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中国房地产行业的政策调控房地产行业一直被认为是中国国民经济的支柱产业，但也存在着一些问题，如投资过热、泡沫风险等。
为了保持房地产市场的稳定和可持续发展，中国政府采取了一系列政策措施进行调控。
本文将就中国房地产行业的政策调控进行探讨。
一、限购政策为了抑制投资炒房行为和控制房价上涨速度，中国政府引入了限购政策。
该政策限制了居民个人购房的数量和范围，通过调控购房需求来达到稳定房价的目的。
限购政策的实施可以有效遏制投资购房的热情，减少投机行为对市场的影响。
二、限贷政策另一个重要的调控措施是限制购房者的贷款额度。
在过去，房地产市场的过热导致银行贷款风险加大，为了有效控制房贷风险，中国政府采取了限贷政策。
该政策主要通过提高首付比例或者提高贷款利率的方式，使购房者购房时需要更多的自有资金投入，从而防止过度借贷和房地产泡沫的形成。
三、土地供应管理房地产行业的发展离不开土地供应，而土地供应的管理也是调控的重要环节。
中国政府通过土地供应的有效管理，确保土地市场的稳定。
这包括限制土地供应量和调整土地出让方式，并加大对土地使用行为的监管力度。
通过控制土地供应，政府能够更好地引导房地产市场的发展，避免供需失衡和房价波动。
四、房地产税立法为了加强对房地产市场的调控，中国政府正在研究推进房地产税立法。
目前，房地产市场存在税负较低和税收逃避现象，而推进房地产税立法可以有效地调节市场秩序，提高税收收入。
这将有助于维护房地产市场的健康发展，促使房地产企业更加规范经营，避免不当经营行为。
五、保障性住房建设为了满足低收入群体的住房需求，中国政府加大保障性住房的建设力度。
保障性住房是指由政府提供给低收入家庭的经济适用房和公共租赁住房等，通过建设保障性住房，政府可以提供经济适用房供给，使更多的人有能力获得稳定的住房。
这对于缓解住房问题，促进社会稳定具有积极作用。
六、促进市场规范发展除了以上政策措施外，中国政府还加大对房地产市场的监管力度，推动市场规范发展。
我国房地产宏观调控摘要：楼市调控正在如火如荼的进行中，限购令作为各项政策中最为严厉的手段之一，也引起了学界的热议，本文主要在于分析限购令的合法性与合理性。
批判并不代表否定，批判是希望其更加完善，希望在大家的共同努力下我国楼市能平稳发展。
关键词：限购令；合法；合理一、什么是限购令由于房价上涨过快，引起了经济不稳定，为防止经济动荡，2011年1月26日，国务院常务会议提出了新的楼市调控政策《新国八条》，全称是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。
各地方政府为了贯彻落实该《通知》，先后出台了所谓的“限购令”，其中以北京最早发出，限购力度也最大。
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》第六条的内容是：“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
”①2010年4月30日，北京出台了“国十条实施细则”，明确规定：“从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。
限购令的法律属性。
”②各地限购令与上述内容也基本大同小异，主要内容就是限制购房者购房数量，其原因有二：第一，住房对于居民就如同穿衣住行一样重要，是生活的基本需求。
但现在房价过高，使得很多人买不起住房，这类居民作为人类的基本人权居住权没有得到保障；第二，土地是稀缺资源，而房屋依附于土地建成，同样是稀缺资源，仅仅靠市场自我调节已经不能保证房屋这种资源的合理分配。
所以需要国家进行干预。
房地产市场“限购令”的经济法学思考摘要：限购令是由中央宏观调控授权，由地方政府制定执行的，以限制符合条件的商品房自由交易权利为方式，以规范房地产市场运行秩序为目的的政策措施，其本身具有丰富的经济法学基础理论支撑。
从经济学、经济法学两个角度对其进行评析，将有助于我们更加深刻的理解限购令的内涵与本质，更好的对其中存在的不足和正义进行推敲与反思。
关键词：房地产；限购令；经济法学1 引言在与楼市有关的各种新政策、新规范中，限购令占据着相当的份额。
而想要从法学的角度对限购令进行探讨，就必须在政策文本的具体说明中提取相关概念与内涵。
为了解决立论与讨论重心的差异性问题，文章对论述限购令内涵的部分进行了简化处理，将重点放到法律属性的探究上，以此阐明限购令实施的经济学、经济法学理论基础，以便从正、反两个方向全面审视其利与弊、得与失，最终为更加合理、更加健全的房地产市场调控机制建设起到一定的参考和借鉴作用。
