不动产评估市场法案例
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房地产估价市场法案例——
不动产评估市场法案例
建筑物名称:蒙特尔大厦
结构形式:框支剪力墙
建筑层数:地下二层地上25层
总高: 99.5米
蒙特尔大厦位于海奇市蒙特尔路888号,建设于2002年1月,主楼地上层,层高4.8米,顶部塔楼2层为旋转餐厅,建筑面积1300平方米。地下3层为人防地下室,根据房地产权证记录,该地下室产权属于人防办所有,不纳入评估范围。该楼共有2处商业用途,顶部塔楼共2层为旋转餐厅,建筑面积1300平方米。二楼为商业用途,其中部分为自用咖啡厅,部分出租给蒙特尔银行,建筑面积1500平方米。该楼底层为大楼接待处,3-23层为办公房,办公用途的建筑面积为38000平方米。该楼总地上建筑面积为40000平方米。该楼位于国际商业规划区内,南临南顿江江岸,风景优美,北接蒙特尔路,交通便利。
该楼主楼为25层框支剪力墙结构,副楼为五层钢筋混凝土框架结构,全部结构采用现浇砼,基础采用钻
孔灌注桩。该工程的抗震等级为7度设防。
该楼主楼设有合资三菱客梯4部,24层23站,运速3.5米/秒,合资三菱观光电梯2部,24层2站,运速1.75米/秒,合资三菱消防电梯1部,25层24站,运速2.5米/秒,合资三菱货梯1部,5层5站,自动扶梯4部,该楼共有大金中央空调2套。电话光缆接入,双回路供电,电信宽带网络,带宽2兆,另有有线通宽带网络,带宽10兆建设中。烟感结合温感火灾报警系统,喷淋消防系统。
楼内部装饰情况:进口乳胶漆,吊顶采用铝合金龙骨进口矿棉吸音板面层,办公区楼地面铺设木地板,机房地面为可调式钢支架,防静电地板,电梯厅墙面贴进口大理石,地面铺设花麻式花岗岩。
外装饰:外墙玻璃和花岗石铝板幕墙。
评估方法:
用市场比较法评估办公用房。
市场比较法评估办公楼。
该楼位于国际商业自由通贸区内,距离南顿江约2公里,交通便利,有多条公交线路通过。根据该建筑的特殊区位和情况,选择在距离南顿江5公里内,海奇基准地价2级区域内,临水景建筑物为评估比较对象。
三个参考实例的具体描述。(略)
评估比较对象表
因素条件说明表
房地产市场比较计算表
办公楼均价为15750元/平方米。
主要问题:
1、按照交易情况、交易日期和不动产状况(含
区域、权益、实物)进行比较,其各自所包
含的因素是否考虑完整;
2、土地使用权与与建筑物产权起始日的影响,
应向有关单位进行了解;
3、中介询价调整比例、交易税费的承担方式及
是否存在特殊交易方式等是否经过调查分
析;
4、建筑物使用率(得房率)是否应了解并作为
因素之一;
5、物业管理因素是否属于调整范围内容;
6、进一步深入的问题是,修正系数标准是什么。