房地产评估案例市场法

市场法在房地产评估中的应用案例案例：市场法在房地产评估中的应用背景：某地区的一栋大型商业办公楼因要进行评估和交易而需要进行房地产评估。

评估的目的是确定该办公楼的市场价值，以便帮助买家和卖家进行公平交易。

为了准确评估该办公楼的市场价值，评估师将使用市场法进行评估。

市场法的应用：1. 选择合适的市场：评估师首先会选择一个合适的市场进行研究。

在该案例中，评估师将重点关注该商业办公楼所在地区的商业房地产市场，分析该市场的供需关系、租金水平、未来发展潜力等因素。

2. 收集市场数据：评估师需要收集大量的市场数据以支持评估工作。

他们可以通过查询相关的市场调研报告、房地产交易数据和租金收益率等来获取所需数据。

此外，评估师还可以进行实地考察，与当地的房地产经纪人、开发商、租户等进行交流，获取更详细的信息。

3. 市场比较法：市场比较法是市场法的核心方法之一。

评估师将通过比较该商业办公楼与附近类似物业的销售价格或租金水平，来确定该办公楼的市场价值。

评估师会分析这些类似物业的大小、位置、状况等因素，以确定它们与被评估物业的相似度，并作出相应的调整。

4. 经济增加法：经济增加法也是市场法的一种常用方法。

评估师将考虑该商业办公楼的可能未来收入增加的潜力，比如租金增长率、物业改善和可租赁面积的扩大等。

他们会综合考虑这些因素，并利用贴现现金流量模型等方法来估算未来收入的现值，作为决定市场价值的重要依据。

5. 专业判断与分析：在应用市场法进行房地产评估时，评估师需要结合自己对市场的专业判断与分析。

他们会考虑到市场的风险因素、宏观经济情况、行业发展趋势等因素，并将其纳入评估模型中，进一步准确地估算该办公楼的市场价值。

结论：通过运用市场法进行评估，评估师能够较为准确地确定该商业办公楼的市场价值，为买家和卖家提供公平的参考依据。

同时，该案例也体现了市场法在房地产评估中的重要性和应用价值。

通过综合考虑市场因素、经济增加潜力和专业判断，市场法能够更全面地评估房地产的市场价值，帮助各方做出明智的决策。

1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。

该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。

周围无环境污染，交通便利，环境优雅。

二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。

三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。

四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。

（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。

经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。

该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。

楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。

铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。

计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。

房地产评估案例市场法房地产评估是指通过对房地产的各种要素进行研究、调查和分析，从而确定房地产的价值和市场价格的行为。

市场法是房地产评估中常用的一种方法，基于市场法对房地产进行评估可以客观、科学地确定房地产的市场价值。

下面将介绍一个市场法的房地产评估案例。

公司计划购买一座商业写字楼用于办公。

该写字楼位于城市中心区域，交通便利，周边有多家大型购物中心、酒店和银行。

经过市场调研，发现该地区的商业写字楼租金平均每平方米每月约为35元。

接下来，我们可以使用收益法进行房地产评估。

首先，我们需要确定该商业写字楼的租金收益。

根据周边商业写字楼的租金水平，我们可以估算出每年的租金收入。

假设该商业写字楼的总面积为5000平方米，租金为每平方米每月35元。

每年的租金收入可以计算为：租金收入=面积×租金×12个月=5000平方米×35元/平方米/月×12个月=2,100,000元/年接下来，我们需要估算出该商业写字楼的净收入。

净收入是指扣除房屋管理费用、维修费用、税费和折旧等费用之后的实际收入。

根据实际情况，我们假设其净收入为总租金收入的80%，则净收入可以计算为：净收入=租金收入×80%=2,100,000元/年×80%=1,680,000元/年然后，我们需要确定该商业写字楼的投资回报率。

投资回报率是指净收入与投资金额之间的比率。

假设购买该商业写字楼的投资金额为5000万元，则投资回报率可以计算为：投资回报率=净收入/投资金额=1,680,000元/年/5000万元=3.36%最后，我们可以根据该商业写字楼的投资回报率和市场上类似房地产的投资回报率进行比较，从而确定该商业写字楼的市场价值。

如果市场上类似的房地产的投资回报率为4%，则根据投资回报率的倒数法，我们可以计算出该商业写字楼的市场价值：市场价值=净收入/投资回报率=1,680,000元/年/4%=42,000,000元根据以上计算，可以得出该商业写字楼的市场价值为4200万元。

