房地产评估案例市场法

竭诚为您提供优质的服务，优质的文档，谢谢阅读/双击去除房地产估价市场比较法 房地产估价市场分析法近年来,随着房地产业的发展和壮大,房地产业在国民经济中的重要作用得到充分的体现和发挥,并逐步成为国民经济的基础性和支柱性产业。

以下是小编为大家整理的关于房地产估价市场分析法，一起来看看吧!房地产估价市场分析法篇1随着我国房地产市场的不断完善和物业税的开征，市场比较法显得日趋重要。

本文将从市场比较法估价的整个过程——即交易案例的选择，特征因素的确定，影响因素的量化处理和最终比准价格的确定，对市场比较法进行全方位的归纳讨论分析，进而减少每个过程的误差，从而达到提高房地产估价价格的准确性的目的!市场法概述市场法(marketcomparativemethod)，又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易.因此在运用市场法的时候，需要房地产市场比较活跃.这样才能保证房地产交易的实例较多，容易搜集，同时在对比指标和技术参数上具有良好的替代性。

市场法估价的步骤：搜集交易实例;选取可比实例(3个或3个以上)对可比实例的成交价格做适当修正(包括交易情况、交易日期、房地产状况的修正);求取比准价格。

交易案例的收集市场法适合于有丰富交易实例的房地产估价因此寻找一定数量且合乎标准的参照物，是应用市场法的关键所在。

交易实例的信息资料的来源有两种，即直接来源和问接来源，两种渠道资料的获取都有其局限性。

第一，直接来源。

直接来源就是直接从交易双方获取交易实例的相关数据资料。

房地产市场是一个不完全的市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常的市场价格!例如，强迫出售或强迫购买的交易，利害关系人之间的关系，交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易!急于出售或急于购买的交易。

