宝龙城市综合体宝龙城市广场投资手册

烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区项目概论 (1)一、烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区项目名称及承办单位 .. 1二、烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区产品方案及建设规模 .. 6七、烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区产品说明 (15)第三章烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (16)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (17)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (26)烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (27)（一）设备配臵原则 (27)（二）设备配臵方案 (28)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (29)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区项目建设期污染源 31（二）烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区项目运营期污染源 31三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (32)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (36)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (40)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (42)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (43)1、废水的治理 (43)办公及生活废水处理流程图 (43)生活及办公废水治理效果比较一览表 (44)生活及办公废水治理效果一览表 (44)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (44)3、噪声治理措施及排放分析 (46)主要噪声源治理情况一览表 (47)四、环境保护投资分析 (47)（一）环境保护设施投资 (47)（二）环境效益分析 (48)五、厂区绿化工程 (48)六、清洁生产 (49)七、环境保护结论 (49)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (51)第九章项目节能分析 (52)一、项目建设的节能原则 (52)二、设计依据及用能标准 (52)（一）节能政策依据 (52)（二）国家及省、市节能目标 (53)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (54)三、项目节能背景分析 (54)四、项目能源消耗种类和数量分析 (56)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (56)1、主要耗能装臵 (56)2、主要能耗种类及数量 (56)项目综合用能测算一览表 (57)（二）单位产品能耗指标测算 (57)单位能耗估算一览表 (58)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (59)六、工艺设备节能措施 (59)七、电力节能措施 (60)八、节水措施 (61)九、项目运营期节能原则 (61)十、运营期主要节能措施 (62)十一、能源管理 (63)（一）管理组织和制度 (63)（二）能源计量管理 (64)十二、节能建议及效果分析 (64)（一）节能建议 (64)（二）节能效果分析 (65)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (65)一、组织机构 (65)二、工作制度 (66)三、劳动定员 (66)四、人员培训 (67)（一）人员技术水平与要求 (67)（二）培训规划建议 (67)第十一章烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区项目投资估算与资金筹措 (68)一、投资估算依据和说明 (68)（一）编制依据 (68)（二）投资费用分析 (70)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (70)1、设备投资估算 (70)2、土建投资估算 (70)3、其它费用 (71)4、工程建设投资（固定资产）投资 (71)固定资产投资估算表 (71)5、铺底流动资金估算 (72)铺底流动资金估算一览表 (72)6、烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区项目总投资估算 (73)总投资构成分析一览表 (73)二、资金筹措 (74)投资计划与资金筹措表 (74)三、烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区项目资金使用计划 (75)资金使用计划与运用表 (75)第十二章经济评价 (76)一、经济评价的依据和范围 (76)二、基础数据与参数选取 (76)三、财务效益与费用估算 (77)（一）销售收入估算 (77)产品销售收入及税金估算一览表 (78)（二）综合总成本估算 (78)综合总成本费用估算表 (79)（三）利润总额估算 (79)（四）所得税及税后利润 (79)（五）项目投资收益率测算 (80)项目综合损益表 (80)四、财务分析 (81)财务现金流量表（全部投资） (83)财务现金流量表（固定投资） (85)五、不确定性分析 (86)盈亏平衡分析表 (86)六、敏感性分析 (87)单因素敏感性分析表 (88)第十三章烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区项目综合评价 89第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该烟台莱山宝龙城市广场购物中心和办公区项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。

安溪宝龙城市广场安溪宝龙城市广场是宝龙在福建省投资建设的第二个重大综合商业项目，是目前安溪规模最大，业态最全的大型城市综合体。

总建筑面积约为33万平方米，拟建设宝龙购物中心、住宅、酒店式公寓、商业街及宝龙星级酒店等，预计2012年投入使用。

作为2011年安溪县首家开业的大型购物中心，安溪宝龙城市广场汇集了大润发超市、金逸国际影城、宝龙乐园、欢乐迪KTV、屈臣氏、肯德基、嘉华珠宝、拉夏贝尔、安踏、匹克等全业态顶尖品牌商家。