2 限购令概况与分析2010年4月、9月，2011年1月，国家宏观调控机构依次发布了有关房地产市场调控问题的政策意见，这种递进式政策发布的目的在于巩固并扩大调控成果，促进国内房地产行业的良性转变，打击各种投机行为，使房价最终稳定在城镇居民可接受范围以内。
从各地发布的限购令文本来看，虽然其本身并未通过专门政策文件出台，但仍具有特殊的法律属性。
想要对限购令的价值属性进行有效评价，一是要将其视为一种法律手段，二是要避免孤立分析，并将其视为房地产市场宏观调控中的重要组成部分。
目前，国内约有50个城市在所属区域内实行房屋限购政策，虽然具体条款存在差异，但是仍存在着以下共同点：（1）限制居民在一定时期内的购房套数。
（2）对于不同户籍的居民区分对待。
（3）二手房同样属于限购范围。
（4）往往配有附加条款。
（5）违反限购令的居民需承担相应的法律后果。
从各地的实施效果来看，限购令的确发挥了抑制房价蹿升的趋势，由于国内目前尚未形成系统性的房地产市场调控机制，所以我们可以判断限购令将在未来一段时间内继续执行。
限购令的合理性分析【摘要】限购令作为房地产调控措施中的一环，旨在稳定房价，促进房地产市场健康发展。
限购令是抽象行政行为。
限购令合法与否应当根据从主体、权限、程序、内容以及形式等方面进行分析。
各地限购令主要gx”新国十条”为依据，“新国十条”为国务院依职权颁布。
《价格法》可以成为部分限购令的法律依据。
限购令应当规定其生效的期限，否则不具有合法性。
【关键词】房地产限购今调控近年来，我国房产价格持续上涨，住房难的问题己经影响了人民群众的生活和社会的安定。
因此，政府以调整房价为目的，加大了对房地产市场的调控力度，各级政府出台多项重要的措施对房地产市场进行调控。
2011年1月26日，国务院公布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)，简称“新国八条”，是对去年房地产市场调控政策的延续，旨在巩固和扩大调控成果，进一步推动房地产市场出现的积极变化，并遏制房价过快上涨势头，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。
“新国八条”出台住房限购实施细则，并且规定“对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭，暂停在本行政区域向其售房”。
随后，许多城市颁布了限购令。
房地产市场及其相关产业可否平稳健康的发展关系着我国的国计民生，因此对房地产市场的调控显得尤为重要。
“新国八条”的出台给大家带来了很大的期许，但是，我国房地产市场泡沫成因复杂，“新国八条”的从严从紧的措施是否遏制了房价的过快上涨?这种对购房人资格的限定和购房套数的限制明显扩大了限购的范围，行政干预力度再次升级。
政策态度在一轮又一轮的房地产市场调控中由松到紧，这不禁让人发问，此次限购措施的合法性与合理性。
在我国目前的社会经济环境下，让房地产市场自由发展既无条件又失公平，面对这样的市场，政府有充分的理由进行干预。
中国房地产市场调控政策案例分析随着城市化进程的不断推进，中国房地产市场成为国民经济中的重要组成部分。
然而，过去几十年间的快速发展也带来了一系列问题，如房价上涨、投机炒房等。
为了保障市场稳定、促进经济可持续发展，中国政府陆续出台了多项房地产市场调控政策。
本文将就几个典型的案例，对中国房地产市场调控政策进行分析。
一、限购政策限购政策是我国房地产市场调控的常见手段之一。
限购政策的核心是限制个人购买房产的数量和条件，以控制房价上涨速度，并防止投机炒房行为。
北京、上海等一线城市早在2009年就相继出台了限购政策，其效果也引起了广泛关注。
以北京为例，限购政策规定，购房人需在本市连续缴纳社保或个税满五年及以上才能购买房产。
此举一方面限制了外地人购房，另一方面也降低了炒房者的投机行为。
限购政策的实施一定程度上遏制了房价上涨速度，起到了有效的调控作用。
二、限售政策限售政策是针对购房者的出售行为进行限制，以防止房地产市场中的恶性循环。
例如，政府规定购房后的一段时间内（一般5年）不能转让房产，以减少炒房行为。
在广州市，2011年出台的限售政策规定，购房后需要满足一定的条件和限制，否则在一定时间内无法转让房产。
这一政策起到了约束投机炒房行为的作用，避免了房价过快上涨以及市场的不稳定。
三、差别化住房信贷政策差别化住房信贷政策是指根据购房者的购房需求和资质差异，采取不同的住房贷款政策。
这种政策适用于满足刚性需求的购房者，有效控制了投机炒房行为。
例如，根据购房家庭的收入、购房目的等因素的不同，上海市出台了不同的住房贷款政策。
对于首套房、改善型住房等刚性需求，政策提供更加优惠的贷款利率和贷款额度，以满足合理购房需求。
这样做不仅支持了刚性需求的购房者，也降低了投机炒房的动力。
四、土地供应控制政策土地供应是房地产市场调控的重要手段之一。
政府可以通过控制土地供应数量和方式，影响房地产市场的供求关系和房价水平。
