不动产评估市场法案例

1 ．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。

该楼建筑面积69,720.566 平方米，土地面积为1930 平方米，地处新区中心区域。

2 ．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975 平方米；上部建造北幢69,720.566 平方米，建造物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55 层，地下4 层，委估建造面积为69,720.566 平方米。

3 ．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55 层，地下4 层，建造面积为69,720.566 平方米。

该建造物为＊＊银行总行新建成的办公楼。

其中地上办公楼61,276.486 平方米，地下为车库，建造面积8444.08 平方米(车位116 个)。

该楼为钢混结构，地上共55 层，地下4 层，建造面积为69,720.566 平方米。

建造物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11 部，观光电梯4 部，货梯1 部。

进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。

内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发机电，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，洗手间、厨房为防滑地板砖) ，大堂挑空二 层，建造物墙面及地面，保养情况较好。

照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施 齐。

该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算( 1 )地上建造物部份用市场比较法评估。

A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型 相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表B.比较因素条件表比较因素条件表待估对象＊＊银行大厦 ＊＊＊路＊＊号 **新区金融区 办公楼 待估 2022 年 6 月 30 日繁华,金融业会萃区 可比实例 B**联合大厦 **东路 139 号 **新区金融区 办公楼 22,480 2022 年 7 月繁华,金融业会萃区 可比实例 C**证券大厦 **南路 528 号 **新区金融区 办公楼 24,090 2022 年 7 月繁华,金融业会萃区可比实例 A新**国际大厦 **南路 360 号 **新区金融区 办公楼 22,480 2022 年 8 月繁华,金融业会萃区 物业名称 因素情况 名 称 座落位置 所处地区 建造用途 单价 交易日期商业繁华度 区实例项目名称 地址 标价A 新**国际大厦 **南路 360 号 $2,800 B**联合大厦 **东路 139 号 $2,800 C**证券大厦**南路 528 号$3,000物业名称 待估对象 可比实例 A 可比实例 B因素情况有地铁和多条公交 有地铁和多条公交 有地铁和多条公交线交通条件路线 路线 路金融区内，公共服务金融区内，公共服务 金融区内，公共服务 设施齐全。