宝龙国际社区由4幢楼高层住宅楼组成。

建筑立面采用新古典风格，住宅为29-32层(住宅从3层开始)，户型设计多样化，可供选择的房型丰富，从2房、3房、4房、到复式楼住宅，不同的高品质户型都有。

商业部分包括室内步行街和别墅式商业街区，商铺设计多样化（有独立商铺，1带2商铺），室内步行街和别墅式商业街区之间，6-8米宽的户外步行空间，让顾客可以自由悠闲的购物。

开盘时间：2010 年11月6日入住时间：2012年3月31日物业费：暂定1.5元/平米·月，后期可能提升至3元/平米·月最低单价：3966（2012年1月5日最新销售报价）主力户型：精装公寓、两房、三房45~180㎡户型：1#楼4室2厅2卫175㎡、2#3#楼4室2厅2卫188㎡、4#楼A户型3室2厅2卫150㎡、4#楼B户型3室2厅2卫105㎡绿化率：25%容积率：3.1项目商住比例：约为1：1，总投资：近15亿人民币。

开业时间：2011年12月31日项目配套：北临项目规划路，南抵城区二环路，项目往北依次是沼涛中学、好美大酒店、龙津公园、文庙博物馆、新华都购物广场、县政府；往南相邻的有工商行政管理局、农村信用合作联社、华侨职校等。

项目地址：位于世纪大道与迎宾路交汇处的陈村片区，是晋江新城市中心区的主要组成部分，规划用地面积约218亩，建筑面积超80万㎡，项目由大型精品购物中心、时尚风情商业街、高级商务办公、五星级酒店及国际住宅等组成，集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种功能于一体，是晋江新中心首席时尚大都会。

宝龙·城市广场――福州新航母商业迪斯尼第一步先来认识宝龙城市广场宝龙城市广场位于福州市台江区工业路与二环路交汇处，东至宁化路，南至宁化小区，西至西二环路，北至工业路。

位于大福州的几何中心，与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。

1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心？2004，中国最具投资价值的商业地产商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景（投资建设一年，区域周边地价从100万元/亩，提升至387万元/亩。

）宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能，五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次，独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。

位于大福州商业核心区，辐射市区200万人口，该商圈人均GDP超过3000美元，在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区，聚集人流和消费力的潜力惊人，宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。

其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。

2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势？宝龙城市广场的经营模式：ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。

相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。

哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。

这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。

宝龙城市广场的经营优势：宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑；购、食、娱、闲，多元消费符合。

宝龙城市广场的经营模式：
ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。

相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。

哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。

这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。

宝龙城市广场的经营优势：
宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑；
购、食、娱、闲，多元消费符合。

多层客源相互作用，将各种客户资源牢牢抓住，保持24消失全天候持续旺场。

全球招商，实力筛选，众多国际品牌、国内名牌同场经营。

宝龙城市广场的消费优势：
以内部集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商业、精装酒店式公寓为一体等城市功能完整的构成一个完美而人性的商业系统和消费流程，经心的考虑了人在环境中停留、驻足与各种建筑设置的协调统一，通过全方位的体验和感观，最大限度地满足人的多重享受，
在商业、商务商住的和谐共生关系中，建立“24小时”可循环发展的商业消费行为。

