房地产投资分析复习知识点教学提纲

《房地产投资分析》复习提纲第1章房地产投资分析的根本问题1、掌握房地产投资的概念2、熟悉房地产投资的根本形式3、了解房地产投资避税收入原理〔更适用于国外的税收制度和会计折旧形式〕4、熟悉房地产投资分析的内容〔或组成局部〕5、熟悉可行性分析和投资分析的区别6、熟悉投资价值的概念，与市场价值的区别7、了解现金流量的概念，熟悉开发出售型项目、开发后持有〔出租或经营〕项目、置业投资项目现金流量主要特点8、必须掌握的能力：将房地产投资项目的资金运行情况准确地画在现金流量图上〔流入、流出的时点〕。

一般如果没有具体说明，为了简化计算，公认的习惯是将每年现金流量的代数和〔流入减去流出〕看成是在年末发生，称为期末惯例法。

9、了解抵押常数、抵押贷款余额的概念，与其计算公式。

10、熟悉按月〔或年〕等额还本付息还款方式下，各月〔或年〕的本金和利息的各是多少的计算方法〔见教材P39页最后1行至P40页；还可以参见P48页第17题〕11、熟悉财务杠杆的概念12、了解财务杠杆的正负作用13、掌握关于自有资本收益率、贷款利率、资产的总收益率3者之间的关系〔实际上，资产的总收益率是自有资本收益率和贷款利率的加权平均数〕，具体见教材P41倒数第4行的计算式子。

14、了解投资回收和投资回报、收益率，掌握内部收益率的含义15、熟悉全部投资收益率、权益投资收益率〔即自有资金收益率〕的含义。

第2章房地产市场分析1、了解房地产市场的特征2、了解对房地产投资环境分析的主要内容〔如教材P64政治环境……根底设施环境〕，能熟练利用SWOT分析方法对房地产开发地块或项目进展全面分析。

3、了解房地产市场状况的调查与预测的主要内容4、了解房地产市场调查中直接调查法中4类方法的各在哪些类型房地产项目进展运用。

见教材P72，结合平时上课的所举的例子。

5、了解定性预测方法有哪些？定量预测方法有哪些？6、了解特尔斐法〔专家征询法〕根本过程7、了解移动平均法、指数平滑法、趋势预测法、回归分析法的根本原理第4章房地产开发项目的区位条件分析1、了解区位的含义2、了解商业区分为3个等级3、了解影响房地产开发项目的区位选择的因素分析〔5个方面〕4、熟悉居住项目区位分析应重点考虑的4点5、熟悉写字楼项目区位分析应重点考虑的3点6、熟悉零售商业项目区位分析应注意的5条原那么第5章房地产投资项目根底数据分析估算1、掌握房地产开发的总本钱费用两种分类方法与各自包含的内容〔开发本钱和开发费用之分，开发直接费和开发间接费〕〔教材P142第1段、第2段内容〕，将来工作了这些是根本常识。

第1章房地产投资分析的基本问题1、掌握房地产投资的概念:经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。

2、熟悉房地产投资的基本形式1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产）（1）房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费式分为直接投资和间接投资2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票（2）投资于房地产投资信托基金(如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs)（3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005—1”）3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式）避税收入指因提取房地产折旧而降低纳税基数,给投资者带来的收益。

它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益.在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。

房地产避税优势说明应交的所得税=所得税税收基数×所得税率所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。

会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。

4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分)1、市场分析2、区位条件分析3、基础数据估算分析4、财务分析5、不确定性分析6、风险分析7、决策分析(方案比较选择分析）5、熟悉可行性分析和投资分析的区别房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。

可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程.其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠,在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。

《房地产投资分析》教学大纲适用专业：房地产开发与管理课程类别：专业核心课程授课学时：54学分：3总纲课程的性质：本课程研究房地产投资分析的基本理论与方法，以便为房地产投资进行正确决策提供依据。

该课程由房地产投资分析概述、市场分析、区位分析、投资基础数据估算分析、财务分析、不确定性分析、风险分析、决策分析、案例分析和可行性分析报告等内容组成，案例特色明显、可操作性强，主要培养学生的动手能力与分析、决策能力。

