福州宝龙城市广场个案简介

福州市沃尔玛商圈调研报告项目市场研究↗研究背景和目的宝龙集团就拟建福州宝龙城市广场的所在地原福州市第二塑料厂为中心的核心商圈与次级商圈调查的基本情况。

本项目所在地位于福州市西南侧，地处台江区，距北江滨约0.5公里，占地107.54亩，是台江区建材、家具、工业和生活区的重点地带，本项目建成后将服务台江区、仓山区和鼓楼区，辐射八县及闽南、宁德等地区。

↗调研内容◆商圈规模调查：商圈的人口数、户口数……◆选址调查：商圈所在区商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况……◆商铺调查：商圈内有哪些零售商，面积多大，距拟建地块多远，在哪个方向及年销售额……↗概念界定◆核心商圈：在该商圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；◆次级商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；◆边缘商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。

◆本次调研以预定地（福州市第二塑料厂）为中心，以半径为1.5公里的圆圈为核心商圈，以半径为1.5公里和2公里的圆环为次级商圈，暂不考虑边缘商圈。

图1商圈三级图↗调研方法◆零售店普查◆二手资料收集◆竞争对手的高层深访↗数据来源表1数据来源表↗项目管理网点普查是商业市场研究最基础的工作，在整个项目的管理工作中显得相当重要。

零售网点普查因针对区域内所有零售商店进行调查，所涉及的工作量很大。

正式普查前，由访问部根据最新市政图尽量按照以核心商圈与次级商圈的区别将商圈划分为13普查片，然后，根据各片的大小，分配访问员到具体的普查片。

同时，各片区还配备了相应的访问督导负责管理访问员，严格检查访问质量。

访问员遵守一定的访问行走规则，逐一访问每家零售商店，登记商店营业面积、年销售额等信息。

访问完毕后，访问员在普查地图上标识商店的地理位置。

为保证普查质量，访问部经理对访问督导和访问员进行一定比例的抽样复查。

↗主要结论◆人口规模：商圈内共有30多万人口，其中核心商圈人口19万，次级商圈人口近12万。

宝龙城市广场市调项目效果图项目介绍郑州宝龙城市广场位于郑州市中心商业区附近的郑东新区中心，介于CBD中央商务区与龙湖商住区之间，为郑东新区起步区33平方公里范围内唯一的大型商业开发项目。

建成后的郑州宝龙城市广场将集购物、旅游、休闲、游乐、娱乐、商务、文化、运动等于一体，2小时车程辐射范围内居住人口超过5000万项目介绍郑州宝龙城市广场包括总建筑面积194,951平方米的大型多业态综合性商业地产项目、总建筑面积15,197平方米的酒店式公寓套房、总建筑面积6,651平方米的零售店及总建筑面积30,395平方米的停车位。

综合性商业地产项目包括一家大型优质购物中心、一个达奥运规模的溜冰场、一家多用途电影院、一个大型美食广场及其他娱乐设施。

项目总建筑面积约25万㎡。

郑州宝龙城市广场把室内游乐场和溜冰场作为流行商铺和高品质酒店的有力补充，此举属国内首创。

业态规划世界500强生活卖场国内知名连锁时尚百货河南省唯一真冰奥运标准溜冰场五星级影院大型娱乐中心大型餐饮中心大型运动主题商场世界名品购物长廊中国家电连锁龙头周边配套顺驰第一大街等大型居住社区,CBD商务区,郑州国际会展中心龙湖高端居住区、CBD商务区、颐和医院、同仁医院世界500强，欧洲第一大国际化零售连锁集团——法国家乐福世界500强全球快餐连锁巨头——肯德基中原第一家国际奥运标准真冰溜冰场——冠军真冰溜冰场中国最大的跨省院线、五星级影院——横店影院中国家电零售业知名品牌——苏宁电器国内知名大型餐饮连锁集团——豪享来国内手机零售行业的航空母舰——迪信通中国娱乐业的掌舵者——NASA迪士高中国大型医药连锁巨头——老百姓大药房还有永和豆浆、少帅时代健身会所发展情况2005年10月26日郑州宝龙城市广场正式奠基2008年5月郑州宝龙城市广场主力店美食广场、室内溜冰场、ITAT百货率先开业2010年4月29日大商千盛生活广场郑州宝龙店盛大开业2010年5月29日郑州宝龙城市广场主力店苏宁电器开业2010年6月28日郑州横店宝龙电影城盛大开业实景效果基本情况开发商：郑州宝龙置业发展有限公司行销代理：百润顾问商业运营：郑州宝龙商业管理有限公司位置：郑东新区农业东路与九如路交会处西规模：占地近290亩，规划地上3层，地下一层，共192万平米商业，13000平米酒店式公寓。