市场法在房地产评估中的应用案例案例：市场法在房地产评估中的应用背景：某地区的一栋大型商业办公楼因要进行评估和交易而需要进行房地产评估。

评估的目的是确定该办公楼的市场价值，以便帮助买家和卖家进行公平交易。

为了准确评估该办公楼的市场价值，评估师将使用市场法进行评估。

市场法的应用：1. 选择合适的市场：评估师首先会选择一个合适的市场进行研究。

在该案例中，评估师将重点关注该商业办公楼所在地区的商业房地产市场，分析该市场的供需关系、租金水平、未来发展潜力等因素。

2. 收集市场数据：评估师需要收集大量的市场数据以支持评估工作。

他们可以通过查询相关的市场调研报告、房地产交易数据和租金收益率等来获取所需数据。

此外，评估师还可以进行实地考察，与当地的房地产经纪人、开发商、租户等进行交流，获取更详细的信息。

3. 市场比较法：市场比较法是市场法的核心方法之一。

评估师将通过比较该商业办公楼与附近类似物业的销售价格或租金水平，来确定该办公楼的市场价值。

评估师会分析这些类似物业的大小、位置、状况等因素，以确定它们与被评估物业的相似度，并作出相应的调整。

4. 经济增加法：经济增加法也是市场法的一种常用方法。

评估师将考虑该商业办公楼的可能未来收入增加的潜力，比如租金增长率、物业改善和可租赁面积的扩大等。

他们会综合考虑这些因素，并利用贴现现金流量模型等方法来估算未来收入的现值，作为决定市场价值的重要依据。

5. 专业判断与分析：在应用市场法进行房地产评估时，评估师需要结合自己对市场的专业判断与分析。

他们会考虑到市场的风险因素、宏观经济情况、行业发展趋势等因素，并将其纳入评估模型中，进一步准确地估算该办公楼的市场价值。

结论：通过运用市场法进行评估，评估师能够较为准确地确定该商业办公楼的市场价值，为买家和卖家提供公平的参考依据。

同时，该案例也体现了市场法在房地产评估中的重要性和应用价值。

通过综合考虑市场因素、经济增加潜力和专业判断，市场法能够更全面地评估房地产的市场价值，帮助各方做出明智的决策。

1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。

该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。

周围无环境污染，交通便利，环境优雅。

二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。

三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。

四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。

（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。

经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。

该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。

楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。

铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。

计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。

房地产评估案例市场法房地产评估是指通过对房地产的各种要素进行研究、调查和分析，从而确定房地产的价值和市场价格的行为。

市场法是房地产评估中常用的一种方法，基于市场法对房地产进行评估可以客观、科学地确定房地产的市场价值。

下面将介绍一个市场法的房地产评估案例。

公司计划购买一座商业写字楼用于办公。

该写字楼位于城市中心区域，交通便利，周边有多家大型购物中心、酒店和银行。

经过市场调研，发现该地区的商业写字楼租金平均每平方米每月约为35元。

接下来，我们可以使用收益法进行房地产评估。

首先，我们需要确定该商业写字楼的租金收益。

根据周边商业写字楼的租金水平，我们可以估算出每年的租金收入。

假设该商业写字楼的总面积为5000平方米，租金为每平方米每月35元。

每年的租金收入可以计算为：租金收入=面积×租金×12个月=5000平方米×35元/平方米/月×12个月=2,100,000元/年接下来，我们需要估算出该商业写字楼的净收入。

净收入是指扣除房屋管理费用、维修费用、税费和折旧等费用之后的实际收入。

根据实际情况，我们假设其净收入为总租金收入的80%，则净收入可以计算为：净收入=租金收入×80%=2,100,000元/年×80%=1,680,000元/年然后，我们需要确定该商业写字楼的投资回报率。

投资回报率是指净收入与投资金额之间的比率。

假设购买该商业写字楼的投资金额为5000万元，则投资回报率可以计算为：投资回报率=净收入/投资金额=1,680,000元/年/5000万元=3.36%最后，我们可以根据该商业写字楼的投资回报率和市场上类似房地产的投资回报率进行比较，从而确定该商业写字楼的市场价值。

如果市场上类似的房地产的投资回报率为4%，则根据投资回报率的倒数法，我们可以计算出该商业写字楼的市场价值：市场价值=净收入/投资回报率=1,680,000元/年/4%=42,000,000元根据以上计算，可以得出该商业写字楼的市场价值为4200万元。

第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。

经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。

开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。

在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。

二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。

于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。

在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。

三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。

2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。

（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。

（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。

3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。

4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。

（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。

（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。

（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。

四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。

根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。

在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。

2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。

正保远程教育旗下品牌网站 美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网 职业人的网上家园 中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第一节讲义2房地产估价的市场法【2010年真题】某套住宅的成交价格为5000元/m 2，交易中的营业税和契税等税费均由买方负担，已知房地产交易中应由卖方缴纳的营业税等税费为正常价格的6%，应由买方缴纳的营业税等税费为正常价格的2%。

该套住宅的正常价格为（ ）元/m 2。

A.5200.00B.5300.00C.5319.15D.5400.00[答疑编号2526090104]『正确答案』C『答案解析』本题考查房地产正常成交价格的计算。

正常成交价格＝卖方实际得到的价格÷（1－应由卖方缴纳的税费比率），正常成交价格=买方实际付出的价格÷（1＋应由买方缴纳的税费比率）。

因为交易中的营业税和契税等税费均由买方负担，所以卖方实际得到的价格为5000元／m 2 。

运用公式得到5000÷（1－6%）=5319.15。

参见教材P213。

6.市场状况调整（也称为交易日期调整）6.1 市场状况调整的含义■ 概念· 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，也称为交易日期调整■ 适用条件· 平稳－可不进行交易日期修正· 上涨· 下跌6.2 市场状况调整的方法6.3 价格指数■ 定基价格指数（尾首相比）估价时点的价格＝可比实例成交日期的价格×估价时点的价格指数/成交日期的价格指数■ 环比价格指数（连乘）估价时点的价格＝可比实例在成交日期的价格× 成交日期的下一期的环比价格指数× 再下一时期的环比价格指数×…× 估价时点的环比价格指数 （注意成交当期的价格指数是不乘的，从成交下一期开始乘指数）【例9－2】教材P214某地区某类房地产2011年2月至8月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。

