房地产企业项目开发基准及标准工期

编制陈东健王春贵日期2017.8.29审核刘俊民高宇日期2017.8.29批准俞国勤日期2017.8.29修订记录日期修订状态修订内容修改人审核人批准人祥生地产项目开发周期基准及标准工期祥生地产项目开发周期基准及标准工期编号：XS-GC-ZD06版号：A/0页码：第1页共7页祥生地产项目开发周期基准及标准工期一、项目开发周期基准的建立与应用1、建立初步的基准制定的工程施工周期基准，原则上为周期上限。

2、持续改进及应用每年对各项目进度、成本、质量综合评估；总结、推广与更新：总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。

3、施工周期基准计算编制说明①室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑；②高层、小高层二次结构砌筑工程开始时间提前在封顶前进行(第1层砌体施工在第5层楼面模板完成时可以开始插入。

为了保证施工进度，高层可以考虑分段进行主体结构验收)。

③建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%，并说明情况。

④施工期间考虑雨季（含台风）影响工期增加（具体根据当地雨季情况，分析对施工过程影响的阶段及程度）。

⑤当工期跨春节影响施工时，工期增加15天；⑥地形地貌酌情考虑增加工期的1-10%，并说明情况。

⑦外架拆除包括了内外粉刷、外保温、外墙装饰面等施工的时间。

如外墙饰面考虑用吊篮施工，拆架时间按实际情况重新编制；⑧装修房施工对于有赠送面积的装修房改造，其施工介入点从房屋建筑面积实测完成后计。

（如各地有不同要求，请书面说明情况）⑨辽宁等东北严寒城市的工期在标准工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间；二、销售三宝施工周期基准售楼处、样板区、景观示范区对外开放时间为开盘前一个月为原则。

施工进度标准根据集团的“2579”、“1478”开发节点进行编制。

1、售楼处为钢结构时，施工计划进度为60天，2、售楼处为实体结构时，施工计划进度为80天，三、货量区施工周期基准1、货量区根据当地预售条件，进行工期的压缩，保证货量区能按节点开盘。

房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。

（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。

（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。

二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）签署合同⏹清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障；因报批而返工可能性低。

⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；●合同签定前，可争取谈判降低造价；●减少结算中与承包商的纠纷。

当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。

四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153040204515050200成都、武汉、长沙等203050306019090280上海、苏州等1530452550165702352.物业类型：多层（6层+1层地下室）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153050205517050220成都、武汉、长沙等204550308022590315上海、苏州等1530603070205602653.物业类型：小高层11层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市154080308024550295成都、武汉、长沙等2045905010030590395上海、苏州等1545904590285603454.物业类型：高层24层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15601605015043560495成都、武汉、长沙等20602105016050090590上海、苏州等156020050150475605355.物业类型：高层33层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15602005016048560545成都、武汉、长沙等20602605018057090660上海、苏州等15602405018054560605参照24+1修改。

房地产建设项目集团标准工期房地产建设项目集团标准工期房地产建设项目是一个复杂的过程，一般涉及多个相关方的协调和配合。

项目的成功与否，不仅取决于项目经理的能力，也与标准工期的设定和实施密不可分。

本文将介绍房地产建设项目集团标准工期，以协助项目经理准确把握项目进度，确保项目高效顺利实施。

一、标准工期的概念标准工期是指完成某项工程所需时间的工期标准，是以实际情况为基础，经过科学测算而得出的预定时间。

标准工期不仅反映了工程的完成时间，也影响了工程质量、投资效益以及项目的进度管理。

二、标准工期的意义1. 确定时间节点：标准工期为制定项目计划提供了时间节点，让项目经理能够对项目进度有一个明确的计划，以避免出现过期或延期等问题。

2. 提高效率：标准工期将项目中各项任务的完成时间规划得更具体、更明确，可以使各相关人员合理安排时间和工作进度，从而提高效率。

3. 降低成本：标准工期确保了项目按时按质完成，可以避免因延期或返工等导致的额外费用，从而降低成本。

4. 促进项目管理：标准工期为项目经理提供了科学的管理标准，可以促进项目管理工作的规范化和科学化。

三、标准工期的制定1. 制定依据：标准工期应该以实际情况为依据，基于项目的特点、环境因素、技术水平、人力资源等多方面数据进行科学测算。

2. 制定步骤：（1）确定项目范围、工作目标和任务计划（2）根据实际情况确定工期测算的依据和方法（3）测算工期，制定标准工期（4）制定工作进度表，明确各项任务的完成时间（5）在实施过程中，根据实际情况及时调整标准工期和工作进度表四、标准工期的应用1. 项目管理：标准工期为项目经理提供了科学管理标准，可以为项目管理提供基础。