宝龙·城市广场――福州新航母商业迪斯尼第一步先来认识宝龙城市广场宝龙城市广场位于福州市台江区工业路与二环路交汇处，东至宁化路，南至宁化小区，西至西二环路，北至工业路。

位于大福州的几何中心，与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。

1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心？2004，中国最具投资价值的商业地产商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景（投资建设一年，区域周边地价从100万元/亩，提升至387万元/亩。

）宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能，五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次，独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。

位于大福州商业核心区，辐射市区200万人口，该商圈人均GDP超过3000美元，在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区，聚集人流和消费力的潜力惊人，宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。

其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。

2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势？宝龙城市广场的经营模式：ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。

相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。

哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。

这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。

宝龙城市广场的经营优势：宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑；购、食、娱、闲，多元消费符合。

宝龙·城市广场――福州新航母商业迪斯尼第一步先来认识宝龙城市广场宝龙城市广场位于福州市台江区工业路与二环路交汇处，东至宁化路，南至宁化小区，西至西二环路，北至工业路。

位于大福州的几何中心，与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。

1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心？2004，中国最具投资价值的商业地产商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景（投资建设一年，区域周边地价从100万元/亩，提升至387万元/亩。

）宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能，五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次，独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。

位于大福州商业核心区，辐射市区200万人口，该商圈人均GDP超过3000美元，在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区，聚集人流和消费力的潜力惊人，宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。

其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。

2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势？宝龙城市广场的经营模式：ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。

相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。

哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。

这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。

宝龙城市广场的经营优势：宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑；购、食、娱、闲，多元消费符合。

宝龙地产是一家中国领先的商业物业开发商，专注于开发及经营高质量、大规模多业态综合性商业地产项目。

我们目前的物业项目一般位于福建省、江苏省、山东省、河南省以及安徽省内多个增长迅速的新兴城市毗邻市中心的主流地段。

宝龙地产拟主要在中国国内有高增长潜力的其它二、三线城市扩展我们的商业物业开发业务。

于2006年、2007年及2008 年，我们凭借多项因素，包括市场地位、品牌认知度及客户满意度，被中国房地产Top 10研究组评为中国商旅房地产领先品牌。

我们也凭借一系列因素，例如总资产、总收入、净利润及竣工及开发中建筑面积，获相同机构评为2006年、2007年、2008年及2009年中国房地产百强企业之一。

“宝龙城市广场”-独特的商业地产模式宝龙地产专注于增长迅速的新兴城市发展大型商业物业项目。

我们所开发的“宝龙城市广场”是综合性商住发展项目，一般包括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场及其他休闲设施，以及优质住宅物业。

根据项目地点及市场需求，未来的商业地产项目亦可能包括由国际著名酒店管理公司管理的优质酒店，及大型室内游乐场。

“宝龙城市广场”项目一般总建筑面积达200,000至500,000平方米，是所在城市的最大型综合商业地产项目之一，以满足当地居民商业及娱乐的需求，及提升物业所在城市的居住环境素质。

我们矢志将“宝龙城市广场”带到新兴城市。

我们与地方政府紧密合作，配合其城市规划。

“宝龙城市广场”不仅为城市增添新景观，还完善城市功能配套。

我们主要集中于中国增长迅速的新兴城市，因而可以相对较低的成本收购土地，同时避开一线城市的激烈竞争。

宝龙的商业模式其中一个特点是分阶段开发物业：在较早阶段，我们会通过销售住宅物业及部分商业物业，以产生良好的现金流量，应付项目其余阶段的资金需要。

我们并战略性地长期保留优质商业物业的拥有权，以产生经常性租金收入及潜在资本增值。

我们相信，此商业模式令我们以较低资本支出实现快速扩张，得到可观回报及稳定的现金流量。

百强商业项目案例之二十五——安徽宝龙城市广场宝龙城市广场是复合商业地产中最先进的运作模式——SHOPPING MALL，是集购物、休闲、美食、娱乐、游乐、文化、旅游、酒店式公寓为一体的“一站式”超大型国际商业体验中心。

作为安徽首座超大型全生活购物中心，宝龙城市广场极力打造蚌埠CBD核心区域的商业帝国，填补安徽商业空白点。

项目占地288亩，总建筑面积：498908.5平方米，规划：商业地上四层，地下一层,共计32万平方米的商业；酒店式公寓十一层和十八层，住宅为十八层，共计11万平方米住宅和6万平米地下车库。

一、项目位置、面积蚌埠•宝龙城市广场项目位于蚌埠市新城综合开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地288亩，总建筑面积49.8万平米，一期步行街52550平方，二期全生活购物中心商业面积224737平方，地下室停车场面积二期75411＋一期20549共95960平方，集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体。