最终应使学生能够针对具体的开发投资项目和置业投资项目，在众多的投资机会中选择出经济、技术、法律及社会各方面均可行的满意方案。

课程基本任务：通过本门课程的学习，学生应对房地产投资分析的基本内容有一系统的了解，同时还应注意运用理论去分析与解决实际问题能力的培养。

学习后，掌握投资动态分析中各种指标的计算方法。

掌握长、短期条件下独立方案、互斥方案及混合方案的选择方法及物价变动情况下投资方案的选择方法。

掌握财务分析、国民经济评价、项目的费用效益分析、不确定性分析的基本概念和分析方法以及指标的计算。

了解房地产投资风险分析的方法。

掌握房地产投资目标分析、要素分析、对象分析、类型分析的基本内容。

掌握房地产投资成本分析的基本含义，以及开发成本、综合开发成本、经租成本和筹资成本的分析方法。

掌握房地产投资收益的类别与构成，能够进行收益分析。

能够进行投资风险分析，经营物资分析和房地产证券投资分析。

课程内容概要：第一章房地产投资分析中的基本问题第一节房地产投资概述第二节房地产投资分析概述第三节房地产投资分析中常用的基本概念第四节小结第二章房地产市场分析第一节房地产市场的一般问题第二节房地产市场分析第三节房地产市场调查的方法与程序第四节房地产市场预测的种类与方法第五节房地产市场分析中的SWOT分析第六节小结第三章房地产开发项目的区位条件分析第一节区位与房地产价值第二节房地产开发项目的区位分析第三节区位选择要注意的问题第四节小结第四章房地产投资项目基础数据的分析估算第一节房地产开发项目总投资与总成本费用的估算第二节房地产投资项目的收入、税金估算第三节房地产投资项目的资金筹措第四节借款还本付息的估算第五节财务基础数据估算案例分析第六节小结第五章房地产投资项目财务分析第一节房地产投资项目财务分析概述第二节房地产投资项目财务分析基本报表第三节传统的财务分析第四节现代的财务分析第五节传统财务分析方法的应用——某置业（股权）投资者和债权投资者对商场投资的可行性分析案例第六节现代财务分析方法的应用——某房地产开发项目财务分析案例第七节基本报表填列与相应指标的计算案例分析第八节小结第六章房地产投资项目不确定性分析第一节房地产投资项目的不确定性概述第二节盈亏平衡分析第三节敏感性分析第四节小结第七章房地产投资项目风险分析第一节房地产投资项目风险概述第二节房地产投资风险的种类与控制方法第三节房地产投资风险分析第四节小结第八章房地产投资决策分析第一节房地产项目投资决策概述第二节房地产投资项目的方案比选第三节各比选指标的应用第四节案例分析第五节小结第九章房地产开发投资项目案例分析第一节租售房地产开发项目案例分析第二节房地产投资项目可行性研究案例分析——星海小筑住宅小区可行性分析第三节商业地产开发项目案例分析第四节小结第十章房地产置业投资项目案例分析第一节房地产置业项目投资分析概述第二节房地产买卖投资分析第三节房地产置业消费投资分析第四节房地产租赁投资分析第五节房地产置业出租经营投资分析第六节小结第十一章房地产开发项目可行性分析报告的撰写第一节房地产开发项目可行性分析报告的基本构成第二节房地产开发项目可行性分析报告正文的写作要点第三节房地产开发项目可行性分析报告的审读课程教学形式：在教学中，以教学大纲为依据，以多媒体教学为主，辅以学生实践调查学习，突出学生对房地产估价方法的学习和了解。

一、绪论【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。

【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费3、改善城市环境；4、抵御通货膨胀影响【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、政策法律因素、技术因素【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性二、基本原理【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。

效用值具有客观性、主观性。

三、房地产投资市场【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能政府宏观管理的基础【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、城市化进程、宏观调控、消费者预期【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。

这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。

四、房地产投资环境【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。

特点：多样性、综合性、动态性【房地产投资环境分析方法——综合评价法】五、资金的时间价值【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。

房地产估价师相关知识教学提纲一、引言1.1介绍房地产估价师的定义和职责1.2说明房地产估价师的应用领域和重要性二、基本概念和原理2.1了解房地产估价的基本概念，如价值、价格、成本等2.2解释与房地产估价相关的原理和假设，如市场经济、供求关系等三、估价方法3.1介绍房地产估价的常用方法，如市场比较法、收益法和成本法3.1.1市场比较法：解释该方法的基本原理和步骤，如如何选择比较单位、确定调整因素等3.1.2收益法：介绍该方法的基本原理和步骤，如如何确定收益和资本化率等3.1.3成本法：解释该方法的基本原理和步骤，如如何确定代价、折旧等因素3.2提供实际案例和练习，帮助学生掌握估价方法的应用和分析能力四、数据分析和应用4.1学习房地产估价师需要了解和应用的数据，如市场交易数据、租金数据、土地数据等4.2介绍如何分析和处理这些数据，以便进行准确的估价4.3提供实际案例和练习，帮助学生提高数据分析和应用能力五、专业标准和伦理道德5.1解释房地产估价师的专业标准和伦理道德要求5.2强调学生在实践中要遵守这些标准和规范，保持公正和客观的态度六、实践培训6.1安排学生参与实际房地产估价项目，提供实践机会和指导6.2培养学生分析和解决实际问题的能力6.3强调实践中的合作和团队合作七、案例分析和讨论7.1提供一些真实的房地产估价案例，并与学生进行案例分析和讨论7.2帮助学生应用所学知识解决实际问题，并加深理解八、学习资源和参考资料8.1推荐一些学习资源，如相关教材、网站和期刊九、总结和展望9.1总结房地产估价师相关知识的重点和要点9.2展望房地产估价师职业的发展前景和挑战这个教学提纲旨在帮助学习房地产估价师相关知识的学生系统地了解房地产估价的基本概念和原理，掌握常用的估价方法和数据分析技能，培养实际操作和分析问题的能力，并遵守专业标准和伦理道德要求。

通过案例分析和讨论，学生可以将理论知识应用到实际问题中，加深对房地产估价的理解和应用能力。