第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。

经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。

开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。

在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。

二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。

于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。

在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。

三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。

2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。

（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。

（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。

3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。

4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。

（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。

（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。

（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。

四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。

根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。

在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。

2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。

⼀、内容提要：市场法的基本原理，搜集交易实例，选取可⽐实例，建⽴价格可⽐基础，交易情况修正，交易⽇期调整，房地产状况调整，求取⽐准价格，市场法总结和运⽤举例。

⼆、重点、难点：熟悉市场法基本原理，搜集交易实例和选取可⽐实例。

掌握建⽴价格可⽐基础，交易情况修正，交易⽇期调整，房地产状况调整和求取⽐准价格。

三、内容讲解：4．1 市场法的基本原理4．1．1 市场法的概念市场法⼜称市场⽐较法、⽐较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进⾏⽐较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的⽅法。

市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。

4．1．2 市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作⽤，所以，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。

当然，由于在现实房地产交易中交易者的⼼态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能⼒等的不同，具体⼀宗房地产交易的成交价格可能会偏离其正常市场价格。

但是，只要有⾜够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的指标。

4．1．3 市场法适⽤的对象和条件市场法适⽤的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发⽤地、普通商品住宅、⾼档公寓、别墅、写字楼、商场、标准⼯业⼚房等。

不适⽤情形有⼆、⼀是对那些很少发⽣交易的房地产，如特殊⼯业⼚房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采⽤市场法估价。

⼆是在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发⽣的地区，就难以采⽤市场法估价。

市场法适⽤的条件⼀是在同⼀供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。

⼆是如果估价⼈员不具有专业知识、丰富的经验，对估价对象所在地区的房地产市场⾏情和交易习惯等不够熟悉，则很难运⽤市场法得出正确的估价结果。

4．1．4 市场法的操作步骤运⽤市场法估价⼀般分为下列7个步骤进⾏：①搜集交易实例；②选取可⽐实例；③建⽴价格可⽐基础；④进⾏交易情况修正；⑤进⾏交易⽇期调整；⑥进⾏房地产状况调整；⑦求取⽐准价格。

篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。

该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。

2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。

其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。

进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。

内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。

照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。

该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝03元人民币换算。

【业务2-1】市场法评估居住房地产公开市场价值。

小陆等人通过对待估对象及其所处区域的基本了解，认为待估对象所处区域有公开的、活跃的类似房地产的交易市场，可以找到足够数量的、正常的房地产交易比较案例，同时该交易案例与待估对象具有替代性，所以可以采用市场法进行评估。

解决方案步骤一：实地查勘估价对象，编制《实地踏勘估价对象表》（参见表2-1），列出资料清单，搜集相关资料；表2-1 实地踏勘估价对象表房屋坐落 昌平区回龙观龙锦苑1区房屋所有权人xxx房屋所有权证号X京房权证昌字第xxxxxx号土地证号 xxxxxx使用权类型住宅土地面积1011㎡土地使用权终止日期2055年土地形状规那么（矩形） 房屋登记用途住宅建筑面积 126㎡建筑结构：砖混标的所在楼层/总楼层： 3 /6层使用状况√自用 空置出租层高(米)：3成新率：8现状用途√住宅办公商铺户型结构3 房 2 厅 1 厨 2 卫1阳建成时间：2005朝向：南使用状况√完好基本完好一般损坏严重损坏危房 评估目的： 出售维修保养√良好一般较差通风采光√良好一般较差物管类型：√小区大院单体楼封闭半封闭开放四至：东：昌龙锦苑公交总站西：科星西路南：龙锦二街北：龙锦一街公交线路√有 无共 6条线路步行 1 分钟 地铁站名：回龙观东大街站 步行至该地铁站口约 10 分钟景观 √公园√小区园景望江人工湖山球场泳池无小区配套：便利店物业设施及管理电梯部客梯货梯每层户√无完好基本完好一般损坏严重损坏房屋间距良好车位比重良好临街状况良好使用状况良好水电明敷√暗敷无√完好基本完好一般损坏严重损坏通讯√√有线电视√网络√完好管道煤气√有 无消防√消防栓√自动喷淋烟感报警无√完好基本完好一般损坏严重损坏物业管理√防盗门√自动对讲系统可视对讲系统√小区监视系统√24小时保安无保安物业收费：每平方 2.3 元周边配套商场 √幼儿园√学校√医院√邮局√银行 √菜市场 超市 √公园√体育设施√酒店√娱乐休闲物业外墙马赛克条形砖玻璃幕墙水刷石√涂料装修档次毛坯普通√精装豪华楼梯间、地面：水磨石墙面：石灰顶棚：抹灰门厅、大堂其他：公共通道 地面：水磨石 墙面：石灰 顶棚：抹灰其他：内部装修基本状况 使用现状客餐厅 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面石灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚抹灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏门 包门√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏窗 塑玻√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏柜体木质√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏房间 地面木地板√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面石灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚抹灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏门 包门√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏窗 塑玻√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏厨房 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚pvc√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏其他√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏主次卫 生 间 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚pvc√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏其他 □外阳台个 √内阳台 1个附属物：水池√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏法定优先受偿款拖欠建设工程款元 拖欠土地出让金元 拖欠报建费元拖欠税费元 已抵押担保的债权数额元 其它法定优先受偿款元备注我们小组经过到实地查勘，最终整理出下列信息：1． 地理位置与环境评估标的物座落于市昌平区回龙观镇文化路(科星西路与龙锦二街交叉口)，该房屋南临和谐家园一区、西临龙锦苑二区，门前为主干道科星西路，该建筑后面(即东侧)为龙锦苑公交场站，北临龙锦一街。