宿迁宝龙城市广场宿迁宝龙城市广场作为宿迁市的标志性商业综合体，位于宿迁市中心地带，是该市最大、最现代化的城市综合体之一。

广场始建于2010年，占地面积约20万平方米，是宿迁市繁荣发展的见证和象征。

宝龙城市广场集购物中心、娱乐设施、餐饮休闲、文化艺术和办公等功能于一体，为宿迁市民提供了全方位的消费和休闲场所。

广场主楼高117米，拥有33层，总建筑面积约14万平方米，是宿迁市区一座重要的标杆建筑。

作为一个综合性商业综合体，宝龙城市广场内拥有众多的商铺，包括世界知名的品牌和高端奢侈品牌，如Zara、H&M、LV、Gucci 等等。

无论您是购物狂还是时尚达人，都能在这里找到适合您的心爱之物。

而且，广场还设有专门的儿童区，可以为家庭带来更多欢乐和便利。

除了购物，宝龙城市广场还提供丰富多彩的娱乐设施和休闲场所。

广场内设有多个电影院，为观众提供了一流的观影体验。

此外，还有室内儿童游乐场、保龄球馆、KTV等娱乐设施，让您的休闲时光更加丰富多彩。

对于美食爱好者来说，宝龙城市广场更是一个不可错过的去处。

广场内拥有各种各样的餐饮品牌和美食街，无论您是喜欢传统美食还是追求时尚新潮的美食，都能在这里找到满意的选择。

从本地特色小吃到国际知名菜系，应有尽有，满足不同人群的需求。

在宝龙城市广场，艺术与文化也有着重要的位置。

广场时常举办各类文化活动和艺术展览，为市民提供了一个品味艺术和文化的机会。

此外，广场附近还有宿迁综合文化艺术中心等文化场馆，让市民不仅能够在购物娱乐中放松身心，还能够领略到艺术与文化的魅力。

宿迁宝龙城市广场不仅是一个商业综合体，也是宿迁市的城市地标，展现了宿迁市的城市形象和发展成果。

广场的建设也推动了宿迁市的商贸繁荣和城市发展。

未来，宝龙城市广场将不断进一步完善和扩展，为宿迁市民和游客带来更多的美好体验。

总的来说，宿迁宝龙城市广场是一个融购物、娱乐、餐饮、文化于一体的综合性商业综合体。

广场内拥有丰富多样的商铺和娱乐设施，为宿迁市民和游客提供了丰富多彩的消费和休闲场所。

百强商业项目案例之二十五——安徽宝龙城市广场宝龙城市广场是复合商业地产中最先进的运作模式——SHOPPING MALL，是集购物、休闲、美食、娱乐、游乐、文化、旅游、酒店式公寓为一体的“一站式”超大型国际商业体验中心。

作为安徽首座超大型全生活购物中心，宝龙城市广场极力打造蚌埠CBD核心区域的商业帝国，填补安徽商业空白点。

项目占地288亩，总建筑面积：498908.5平方米，规划：商业地上四层，地下一层,共计32万平方米的商业；酒店式公寓十一层和十八层，住宅为十八层，共计11万平方米住宅和6万平米地下车库。

一、项目位置、面积蚌埠•宝龙城市广场项目位于蚌埠市新城综合开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地288亩，总建筑面积49.8万平米，一期步行街52550平方，二期全生活购物中心商业面积224737平方，地下室停车场面积二期75411＋一期20549共95960平方，集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体。

二、业态规划大型连锁生活超市、时尚百货、大型娱乐中心、大型餐饮中心、大型室内水上活动中心、水景商业步行街、连锁五星级影院、国际社区、酒店式公寓三、停车位地下：1800车位/非机动车3650车位地上：405车位四、项目商业定位A、市场定位：满足皖北地区广大市民购物、休闲、美食、娱乐、文化等消费需求。

消费客群：主要针对蚌埠市区及和周边市县100公里—200公里经常性消费人群及蚌埠旅游业消费人群。

消费年龄层：全年龄层、全档次业态种类：国际连锁超市、大型百货店、家电广场、数码电子中心、影视院线、美食广场、休闲步行街、大型中餐、连锁西餐、青少年游乐中心、活水馆、名店、体育休闲、量贩KTV、咖啡厅、酒吧、迪厅、医药保健、美容美体、健身运动、洗浴城、夜总会。

