非常市场比较法作业
又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。 解：（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价()
()()
)(2162653%05.11%11720000
%11720000
96000012
12
12
元=+⋅++
++
=
甲单价=2162.65（元/m 2） 乙单价=300×8.5=2550（元/m 2） 丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m 2） （2）计算比准价格
比准价格甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.019510065.216227
123m 元=+⨯+⨯-⨯⨯
= 比准价格乙()())/(34.2856102100%2.11%0.11100100255027
5m 元=⨯+⨯+⨯⨯=
比准价格丙())/(22.2762105
100%2.11100100270026
m 元=⨯+⨯⨯=
（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果
估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m 2）
上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。 解：（1）计算比准价格 比准价格A ()()()
25
/77.380999
100100100103100%171%5.11981003800m 元=⨯⨯⨯⨯-⨯+⨯⨯
= 以3月1日为基准，以后每月递减1%，则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别
为100、99、98、97、96、95、94、93。
比准价格B ()
2/15.3758100100
10210010010098935.1011004100m 元=⨯⨯⨯⨯⨯
= 比准价格C ()
2/24.3788102
100
991009910097931001003950m 元=⨯⨯⨯⨯⨯=
（2）求算估价对象的比准价格
比准价格=（3809.77+3758.15+3788.24）÷3=3785.39（元/m 2）
3、为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。 （4）房地产状况
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。（2001年考试题） 解：（1）交易情况修正系数 可比实例A=100/103 可比实例B=100/99 可比实例C=100/102 （2）交易日期修正系数 可比实例A ()()0999.1%8.11%2.114
2
=+⨯+=
可比实例B ()()1265.1%8.11%2.114
4
=+⨯+=
可比实例C ()()0869.1%8.11%2.114
1
=+⨯+=
（3）房地产状况修正系数 ①因素权重值的计算
因素1的权重=4/（1+1.67+4）=0.6 因素2的权重=1.67/（1+1.67+4）=0.25 因素3的权重=1/（1+1.67+4）=0.15 ②房地产状况修正系数的计算
可比实例A
()()()⎪⎭⎫
⎝⎛=⨯++⨯-+⨯+35.101100101100%156100%253100%602100100
可比实例B
()()()⎪⎭⎫
⎝⎛=⨯++⨯-+⨯+45.102100102100%152100%251100%604100100
可比实例C
()()()⎪⎭
⎫
⎝⎛=⨯-+⨯++⨯+80.100100101100%153100%255100%600100100
（4）计算比准价格
比准价格A ()()()()
24
2/82.632173.6343101100%8.11%2.111031006000m 元=⨯+⨯+⨯⨯
= 比准价格B ()()()()
24
4/60.644602.6470102100%8.11%2.11991005800m 元=⨯+⨯+⨯⨯=
比准价格C ()()()()
24
/38.646956.6456101
100%8.11%2.111021006120m 元=⨯+⨯+⨯⨯=
（5）估价对象的价格
()()()
2/93.641044.64233
56.645602.647073.6343m 元=++
4、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A 、B 、C 、D 、E 共五个类似住
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。 解：（1）选取可比实例。实例B 误差太大，实例D 成交时间与估价时点间隔一年以上，故实例B 和实例D 不作为可比实例，而选取A 、C 、E 作为可比实例。 （2）计算公式：
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 （3）交易情况修正系数 可比实例A=100/102 可比实例C=100/100 可比实例E=100/97
（4）交易日期修正系数 可比实例A=（1+1%）4 可比实例C=（1+1%）4 可比实例E=（1+1%）3
（5）房地产状况修正系数为
因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：
