房地产投资风险分类授课提纲

房地产开发风险一、房地产投资的风险类型1、财务风险财务风险是开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者和报酬的可能性，其风险主要来源于房地产投资项目建成后的预期赢利水平、资金流动性的大小以及企业项目的还货能力和货款期限的长短。

1）、筹资、融资风险。

即由于银行紧缩银根造成贷款困难（筹不到资或筹不足资）以及筹资成本增加引发的各种风险。

一些发展商为了完成项目甚至不惜高息（年利达26%—30%）拆借。

由此而引发一系列如利息负担加重，建造成本增加、售价提高及销售困难等各种风险。

2）、变现风险。

即房地产投资中在一段时间内要把投资变成现金（如偿还借款、债务、发放工资等），为此而付出的代价和承受的损失。

由于房地产投资周期长、数量大、其变现能力差，在建成和售出前投资者越是急于变现，蒙受的损失就会越大。

2、金融风险1）、利率风险：银行对房地产的调控作用在当前主要是通过贷款的投向和利率的调节来实现。

而利率的高低直接影响到房地产投资项目的回报率。

2）、汇率风险：对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中伴随汇率风险，特别是在预售期望时很容易因对将来的汇率走势的预计不足而遭受损失。

3）、通货膨胀风险：通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。

4）、外汇利率的变动风险。

即由于外汇的较大幅度的波动从而不同侧面对开发商造成风险。

3、购买力风险包括两个方面：一是价格风险。

包括：由通涨因素造成建材人工费上涨；由于部分房地产商在前些年大肆对土地进行炒作，使地价徒增；在开发过程中各个方面将市政设施配套强行向开发商硬性摊派，最终都造成“下游产品”即房地产售价升高。

引起销售不畅或是仍按原价销售而冲减收益等。

二是市场风险或经营风险。

如供求形势发生变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力，引起销售困难和损失。

4、开发风险它处于房地产投资中的初始阶段，涉及到房地产开发项目和时机的选择、布点、销售对象和方向以及如何与经营环节衔接等诸多方面。

房地产投资中的风险分析江西师范大学城市建设学院陶满德(硕导、教授）中国注册房地产估价师香港测量师一、房地产投资风险概述房地产投资风险分析是在对房地产投资项目进行了财务评价和不确定性分析的基础上，进一步综合分析识别投资项目在将来建设和运营过程中潜在的主要风险因素,揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失。

（一）房地产投资风险的含义1、风险的含义风险所反映的是人们在生产建设和日常生活中遭遇能导致人身伤亡、财产损失及其他经济损失的自然灾害、意外事故和其他不测事件的可能性.其在英语资料中常见的用语是venture或risk或hazard，Risk——-常指一般的“危险”,与损失紧密相关，未必有什么利益可言；而Venture--—常用来描述“商业冒险”或投机活动，具有不确定的损益结局(描述更准确）。

一般认为，最早给风险这一概念下定义的是美国人A·M威利特（A·M Willet)，1901年他所著的博士论文《风险与保险的经济理论》一文中提出：“风险是关于不愿意发生的不确定性的客观体现”。

其后，许多学者从不同的角度，不同的研究领域给风险下过许多定义。

如美国的罗伯特﹒E﹒史蒂文斯《市场投资分析》（刘秀云译,机械工业出版社2000。

1,146页)“投资风险的一个被广为接受的定义是未来收益水平小于预期收益水平的可能性"，但总的来说，目前并没有一个被人们普遍认可的定义.一般认为是：风险是对为了行为的决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定的目标之间发生的多种负偏离的综合。

这种负偏离是指在特定的客观条件下，在特定的时期内,某一实际结果与预期结果可能发生的偏离或差异的程度，差异程度越大，风险就越大。

这种偏离可以用两个参数来描述：一是发生偏离的方向与大小，即后果；二是发生偏离的可能性，即事件发生的概率。

因此，大致可以对风险做这样的表述：风险是某种不利事件或损失发生的概率及其后果的函数，用数学函数可以表述为:R=F（P，K)式中:R为对风险的度量；P为各种不确定性事件发生的概率；K为该事件发生的后果，即所有不确定结果的数量值；F为R,P,K之间的某种函数关系。