2. 财务管理：标准工期的制定有助于项目经理准确估算工程成本，从而避免占据过多的资金。

3. 建造管控：标准工期对建造管控具有指导意义，有助于控制质量和进度。

4. 合同管理：标准工期的制定可以根据实际情况和工程中需要的时间节点进行合同的签署。

房地产开发协议书中的工期和交付标准要求规定尊敬的各位合作伙伴：您好！感谢贵公司和我们合作共同开发房地产项目。

为了确保项目的顺利进行和各方的合法权益，我们特编写此份房地产开发协议书，以明确工期和交付标准的要求和规定。

请您仔细阅读并确认同意以下内容：一、工期要求1. 房地产项目的总工期为（具体天数）天，自协议生效之日起计算。

具体工期可以根据实际情况进行合理调整，但不得超过法律规定的最长工期限制。

2. 开发方应按照设计方案和施工图纸的要求，合理安排工人和设备，确保按时、优质完成整个项目的开发工程。

如遇不可抗力因素导致工期延迟，应及时通知购房者，并在合理的范围内延长工期。

3. 开发方应制定详细的工期计划，并在合同签订后的15天内提交给购房者，以保证双方对工期有明确的了解和掌握。

4. 如因开发方自身原因导致工期延误，购房者有权提出相应的合理要求和赔偿，具体赔偿标准应在合同中明确约定。

二、交付标准要求1. 基础设施交付标准：（详细列举基础设施交付标准，例如道路、电力、供水、供气、绿化等，并注明具体要求和标准）2. 房屋交付标准：（详细描述房屋内外部交付标准，包括结构、装修、设备配备等，并提及相关质量检测标准和评估机构。

例如墙体平整度、地板平整度、水电设备安装质量等）3. 公共配套设施交付标准：（详细说明公共配套设施的交付要求，如停车场、垃圾处理设施、健身房、游泳池等，并注明相应的管理和维护要求）4. 环境保护交付标准：（说明开发方对环境保护的要求和承诺，如噪音控制、废物处理、绿地保护等，并提及相关法规和标准）三、验收标准和程序1. 验收标准：（明确项目的验收标准，包括工程质量、建筑安全等，标准应与法律法规和相关部门的要求相一致）2. 验收程序：（详细描述验收的程序和流程，包括报备、检查、测试、鉴定和签署验收文件等环节。

并注明不同阶段的操作人员和责任方）四、合同变更和争议解决1. 合同变更：（明确合同变更的条件和程序，并注明变更需经双方书面同意方可生效）2. 争议解决：（约定争议解决的方式和程序，可以选择仲裁、调解或诉讼，并注明约定地和相关机构的权威性）请各位合作伙伴注意，本协议书仅供参考，具体内容以签订的正式合同为准。

XX地产集团有限公司项目开发标准工期参考（试行）一、目的为使地产集团项目开发时间有一个合理可靠的参照，推动集团项目全流程开发时间管理工作走上科学、健康、有序的发展轨道，从而进一步完善和提升我公司的运营管理工作。

《XX地产集团项目开发标准工期参考(试行)》为集团所属项目编制设计报建计划、招标文件、签订建设工程施工合同时确定合理工期、审核施工组织设计、制定工期考核奖惩提供参考标准。

二、适用范围适用于地产集团所有新启动项目。

三、术语定义项目开发周期，是指开发项目从交第一笔土地款算起，按设计文件完成全部工程内容、竣工验收备案，完成项目结算以及项目后评估为止的全过程所需的日历天数（包括法定节假日）。

合理的开发时间是建设项目在正常的设计水平、开发水平、建设条件、合理的施工工艺和管理条件下，开发过程中对人力、财力、物力资源合理有效地利用，使项目的投资方和各参建单位均获得满意经济效益的工期，反映了一定时期不同项目的建设和管理水平。

四、原则《XX地产集团项目开发标准工期参考(试行)》依照“地方性、通用性、大多数、常态化、平均合理”的编制原则。

《XX地产集团项目开发标准工期参考(试行)》贯彻“普遍适用”的通用性准则，尽量避免超常态开发节奏、超常态施工、超常规工艺、超常理标准、超常理项目因素的影响, 考虑预留对因具体项目差异而进行工期调整的空间。

