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第七章风险分析与决策一、单项选择题1.信息原则在于强调信息是决策的（）。
A.基础B.桥梁C.目的D.手段2.确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（）。
A.固定性决策B.标准化决策C.程序化决策D.科学性决策3.目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的实际净租金收入与（）的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。
A.售价B.毛租金收入C.经营收入D.税后现金流4.某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤４，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元／㎡.（2008年真题）A.2350.00B.2937.50C.3250.00D.4062.505.某房地产开发项目的占地面积3万㎡，土地总价26000万元，如果房屋开发成本为4500元／㎡，预测销售价格为12000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。
A.1.4B.1.5C.1.6D.1.76.保本点分析，是分析计算一个或（）风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A.2B.3C.4D.多个7.房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。
（2005年试题）A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置8.房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。
（2004年试题）A.利润为零B.允许的最低经济效益指标C.最大费用D.最大利润9.临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标10.房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。
房地产投资风险与收益分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产投资成为了很多人追逐的目标。
然而，毋庸置疑，房地产投资既有风险也有收益。
在进行房地产投资之前，我们有必要进行风险与收益的分析，以帮助我们做出明智的决策。
一、房地产投资风险分析1. 政策风险：政府宏观调控政策对于房地产市场会产生巨大的影响。
政策的变动可能会导致市场供需关系的变化，进而影响到房地产的价格和销售情况。
2. 市场风险：房地产行业竞争激烈，市场需求波动大。
当市场供过于求时，房地产价格可能会下跌，投资者可能会面临亏损的风险。
3. 财务风险：房地产投资需要大量的资金投入，一旦资金链出现问题，可能会导致投资出现困难。
此外，房地产开发项目涉及多方利益关系，包括银行、业主、施工队等，一旦其中任何一方出现问题，都可能对投资造成不良影响。
4. 法律风险：房地产投资涉及到法律合同，一旦合同出现问题或违约情况，投资者可能会面临合同纠纷和法律风险。
5. 周边环境风险：房地产项目的成功与否也会受到周边环境的影响。
例如，交通、教育、医疗等基础设施的建设情况会直接影响到房地产的价值及吸引力。
二、房地产投资收益分析1. 房地产价格上涨：房地产市场具有较高的升值潜力，投资者购买的房产在未来可能会因为市场供需变化而带来较高的升值空间，从而带来丰厚的投资回报。
2. 租金收益：房地产投资还可以通过出租房产获取稳定的租金收益。
高品质的房产通常有较高的租金回报率，这可以为投资者带来持续的收益。