《房地产投资分析》教学大纲适用专业：房地产开发与管理课程类别：专业核心课程授课学时：54学分：3总纲课程的性质：本课程研究房地产投资分析的基本理论与方法，以便为房地产投资进行正确决策提供依据。

该课程由房地产投资分析概述、市场分析、区位分析、投资基础数据估算分析、财务分析、不确定性分析、风险分析、决策分析、案例分析和可行性分析报告等内容组成，案例特色明显、可操作性强，主要培养学生的动手能力与分析、决策能力。

最终应使学生能够针对具体的开发投资项目和置业投资项目，在众多的投资机会中选择出经济、技术、法律及社会各方面均可行的满意方案。

课程基本任务：通过本门课程的学习，学生应对房地产投资分析的基本内容有一系统的了解，同时还应注意运用理论去分析与解决实际问题能力的培养。

学习后，掌握投资动态分析中各种指标的计算方法。

掌握长、短期条件下独立方案、互斥方案及混合方案的选择方法及物价变动情况下投资方案的选择方法。

掌握财务分析、国民经济评价、项目的费用效益分析、不确定性分析的基本概念和分析方法以及指标的计算。

了解房地产投资风险分析的方法。

掌握房地产投资目标分析、要素分析、对象分析、类型分析的基本内容。

掌握房地产投资成本分析的基本含义，以及开发成本、综合开发成本、经租成本和筹资成本的分析方法。

掌握房地产投资收益的类别与构成，能够进行收益分析。

能够进行投资风险分析，经营物资分析和房地产证券投资分析。

课程内容概要：第一章房地产投资分析中的基本问题第一节房地产投资概述第二节房地产投资分析概述第三节房地产投资分析中常用的基本概念第四节小结第二章房地产市场分析第一节房地产市场的一般问题第二节房地产市场分析第三节房地产市场调查的方法与程序第四节房地产市场预测的种类与方法第五节房地产市场分析中的SWOT分析第六节小结第三章房地产开发项目的区位条件分析第一节区位与房地产价值第二节房地产开发项目的区位分析第三节区位选择要注意的问题第四节小结第四章房地产投资项目基础数据的分析估算第一节房地产开发项目总投资与总成本费用的估算第二节房地产投资项目的收入、税金估算第三节房地产投资项目的资金筹措第四节借款还本付息的估算第五节财务基础数据估算案例分析第六节小结第五章房地产投资项目财务分析第一节房地产投资项目财务分析概述第二节房地产投资项目财务分析基本报表第三节传统的财务分析第四节现代的财务分析第五节传统财务分析方法的应用——某置业（股权）投资者和债权投资者对商场投资的可行性分析案例第六节现代财务分析方法的应用——某房地产开发项目财务分析案例第七节基本报表填列与相应指标的计算案例分析第八节小结第六章房地产投资项目不确定性分析第一节房地产投资项目的不确定性概述第二节盈亏平衡分析第三节敏感性分析第四节小结第七章房地产投资项目风险分析第一节房地产投资项目风险概述第二节房地产投资风险的种类与控制方法第三节房地产投资风险分析第四节小结第八章房地产投资决策分析第一节房地产项目投资决策概述第二节房地产投资项目的方案比选第三节各比选指标的应用第四节案例分析第五节小结第九章房地产开发投资项目案例分析第一节租售房地产开发项目案例分析第二节房地产投资项目可行性研究案例分析——星海小筑住宅小区可行性分析第三节商业地产开发项目案例分析第四节小结第十章房地产置业投资项目案例分析第一节房地产置业项目投资分析概述第二节房地产买卖投资分析第三节房地产置业消费投资分析第四节房地产租赁投资分析第五节房地产置业出租经营投资分析第六节小结第十一章房地产开发项目可行性分析报告的撰写第一节房地产开发项目可行性分析报告的基本构成第二节房地产开发项目可行性分析报告正文的写作要点第三节房地产开发项目可行性分析报告的审读课程教学形式：在教学中，以教学大纲为依据，以多媒体教学为主，辅以学生实践调查学习，突出学生对房地产估价方法的学习和了解。