房地产估价裁判文书典型案例一、案例一：估价偏差引发的购房纠纷。

话说有这么一对小夫妻，满心欢喜打算买套二手房。

他们看中了一套房子，卖家说这房子值100万，而且还拿出了一份房地产估价报告。

小夫妻呢，也不是那种随便就相信人的，就自己又找了个评估机构。

这新的评估机构一评估，好家伙，只值80万。

这差价可不小啊，就像你去买个苹果，卖家说这个苹果值10块，结果你找个懂行的一看，顶多值6块，你心里肯定不舒服。

于是小夫妻就不干了，把卖家告上了法庭。

法庭上呢，就得看这两份估价报告谁更靠谱。

原来啊，卖家找的那个评估机构，在估价的时候没有充分考虑到房子周边有个即将动工的大型垃圾处理站，这对房子的价值影响可大了。

而小夫妻找的评估机构就比较细致，把这些因素都考虑进去了。

法官根据小夫妻那份更合理的评估报告，判定卖家降低房价或者解除合同。

这个案例就告诉我们，房地产估价可得严谨，一点小疏忽都可能引发大麻烦。

二、案例二：商业地产估价与租金争议。

有个老板，他有个商业楼，想把楼租出去。

他找了个评估公司估价，评估公司给的结论是这个楼按照市场租金水平，每个月每平米能租200元。

老板就按照这个价格去找租户。

有个租户对这个楼也挺感兴趣的，但是租户觉得这个价格太高了。

租户自己也找了个评估师来评估，评估出来的结果是每个月每平米150元。

这老板和租户就因为这个租金价格僵持不下，最后闹到了法庭。

法庭审理的时候发现，老板找的评估公司在估价的时候，参考的都是一些比较高档的商业楼的租金水平，而这个楼虽然位置还不错，但是配套设施没有那些高档楼齐全。

租户找的评估师呢，就比较符合实际情况，考虑到了楼的实际配套设施等因素。

法官最后判定按照租户那份评估报告的租金价格来签订租赁合同。

这个案例就说明啊，商业地产的估价得结合实际情况，不能光看那些表面的东西，不然租都租不出去，老板还觉得自己亏了呢。

三、案例三：拆迁估价中的猫腻。

在一个老城区要拆迁了，政府按照规定要给拆迁户补偿。

市场法在房地产评估中的应用案例案例：市场法在房地产评估中的应用背景：某地区的一栋大型商业办公楼因要进行评估和交易而需要进行房地产评估。

评估的目的是确定该办公楼的市场价值，以便帮助买家和卖家进行公平交易。

为了准确评估该办公楼的市场价值，评估师将使用市场法进行评估。

市场法的应用：1. 选择合适的市场：评估师首先会选择一个合适的市场进行研究。

在该案例中，评估师将重点关注该商业办公楼所在地区的商业房地产市场，分析该市场的供需关系、租金水平、未来发展潜力等因素。

2. 收集市场数据：评估师需要收集大量的市场数据以支持评估工作。

他们可以通过查询相关的市场调研报告、房地产交易数据和租金收益率等来获取所需数据。

此外，评估师还可以进行实地考察，与当地的房地产经纪人、开发商、租户等进行交流，获取更详细的信息。

3. 市场比较法：市场比较法是市场法的核心方法之一。

评估师将通过比较该商业办公楼与附近类似物业的销售价格或租金水平，来确定该办公楼的市场价值。

评估师会分析这些类似物业的大小、位置、状况等因素，以确定它们与被评估物业的相似度，并作出相应的调整。

4. 经济增加法：经济增加法也是市场法的一种常用方法。

评估师将考虑该商业办公楼的可能未来收入增加的潜力，比如租金增长率、物业改善和可租赁面积的扩大等。

他们会综合考虑这些因素，并利用贴现现金流量模型等方法来估算未来收入的现值，作为决定市场价值的重要依据。

5. 专业判断与分析：在应用市场法进行房地产评估时，评估师需要结合自己对市场的专业判断与分析。

他们会考虑到市场的风险因素、宏观经济情况、行业发展趋势等因素，并将其纳入评估模型中，进一步准确地估算该办公楼的市场价值。

结论：通过运用市场法进行评估，评估师能够较为准确地确定该商业办公楼的市场价值，为买家和卖家提供公平的参考依据。

同时，该案例也体现了市场法在房地产评估中的重要性和应用价值。

通过综合考虑市场因素、经济增加潜力和专业判断，市场法能够更全面地评估房地产的市场价值，帮助各方做出明智的决策。

第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房地产估价行业日益繁荣。

然而，在房地产估价过程中，法律纠纷也层出不穷。

本文通过对几个典型的房地产估价法律案件进行分析，探讨我国房地产估价法律问题，以期为我国房地产估价行业的发展提供参考。

二、案件一：某市某开发商与某房地产估价机构纠纷案（一）案情简介某市某开发商在开发一住宅项目时，聘请某房地产估价机构对其项目进行估价。

在估价过程中，开发商与估价机构就估价方法、估价结果等方面产生了分歧。

开发商认为估价机构未充分考虑周边环境、市场行情等因素，导致估价结果低于预期。

双方协商未果，开发商将估价机构诉至法院。

（二）案件分析1. 估价方法问题法院审理认为，房地产估价方法的选择应符合国家相关法律法规和行业标准。

本案中，估价机构未充分考虑周边环境、市场行情等因素，导致估价方法存在瑕疵。

但考虑到估价机构在估价过程中已尽力按照相关法律法规和行业标准进行操作，故法院未认定估价机构存在重大过失。