3. 资产配置多样性：房地产投资是一种多元化的资产配置方式，通过将资金投入房地产市场，可以有效降低以其他资产（如股票、债券等）为主的投资组合的风险。
4. 长期投资保值：相比短期投资，房地产投资通常具有较长的投资周期，能够有效地避免短期市场波动对投资者带来的负面影响。
从长期来看，房地产市场的整体稳定性相对较高，可以保值增值。
总结：无论房地产投资带来何种收益，都不能忽视其中存在的风险。
房地产投资的风险与收益分析房地产投资是一种常见且具有潜在高收益的投资方式，然而，与之伴随的也是一系列风险。
本文将对房地产投资的风险与收益进行分析，并探讨如何降低风险并获得更好的收益。
风险一：市场波动风险房地产市场受到宏观经济因素和政策调控的影响，经常面临着市场波动的风险。
例如，利率变动、房价波动、政策调整等都可能对房地产市场产生重大影响，进而影响投资回报。
风险应对策略：1. 深入研究市场：了解房地产市场的基本面和未来趋势，以及各种政策法规的变化，从而把握市场走势。
2. 分散投资：将资金分散到多个不同的地区和项目上，降低整体投资组合的风险。
3. 谨慎借贷：审慎评估自己的财务状况，确保借贷能力和偿还能力，避免过度依赖借款。
风险二：资金流动性风险房地产投资通常需要大量资金，而且资金的回收周期比较长。
如果投资者面临资金短缺或资金回收困难，可能会导致投资项目无法进行或需要以较低的价格变现，从而增加了投资风险。
风险应对策略：1. 充足资金准备：在进行房地产投资前，确保自己有充足的资金储备，能够应对可能出现的资金需求。
2. 做好投资计划：制定详细的投资计划，包括投资金额、投资期限等，并考虑到可能的资金流动性风险，在投资计划中留出充裕的资金周转时间。
风险三：政策风险政府的政策调控对于房地产市场具有重要影响力。
政府的政策变化可能导致投资额度限制、贷款利率上调、土地供应调整等，从而对投资者的收益产生重大影响。
风险应对策略：1. 关注政策动向：及时关注政府的政策调控措施，了解相关政策的变化和具体影响，并调整自己的投资策略。
2. 多渠道融资：寻找多种融资渠道，降低对于贷款的依赖，以减少政策风险对投资的影响。
收益一：升值收益房地产投资的主要收益来源之一是资产价值的增值。
随着时间的推移和市场的发展，合理的房地产投资有望带来可观的升值收益。
收益增加策略：1. 选择有潜力的地区：选择具有良好发展前景的地区投资，包括经济增长快、基础设施完备、人口流动大等。
投资房地产的风险与收益分析一、房地产投资的风险在当今社会，房地产投资已经成为许多人追逐的梦想。
然而，随之而来的风险也是不可忽视的。
首先，市场波动是房地产投资中最常见的风险之一。
房地产市场受多种因素影响，如政策调整、经济形势等，价格波动较大，投资者需要时刻保持警惕。
其次，资金风险也是投资者需要考虑的因素之一。
投资房地产需要大量资金，一旦市场出现变化，资金链断裂将会导致投资失败。
此外，政策风险、管理风险等也是投资房地产时需要考虑的因素。
二、房地产投资的收益分析尽管房地产投资存在一定的风险，但其收益也是相当可观的。
首先，房地产是一种实物资产，具有较高的保值增值潜力。
随着城市发展和经济增长，房地产价格往往会不断上涨，投资者可以通过出售房产获取丰厚的利润。
其次，房地产租金收益也是投资者获取收益的重要途径。
随着城市人口增加和需求扩大，房地产租金收益也在不断增加。
此外，房地产投资还可以通过贷款杠杆放大收益，提高投资回报率。
三、房地产投资的策略建议针对房地产投资的风险与收益分析，投资者应该制定合理的投资策略。
首先，要根据自身的风险承受能力和投资目标选择适合的投资项目。
其次，要密切关注市场动态，及时调整投资策略，降低风险。
此外，要选择有实力和信誉的开发商或中介机构合作，确保投资安全。
最后，要根据市场需求和供求关系选择合适的投资时机，获取最大收益。
总的来说，房地产投资虽然存在一定的风险，但通过科学的分析和合理的策略，投资者可以获取丰厚的收益。
希望投资者在投资房地产时能够谨慎选择，理性分析，获取稳健的投资回报。
房地产市场的投资回报率和风险评估在当今社会，房地产市场一直被视为吸引投资者的热门领域。