中级经济师《房地产经济》讲义：房地产投资项目风险分析中级经济师《房地产经济》讲义：房地产投资项目风险分析导语：在中级经济师的考试中，关于房地产投资项目风险分析的相关内容你知道是什么吗?他具有客观性和不确定性。

下面我们一起来看看相关的考试内容吧。

(一)房地产投资项目风险分析概述1.房地产投资风险的含义：从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。

2.房地产投资风险的特征(1)客观性。

房地产投资风险是客观存在的，不以人的意志为转移。

(2)不确定性。

风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。

虽然知道某种风险未来发生的概率，但未来什么时候发生，这种难以预测的特性造成了房地产风险的不确定性。

(3)潜在性。

并非风险不可认识，人们可以根据以往资料进行统计分析做出判断。

(4)损益双重性。

(5)可测性。

(6)相关性。

同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险;同一投资者由于其决策或采用的策略不同，会面临不同的风险结果。

3.房地产投资项目风险分析的含义和内容房地产投资项目风险分析：是在房地产投资项目财务评价和不确定性分析的基础上，进一步综合分析识别房地产投资项目在将来建设和运营过程中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失。

房地产投资项目风险分析包括：风险识别、风险估计、风险评价和风险应对四个环节。

(二)房地产投资风险识别1.房地产投资风险识别的目的为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础;为选择最佳的风险应对方案提供依据。

2.房地产投资风险识别的特点:系统性、连续性和制度性。

3.房地产投资风险的类型：系统风险、非系统风险。

房地产投资的系统风险(对所有项目产生影响、无法避免或消除)：(1)通货膨胀风险：也称为购买力风险。

(2)市场供求风险(3)周期风险(4)变现风险(5)利率风险(6)政策风险(7)政治风险(8)或然损失风险：如火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害对房地产投资者造成的损失。

第十二章房地产投资风险一、教学提示本章需求掌握房地产投资风险的含义，掌握房地产投资风险的各种分析方法，了解各种房地产投资风险的基本性质，在此基础上掌握在房地产投资过程中如何进行风险管理与控制。

二、重点讲解本章应掌握的重点内容有：1、房地产投资风险的定义所谓风险，是指某一事件发生的不确定性以及这种不确定性所导致结果的综合效应。

有关风险的概念有很多，一般常用的定义方式有以下四种：（1）损失发生的可能性；（2）预期收益不能实现的可能性；（3）预期收益和实际收益之间的方差；（4）投资者预期收益率不能实现的概率。

房地产投资风险定义为投资者预期收益不能实现的概率（或可能性）。

这一概率越大，意味着风险越大。

2、房地产投资风险的分类房地产投资风险的分类方法有很多。

一般来说，根据项目的资产和债务情况，可以将房地产投资风险分为经营风险和财务风险。

（1）经营风险（business risk）。

所谓经营风险是指，由于房地产投资项目的经营问题造成的预期收益无法实现的可能性或预期经营成果的不确定性，即所要求的总投资内部收益率（IRRTC）无法实现的可能性。

经营风险的主要影响因素包括未来资金支出、毛收入、空置及信用损失、经营成本和物业价值的预期变动情况。

这五项因素的变化越大，其经营风险也就越大。

此外，在税后现金流量分析中，物业的所得税因素（不包括所有财务影响）也会影响到经营风险。

经营风险可分为静态风险和动态风险。

静态风险是指由自然灾害引起的无规律的不在投资者可控范围之内的损失。

例如火灾、暴雨、洪水以及人身伤害、偷窃造成的损失等。

由于这些风险多数在长时期内可预测，因此投资者可通过签订保险合同将上述风险转嫁给保险公司。

此外投资者还可通过投资多元化来抵消风险。

由于静态风险是可消除的，因此不是投资者所关心的主要风险。

动态风险既可以为投资带来收益又可能造成损失，投资者无法完全控制。

动态风险与物业总体的物理状况和经营状况有关，如市场供求状况、房龄、房屋质量、经济环境变化、税制改革等。