山东省就通过加大土地供给中的货币投放力度以及优化土地指标配置等措施，有效控制了当地房地产市场的投机炒房行为和价格上涨。
经济法视角下的商品房“限购令”分析作者：郭思佳来源：《经济研究导刊》2012年第35期摘要：近年来，政府推出了多项宏观调控措施遏制房价的疯长，但一直效果不佳。
房地产市场的失灵使政府用“有形的手”干预房地产市场成为宏观调控的必然的结果。
限购令的出台体现了经济法的政府适当干预。
经过两年多的实施，限购令使全国房地产市场退热，起到了遏制房价上涨立竿见影的效果。
但是，限购令作为一项房市后期调控政策，其法律属性和存在的合理性一直饱受争议。
试以经济法为视角浅谈限购令出台的必然，浅析限购后现阶段房市出现的各种现象背后的原因。
关键词：限购令；房地产宏观调控；经济法中图分类号：DF4 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）35-0160-02房地产业经过十几年的高速发展，迫切需要加快结构调整的步伐。
从2010年4月30日首次明确提出限制家庭购房套数的“国十条”，到2011年12月12日“史上最严厉的楼市调控措施”的出台，限购令已经执行了两年多，新增实行限购令的城市数量已经破百。
一、限购令的法律属性及其合法性争议限购令是政府针对房地产行业出台的一项国家政策或行政命令，位阶极低，其效力远远低于宪法、法律、行政法规，根据“上位法优于下位法”原则，对商品房交易过程中涉及的买卖当事人不产生法律的强制约束力。
并且，限购令属于抽象行政行为，不具有可诉性。
所以，限购令不具备法律法规的属性，也不是行政法规，而只是政府出台的房产调控颁布的行政规范性文件，因此房产交易中签订的商品房买卖合同就不可能因违反限购令而无效[1]。
对于限购令，目前褒贬不一。
支持者认为，限购令应该坚持长期地执行。
因为限购令出台对房价的疯涨起到了立竿见影的遏制效果，限购令是拯救房市的法宝，应当坚决长期执行不放松。
由于限购令有着自身无法摒除的先天不足，反对声也不绝于耳。
反对理由大致如下：首先，限购令缺乏合法存在的法律依据。
限购令作为抽象行政行为中位阶极低的其他规范性文件，本身又违反了行政比例原则。
房地产投资法律限制与合规要求随着经济的快速发展和城市化的推进，房地产行业成为吸引投资者关注的热点领域之一。
然而，由于该行业的高风险和高回报性质，相关法律限制和合规要求也日益严格。
本文将就房地产投资中的法律限制和合规要求进行探讨，以帮助投资者更好地了解并遵守相关规定。
一、法律限制1. 房产购买限制根据国家政策，针对房地产市场的调控，每个人在城市范围内只能购买一套商品房，这是一项重要的法律限制。
此外，对于非本地户籍的购房者，有可能面临更严格的购房限制，包括限制购买面积和限制购房区域等。
2. 资金来源合规房地产投资往往需要庞大的资金，然而，资金的来源要求也是法律对投资者的一项限制要求。
投资者必须确保所用于投资的资金来源合法合规，不能存在洗钱等非法行为。
3. 建筑用途规定在进行房地产投资时，必须遵守相关的建筑用途规定。
不同地区对于住宅、商业、工业等不同用途的建筑有不同的要求和限制。
投资者应当根据规定选择合适的建筑用途，切勿违规改变建筑用途。
二、合规要求1. 注册登记合规进行房地产投资时，投资者应当确保房产的注册登记合规。
注册登记是确保产权和合法权益的重要手段，投资者应当确保所购房产的权属合法并及时完成注册登记手续。
2. 融资合规如果投资者需要进行融资来进行房地产投资，应当确保融资行为符合合规要求。
投资者应当选择合法的融资渠道，并按规定履行融资手续，包括合同签订、贷款利率等方面的要求。
3. 合同纠纷防范在房地产投资中，合同纠纷是常见问题之一。
为了避免合同纠纷的发生，投资者应当谨慎选择合作伙伴，并在合同签订之前仔细审查合同条款，确保自己的权益得到充分保护。
4. 税务合规房地产投资涉及到税务问题，投资者应当按照法律规定及时缴纳相关税费。
同时，投资者也可以了解到税务优惠政策，以减少税负并提高自身收益。
5. 环境影响评估在进行房地产投资时，投资者需要考虑到房地产项目可能对环境造成的影响。
为此，环境影响评估成为一项合规要求。
住房限购令的法经济学分析【摘要】住房限购令是在如今高房价的背景下产生的，其出发点是好的，但是它的合理性有待斟酌，本文就笔者个人的观点进行分析。
【关键词】住房限购令成本收益一、限购令的成本（一）政府成本（可认为是公用成本，与政府收益中的政府分开）1.执法成本。
要想保证限购令的实施，政府必然进行监管，具体来说，执法成本体现对个人及家庭内部信息监管的成本，调查相关人员信息的成本等。
2.违法成本。
违法成本体现为：“限购令”本身所存在的违法性缺陷，《物权法》第十条规定，国家对不动产房产实行统一登记制度建设。
统一登记的范围、登记监管机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