然而，房地产市场的投资回报率和风险评估对于投资者来说至关重要。
本文将探讨房地产市场的投资回报率和风险评估，并为读者提供相关信息和建议。
一、投资回报率评估1.1.租金收入回报在房地产投资中，租金收入回报是一个重要的指标。
投资者可以通过计算所持房产的年租金收入与购买房产时的总投资额之比来评估回报率。
这个比率越高，投资回报率就越高。
1.2.资本收益回报除了租金收入，资本收益回报也是投资房地产时要考虑的因素之一。
资本收益回报是指房产价值的增长所带来的利润。
投资者可以通过观察市场趋势、了解该地区的发展规划和需求情况来评估资本收益回报。
1.3.总投资回报综合考虑租金收入回报和资本收益回报，投资者可以计算总投资回报。
这个指标能够准确反映房地产投资的回报水平，帮助投资者做出决策。
二、风险评估2.1.市场风险投资房地产存在市场风险，即市场需求的波动可能对投资产生不利影响。
投资者应该关注该地区的经济和就业状况、政策法规以及地产市场的供需情况。
2.2.资金风险投资房地产需要大量资金，因此资金风险也是需要考虑的因素之一。
投资者应该评估自身资金状况，确保能够承担投资所需的资金压力，并保持足够的流动性。
2.3.管理风险房地产投资需要管理和维护，因此管理风险也需要考虑。
投资者应该了解相关法律法规和管理规定，并确保能够提供足够的时间和精力进行管理。
三、投资建议3.1.多方面考虑投资者在评估房地产市场的投资回报率和风险时，应该多方面考虑，并权衡投资的利弊。
要充分了解市场情况、收益潜力以及所承担的风险，从而做出明智的投资决策。
3.2.寻求专业意见对于没有经验或不熟悉房地产市场的投资者来说，寻求专业意见是至关重要的。
可以咨询专业的投资顾问或经纪人，他们可以提供专业的投资建议和风险评估。
3.3.分散投资分散投资是降低投资风险的一种策略。
投资者可以将资金分配到不同类型的房产、不同地区的市场以及其他投资品种上，以分散投资风险。
如何评估房地产投资的风险与回报房地产投资一直以来都是一项风险较高但回报丰厚的投资方式。
为了合理评估房地产投资的风险与回报，投资者需要考虑多个因素并进行综合分析。
本文将从不同角度介绍如何评估房地产投资的风险与回报。
一、市场需求与供应分析在评估房地产投资的风险与回报时，首先要考虑的是市场需求与供应。
投资者需要研究所在地区的房地产市场，了解当前的供需情况和未来的发展趋势。
市场需求旺盛的地区通常有较高的投资回报率，而市场供应过剩的地区可能会导致投资风险增加。
二、地理位置与区域发展地理位置是评估房地产投资的关键因素之一。
投资者应考虑房产所在地的交通便利程度、商业配套设施、教育资源和社区环境等多个方面。
同时，投资者还应研究所在地区的经济发展情况、城市规划和政策支持等因素。
地理位置优越、区域发展潜力大的房地产项目往往具有较高的投资回报。
三、项目财务分析在评估房地产投资的风险与回报时，财务分析是必不可少的一步。
投资者需要全面了解房地产项目的收入和支出情况，包括租金收益、运营成本、维修费用等。
同时，还需要研究租金收入的增长率、市场租金水平以及相应的税收政策等因素。
通过细致的财务分析，投资者可以评估投资回报率和现金流情况，从而确定投资风险。
四、法律法规与政策风险在评估房地产投资的风险时，法律法规与政策因素也需要纳入考虑。
投资者应了解当地的法律法规，包括土地使用权、产权保护、房地产开发审批等相关规定。
同时，政府政策对房地产市场的调控力度也会影响投资风险与回报。
投资者需要留意政策的变动，及时调整投资策略。
五、竞争分析房地产市场通常存在激烈的竞争，投资者需要进行竞争分析。
投资者应研究同类项目的数量、质量和定价情况，了解市场竞争态势。
此外，还应分析竞争对手的优势和劣势，评估自身的竞争优势，制定相应的竞争策略。
竞争分析有助于预测房地产投资的风险与回报。
六、盈利周期评估房地产投资往往具有较长的盈利周期，投资者需要评估项目的盈利周期。
房地产开发项目风险与投资回报分析房地产开发项目是一项风险较高的投资活动，需要对项目的风险进行全面的分析，并评估其投资回报率，以确保投资者能够获取可靠的收益。