五、内容本制度根据不同区域、气候条件按华东、华北、华南、西南四个片区编制，以常见功能、结构、层数等划分项目类型，全流程包括项目启动、设计报建、基础施工阶段、主体施工阶段、装修阶段、项目结算、项目后评估七部分内容。

项目启动阶段包括交土地款、方案完成及内部评审通过、方案报窗口及审批通过、方案公示、启动会合稿会；设计报建阶段包括施工图设计、施工图报审通过、招投标完成、开工准备、施工许可证；基础施工阶段包含基坑支护、土方开挖、桩基施工、底板及地下结构施工等内容；主体施工阶段包括主体结构、砌筑工程、内墙抹灰、外墙抹灰、外门窗安装、外架拆除等方面内容；因考虑集团所属项目绝大多数为毛坯交楼，装修阶段仅包括公共区域装修内容，如有户内精装修时，区域（城市）公司根据项目实际情况安排，并上报集团运营管理部。

房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期目录一、项目开发周期基准的建立与应用 (4)1.建立初步的基准 (4)制定的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。

42.持续改进及应用 (4)1)每年对各项目进度、成本、质量综合评估； (4)2)总结、推广与更新： (4)总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。

(4)3.周期基准计算的起始点 (4)1)周期基准计算起点：自拿地时间开始计算； (4)2)拿地时间是指项目通过“招、拍、挂”方式取得签订协议之日。

极个别4项目（如：旧城改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。

4二、前期定位与设计周期基准 (4)1.住宅设计周期表 (4)2.商业设计周期 (5)三、典型物业工程施工周期基准 (7)1.住宅类物业 (7)1)住宅类物业施工周期基准的编制说明： (7)a)沈阳、大庆的工期在宁波工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个 (7)冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间； (7)b)各地区综合验收的时间差别比较大，所以下述综合工期里没有包括小区综合验收和 (7)办理产证的时间； (7)c)工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；施工标段通 (7)常以2万平方米以下地下室、5～7万平方米地上建筑划分为一个标段；7d)施工综合工期是以“单体合理工期、市政工期、景观工期”汇总为准；7e)整个小区的总工期以各个标段工期累加和室外市政、景观及综合验收、竣工、办证 (7)时间汇总； (7)f)基础施工（单体建筑）为从土方开挖算起至正负零时间。

有桩基工程时：将根据不 (7)同的桩基形式另行考虑桩基施工工期，例如：预应力管桩工期为40天，钻孔桩工 (7)期为90天；有一层集中地下车库工程时：建筑面积为1万平方米以下工期为4个月， (7)建筑面积1～2万平方米工期为5个月；两层集中地下车库工程工期增加30天； (7)g)主体结构施工中有斜屋面时，增加12天工期； (7)h)外装及外架拆除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；7i)室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑；7j)二次结构砌筑工程开始时间提前在封项前进行(第3层砌体施工在第7层楼面模板完 (7)成时开始插入)；景观工程在场地条件允许时，可根椐实际情况提前与市政工程交 (7)叉进行，以缩短施工综合工期； (7)k)当工期跨春节影响施工时，工期增加25～30天； (7)l)因为各地的差异较大，所以工期指标内没有列出销售节点时间。

房地产项目标准工序及工期(全)房地产项目的开发流程非常复杂，了解所有工序之间的关系并不容易。

本文将分享___、___和龙湖三大房地产巨头的工序标准和工期标准，即使您不从事房地产行业，通过了解这些标准，也能对地产项目开发的全流程有一个清晰的认识。

第一部分：龙湖标准工序与工期一、龙湖土地拓展阶段标准工序及工期1、龙湖投资决策：从获得土地信息开始进行工作编制。

2、土地购买：从获得土地公示开始进行工作编制。

3、交地：从获得土地中标通知书开始进行工作编制。

4、取得设计条件：从获得土地中标通知书开始进行工作编制。

二、报建阶段标准工序及工期重点提示：增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划，但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见，编制计划时须充分考虑。

1、方案报建：从获得方案图纸完成开始进行工作编制，报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步。

2、初步设计方案报建：从获得初步设计图纸完成开始进行工作编制，报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。

初步设计可在完成方案设计与方案报建资料准备阶段后开始。

3、施工图报建：从施工图图纸完成开始进行工作编制，报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步。