这条规定的意思是，不动产的“登记范围、登记监管机构和登记办法”要由法律、行政法规作出规定，不能由“政策”规定。
一些地方的限购令作出的“对违反规定买房的，不予办理房地产登记”明显违反《物权法》的物权登记制度。
3.规避限购引来纠纷的成本。
规避限购引来纠纷的成本体现为：一方面，从限购令的内容可以看出，限购令是以家庭成员为单位的。
很多家庭为了杜绝限购令而规避假离婚，很多拟结婚的情侣推迟婚期，这些都是社会潜在的不稳定因素。
另一方面，从法律上为也规避有规避限购令的可能性。
买房人只要不去办理产权手续，就可以不受限制。
而对许多“炒”房者而言，只签房屋买卖合同不办证更方便炒房，只需到开发商三处更名即可，除了能节省过户税费。
但是规避毕竟是规避，不按照假使的程序，都有发生纠纷的可能性。
4.住房问题恶化的成本。
限购令企图降低楼价，解决民生问题。
但是限购令的效果却没有想象中的理想。
相反却带来住房问题的恶化，具体体现为：首先，限购令并没有起到降低一线城市房价的作用。
从表面上看，房价高是炒房团投资房地产抬高房价的结果，限购令作用在于它排除了一部分刚性需求，但是充盈投资性需求。
出去投资者可以选择去不同的城市进行投资。
只要投资性需求存在，房价就很难下降。
从根本上看，房价高是受现有的土地转让制度，货币政策等很多根本性难题影响的。
论房地产宏观调控的法律对策在当今社会，房地产行业作为国民经济的重要支柱，其发展状况对经济增长、社会稳定和民生福祉有着深远的影响。
然而，近年来，房地产市场的过热发展和价格波动引发了一系列问题，如房价过高、投机炒作、资源浪费等。
为了促进房地产市场的健康稳定发展，保障广大民众的住房需求，政府采取了一系列宏观调控措施。
然而，这些调控措施的实施需要法律的支持和保障，以确保其有效性和合法性。
本文将探讨房地产宏观调控的法律对策，以期为完善相关法律制度提供一些有益的思考。
一、房地产宏观调控的必要性房地产市场的稳定对于国家经济和社会的稳定至关重要。
首先，过高的房价会加重居民的生活负担，降低居民的消费能力，进而影响整个经济的内需结构。
其次，房地产市场的投机炒作会导致资源的不合理配置，大量资金涌入房地产领域，而忽视了对实体经济的投资，不利于经济的可持续发展。
此外，房地产市场的波动还可能引发金融风险，影响金融体系的稳定。
因此，政府有必要通过宏观调控来引导房地产市场的健康发展，实现资源的合理配置，保障居民的基本住房需求，促进经济的平稳增长和社会的和谐稳定。
二、当前房地产宏观调控法律存在的问题（一）法律法规体系不完善目前，我国房地产宏观调控的法律法规主要散见于《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律法规中，缺乏一部专门的、系统的房地产宏观调控法。
这导致调控政策的制定和实施缺乏统一的法律依据，容易出现政策之间的冲突和不协调。
（二）调控政策的法律位阶较低现有的房地产宏观调控政策大多以行政法规、部门规章和规范性文件的形式出台，法律位阶较低。
这使得调控政策的权威性和稳定性不足，容易受到各种因素的干扰和影响。
（三）法律责任规定不明确对于违反房地产宏观调控政策的行为，法律责任的规定不够明确和具体，导致执法过程中难以有效追究相关责任人的责任，削弱了调控政策的执行力。
（四）监管机制不健全房地产市场的监管涉及多个部门，存在职责不清、协调不畅等问题。
房地产市场调控政策解读与影响分析房地产市场一直以来都是国民经济发展的重要领域，对于一个国家的经济稳定和人民的居住需求有着重要的影响。
为了保障房地产市场的健康发展，政府会制定一系列的调控政策。
本文将对房地产市场调控政策进行解读，并分析其对市场的影响。
一、房地产市场调控政策解读1. 限购政策限购政策是最常见的调控手段之一。
它主要通过限制购房者购买住房的数量来稳定市场需求。
一般情况下，政府会根据不同城市的实际情况，设定不同的购房限制条件，如户籍限制、房产证限制等。
通过限购政策，政府可以有效控制市场投机行为，避免市场出现大幅度的波动。
2. 限售政策限售政策是对于已经购房的居民或投资者而言的。
它通过限制房产的转让来控制市场的供应量。
政府常常通过设定房屋持有期限、资金来源等条件来实现限售的目的。
这样一来，可以避免短期内大量的房源涌入市场，保持市场供需的平衡状态。
3. 融资限制政策融资限制政策是指对购房者的贷款进行限制的政策措施。
政府会通过提高首付款比例、收紧贷款额度等方式，限制购房者的融资能力。
这样一来，可以有效遏制房地产市场的杠杆效应，防止房价泡沫的产生。
二、房地产市场调控政策的影响分析1. 价格稳定房地产市场调控政策的实施可以有效遏制投机性购房行为，防止房价过快上涨。
限购和限售政策能够抑制投资投机需求，保护刚性需求，并通过控制供需关系，避免市场出现严重的价格波动。