本文将从以下几个方面进行房地产开发项目的风险与投资回报分析，并提出相应的建议。
房地产开发项目的市场风险是其中的重要因素之一。
市场风险主要指市场供需关系的变化对项目带来的风险。
市场供需关系的不确定性可能导致项目无法按计划销售，从而影响投资回报。
为降低市场风险，投资者应进行充分的市场研究，包括对目标地区的人口增长趋势、就业市场、经济发展等方面的调查，以确保项目能够满足市场需求。
政策风险是房地产开发项目需要考虑的另一个重要因素。
政府的政策调整可能对项目的推进和销售产生重大影响。
例如，限购政策、楼市调控政策等都可能导致项目销售的不确定性和价格波动。
为降低政策风险，投资者应密切关注政府相关政策的动态变化，并在项目策划阶段就充分了解和评估政策对项目的影响。
第三，资金风险是房地产开发项目需要重点关注的风险因素之一。
项目的融资成本、资金来源、资金回收周期等对项目的投资回报率产生直接影响。
投资者应合理规划资金运作，确保项目的资金供应和回收能够平稳进行。
同时，投资者还应注意控制项目的财务风险，包括贷款利率的波动、资金周转的问题等。
第四，技术风险也是房地产开发项目需要重视的一个方面。
技术风险包括土地规划、设计、施工等方面的风险。
投资者应选择有丰富经验和良好信誉的开发商或承建商，确保项目的质量和进度能够达到预期目标。
对于一些专业性较高的项目，投资者还应充分了解和评估相关专业技术人员的能力和水平，减少技术风险对项目的影响。
市场前景与投资回报是投资者关注的关键因素。
投资者应进行全面的市场前景分析，包括对目标地区的经济发展趋势、房地产市场供需情况、竞争态势等的评估。
同时，投资者还应进行详细的投资回报率计算，包括项目的总投资额、预计销售收入、运营成本等的核算，以确定项目的盈利能力和投资回报率。
房地产投资中的项目风险与收益分析在房地产市场中，投资项目的风险与收益是投资者非常关注的问题。
项目风险与收益的分析对于投资者选择投资项目、制定投资策略具有重要意义。
本文将以房地产投资项目为例，分析项目风险与收益，并对其进行深入探讨。
一、房地产投资的背景与特点房地产投资是指投资者通过购买、销售或租赁不动产，以获得资本增值或经营收益的投资行为。
房地产投资具有以下背景与特点：1. 宏观经济环境影响：宏观经济因素对房地产市场具有较大影响，因此，投资者需要密切关注经济政策、利率变动等因素对房地产市场的影响。
2. 长期投资属性：相对于其他投资品种，房地产投资通常是长期投资，需要长期持有才能获得较高的投资回报。
因此，投资者需要具备较强的耐心与资金实力。
3. 大量初始投入：购买房地产需要支付大量的初始投入，包括购房款、税费等，这对投资者的资金实力提出了一定要求。
4. 扩大财富增值的机会：房地产投资通过资产增值和租金收入等方式，可以扩大投资者的财富增值机会。
当房地产市场处于上涨周期时，投资者可以通过出售资产获得较高的投资回报。
二、项目风险与收益分析在房地产投资项目中，项目风险与收益是密切相关的。
项目风险指的是投资者在购买、持有和销售房地产期间可能遇到的各种不确定性因素，包括市场风险、政策风险、流动性风险等；项目收益则是指投资者通过房地产投资所能获取的经济利益。
1. 项目风险分析（1）市场风险：房地产市场的供求关系、区域发展、消费者需求等因素都会对项目风险产生影响。
例如，如果某个地区的房地产市场供过于求，可能导致房价下跌，从而影响项目的投资回报。
（2）政策风险：政府的宏观调控政策对房地产市场有较大的影响，例如调控政策的收紧可能导致房地产市场的冷却，从而影响投资项目的收益。
（3）流动性风险：房地产投资是一种相对长期的投资，如果投资者需要在短期内变现，可能会面临流动性风险。
因此，投资者需要合理评估自身的投资期限与资金需求。
房地产投资的风险与收益分析在当今的经济环境中，房地产投资一直是备受关注的热门话题。
对于许多投资者来说，房地产既可能是实现财富增长的重要途径，也可能隐藏着巨大的风险。
要想在房地产投资领域取得成功，深入了解其风险与收益的特点至关重要。