B、目标消费客层定位(1)、主要消费客层的定位：中档消费群时尚消费。

(2)、二级消费客层的定位：以本地高档消费群及旅游人士消费。

方案设计说明第一章总论一、设计依据及基础资料1）设计依据1. 建设用地规划许可证2. 设计任务书201207033.《高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95》2005年版4.《建筑设计防火规范》GB50016-20065.《重庆市大型商业建筑设计防火规范》DBJ 50-054-20066.《重庆市城市规划管理技术规定》（2011年11月21日重庆市人民政府第114次常务会议通过）7.《民用建筑设计通则》GB50352-2005（2005年7月1日）8.《汽车库、车库、停车场设计防火规范》GB50067-979.《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-200510.重庆市合川区规划局关于规范建筑设计审查尺度与标准通知（合川规发【2009】15号）11.《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）12.《旅馆建筑设计规范》（JGJ62-90）13. 《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）14 .《建筑灭火器配置设计规范》GB50045-95 （1999年版）15 .《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—200116 .《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-9817. 《民用建筑水灭火系统设计规程》 DGJ08—94—200118. 《重庆-重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范》 DB50/5031-200419.《汽车库建筑设计规范》 JGJ100-9820.《建筑工程面积计算规范》GBT50353-20052）建筑退红线满足以下退界要求：建筑退红线满足以下退界要求：●多层商业（二至四层）：临西侧的城北大道，退道路规划红线不小于10米临北侧的北环路，退道路规划红线不小于5米基地东侧及南侧，退规划红线不小于5米；●高层商业（二十一至二十三层）：临西侧的城北大道与北环路道路交叉口，退道路规划红线不小于7米；临北侧的北环路，退道路规划红线不小于5米；基地东侧，退规划红线不小于13米；●高层住宅（二十九层至三十层）基地东侧，退规划红线不小于15米；基地南侧。

青岛李沧·宝龙城市广场可行性分析报告宝龙集团发展有限公司POWERLONG GROUP DEVELOPMENT CO.,LTD二00六年十二月目录项目概要 (3)第一部分项目总体概况 (5)第二部分市场分析 (7)第三部分项目发展构想 (18)第四部分项目投资额测算 (24)第五部分项目税收测算 (28)第六部分项目就业人口估算 (29)第七部分项目发展评价 (30)项目概要项目名称：青岛李沧•宝龙城市广场项目定位：超大规模国际时尚“消费体验中心”项目功能：五星级酒店、购物、娱乐、餐饮、休闲、运动、旅游、文化、游乐、商务、酒店式公寓/SOHO、国际社区建设规模：总用地面积约10.8万平方米，总建筑面积约38万平方米。

主要项目内容：1、欢乐购物海洋——宝龙城市广场/16万平方米（1）世界500强大型生活卖场（30000m2）（2）国际知名大型时尚百货（20000 m2）（3）国内知名连锁电器大卖场（5000m2）（4）连锁五星级动感电影城（5000m2）（5）万国风情休闲餐饮酒吧街（10000m2）（6）大型家居饰品大卖场(5000m2）（7）欧陆风情商业步行街（80000m2）其中：中外名品长廊（55000m2）文体世界(15000m2)美食天地（10000m2）（8）休闲运动中心（5000m2）其中：大型真冰溜冰场（3000m2）大型健身会馆(2000m2）（9）地下智能化停车场（60000m2）2、五星级旅游度假酒店——宝龙大酒店/3.1平方米（1）五星级酒店客房（26000m2）（2）大型连锁中餐厅（3000m2）（3）生态园林西餐厅（2000m2）（4）地下智能化停车场（5000m2）3、大型娱乐城——宝龙不夜城/1.1万平方米（1）大型夜总会（6000m2）（2）大型DISCO（2000m2）（3）大规模时尚歌舞剧院（3000m2）4、顶级商务中心——宝龙OFFICE/1.0万平方米（1）宝龙OFFICE（10000m2）（2）地下智能化停车场（5000m2）5、高尚居住区——宝龙国际社区/8.5万平方米（1）国际居住社区（85000m2）（2）地下智能化停车场（10000m2）投资总额：人民币11亿元建设周期：3年第一部分项目总体概况一、地块情况1、地块参数总用地面积108012㎡，容积率2.696，建筑密度55.5%，规划建筑面积378971㎡。

百强商业项目案例之二十—-青岛宝龙城市广场青岛宝龙城市广场—-中国首个75万平方米主题游乐式购物公园城市：青岛在青岛人口不足60万的城阳区，建设一个75万平方米的购物中心。

青岛宝龙城市广场,正在展开一场“游在此、购在此、欢乐在此”的商业造城计划.2楼2010-03-09 14：043楼2010—03-09 14:05评论：中国竟然已经有这么大的建成开业的商业地产，惊讶中.而且我百度了一下，发现宝龙城市广场在不少城市都已有或将建，如徐州、福州、汉阳。