二、业态规划大型连锁生活超市、时尚百货、大型娱乐中心、大型餐饮中心、大型室内水上活动中心、水景商业步行街、连锁五星级影院、国际社区、酒店式公寓三、停车位地下：1800车位/非机动车3650车位地上：405车位四、项目商业定位A、市场定位：满足皖北地区广大市民购物、休闲、美食、娱乐、文化等消费需求。

消费客群：主要针对蚌埠市区及和周边市县100公里—200公里经常性消费人群及蚌埠旅游业消费人群。

消费年龄层：全年龄层、全档次业态种类：国际连锁超市、大型百货店、家电广场、数码电子中心、影视院线、美食广场、休闲步行街、大型中餐、连锁西餐、青少年游乐中心、活水馆、名店、体育休闲、量贩KTV、咖啡厅、酒吧、迪厅、医药保健、美容美体、健身运动、洗浴城、夜总会。

B、目标消费客层定位(1)、主要消费客层的定位：中档消费群时尚消费。

(2)、二级消费客层的定位：以本地高档消费群及旅游人士消费。

宝龙广场玩的地方在几楼1. 概述宝龙广场是一座集购物、娱乐、餐饮于一体的大型商业综合体。

位于城市中心的宝龙广场拥有多个楼层，其中的各个楼层均设计有不同的娱乐设施和游玩区域。

本文将为您介绍宝龙广场各个楼层的主要游玩地点和设施，以帮助您更好地安排您在宝龙广场的时间。

2. 1楼•购物区域：宝龙广场的一楼主要设有各类知名品牌的商店和专卖店。

无论您是购物爱好者还是需要购买日常用品，一楼的购物区域都能满足您的需求。

•餐饮区域：一楼还设有各类餐厅和咖啡厅，提供中餐、西餐、快餐等各种美食。

无论您是想品尝当地美食还是享受国际美食，一楼的餐饮区域都是不错的选择。

•休闲娱乐区域：宝龙广场一楼还设有电影院、娱乐中心和游戏区域。

您可以观看最新上映的电影、享受高品质的娱乐设施，或者与朋友一起打游戏，度过愉快的时光。

3. 2楼•儿童乐园：宝龙广场的二楼设有儿童乐园，是一个专为儿童设计的游乐区域。

您可以带着孩子一起来这里，让他们在安全的环境中玩耍和尽情享受童年的乐趣。

•运动健身区域：二楼还设有运动健身区域，提供各类健身设施和培训课程。

您可以参加瑜伽、舞蹈、健身等各种运动项目，保持身体健康和活力。

4. 3楼•美食广场：宝龙广场的三楼是一个美食广场，汇集了各种美食品牌和特色餐厅。

您可以在这里享受来自世界各地的美食，尝试各种口味和风味的菜品。

•咖啡厅和茶座：三楼还设有各类咖啡厅和茶座，提供高品质的咖啡和茶饮。

您可以在这里休闲放松，享受与朋友聊天或工作时的悠闲时光。

5. 4楼•KTV：宝龙广场的四楼设有KTV，是一个专门提供唱歌娱乐场所的地方。

您可以和朋友一起在这里畅情演唱，享受音乐的魅力。

•桌游区域：四楼还设有桌游区域，提供各种桌游和棋牌。

您可以和朋友一起在这里玩游戏，增加交流和互动的机会。

6. 其他楼层除了以上介绍的各个楼层，宝龙广场还有其他的楼层，例如购物中心、美容美发区域、书店等等。

您可以根据自己的兴趣和需要选择适合自己的楼层进行游玩和体验。

福州宝龙城市广场
项目介绍
福州宝龙城市广场包括一个总建筑面积为141,740平方米的大型多业态综合性商业地产项目，总建筑面积15,169平方米的夜总会和迪斯科、总建筑面积33,274平方米的酒店式公寓套房，以及总建筑面积25,170平方米的停车位。

综合性商业地产项目主要包括一家大型百货公司、一家超市、一个室内游乐中心、一家电影院、一个美食广场以及零售店。

该综合性商业地产项目的主要租户包括家乐福、福建新华都百货及国美电器。

宝龙地产于2004年11月开始开发该项目，于2006年11月至2008年分阶段竣工。

地点：位于福州市台江区，亦临近福州江滨旅游区
项目面积：占地逾7万平方米，总建筑面积逾21.5万平方米
商业设施：总建筑面积约14.2万平方米
住宅：总建筑面积逾3.3万平方米
项目商业定位
福州宝龙城市广场导入海派艺术理念，其大气前卫的“天鹅”主体造型、美轮美奂的异国风情街、格调高雅的园林式室内装修装饰、动静相宜的儿童游乐区和绿化休闲区等公共设施，成为了榕城的地标性建筑景观。