房地产投资的收益来源主要包括租金收入和资产增值。
租金收入是相对稳定的现金流，能够为投资者提供持续的回报。
特别是在经济繁荣、人口流入的地区，优质房产的租金往往能够保持较高水平，并且随着时间的推移可能还会有所增长。
资产增值则是指房产价值的上升。
这通常受到多种因素的影响，如地理位置、城市发展规划、经济增长、基础设施改善等。
当一个地区的经济发展良好，对住房和商业地产的需求增加，房地产价格往往会上涨，从而为投资者带来丰厚的资本利得。
然而，房地产投资并非毫无风险。
市场风险是其中不可忽视的一个方面。
房地产市场具有周期性，受到宏观经济状况、政策调整、供求关系等多种因素的影响。
在经济衰退期间，房地产市场可能会陷入低迷，房价下跌，租金收入减少，这会给投资者带来损失。
政策风险也是房地产投资需要面对的重要问题。
政府的房地产调控政策，如限购、限贷、税收调整等，可能会对房地产市场产生重大影响。
例如，限购政策可能导致购房需求减少，从而影响房价和租金；税收政策的变化可能增加房产交易的成本，降低投资的回报率。
另外，房地产投资还存在着流动性风险。
与股票、基金等金融资产相比，房地产的交易过程较为复杂，需要花费较长的时间和较高的费用。
在急需资金时，可能难以迅速变现，从而影响资金的使用效率。
此外，房地产投资还面临着诸如自然灾害、房屋质量问题、法律纠纷等特殊风险。
地震、洪水等自然灾害可能会对房产造成严重损坏，降低其价值；房屋质量问题可能导致维修成本增加，影响租金收入和资产价值；法律纠纷如产权纠纷、租赁合同纠纷等，则可能耗费投资者大量的时间和精力。
为了降低房地产投资的风险，提高投资收益，投资者需要采取一系列的策略。
第七章房地产投资报酬与风险分析房地产投资的报酬来源（1）房地产持有期间所产生的增值；（2）房地产经营产生的收益，如租金。
一般而言，在经济情况稳定时，房地产报酬的主要来源是其经营期间所产生的收益而非本身的增值。
投资报酬与风险分析的主要目的在于确定投资计划是否可行，因此其分析结果是投资决策的重要依据。
第一节比率分析与获利能力分析一、比率分析1、收益乘数（income multiplier）收益乘数是将房地产的市价（或购入价格）与每期收益的比率，是一个倍数，类似于股票的本益比（即市盈率=股票市价/每股盈余）。
收益乘数越小，则表示以较少的投资即可换取较高的收益，暗示了较高的投资报酬率。
收益乘数有两种表示法，即（1）毛收益乘数=市场价值/毛收益（2）净收益乘数=市场价值/净收益2、财务比率（1）营运比率=营运费用/毛收益意义：为求得1元的毛收益所需支付的营运费用。
营运比率高则营运效率差。
（2）两平比率=（营运费用+偿债支出）/毛收益两平比率也叫开支总费用率。
是在税前的基础下，说明房地产所产生的现金流入与现金流出之间的比率关系。
其数值越低则净现金流入量（现金流入-现金流出）越大。
因此越低越好。
（3）债务保障比率=营业净收益/偿债支出其中，营业净收益=毛收益–营业费用意义：房地产的经营收益扣除营业费用后仍可用来偿付固定债务支出的倍数。
此倍数越大，则周转不灵的可能性就越小，所面临的财务风险越小，投资越安全。
但是越大，只表示违约的风险小，却不一定表示这是个最佳的投资计划。
必须加上其他角度的分析来判断。
二、获得性的衡量1.整体性资本还原比率=营业净收益/市场价格是每年回收资本占投资购买价格的比率, 也可视为整体资产的报酬率.注意区分:投资报酬率:投资者可获得的报酬占其投入资金的比率.投资报酬是营业收益扣除所有费用及偿债支出后的剩余。
所以资本还原比率越高,不一定代表投资报酬率越高.但是一般而言,资本还原比率高是一个好现象. 但不能作为最后决策的唯一依据.整体资本还原比率是净收益乘数的倒数.2. 权益报酬率(投入资金报酬率)=税前现金流入/投入资金(自有资金或权益)其中,税前现金流入=净收益-偿债支出、自有资金=房地产购入价格-贷款余额权益报酬率上以真正投资人所享有的税前的投资报酬率(未考虑纳税).3. 税后权益报酬率(现金报酬率)=税后现金流入/投入资金(自有资金)这里,必须求得税后现金流入,因此必须先计算可课税所得.除了先计算营运费用外,还必须计算利息几折旧费用,过程复杂。
