市场比较法在房地产评估中的运用
发布时间: 2004-6-10 9:18:00在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。我们不仅要懂得这些方法的基本原理，更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。下面以市场比较法为例来具体谈一谈。
市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。
运用市场比较法估价的操作思路如下：
一、搜集交易实例
运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。搜集交易实例应包括下列内容：
1、交易双方情况及交易目的；
2、交易实例房地产状况；
3、成交价格；
4、成交日期；
5、付款方式；
6、其它一些附加说明（图片资料）。
二、选取可比实例
根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：
l、估价对象的类似房地产；
2、成交日期与估价时点相近，不能超过一年；
3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
三、建立价格可比基础
运用市场比较法进行评估的过程中，在选取可比实例之后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：
1、统一付款方式：应统一为在成交日期时一次总付清。
2、统一采用单价；常采用建筑面积单价为多。
3、统一币种和货币单位：不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
4、统一面积内涵和面积单位。
四、进行交易情况修正
由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l、有利害关系人之间的交易；2、急于出售或购买情况下的交易；3、受债权债务关系影响的交易；4、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；
6、相邻房地产的合并交易；
7、特殊方式的交易；
8、交易税费非正常负担的交易；
9、其他非正常的交易。
要特别指出的是，当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正，对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
五、进行交易日期修正
我们评估的是在估价时点上的房地产市场公允价值。故在交易情况修正之后，还必须进行交易日期修正，将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正可直接采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。
六、进行区域因素修正
进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：
1、繁华程度；
2、交通便捷程度；（如：距离飞机场、火车站、汽车站、码头等交通出入门户的远近；公交状况；其它交通状况等。）
3、环境、景观，公共配套设施完备程度；
4、城市规划限制等影响房地产价格的因素。
进行区域因素修正时，应根据估价对象的不同用途进行确定，将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行逐项调整。通过以上修正，我们对估价对象所在区域房地产发展状况便有了更准确的把握。
七、进行个别因素修正
个别因素是同一区域不同房地产之间的差异比较。进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：
1、面积大小；
2、形状；
3、临路状况；
4、基础设施完备程度；
5、土地平整程度；
6、地势，地质水文状况；
7、规划管制条件，
8、土地使用权年限；
有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：
1、成新度；
2、装修状况；
3、设施设备配置；
4、平面布置；
5、工程质量；
6、建筑结构；
7、楼层；
8、朝向。
与区域因素修正一样，进行个别因素修正时，也应根据估价对象的用途进行确定，将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行逐项调整。
在具体的评估实战中，我们对上述交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的各项进行综合修正时，可视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。
同时，上述交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的每项修正对可比实例成交价格的调整都不得超过20％，综合调整不得超过30％。
八、求出比准价格。
通过对上述选取的多个可比实例的价格进行各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。
市场比较法是参照市场上已经成交的房地产的价格来确定估价对象的价格，为了确保估价结果的客观合理，就要求选取的可比实例的成交价格是客观合理的。在房地产市场上，能够找到与估价对象个别因素、区域因素完全一样，交易日期和估价时点也一样，交易情况也完全符合公开市场的要求的可比实例是不现实的事情，所以我们运用市场比较法进行评估其关键是进行交易修正。这也要求我们在选取交易实例时和整个评估操作需具体丰富的实战经验，具有宏观分析和微观分析的能力才能使评估结果客观、合理。