2. 促进市场健康发展房地产市场调控政策的出台，可以有效遏制投资投机需求，鼓励房地产企业进行合理的运营和开发。
政府通过引导资金合理流动，培育市场主体，推动房地产市场健康有序的发展。
3. 保障购房者权益房地产市场调控政策的实施可以保障购房者的合法权益。
通过限定购房条件和加强合同监管，购房者的利益可以得到更好的保护。
此外，购房者也可以通过政府出台的政策，选择适合自己需求的房源，提高购房者的选择权和话语权。
4. 调整投资结构房地产市场调控政策的出台，可以引导资金流向实体经济领域，从而调整投资结构。
限购政策对住房市场的影响分析一限购政策分析限购是采取行政手段对购房对象、购房套数等进行限制从而达到抑制投资投机性需求、遏制房价过快上涨、促进房价合理回归的目的。
财税、货币、信贷及土地政策等经济手段对房地产市场调控效果的有限性导致近年来住房价格陷入越调越高的怪圈。
在普通城镇居民家庭购房支付能力普遍不足而经济手段调控作用有限的背景下，限购这一行政调控手段应时而出。
（一）限购政策发展演变过程1.限购政策萌芽阶段（2010年4～9月）2010年4月，“新国十条”规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
地方人民政府可根据实际情况采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
”“新国十条”只规定“地方人民政府可根据实际情况采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，但没有明确限购范围、限购对象、限购数量及限购期限，因此地方政府未作出积极响应。
“新国十条”出台不久，4月30日北京出台了首部楼市“限购令”，作出“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”的规定，成为全国首个限购城市，但是在后续四五个月期间全国没有其他城市跟进。
2.限购政策推进阶段（2010年9月至2011年1月）2010年9月，住房与城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，提出房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时期内限定居民家庭购房套数，并实行问责制。
此次限购政策较第一次有了较大进步，对限购范围进行了初步确定，但是仍然存在限购范围、限购对象、限购数量及限购期限模糊不明晰的问题。
在问责制的强行约束下，多个城市继北京之后陆续出台了限购令。
2011年1月“新国八条”之前出台限购政策城市依次为深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、温州、天津、海口、广州、三亚、大连、苏州、兰州、郑州、太原、昆明、济南和合肥，20个城市中绝大多数为东部一、二线城市。
房地产行业楼市调控政策解析房地产行业是国家经济的重要支柱产业，对经济增长和资本市场发展都起到了积极的推动作用。
然而，随着房价的飞速上涨和楼市泡沫的出现，房地产市场风险不容忽视。
为了维护市场的稳定和保护购房者的权益，中国政府采取了一系列楼市调控政策。
本文将就这些政策进行解析和分析。
一、限购政策限购政策是指通过政府对购房者的购房资格进行限制，限制某些购房者购买房产的数量和性质。
这种政策的出台主要是为了控制市场需求，防止投机和炒房行为导致房价过快上涨。
限购政策可以分为户籍限购和非户籍限购。
户籍限购是指政府根据购房者的居住地户籍进行限制，对非本地户籍人员购房进行限制。
这种政策的目的是避免外地投机者进入本地市场炒房。
非户籍限购是对本地居民购房进行限制，限制购房者购买多套房产。
这种政策的目的是避免购房者投资房产导致市场供需失衡。
二、限贷政策限贷政策是指通过限制购房者的贷款额度和贷款利率来控制房地产市场的流动性。
这种政策的出台主要是为了遏制投机行为和过度杠杆化，防止房地产市场风险进一步扩大。
限贷政策的具体措施包括提高首付比例、调整贷款利率、限制商业贷款额度等。
通过加大购房者的购房成本和还款压力，限贷政策可以降低购房者的购房意愿，有效控制市场需求。
三、供应调控政策供应调控政策是指通过控制房地产市场的供应量来控制房价上涨。
这种政策的出台主要是为了保证房屋供应与市场需求的平衡，避免供需失衡导致房价过快上涨。
供应调控政策的具体措施包括增加土地供应、加快房地产项目审批和开发速度、打击违法建设等。
通过增加房屋的供应量，供应调控政策可以有效缓解房屋供需紧张状况，稳定房价水平。
四、税收调控政策税收调控政策是指通过调整房地产相关税收政策来控制房地产市场的投资热情和投机行为。
这种政策的出台主要是为了增加房地产市场交易成本和资金成本，抑制投机性需求。