4. 经纪人报酬率=(税后现金流入+权益增加)/初始现金投资为了增加投资人购买房地产的兴趣,经纪人常常倾于高估房地产的投资报酬率.除了计算税后现金流入外,并将偿还抵押贷款时的权益增加也计入报酬之中.但是事实上却有问题.第一, 权益增加并非资产所产生的报酬,只是投资人增加的现金投资罢了;第二, 所谓权益增加, 对当期投资人并未有现金流入(反而是现金流出). 权益增加要转变成现金流入,必须等到资产处置出售后才可获得,而且届时资产出售所得现金不一定是历年来权益增加的总和.还有两个问题:一是资产出售时其售价不一定等于当年购价;二是资产出售时要负担佣金及其他费用.所以经纪人报酬率是不合理的,它远大于现金报酬率.第二节投资财务可行性分析美国长岛大学教授斯坎普发展了两个简单的方法来判断投资的可行性。
即前门法和后门法。
一、前门法主要过程是：在当房地产价格已知的情形下，计算房地产投资可行所必须达到的最低租金。
当所求的最低租金低于目前房地产在市场上的租金行情时，则此房地产在财务上可行；反之，如果最低租金高于市场的租金行情，则在财务上不可行。
前门法例示：有一房地产投资计划的各项资料如下：(1)购买价格已知为12,400,000元;(2)贷款占80% (自有占20%);(3)贷款条件:20年期, 年利率11.5%,债务保障比率为1.3;(4)房地产可出租面积2720平方米,总楼地板面积3200平方米;(5)目前的租金行情是每平方米925元;(6)闲置面积5%,即占租金毛收益的5%;(7)营运费用为每平方米250元;(8)财产税为每平方米100.55元,且所有楼地板面积均列入计算;(9)其他固定费用为每年10,000元;(10)投资者要求的权益报酬率为6%.试用前门法计算此房地产的最低租金, 并判断此投资计划是否可行.解: 1.权益所要求的税前现金报酬(1)自有资金投入=12400000*0.2=2480000元(2)权益现金报酬=自有资金投入*权益报酬率=2480000*6%=148800元2. 偿债支出(1)抵押贷款总额=12400000*0.8=9920000元(2)每年的偿债支出=抵押贷款总额*贷款系数=9920000*0.127968(查表得)=1269440元3.所须达到的营业净收益营业净收益=权益现金报酬+每年偿债支出=148800+1269440=1418240元4.检查债务保障比率是否合乎要求每年偿债支出*债务保障比率<营业净收益?1269440*1.3=1650272>1418240则所须达到的营业净收益为元.5. 营业必须达到的有效毛收益=营业净收益+营运费用+房地产税+其他固定费=1650272+250*3200+100.55*3200+10000=2782032元(要求有效毛收益)6. 要求毛收益=要求有效毛收益/(1-闲置率)=2782032/(1-5%)=2928455元7. 每平方米的最低租金=要求毛收益/可出租面积=2928455/2720=1077元/平方米每平方米要求的最低租金为1077元, 高于目前市场的租金行情925元/平方米. 表示目前该房地产的收益不能达到投资计划所要求的获利水准. 因此在财务上不可行。
二. 后门法分析方法: 在房地产收益已知的情形下,求取房地产的合理价格.若该合理价格高于投资时所须支付的价格,则该计划可行.后门法关系图后门法例示：有一房地产投资计划的各项资料如下:(1)卖方要价元;(2)此房地产的总可出租面积为6400平方米;(3)每平方米可出租价格为530元;(4)闲置及营业费用约占毛收益的52%,包括闲置损失7%和营业费用45%;(5)贷款银行要求的债务保障比率为1.3;(6)年贷款常数为10% (基于利率9.25%,约28年的长期抵押贷款,查表或计算而得);(7)投资者要求的权益报酬率为12%.试用后门法计算该房地产的合理价位,并判断该投资计划是否可行.解: 1. 营业净收益(1)总租金毛收益=530*6400 =3392000元(2)营业净收益=3392000*(1-52%) =1628200元2.