目录
房地产投资风险分析 (1)
一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2)
二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3)
（一）我国房地产市场现状 (3)
（二）我国房地产市场发展趋势 (3)
三、房地产投资风险定义及分类 (4)
（一）风险定义与房地产投资风险的涵 (4)
（二）房地产投资的主要风险要素 (4)
四、房地产投资风险的分析方法 (5)
（一）专家调查法。 (5)
（二）故障树分析法。 (6)
（三）幕景分析法。 (6)
（四）筛选- 监测- 诊断技术。 (6)
五、应对措施 (7)
（一）风险回避 (7)
（二）平衡交易 (7)
（三）资产组合 (7)
（四）风险转移 (8)
（五）风险自留 (8)
房地产投资风险分析
摘要：在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点，并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上，对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结，主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素，本文进一步总结了具体的风险分析方法，并对应对措施进行了探讨。
关键词：房地产投资；风险因素；风险分析方法
Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods
一、房地产行业发展历程及其阶段特点
房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。
房地产这个行业存在了很多年，但真正成为一个产业，是在欧洲工业革命以后，伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。近几百年，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的房产生意和买卖，“二战”以后特别明显，其发展过程大体有三个阶段，每个阶段有着各自不同的表现。
第一阶段，是在人均GDP8000 美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的，然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关，包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。
第二个阶段，是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测：从人均GDP8000 美元到15000 美元，以及从15000 美元到25000美元，都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期，商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业，就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心，主要为周边居住的人服务，满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时，就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业，这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多，因
为人均GDP 达到25000 美元的城市，在全球也没有太多，比如东京、巴黎、柏林、纽约等，这些地方是大型商用不动产特别发达的地区。
第三个阶段，是人均GDP 达到25000美元以后。到了这个阶段，房地产应该怎么做?此时房地产公司的最大空间，就是商用不动产和金融配合，逐步形成金融引导、支持高端的商用不动产长期持有和在此基础上形成的金融产品交易。
二、我国房地产市场的现状与发展趋势
（一）我国房地产市场现状
过去的15年，我国房地产处于上升期。由于主要依赖房改、GDP高速增长、宽松的货币政策、快速的城镇化进程和地方政府对土地财政的高度依赖等因素，导致房地产业利润率快速增长，远超其它行业的平均利润水平。
从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。2006年以来的全面调控，正在逐渐改变房地产行业发展中的种种弊端，修正其发展的轨道，市场向着规化发展的道路前进。现阶段国房地产市场发展和运行的主要特点和变化：房地产资金来源结构单一；圈地的可能性依然存在；住宅供应不足，结构不尽合理；住房保障制度尚不健全；房地产企业数量众多、负债率较高；房地产交易体系不够完善；拆迁安置环节存在诸多问题等。
（二）我国房地产市场发展趋势
房地产开发未来10年，我国房地产行业将进一步加快转型发展，一些中小房企将被淘汰出局，市场集中度将进一步提高。在激烈的竞争中，更多房企将在品牌、资金、技术产品研发、项目管控等方面逐步形成自己的核心竞争力，开发出质量好、品质佳、低成本、节能低碳型的商品房，房地产业将持续稳定地向前发展。趋势主要表现在以下七个方面：（1）房地产开发行业利润率逐渐降低并趋于合理水平；（2）积极采用新材料、新技术，大力发展绿色建筑；（3）房地产开发模式强调专业细分与合作；（4）融资能力和资本运作能力要求更高；（5）品牌化经营、精细化管理和标准化制定；（6）营销成为核心和关键环节；（7）更加关注市场变化、重视周期性波动规律。