税收调控政策的具体措施包括加征契税、房产税、土地增值税等。
通过增加相关税收的成本，税收调控政策可以减少购房者的投资回报率，降低投机需求，促使市场回归理性。
房地产行业的新政策及影响解读近年来，中国的房地产行业一直是国民经济的重要支柱之一。
为了稳定市场、调控房价、防范风险，政府相继推出了一系列新政策。
本文将对这些新政策进行解读，并分析其对房地产行业的影响。
1.限购政策近年来，为了遏制房价过快上涨，许多城市纷纷出台了限购政策。
这些政策主要限制购房人口的购房数量和性质。
例如，一个家庭在某些城市可能只能购买一套住房，而非本地户籍居民则需要满足一定的条件才能进行购房。
限购政策的出台旨在控制投资需求，减少投机行为，稳定房地产市场。
然而，这也可能导致房屋供应过剩，一些投资者因无法购买房产而转向其他领域投资。
因此，限购政策的影响是复杂的，需要权衡利弊。
2.租购并举政策为了满足居民住房需求，政府提出了租购并举政策。
该政策鼓励租赁市场的发展，提供各种形式的租赁住房，并引导居民逐步改变“以买房为主”的观念。
租购并举政策为人们提供了更多的选择，特别是对于年轻人、新移民和短期工作居民来说，租房是一种经济、灵活的住房选择。
此外，租购并举政策也有助于缓解一些城市的人口压力，降低房价波动对经济的影响。
然而，租购并举政策的实施面临许多挑战。
其中一个主要问题是供应端的不足，租赁市场发展相对滞后。
政府应当加大力度推动住房租赁市场发展，鼓励企业和个人参与其中，提供更多合理价格的租房选择。
3.楼市长效机制为进一步促进房地产市场平稳发展，政府提出了楼市长效机制。
该机制包括建立健全的市场监管机制，增加土地供应，加强房地产税收等方面的调控措施。
楼市长效机制的实施有助于市场的规范和透明，促使房价与实际需求相匹配。
同时，增加土地供应和加强税收也可以有效防范投机行为，稳定市场预期。
然而，楼市长效机制的实施需要各方面的配合和努力。
政府需要加强对市场的监管和执法，确保政策有效执行。
同时，加强对土地的规划和管理，确保土地供应能够满足需求。
4.绿色建筑与可持续发展近年来，环境保护和可持续发展的重要性日益凸显。
房地产市场的政策环境与购房需求分析随着城市化发展的加快，中国房地产市场成为全球最大的房地产市场之一。
该市场的表现受到政策环境和购房需求的共同影响。
本文将从政策环境和购房需求两方面展开分析，以期更好地理解房地产市场的运行机制。
一、政策环境对房地产市场的影响中国的房地产市场政策在过去几十年中不断发生变化。
政府通过各种手段来调控房地产市场，以维护市场的稳定发展。
这些政策对房地产市场的影响主要体现在以下几个方面。
1.1 宏观调控政策宏观调控政策是指政府采取的宏观调控手段来调整房地产市场供需关系。
这些政策包括购房限制、房屋贷款限制、房地产税收等。
通过限制购房人群和抑制金融透支，政府可以降低房价和租金水平，促进市场的平稳发展。
1.2 城市规划政策城市规划政策是指政府制定的城市发展规划和土地利用政策。
政府通过划定建设用地、限制建设规模和密度等手段来控制房地产市场供应。
良好的城市规划可以提高市场的供需平衡，促进房地产市场的健康发展。
1.3 房地产开发政策房地产开发政策是指政府对于房地产开发企业的扶持和管理政策。
政府可以通过减免土地出让金、提供土地资源等措施来鼓励房地产开发，并加强对房地产企业的监管，防止恶性竞争和市场垄断。
二、购房需求对房地产市场的影响购房需求是房地产市场的基础，也是市场供求关系的决定因素。
购房需求的变化对房地产市场产生重要影响。
2.1 人口结构变化人口结构的变化对购房需求产生直接影响。
随着城市化进程的推进，农村人口不断向城市流动，这种人口流动会增加城市的人口规模和购房需求，进而推动房价上涨。
2.2 收入水平和就业机会收入水平和就业机会是决定购房能力的重要因素。
随着经济的发展，人们的收入水平相对提高，购房需求也会相应增加。
同时，城市提供的就业机会也会吸引更多人流入，进一步推动购房需求增长。
2.3 教育、医疗等公共服务需求教育、医疗等公共服务需求也会对购房需求产生影响。
优质教育资源和医疗资源吸引人们选择在某些地区购房，从而增加了这些地区的购房需求。
房地产限购令的合法性与合理性探析摘要:为抑制房价过快增长,国务院和各地方出台了一系列的房地产限购政策,这种限购政策在短期内对抑制房价过快增长起到了一定的作用,但却不符合社会主义市场经济依法治国的要求。
同时，由于这种行政干预微观市场的行为不符合市场经济规律，其在短期压抑市场需求的同时，也压抑了房地产的开发，减少了供给，长期来看并不能起到平抑房价的目的。
房地产价格过快增长的原因主要在于存在着较大的刚性需求、流动性过剩、地方政府过度依赖土地财征和实体经济活力不足等原因，抑制房价过快增长的根本对策在于扩大供给、减少流动性向房地产集中、改革财税体制和改善投资环境。