施工图设计可在完成建委审查后阶段开始。

三、建筑设计阶段标准工序及工期1、开发预案阶段。

2、概念设计。

3、方案设计。

4、地质勘查设计。

5、初步设计。

6、施工图设计。

7、精装图设计。

8、导视系统设计。

9、售楼处/样板房设计。

四、非样板区景观设计标准工序及工期1、概念设计阶段：从领取方案上会的会议纪要前30天开始进行工作编制，开始景观概念设计单位的招选工作。

2、景观方案设计阶段：从概念方案完成时间开始进行工作编制，方案设计准备阶段完成时间与概念方案完成时间同步完成。

3、景观扩初设计阶段：以完成景观方案交底会为起点。

4、景观施工图设计阶段：与景观扩初同时完成。

5、景观施工图移交阶段。

4）在计算工期时，需要考虑场地平整、土方开挖和支护等工作所需的时间。

房地产开发公司项目开发周期基准及标准工期目录大型商场（地上 6 层+地下 3 层，建筑面积 10～15 万 m2 ）写字楼（地上 30 层 +地下 3 层，建筑面积5～10 万 m2）酒店（地上 40 层 +地下 3 层，建筑面积7～10 万 m2）房地产开发公司项目开发周期基准及标准工期一、项目开发周期基准的成立与应用1.成立初步的基准拟订的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。

2.连续改良及应用1)每年对各项目进度、成本、质量综合评估；2)总结、推行与更新：总结优异项目运作经验，向其余项目进行推行，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。

3.周期基准计算的开端点1)周期基准计算起点：自拿地时间开始计算；2)拿地时间是指项目经过“招、拍、挂”方式获得签署协议之日。

极个别项目（如：旧城改造项目）需达成拆迁才能启动的拿地时间可适合放宽。

二、先期定位与设计周期基准1.住所设计周期表时间基准时间备注阶段（单位：月）(1)新进入城市＋15 天初步定位(2)可复制项目－15 天(3)大盘（ 80 万㎡以上）＋ 15 天(1)设计比赛＋30 天规划(2)争取规划条件可适合延伸(1)产品复制－30～ 45 天方案(2)中小盘项目：“规划＋方案” 归并基准时间为个月；可复制项目为个月。

初步设计(1)复制项目-15天（报审深度）(2)精装+15天施工图设计(1)依据施工需要，可分批出图（含施工图审察）共计2.商业设计周期时间基准时间备注阶段（单位：月）（1）新进入城市＋15 天初步定位（2）复制项目－15 天规划（1）争取规划条件可适合延伸方案(1)复制项目－30 天初步设计(1)产品种类复杂＋30 天（报审深度）(2)争撤消防设计条件＋15 天施工图设计（1）不含幕墙、招商客户配合等施工深入设计共计13三、典型物业工程施工周期基准1.住所类物业1) 住所类物业施工周期基准的编制说明：a)沈阳、大庆的工期在宁波工期的基础上增添 2-3 个月的冬天施工时间，假如跨二个冬天施工增添 4-5 个月的冬天施工时间；b)各地域综合查收的时间差异比较大，因此下述综合工期里没有包含小区综合查收和办理产证的时间；c)工期指标没有考虑标段区分要素，同一标段内的项目以同时动工为准；施工标段通常以 2 万平方米以下地下室、 5～ 7 万平方米地上建筑区分为一个标段；d)施工综合工期是以“单体合理工期、市政工期、景观工期”汇总为准；e)整个小区的总工期以各个标段工期累加和室外市政、景观及综合查收、完工、办证时间汇总；f)基础施工（单体建筑）为从土方开挖算起至正负零时间。

附件二
项目基本工期标准
编制部门：运营管理部计划运营中心
工期标准说明：
1、本工期标准参照集团工程合约部下发的工程管理手册中的基本工期制定，总体工期符合要求。

所标日期均为日历天。

2、本工期标准的工序时间为各种情况下的平均时间，统一要求、统一计划、统一考核。

3、各项目按照集团要求、事业部要求制定开工计划。

4、特殊地质情况须突破工期标准的由项目提出申请并报运营管理部核实给予意见后报事业部总经理审批。

5、特殊地标综合体的工程节点由项目专题申报并报运营管理部核实给予意见后报事业部总经理审批。

6、考虑春节假期15天。

7、除特殊不可抗力外，原则上不考虑其他影响工程建设的因素。

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