2. 估价结果问题法院审理认为，房地产估价结果受多种因素影响，包括市场行情、周边环境、政策法规等。

本案中，估价结果与开发商预期存在一定差距，但未超出合理范围。

故法院驳回开发商的诉讼请求。

（三）法律探讨1. 估价机构的责任本案中，估价机构在估价过程中存在一定瑕疵，但未构成重大过失。

我国《房地产估价机构管理条例》规定，房地产估价机构应当依法履行职责，确保估价结果的准确性。

但同时也应注意到，房地产估价行业存在一定风险，估价机构在履行职责过程中难免会遇到各种难题。

2. 开发商的权益保护开发商在房地产项目中，应充分了解相关法律法规，确保自身权益。

在选择估价机构时，应综合考虑其资质、业绩、口碑等因素。

在估价过程中，开发商应与估价机构保持良好沟通，确保估价结果的合理性。

三、案件二：某市某业主与某房地产估价机构纠纷案（一）案情简介某市某业主在购买一套二手房时，聘请某房地产估价机构对其房屋进行估价。

业主认为估价结果低于市场行情，要求估价机构重新估价。

市场法评估案例话说啊，有这么个事儿。

小明他爷爷留给他家一套老房子，这房子到底值多少钱呢？小明就找了个评估师来用市场法评估一下。

那什么是市场法呢？简单说，就像是你去市场买菜，你得看看周围摊位同样的菜都卖多少钱，然后给自家的菜定价一样。

评估房子也差不多。

评估师首先开始找类似的房子，这就跟找和小明家老房子的“双胞胎兄弟”似的。

他在附近的街区找啊找，终于找到了几套差不多的房子。

这些房子呢，就像是参加选美比赛的选手，和小明家老房子站在同一起跑线上等着被比较。

比如说，第一套找到的类似房子，位置和小明家的老房子就隔了一条街。

那房子大小也差不多，都是两层的小楼，建筑面积误差在个几平米以内。

不过呢，人家那房子刚刚重新装修过，内部看着崭新崭新的，就像刚出炉的面包，散发着诱人的气息。

这时候评估师就开始分析了，装修好的房子肯定比小明家那有些年头、没咋装修的老房子要值钱啊。

再看第二套类似房子，房子的户型和小明家老房子一模一样，连房间布局都像是一个模子里刻出来的。

但是啊，这个房子的院子比小明家的小了不少，就像小一号的衣服穿在同样身材的人身上，总感觉有点紧巴。

这时候评估师心里就有数了，院子大的房子在市场上更受欢迎，价值也会更高些。

然后评估师就开始详细对比价格了。

那套刚装修过的类似房子啊，最近刚刚以50万的价格卖出去了。

但是考虑到装修因素，评估师估算这装修大概值个10万块钱。

所以啊，去掉装修的价值，和小明家老房子差不多的毛坯状态下，这个房子大概值40万。

再看那套院子小的房子，卖了35万。

评估师想啊，院子小可能会让房子价值降低个5万左右，要是院子大小和小明家一样的话，估计能卖40万呢。

综合这几套类似房子的情况，评估师最后给小明家老房子的评估价格定在了38万左右。

他就跟小明说：“你看啊，你家这老房子呢，和那些类似房子比起来，有自己的优势和劣势。

综合考虑市场上的情况，它大概就值这个钱。

”就这样，通过市场法，小明就知道他家老房子在市场上的价值啦，就像给老房子找到了它在金钱世界里的坐标一样。

房地产评估案例市场法房地产评估是指通过对房地产的各种要素进行研究、调查和分析，从而确定房地产的价值和市场价格的行为。

市场法是房地产评估中常用的一种方法，基于市场法对房地产进行评估可以客观、科学地确定房地产的市场价值。

下面将介绍一个市场法的房地产评估案例。

公司计划购买一座商业写字楼用于办公。

该写字楼位于城市中心区域，交通便利，周边有多家大型购物中心、酒店和银行。

经过市场调研，发现该地区的商业写字楼租金平均每平方米每月约为35元。

接下来，我们可以使用收益法进行房地产评估。

首先，我们需要确定该商业写字楼的租金收益。

根据周边商业写字楼的租金水平，我们可以估算出每年的租金收入。

假设该商业写字楼的总面积为5000平方米，租金为每平方米每月35元。

每年的租金收入可以计算为：租金收入=面积×租金×12个月=5000平方米×35元/平方米/月×12个月=2,100,000元/年接下来，我们需要估算出该商业写字楼的净收入。

净收入是指扣除房屋管理费用、维修费用、税费和折旧等费用之后的实际收入。

根据实际情况，我们假设其净收入为总租金收入的80%，则净收入可以计算为：净收入=租金收入×80%=2,100,000元/年×80%=1,680,000元/年然后，我们需要确定该商业写字楼的投资回报率。

投资回报率是指净收入与投资金额之间的比率。

假设购买该商业写字楼的投资金额为5000万元，则投资回报率可以计算为：投资回报率=净收入/投资金额=1,680,000元/年/5000万元=3.36%最后，我们可以根据该商业写字楼的投资回报率和市场上类似房地产的投资回报率进行比较，从而确定该商业写字楼的市场价值。

如果市场上类似的房地产的投资回报率为4%，则根据投资回报率的倒数法，我们可以计算出该商业写字楼的市场价值：市场价值=净收入/投资回报率=1,680,000元/年/4%=42,000,000元根据以上计算，可以得出该商业写字楼的市场价值为4200万元。