市场法应用案例1）评估对象概况评估对象房地产为滨海市黄海南路80号阳光小区第9号楼一层公建，建筑面积1400平方米。

具体情况如下：（1）位置与环境。

评估对象房地产位于滨海市黄海南路80号阳光住宅小区。

小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低，倚山望水。

小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套，规划为南北向30栋多层和小高层住宅。

小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。

小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。

• （2）占用土地的基本情况。

评估对象所在的住宅小区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。

根据滨海市政府[2000]40号文件，该地块土地级别为六级。

该土地已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2005）字第58号。

••••（3）评估对象房屋的基本情况。

评估对象房屋位于阳光小区第9号楼，建于2006年，9号楼共13层，总建筑面积11000平方米，其中一层公建1400平方米。

公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。

9号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。

评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。

评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。

2）评估要求评估该房地产2008年4月1日的市场价值。

3）评估过程（1）选择评估方法。

该类房地产有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。

（2）搜集有关的评估资料，选择可比实例。

通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的三个交易案例作为可比实例。

••••可比实例A：阳光小区12号楼一层公建。

资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估---------------------------------------------装--------------------------------- --------- 订-----------------------------------------线----------------------------------------班级 11会计一班姓名蔡瑶婷学号11250201102- 广东财经大学答题纸（格式二）课程资产评估 2013－2014学年第 1 学期成绩评阅人评语：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估一.资产评估基本理念。

（一）概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。

资产评估是对额定产权的评估。

资产评估作为一种评价过程，会涉及以下基本要素：评估主体，表明由谁来进行评估；评估客体，即被评估的资产，又为评估对象；评估依据，即评估工作中遵循的法律法规，经济行为文件，重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；评估目的；评估原则；评估程序；评估价值类型；评估方法以及资产评估假设。

（二）资产评估是对额定的产权的评估资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物，在市场经济中发挥着巨大的功能，通过对资产的现实价值进行评定和估算，为各项资产提供公正的价值尺度，通过对资产进行价值判断，可以起到价值鉴定的作用；在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。

同时，通过资产评估，可以促进企业账实相符和资产完整，防止国有资产流失和促进企业改革顺利进行。

市场法评估房地产案例房地产市场作为市场经济中的重要组成部分，其法律评估对于预测市场走势和未来趋势的变化是至关重要的。

本文将以一件房地产案例为例，介绍如何通过法律评估对市场进行分析和预测，同时提供适用于大众的指导意义。

案例背景：某开发商在某市场推出一套别墅，总价值约为600万人民币。

该开发商一直以来在当地房地产市场处于领先地位，产品销售良好。

但是，在推出该别墅之后，开发商并未获得预期的销售成果。

受到影响的不仅有该开发商，还有整个当地房地产市场。

如何评估该案例，从法律层面预测市场变化是我们需要考虑的问题。

1.法律评估对该案例的启示从法律角度看，该开发商在市场推广中遇到的问题很大程度上与市场风险和价格因素有关。

该别墅在市场上价格过高，竞争力不足，面对的风险也会相应增大。

法律评估告诉我们，需要对市场的价格竞争力、风险因素展开深入探讨和分析，才能做出有效的市场推广计划。

2.市场预测方案为了应对该开发商所面对的市场风险，对市场进行预测和预测方案的制定是必不可少的。

从市场趋势的角度来看，当前房地产市场处于去库存阶段，前景渐趋明朗，而新房的供应量也不断增加。

此外，在该市场中，新房和二手房的交易量较为平稳，价格也处于合理区间。

因此，价格定位的选取和风险控制将成为该开发商推广该别墅时需要关注的重要点。

针对以上分析，可以给出如下市场推广方案：1. 调整价格：相对来说昂贵的600万元对于该市场来说过于高昂，导致该别墅的竞争力不足，因此需要重新考虑定价，才能增加消费者的购买意向。

2. 加强市场宣传：加大市场推广力度，有助于增强产品的品牌知名度，提升消费者的购买兴趣和信心，为市场推广奠定基础。

3. 完善售后服务：人性化的售后服务才能真正地提升客户购房的满意度和信任感，有助于建立良好的房地产品牌形象，加强市场竞争力。

4. 加强与合作伙伴的沟通：房地产市场处于与各方合作的状态下，开发商需要积极与房屋中介合作、金融机构等深入沟通，实现互利共赢。