以精心设计的步行街为主轴线，把大卖场、主题店及商业节点、公共休闲设施串成商业亮点，组成黄金流线，最大限度争取店铺的沿街面，更把楼层块面无边无际地延伸，引导人流多次消费，使购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店式公寓每一个章节都释放出都市迷人的节奏感，构建了一个“在购物中休闲，在休闲中购物”的新商业乐园。

此外，福州宝龙城市广场还结合庞大的景观设置和夜景工程，打造了一个福州乃至华南地区真正的“不夜城”。

国内购物广场成功案例目录1，福州东百东街店......................................................................................3-4 2，福州大洋百货东街口店..........................................................................5-6 3，福州宝龙城市广场..................................................................................6-7 4，福州仓山万达广场..................................................................................7-8 5，福州万象城广场......................................................................................9-12 6，厦门SM城市广场..................................................................................12-13 7，厦门湖里万达..........................................................................................12-13 8，厦门罗宾森广场......................................................................................13-14 9，泉州丰泽新华都购物广场......................................................................14-14 10，泉州温陵路大洋百货............................................................................14-15 11，莆田金鼎广场......................................................................................15-16 12，上海美罗城............................................................................................16-17 13，广州正佳广场........................................................................................17-19 14，广州中华广场........................................................................................19-20 15，广州天河城广场....................................................................................20-22 16，深圳华润万象城....................................................................................23-24 17，成都环球购物广场................................................................................24-25 18，上海K11购物广场...............................................................................25-25 19，上海环贸iapm商场.............................................................................26-27 20，上海恒隆广场........................................................................................27-28 21，昆明南亚第壹广场................................................................................28-29 22，北京西单大悦城....................................................................................30-31 23，广州太古汇............................................................................................31-32 24，广州5号停机坪购物广场....................................................................33-34 25，北京侨福芳草地商业购物中心............................................................35-36 26，上海大拇指广场....................................................................................36-3627，北京金源新燕莎购物广场....................................................................36-37 28，上海正大乐城.......................................................................................37-38 29，成都奥克斯广场...................................................................................38-39 30，成都来福士广场...................................................................................39-40一，福州东百东街店1，位置：东百东街店位于鼓楼区福建省、福州市政要机关、本地人口的集聚地，以八一七北路、津泰路商业街和南后街地段为主。

杭州宝龙城市广场营销策划方案杭州宝龙城市广场营销策划方案（2-6月份）2011年02月22日PART 1 项目概述一、项目总体介绍１、项目区位宝龙项目位于下沙高教区，属于沿江板块。

地块北临浙江经贸职业技术学校，南面为浙江工商大学，东、西两面均为学生公寓，呈规则的长方形状，内部由河流分为三块独立组团。

（见下图红色板块处）２、项目总体功能形态杭州项目首个以多业态综合性商业为主题，并涵盖酒店式公寓、loft公寓及高端住宅社区为一体的地标型城市综合体。

３、项目开发情况介绍杭州项目是下沙新城首个以多业态综合性商业为主题（其中:综合商业1.5万㎡，别墅商业3.0万㎡），并涵盖酒店式公寓10万㎡、高端住宅社区6.4万㎡及别墅0.8万㎡为一体的地标型城市综合体。

综合性商业包括小型shopping mall、商业别墅、地下商业街等商业形式，融合超市、百货、影院、电玩、运动品牌及美食餐饮等多种业态，满足下沙居民、周边园区商务人士及项目所在高教园区大量高校师生的购物、餐饮及休闲娱乐需求；住宅社区是由精装高层公寓和亲水联排别墅组成的高端宜居社区。

项目建成后，将成为为杭州下沙新城城市景观的新地标和为下沙市民提供集高端居住、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的新生活方式。

二、经济技术指标（暂无）PART 2 市场解读一、2010杭州房地产市场概况1、商品房供求：供应持平，需求遭遇压制，供求局势逆转上年供丌应求局面，供求比为1.252010年商品房供应不去年全年供应总量基本持平，然叐房地产调控政策及市场成交状态几经轮换，引収各方观望，市场需求出现了主劢减少和被政策压制双重现象，再加上商品房预售资金监管引収开収商集体领证，加大推盘力度，全年整体供求逆转了2009年全年各月均处亍供丌应求的尿面，供求差距拉大，全年供应面积506.59万平方米、成交面积403.94万平方米，供求比1.25。

2. 2010年用地供应计划：土地出让：纵向看全年住宅出让的占地面积、可形成总建面积和宗地数均较去年大幅下滑。