果然不出我所料，万达模式已经有了恐怕不止一个效仿者。

如果按照这个规划做，肯定会失败。

理由如下：1、整个项目体量巨大，如果只按照一个整体项目来操作的话，难度太大.上海的徐家汇港汇广场、太平洋百货、东方商厦、六百、汇金百货、美罗城6个各自独立的商业项目面积全部加在一起也不过70万㎡（包括所有写字楼在内)。

试问仅一家宝龙城如何能够经营的下去？2、整个规划布局上想当然的将各种业态设置其中，实际上并不符合各种业态的面积需求和消费者的购物习惯。

消费者购物要到一个建筑里面，吃饭要到另一个建筑里面，来回的路就很长，不合理。

更不要说如此大的面积仅仅容纳一种单一的业态，势必造成剧烈的同业竞争，到时候肯定会伤及自身的利益。

我认为宝龙集团虽然在项目定位上要打造一个城区,但是在实际规划的时候确把它当做一个商业项目在打造,背离了原来的方向.合理的规划布局应该将整个项目分成几个独立的小项目分别打造。

各自项目形成自己的经营风格，自己的客户群,在整个大宝龙城内形成互补,同时各自项目内部又有自己的完整商业系统（具体形态可参照徐家汇）。

作为商业70w方体量太大,必须拆分成几个项目来操作商业地产将是另一个地产吸金点。

我也考察过徐家汇商圈内的部分业态,确实需要相互独立并又相互依存。

武汉还有一个号称世界上最长步行街的——武汉世界城项目。

我不看好宝龙城市广场，我考察青岛的，也看过郑州的。

目前真的很惨淡(当然与刚开业有关系）但是无论青岛郑州，他的选址都太过前瞻，无车族是很难去一次的。

宝龙城市广场市调项目效果图项目介绍郑州宝龙城市广场位于郑州市中心商业区附近的郑东新区中心，介于CBD中央商务区与龙湖商住区之间，为郑东新区起步区33平方公里范围内唯一的大型商业开发项目。

建成后的郑州宝龙城市广场将集购物、旅游、休闲、游乐、娱乐、商务、文化、运动等于一体，2小时车程辐射范围内居住人口超过5000万项目介绍郑州宝龙城市广场包括总建筑面积194,951平方米的大型多业态综合性商业地产项目、总建筑面积15,197平方米的酒店式公寓套房、总建筑面积6,651平方米的零售店及总建筑面积30,395平方米的停车位。

综合性商业地产项目包括一家大型优质购物中心、一个达奥运规模的溜冰场、一家多用途电影院、一个大型美食广场及其他娱乐设施。

项目总建筑面积约25万㎡。

郑州宝龙城市广场把室内游乐场和溜冰场作为流行商铺和高品质酒店的有力补充，此举属国内首创。

业态规划世界500强生活卖场国内知名连锁时尚百货河南省唯一真冰奥运标准溜冰场五星级影院大型娱乐中心大型餐饮中心大型运动主题商场世界名品购物长廊中国家电连锁龙头周边配套顺驰第一大街等大型居住社区,CBD商务区,郑州国际会展中心龙湖高端居住区、CBD商务区、颐和医院、同仁医院世界500强，欧洲第一大国际化零售连锁集团——法国家乐福世界500强全球快餐连锁巨头——肯德基中原第一家国际奥运标准真冰溜冰场——冠军真冰溜冰场中国最大的跨省院线、五星级影院——横店影院中国家电零售业知名品牌——苏宁电器国内知名大型餐饮连锁集团——豪享来国内手机零售行业的航空母舰——迪信通中国娱乐业的掌舵者——NASA迪士高中国大型医药连锁巨头——老百姓大药房还有永和豆浆、少帅时代健身会所发展情况2005年10月26日郑州宝龙城市广场正式奠基2008年5月郑州宝龙城市广场主力店美食广场、室内溜冰场、ITAT百货率先开业2010年4月29日大商千盛生活广场郑州宝龙店盛大开业2010年5月29日郑州宝龙城市广场主力店苏宁电器开业2010年6月28日郑州横店宝龙电影城盛大开业实景效果基本情况开发商：郑州宝龙置业发展有限公司行销代理：百润顾问商业运营：郑州宝龙商业管理有限公司位置：郑东新区农业东路与九如路交会处西规模：占地近290亩，规划地上3层，地下一层，共192万平米商业，13000平米酒店式公寓。

