的建筑成本和相关费用进行评估，来确定房地产的价值。
成本法的基本原理可以分为以下几点：•基于成本：成本法认为，房地产的价值应该由其建筑成本和相关费用来决定。
建筑成本包括土地购买费用、建筑材料费用、人工费用等，相关费用包括设计费用、审批费用、管理费用等。
•适用于新建房地产：成本法主要适用于新建的房地产，因为对于新建房地产来说，其建筑成本和相关费用相对容易确定；而对于已经存在的房地产，由于其存在年限较长，建筑成本和相关费用的确定会更加困难。
•忽略市场因素：成本法忽略了市场因素对房地产的影响。
即使同样的房地产，在不同时间和地点可能会有不同的市场价值，然而成本法评估的房地产价值与市场因素无关。
3. 成本法的评估步骤成本法评估房地产的价值主要包括以下步骤：步骤一：确定建筑成本确定建筑成本是成本法评估的第一步。
建筑成本包括土地购买费用、建筑材料费用、人工费用等。
对于已有的建筑，还需要考虑维修和改造费用。
确定建筑成本需要考虑各种因素，如地区差异、材料价格、人工费用等。
步骤二：确定相关费用确定相关费用是成本法评估的第二步。
相关费用包括设计费用、审批费用、管理费用等。
这些费用并非所有的房地产都需要考虑，需要根据具体情况进行评估。
步骤三：计算折旧房地产是一种有寿命的资产，其价值随着时间的推移而逐渐减少。
成本法评估需要计算房地产的折旧。
折旧可以通过使用年限、残值率等指标进行计算。
步骤四：计算房地产的价值通过对建筑成本、相关费用和折旧等因素进行综合考虑，可以计算出房地产的价值。
房地产的价值可以通过以下公式计算：房地产价值 = 建筑成本 + 相关费用 - 折旧4. 成本法的优缺点成本法作为房地产评估的一种方法，具有以下优点和缺点：优点•相对简单：成本法相对于其他评估方法来说，计算较为简单，适用于各类房地产。
成本逼近法成本逼近法，是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的估价方法。
㈠评估基本公式：P＝Ea ＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3式中：P—待估宗地价格Ea—土地取得费Ed—土地开发费T—税费R1—利息R2—利润R3—土地增值VE—土地成本价格㈡估价过程：1.土地取得费及相关税费a.征收农村集体土地时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括补征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。
b.征收国有土地使用权时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。
（征收城区国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。
相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。
）c.通过市场交易获得土地时，土地取得费即是估价期日土地的客观市场购置价格。
土地取得和开发过程中应向政府缴纳的税费，一般包括占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费、占有菜地的新菜地开发建设基金、征地管理费（财政部发布《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》于2015年1月1日起取消）、政府规定的教育附加等其他在土地地取得过程中直接相关的税费等。
2.土地开发费土地开发费按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算。
属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。
3.土地开发利息土地开发总投资应计算合理利息，土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费，按照设定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入应支付的利息。
土地开发周期超过1年者，利息应按复利计算。
利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×50%×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×50%×[（1＋利率）0.5－1]4.土地开发利润土地开发总投资应计算合理利润。