第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。

经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。

开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。

在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。

二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。

于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。

在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。

三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。

2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。

（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。

（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。

3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。

4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。

（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。

（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。

（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。

四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。

根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。

在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。

2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。

不动产评估收益法案例某对外出租之商铺1、评估对象概况据了解～本次委托评估房地产坐落于某市商业大街888号国际商业大厦第一层第1——9位置范围。

建筑面积为1500平方米。

物业产权人于2005年3月购买此物业。

该大厦位于繁华的商业大街与建材街交汇处。

周边有××贸易中心、新新综合性商场等商业～地理位置优越～交通便利。

评估对象是集餐饮、购物中心、办公、购物为一体的综合性商业大厦。

大厦总建筑面积40000 平方米～总占地面积 8000 平方米。

大厦为框架结构～外装修:进口面砖、磨光花岗岩、玻璃幕外墙,内装修:进口块料地面砖、内墙涂料、矿棉板吊顶。

该建筑物建于2006年底建成～钢筋混凝土结构～首层总建筑面积4000平方米。

混凝土基础～基础承载力较好～未出现明显不均匀沉降和趋向倾斜～各承重结构,柱、梁,无明显断裂与明显破损。

本次评估在进行现场勘察时～一层商铺经营正常。

评估对象正被租赁使用～合同期为2年～合同租赁价格为15元/平方米。

评估基准日前一个月签订租赁协议。

评估人员经对该大厦物业管理部门走访及对周边同类物业的了解～该租赁价格与该区域同类物业的市场租赁价格情况持平。

2、商铺房地产评估单价计算表序号内容数量备注一年房地产总收益(元/m2) 5,037.00 市场日租金×365 天×(1-空置率)根据估价人员对物业所属商圈同类物业1 日租金(元/m2) 15.00 租金水平的调查及该商业大厦具体实际出租情况的了解进行确定判断。

考虑到该物业位置较好～且该物业所属商圈市场供求良好～空置风险较低～根据市2 空置率 8.0% 场情况调查及现场对该物业管理的了解～确定空置率可能性约为8,。

二年总费用(元/m2) 1,133.03 1至5项之和指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用～应按年房屋重置价的2%.根据某1 维修费(元/m2) 160.00 市房屋造价信息～该类钢筋混凝土结构～重置价约为8000元/平方米(含内部装修及各类设备设施)指对出租房屋进行的必要管理所需的费2 管理费(元/m2) 75.56 用,按年房地产总收入的1.5%计 3 房产税(元/m2) 604.44 按房地产年总收入的12,征收营业税为年房地产总收入的5%计;城市维护建设税按营业税的7%计,教育费附4 营业税及附加(元/m2) 277.04 加按营业税的3%计;总计年房地产总收入的5.5%计保险费指房产所有人为使自己的房产避5 保险费(元,m2) 16.00 免意外损失而向保险公司支付的费用～按房屋重置价格的2‰计三年租金净收入A(元/m2) 3,903.97 指年房地产总收入减去年总费用本次评估对象目前处于正常出租状态～风四折现率R 10.67% 险无特别状况～与同类物业相当。

市场法应用案例1）评估对象概况评估对象房地产为滨海市黄海南路80号阳光小区第9号楼一层公建，建筑面积1400平方米。

具体情况如下：（1）位置与环境。

评估对象房地产位于滨海市黄海南路80号阳光住宅小区。

小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低，倚山望水。

小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套，规划为南北向30栋多层和小高层住宅。

小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。

小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。

• （2）占用土地的基本情况。

评估对象所在的住宅小区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。

根据滨海市政府[2000]40号文件，该地块土地级别为六级。

该土地已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2005）字第58号。

••••（3）评估对象房屋的基本情况。

评估对象房屋位于阳光小区第9号楼，建于2006年，9号楼共13层，总建筑面积11000平方米，其中一层公建1400平方米。

公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。

9号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。

评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。

评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。

2）评估要求评估该房地产2008年4月1日的市场价值。

3）评估过程（1）选择评估方法。

该类房地产有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。

（2）搜集有关的评估资料，选择可比实例。

通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的三个交易案例作为可比实例。

••••可比实例A：阳光小区12号楼一层公建。

不动产评估案例分析1刘先生于2010年1月1日用100万元购得一间写字间，同年10月1日出租给王先生使用，并签订了5年租赁合同，刘先生现因资金原因要将写字间进行转让。

已知当地与该写字间相关条件相同的空置写字间的现时市场价格为158万元，因此，刘先生提出以158万元转让其所有的写字间（王先生无意购买）。

试从估价的角度分析刘先生的定价是否合理。

答案：不合理。

房地产价格实质上是房地产权益的价格（1）刘先生的写字间与空置写字间的权益不同，有不可解除的租约限制（合同未到期）（2）价格应低于158万元（因租约和急于脱手的原因）2某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。

乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。

若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

答案：本次评估的价值为投资价值：投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值，不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。

3甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元，购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准，该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元，若上述两个估价结果均是合理的，请分析两者差异的原因。

答案：（1）估价时点不同，乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化（2）估价目的和价值类型不同，乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异（3）设计方案变更，由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途，规模均有可能发生改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异，（4）购买后投入建设资金，项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。