关键词:房地产;限购;不合法;不合理1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，并建立住房保障制度。
自此至今，中国实行住房制度市场化改革已经历了16年，中国的住房价格也经历了16年的上涨期，2008年初房价虽有所回落，但随着4万亿的刺激政策出台，房价很快又回归上涨通道。
特别是在2009年以后，中国房价呈现了一个过快增长的势头，房价增长速度远远超过居民收入增长水平，严重影响社会稳定，也给中国经济造成不利的影响。
为遏制房价的过快增长，国务院和各地方发布了一系列的限购政策，以抑制房价过快增长。
这些政策的出台，对抑制房地产过度投机起到了一定的作用，但总体抑制房价的作用并不明显，同时，这种行政干预市场的行为也对公民基本权利进行了限制，遭到许多法律和经济界人士的质疑。
目前，很多地方已经采取了间接放松房产限购政策的策略。
笔者认为，房屋限购虽然存在一定的合理性，但既不符合法律精神，也不符合市场经济规则，在已经达到“遏制房价过快上涨”目的情况下，应该及时予以取消。
一、房地产限购令概况2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，俗称“国十条”），规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；授权地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时间内，限制购房套数。
按照“国十条”的要求，北京市人民政府下发了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发[2010]13号）。
2011年，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号，俗称“新国八条”），对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
此后，各城市相继出台限购政策。
2013年2月26日，国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号，俗称“新国六条”），要求继续严格执行商品住房限购措施，并将限购区域覆盖城市全部行政区域，由此形成目前的限购格局。
二、限购令的合法性与合理性分析（一）限购令无法律依据，违反了依法行政原则中国是一个民主法治国家，现代民主法治国家要求一切国家作用应具备合法性，这种合法性原则就行政领域而言，即所谓的“依法行政”原则。
依法行政，是指国家机关及其工作人员依据宪法和法律赋予的职责权限，在法律规定的职权范围内，对国家的政治、经济、文化、教育、科技等各项社会事务，依法进行管理的活动。
依法行政的本质是有效制约和合理运用行政权力，它要求一切国家行政机关和工作人员都必须严格按照法律的规定，在法定职权范围内，充分行使管理国家和社会事务的行政职能，做到既不失职，又不越权，更不能非法侵犯公民的合法权益。
1、限购令不属于法律、法规范畴法律的制定主体是全国人大及其常务委员会，行政法规是由国务院依法制定的有关行政管理和管理行政事项的规范性法律文件，地方性法规则是由地方人大及其常务委员会依法制定的。
各种限购令（不管是中央的还是地方的）均未经过全国人大及其常务委员会通过，显然不是法律。
中央层面的限购令中，“国十条”虽由国务院作出，但由于未按照《中华人民共和国立法法》和《行政法规制定程序条例》的相关规定，以座谈会、听证会、论证会等形式广泛听取有关机关、组织和公民的意见，也未以总理签署国务院令的方式公布，文件形式也非“条例”、“办法”和“规定”等，因此不是行政法规；“新国八条”和“新国六条”除不符合上述法规制定程序外，其发文主体是国务院办公厅，更不能代表国务院行使法规制定权。
因此，中央层面的限购令均非行政法规。
各地出台的限购令，不管是省、自治区、直辖市、还是“较大的市”，都不是由地方人大及其常务委员会制定，也不是由地方人大主席团或地方人大常务委员会发布公告予以公布，因此不属于地方性法规。
限购令所依据的规范性文件既非法律，也非法规，无疑违反了依法行政原则中有关人民自由、财产权的法规应受法律的支配的要求。
2、限购令有违宪法有关规定《中华人民共和国宪法》第十五条规定，“国家实行社会主义市场经济。
国家加强经济立法，完善宏观调控。
国家依法禁止任何组织或者个人扰乱社会经济秩序”。
这就要求国家对经济的调节要通过宏观调控，或者立法以满足市场经济的需求，但限购令在剥夺购房者购房资格的同时，也限制了房产商及房产投资者的卖房资格，使政府对微观经济中的交易环节进行了直接干预，明显违反了市场经济规则，也就违反了宪法对“国家实行市场经济”的定位。
《宪法》第三十三条规定，“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”。