宝龙城市广场市场运营分析报告一·项目概况占地面积：220110㎡。

建筑面积：50万㎡。

商铺面积：一层90-100㎡二层50-60㎡三层大面积可划分，打通，看商家需求。

招商率：90%商铺租价：一层每天2.8㎡二层每天1.7㎡三层每天1.4㎡四层每天0.9㎡。

入驻程度：纯一层入驻率率达到100%。

二层入驻率95%。

三层入驻率95% 四层今年9月开业，主要经营大型餐饮。

健身。

停车位：机动车停车位700个，非机动车4500个。

二·商业运营分析建筑结构与格局在很大程度上，宝龙城市广场的格局不能够很好的让市民体验到一个商业综合体的娱乐，休闲，餐饮，购物的便利性。

项目建筑不连贯，从百货区至二十四街有明显的断裂处。

不利于消费者一站式购物。

项目纵深太深。

从二十四街红绿灯向南深度达500米。

对于消费者购物有很大的挑战性。

客户需要的是舒适，便利，消费的感觉。

跨度500米对客户来说是一种挑战。

模式分析商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块组建。

在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发只是其项目的基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体，资本运营是贯穿始终的，因为只有资本运营得以与各个环节的融合，项目才能最大限度的得到良性的运营，而这才是最终的目的。

根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。

在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了商业运营商的工作。

这在运营中上极大提高了项目的风险。

宿迁宝龙城市广场同样犯了此类错误，从开发，到商业运营，资本运营商。

宿迁宝龙城市广场扮演三个角色。

这在商业地产中极易出现短板。

运营分析宝龙在免租期一年的期限即将到来时，整个商业广场的商业氛围依旧不理想，虽然导致商业氛围的因素很多，但主要因素有以下几点：第一，由于宿迁宝龙城市广场作为一家地产开发企业，其核心还是以地产开发，但是在商业地产上，唯一的核心是商业运营，地产开发是商业地产运营的基础和表现。

盐城“宝龙城市广场”规划图
1．城市概况
盐城位于黄海之滨，占地面积1.5万平方公里，下辖二市三区五县，总人口836.8万，市区人口80万，是江苏省面积第一，人口最多，海岸线最长，滩涂面积最大的城市。

并以“东方湿地，水绿盐城”著称于世。

盐城是中国最重要的汽车制造基地，偕同机械、化工、纺织等并列为支柱产业，传统农业、深加工业、旅游服务业、仓储物流业和第三产业等多元化的特色产业区也在快速发展。

交通便捷，高速四通八达，新长铁路全线贯通，拥有国家一类开放的航空口岸和港口。

国内外客商投资的触角已延伸至盐城经济各个领域，一座新兴的、开放的城市正在崛起。

2．项目概况
盐城宝龙城市广场位于盐城市正中心区域，市政府行政中心西北面，青年路以南、迎宾路以东。

3公里半径内涵盖老市区及新城区，地理位置十分优越。

项目经营
后，可辐射人口近千万人。

东临城市最大的生态公园——盐渎公园（1100亩），正打造为“太平洋西岸最大的湿地公园”。

自然景观条件优越，四面均临城市主干道，交通便捷。

项目总建筑面积约40万平方米，主体商业为宝龙第三代标准店，规划建设大型时尚百货、超市、电影城、电器商场等。

另有五星级酒店及大型现代休闲商业街，它的落成将成为盐城新时代的商业中心。

3．业态规划
宝龙第三代标准店
五星级酒店
大型时尚百货
大型时尚超市
五星级影院
大型电器商场
大型现代休闲商业街
酒店式公寓/SOHO办公
国际社区。