新《房地产估价规范》解读——估价方法
文/王珊
中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检
【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》
（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。
一、新旧规范对比
新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。
从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：
1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。
2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。
3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。
4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。
5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。
6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
7、新规范取消了“估价报告的规范格式”，将对估价报告撰写中的具体要求合并到第七章“估价报告”内容中。
以上，我们笼统的对新规范与旧规范在内容上的一些调整进行了总结。接下来本文将重点针对新规范中估价方法部分修订的内容进行分析。
二、新规范对估价方法的具体要求
新规范第四章“估价方法”共包括估价方法选用、比较法、收益法、成本法、假设开发法及其他估价方法六部分内容。下面我们将分别对这六部分内容进行分析，并提出在估价实际操作中，应采取的相应应对措施。
1、估价方法选用
1.1对所有方法进行适用性分析
新规范强调了在确定适用的估价方法前，应对每一种估价方法逐一进行适用性分析，同时提出在对方法进行适用性分析时，应分别从方法理论上适用性及客观条件具备与否两个层面进行分析。这就要求我们在估价报告方法选用内容中，先要将所有备选的方法的基本原理进行介绍，下一步逐一根据估价对象及市场实际情况，对其进行适用性分析，最终确定评估选用的估价方法。尤其对于理论上适用，但客观条件不具备的方法，重点说明其不适用的原因。
1.2打破必须采用两种估价方法的误解
新规范打破了评估房地产必须采用两种估价方法的误解，提出估价对象适合几种估价方法，就应采用几种估价方法的正确思路。在实际评估中，我们不应对仅适用一种估价方法进行估价的，强行采用两种估价方法估价，也不应对同时适用三种方法进行估价的，随意舍弃其中一种方法。新规范对于选取估价方法新的思路指引，对我们在方法适用性分析方面提出了更高的要求，对于不选用的方法，我们应该充分的证明其不适用的原因。同时，也更应该注意方法适用性分析的内容和最终对各种估价方法测算结果权重选取理由的对应性。
2、比较法
2.1强调可比实例选取原则
新规范在对可比实例选取规定中，强调了“在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。”这条内容的增加，可以显示出，目前业内专家在评价比较法运用合理性的过程中，越来越关注可比实例的选取。如果没有优先选取位置接近、成交日期接近的实例，则会对比较法价值合理性产生质疑。因此我们在选取案例的过程中，应严格遵守这一原则，避免从高或从低选择的倾向。
2.2强调案例真实性要求
新规范比较法条文中，多处强调对可比实例及有关信息真实性的要求。同时明确要求需要对可比实例进行实地查勘，并在报告中附位置图及外观照片。我们的估价师在进行现场查勘时，应根据要求完成相应工作内容。
2.3建立比较基础增加了统一“财产范围”
“财产范围”是新规范引入的新词语。老规范中仅笼统的提到对价值内涵的统一，新规范通过财产范围的概念，明确了在建立比较基础时，应关注可比实例与估价对象在是否含有非房地产成分、是否带有债权债务、房地产实物范围是否不同等方面的差别，并修正统一。这就要求我们首先应该明确估价对象的财产范围，对于一般类型房地产，财产范围的明确貌似影响不大，但是作为特殊的房地产，如加油站，财产范围的确定将会对价值产生巨大影响。
2.4明确房地产状况调整内容
新规范明确了对估价对象房地产状况调整应分为区位状况调整、实物状况调整及权益状况调整三部分。并详细列举了每项调整应包含的价格影响因素。我们在实际操作中，应将规范中列举的因素作为最基本的因素，并根据估价对象及可比实例实际情况进行增加。
2.5规定因素调整幅度上限
新规范规定“分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20％，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30％；经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2；当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例；当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。”我们在实际运用中，应严格遵守上述规定，不得超过上限要求。
3、收益法
3.1先应选取适当的收益模式
新规范在收益法步骤的第一步，增加了对具体方法的选择。方法选择分两个层次，首先要明确采用的是报酬资本化法和直接资本化法，并建议优先选用报酬资本化法（我国目前常规收益法评估采用此方法）。下一步，要明确选用全剩余寿命模式还是持有加转售模式。并建议当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。因此，我们在报告中运用收益法测算时，第一步应先明确我们所选用的具体方法及收益模式以及选择的原因，接下来才能够进行下一步的测算。
3.2持有加转售模式
持有加转售模式是新规范对收益法最大的修改，是完全区别于原有的收益法评估路线，新引进的一种评估思路。持有加转售模式即为设定估价对象在持有一