这就确立了公民平等的基本原则，但限购令根据户籍和纳税或缴纳保险年限等条件将公民区分为不同等级，并分别赋予不同的购房权利（本地户籍限购2套，有一定纳税或保险证明的外地户籍限购1套，无纳税或保险证明外地户籍不能购买），这种政策取向加剧了附着在户籍制度上的不合理性和歧视性，侵犯了公民宪法上的平等权。
3.限购令不符合法律优位要求法律优位是行政立法中一项重要原则，是指其他国家机关制定的一切规范，都不得与全国人大及其常务委员会制定的法律相抵触。
我国《宪法》和《立法法》明确规定，“国务院根据宪法、法律制定行政法规；国务院各部、委根据法律、行政法规制定规章；省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规；地方政府根据法律、行政法规和地方性法规制定规章”。
根据以上规定，下一位阶的规范要与上一位阶的规范保持一致，这是依法行政最重要的原则之一。
《中华人民共和国合同法》第四条明确规定，”当事人依法享有订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。
据此规定，任何公民和依法享有售房资格的法人无疑同等享有自由签订买卖房屋合同的权利，可以完全根据自己的意愿决定是否买卖住房，这充分体现了民法的意思自治原则，也是市场经济的基本要求。
楼市限购令在禁止部分公民购买房屋的同时，也限制了房地产开发商的部分售房行为，明显违反了《合同法》的相关规定，应该认定无效。
《中华人民共和国物权法》第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，这表明不动产的“登记范围、登记机构和登记办法”要由法律、行政法规作出规定，不能由“政策”规定，限购令作出的“对违反规定购房的，不予办理房地产登记”明显违反《物权法》的物权登记制度；第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，限购令对购房者行为的限制，间接影响了房屋所有人（包括公民及房产商）处置不动产的权利。
4.限购令不符合法律保留的要求法律保留原则是指行政行为只能在法律规定的情况下作出，法律没规定的就不得作出。
据此原则，对公民权益或社会公共生活有重大影响的行政行为必须在法律有明确规定的情况下才能作出。
限购令涉及对购房者交易权、居住权、平等权以及对房产开发商经营权的限制，根据法律保留的原则，必须通过全国人大及其常务委员会颁布的法律来进行。
（二）限购令有其合理性，但也带来一定的道德风险限购令的调控目标为“抑制投资投机性需求，坚决遏制房价过快上涨势头”，其目的是“使商品住房回归消费属性，满足民生保障需求”。
限购令将公共政策的着眼点放到社会弱势阶层，避免其利益被强势的市场力量和既得利益者绑架，体现了社会公平和正义，有其合理的一面。
但是，由于限购令只是政策而非法律、法规，所以容易寻求相应的对策，来化解政策的影响力和限制力。
由于限购政策以家庭为单元，这就催生了许多家庭为了获得购房资格而进行假离婚，也存在借用他人身份购买住房行为。
另外，由于《物权法》规定“未办理物权登记的，不影响合同效力”，因此，只要买房人暂时不去办理产权手续，就可以不受限购令限制，而对许多“炒”房者而言，只签房屋买卖合同不办产权证更方便炒房，因为“炒”出时只需到开发商处更名即可，还能节省过户税费。
这些为了破解政策规定而采取的对策行为，无疑有违社会公德。
（三）限购令有违市场经济规律自中共十四大以来，我国实行的是社会主义市场经济体制，即在社会主义公有制基础上，在国家宏观调控下使市场机制在社会资源配置中发挥基础性作用。
具体到房地产行业，就是要使房产交易活动遵循价值规律要求，适应供求关系的变化；通过价格杠杆和竞争机制的功能，把资金、土地、房屋等资源配置到效益较好的环节中去，并给房地产企业以压力和动力，实现优胜劣汰；运用市场对各种经济信号比较灵敏的优点，促进房屋建设和购房需求的及时协调；并针对房地产市场自身的弱点和消极方面，国家进行有效的宏观调控。
这就要求政府不能通过行政手段强力干预房地产市场，不能以行政命令的形式制定交易指标，限制市场平等主体之间的民事交易，甚至强行叫停民事主体之间的合同交易。
限购令正是以行政命令的方式，限制房屋买卖行为，明显有违市场经济法则，有公权侵犯私权之嫌。
作为经济学的一个简单常识，价格是由市场供求关系决定的，房产价格过快上涨，是供求关系出了问题，高房价不过是高需求和低供给的表现。
从经济学的角度，政府应当增加供给，而不是简单地限购。
事实上，限购令仅仅是暂时压抑了需要，在短期内会有打压房价的作用，但它同时将直接促进房租上涨，也会打压房地产的开发，减少房子的供应量，供给减少，竞争弱化，中长期只会进一步推高房价。
作为代表性的城市，北京近几年的房价走势就说明了这一点（北京市六环以内房价走势图）。