硕士研究生课程考试试卷考试科目资产评估实例与案例分析考试时间学生姓名学号所在院系任课教师一、房地产评估（市场法）——住宅1、概况评估目的：产权转移。

2、比较因素条件说明3、比较因素条件指数4、比较因素修正系数因此，该待估房地产的价值为10642.92元/平方米。

二、房地产评估（成本法）——厂房1、概况评估目的：企业增资扩股整体价值评估（其中的单项资产）。

资产评估基准日：2010年6月30日。

评估对象：某工业厂房，建成于1996年，建筑面积总计6840平方米。

评估方法：房地分估，成本法。

2、重置全价资料（1）基价建筑安装工程造价：1234.32 调整因素： 期日修正：1.38 层高修正：37.2% 结构及屋面修正：-7% 经综合调整后的工程造价：1234.32×期日修正×（1+层高修正+结构及屋面修正） =1234.32×1.38×(1+37.2%-7%)=2217.78元/平方米 （2）前期（专业）费的确定前期（专业）费=经综合调整后的工程造价×5%=2217.78×5%=110.89元/平方米（3）管理费的确定管理费=经综合调整后的工程造价×3%=2217.78×3%=66.53元/平方米（4）资金成本的确定利息=（经综合调整后的工程造价+前期费用+管理费用）×利率×建设期÷2=(2217.78+110.89+66.53)×5.31%×1÷2=63.59元/平方米（5）评估单价的计算评估单价=经综合调整后的工程造价+前期费用+管理费用+资金成本=2217.78+110.89+66.53+63.59=2458.79元/平方米（6）评估原值的计算评估原值=重置单价×建筑面积=2458.79×6840=16818123.60元3、成新率资料理论成新率=尚可使用年限耐用年限=35.550=71%技术成新率=（结构打分×评分修正系数+装修打分×评分修正系数+设备打分×评分修正系数）÷100×100%=90×0.8+88×0.1+90×0.1%=89.80%综合成新率=技术成新率×60%+理论成新率×40%=89.80%×60%+71%×40%=82.28%4、最终评估值评估值=重置成本×综合成新率=16818123.60×82.28%=13837952.10元≈1383.80万元因此，该房地产的评估值为1383.80万元。

市场法应用案例1）评估对象概况评估对象房地产为滨海市黄海南路80号阳光小区第9号楼一层公建，建筑面积1400平方米。

具体情况如下：（1）位置与环境。

评估对象房地产位于滨海市黄海南路80号阳光住宅小区。

小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低，倚山望水。

小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套，规划为南北向30栋多层和小高层住宅。

小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。

小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。

• （2）占用土地的基本情况。

评估对象所在的住宅小区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。

根据滨海市政府[2000]40号文件，该地块土地级别为六级。

该土地已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2005）字第58号。

••••（3）评估对象房屋的基本情况。

评估对象房屋位于阳光小区第9号楼，建于2006年，9号楼共13层，总建筑面积11000平方米，其中一层公建1400平方米。

公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。

9号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。

评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。

评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。

2）评估要求评估该房地产2008年4月1日的市场价值。

3）评估过程（1）选择评估方法。

该类房地产有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。

（2）搜集有关的评估资料，选择可比实例。

通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的三个交易案例作为可比实例。

••••可比实例A：阳光小区12号楼一层公建。