合理最大贷款额(1)偿债支出=营业净收益/债务保障比=1628200/1.3=1252500元(2)贷款总额=偿债支出/贷款常数=1252500/0.1=12525000元3.合理自有资金投入(1)权益现金收益=营业净收益-偿债支出=162=375700元(2)自有资金投入=权益现金收益/权益报酬率=375700/12%=3130800元4. 合理的房地产的价格=合理最大贷款总额+合理自有资金投入=12525000+3130800=15655800元此房地产的合理价位是元, 低于投资时所须支付的价格, 因此该投资计划不可行.三. 讨论:前门法和后门法忽略了时间价值, 未考虑资产出售的问题.对较小的投资计划分析相当好, 但对大型投资却只供参考.第三节房地产投资的风险分析投资的目的在于牺牲即期的、确定的购买力，以获得未来的、可能更大的经济利益。
由于未来的环境、条件具有不确定性，决定了未来期望得到的经济利益也具有不确定性，即投资意味着承担风险。
一、房地产投资风险概述（一）房地产投资风险的含义1、风险：风险是由于未来因素的不确定性，使实际值偏离预期值的差异程度。
偏离越大，风险越大。
2、风险的识别：（1）按财务管理需要不同，风险可分为经营风险和财务风险A. 经营风险：存在于经济环境中，影响企业经营收益的各种不确定因素给公司带来的风险。
如效率低下，决策失误，调查失真，需求下降等。
B.财务风险：公司由于举债不当（如负债过多、负债偿还期过于集中、负债利率过高、负债结构不合理等），导致公司收益降低或破产的危险。
（2）按企业投资对风险的可控程度，风险可分为系统风险和非系统风险A.系统风险：指投资人无法通过投资组合来加以控制或消除的由某些特定因素对所有投资都带来的风险，它一般与国家经济形势密切相关，来自于企业共同面临的政治、经济风险，如通货膨胀，经济萧条，政府政策调整等。
B.非系统风险：指可以通过选择投资组合加以控制或消除的风险，多指某些因素对某些或某个资产投资造成经济损失的可能性，如来自企业特有的产品市场风险、行业风险、经济计划成功与失败的风险等。
（3）按风险产生成来源不同，风险可分为国家风险、市场风险、自然风险、企业风险、信用风险A.国家风险：由于国家政治、经济、社会形势的变化，国家产业政策，货币政策，税赋政策等的变化，国家有关法律、法规及宏观因素的变化带来的风险。
B.市场风险：由于市场供求关系、市场资源条件、市场购买力、市场消费偏好、市场竞争环境及金融市场、劳动力市场、原材料市场、信息市场、中介服务市场等因素的变化而带来的风险。
C.自然风险：由于自然条件的变化带来的风险，D.企业风险：由于企业经营决策的差异以及管理水平的差异而带来的风险。
E.信用风险：由于与企业交往的经济客体由于失信于企业（如不按期偿还贷款等）而给企业造成经济损失的风险。
(4)按风险的大小不同,风险可分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险A.一般风险: 发生的可能性不大,或者即使发生,所造成的损失较小的风险, 其一般不影响项目的可行性.B. 较大风险: 发生的可能性较大,或者发生后所造成的损失较大,按损失仍可承受的风险.C. 严重风险: 包括两种情况,一是指风险发生的可能性大,造成的损失大，使项目不可行的风险; 二是指风险发生后造成的损失严重,但是风险发生的概率较小,采取有效措施加以防范,项目仍然可以正常实施.D.灾难性风险: 风险发生的可能性大,而且一旦发生将产生项目无法承受的灾难性后果.(5)按风险所发生的时期不同,风险可分为投资前期风险、建设期风险、经营阶段风险、管理阶段风险可行性研究阶段应着重识别以下风险：A.市场风险：包括市场供需状况、项目的市场竞争力和项目产品与主要原材料价格可能发生的变化。
B.技术风险：包括技术的先进性、可靠性、适用性和可得性可能发生的变化。
C.工程风险：包括工程地质条件、水文地质条件可能发生的变化。
D.资金风险：包括资金供应不足或来源中断而带来的风险。
