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房地产价值评估练习题计算结果1、某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
723692、待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
19100003、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，则评估建筑物的价值为( ) 元。
580414、有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
15005、待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于( )万元。
496、待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为( ) 元。
120007、某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近( )万元。
1418、如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率为( )。
三、1998年试卷中采⽤剩余法估价的题⽬解析 题⽬：（出⾃1998年⼟地估价理论与⽅法试卷计算题的第4⼩题） 某市有⼀块3平⽅公⾥的⽣地，拟进⾏“七通⼀平”成⽚开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通⼀平”⼟地出让单价为1200元/平⽅⽶；可出让⾯积为全部⼟地的70%，其余为公共设施⽤地；⼟地开发费⽤为每平⽅公⾥3．5亿元，开发期为2年，开发成本在开发期均匀投⼊，第⼀年投⼊70%，第⼆年投⼊30%，贷款年利率为10%，专业费⽤为⼟地开发费⽤的3%；投资回报率为20%，转让费⽤为开发完成后转让价格的6．5%。
试估算该成⽚⽣地总价和单位⾯积地价。
（⼀）审题 审清题⽬给出的条件和要求。
（⼆）⽅法选择与解题思路 ⽅法选择：估价对象为待开发⼟地，从题⽬所给条件，应采⽤剩余法 基本思路：第⼀步，根据所给条件计算项⽬总开发价值；第⼆步，计算开发费⽤、专业费⽤、利息、税费、利润等；第三步，从总开发价值中扣除各项成本，得到⽣地总价；第四步，⽤⽣地总价除以⼟地总⾯积得到单位地价。
（三）公式与计算步骤 1、适⽤公式 ⽣地价格=熟地价格–⼟地开发费–专业费⽤–利息-转让税费-利润 2、计算步骤 （1）选择计算⽅法，适⽤剩余法 （2）计算开发总价值 （3）计算总开发费⽤ （4）计算专业费⽤ （5）计算总投资利息，注意计算项⽬、计算基数与复利时间 （6）计算转让税费，注意计算基数 （7）计算开发总利润，注意投资回报率的含义及计算项⽬、计算基数 （8）计算⽣地总价和单位地价 （四）难点与常见错误分析 难点在于利息、转让税费及利润的计算基数与计息期的确定。
特别注意待估地价也要计算利息与利润，并且地价的计息期为整个开发期。
由于利息和利润的计算都含有待估地价因素，因此直接采⽤第⼀种计⼊地价利息的⽅法计算，⽽不必采⽤第⼆种地价利息暂不计的⽅式。
剩余法评估土地价格的实际应用及示例比较（终稿）苏爱锋烟台卫正地产评估有限公司二○○七年十一月二十二日剩余法评估土地价格的实际应用及示例比较受烟台市土地资产经营中心委托，将剩余法评估土地价格的相关理论和具体应用实例综合如下：一、剩余法的基本理论根据《城镇土地估价规程》，剩余法作为一种主要的土地评估方法，其基本理论及应用要求如下：1、基本公式V=A-B-C式中：V——待估土地价格；A——开发完成后的土地总价值或房地产总价值；B——整个开发项目的开发成本；C——开发商合理利润。
2、工作程序⑴调查待估宗地的基本情况；⑵确定待估宗地的最有效利用方式；⑶估计开发建设周期和投资进度安排；⑷估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；⑸估算开发成本和开发商合理利润；⑹确定待估宗地的土地价格。
3、估算开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合进行。
4、确定开发周期和投资进度安排应当参照类似不动产的开发过程进行确定。
5、确定开发成本开发成本是项目开发周期建设期间所发生的一切费用的总和。
在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。
6、计算利息地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。
销售税费不计利息。
利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。
在实际评估工作中，也可以把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价基准日，从而在剩余法公式中没有利息项。
折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。
7、计算利润开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算。
利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率。
二、剩余法在中心评估具体应用中的设定条件1、开发完成后的不动产价值在现在的市场价格比较确定后按照年8%的上涨速度确定。
房地产估价案例与分析模拟题及答案解析25问答题某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场、公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1～3层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。
大厦总面积为83594.27m<sup>2</sup>。
大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。
请问：第1题：2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?______参考答案：一般不考虑使用成本法进行评估：因为该大厦闲置了10年，物质折旧的存在是明显的，也是比较容易计算的，但是由于结构上的缺陷，大厦也明显存在功能折旧，一般认为对设计缺陷造成的功能折旧尽管计算理论是完善的，但是要想准确地落实在数额的估算上还是比较困难的，所以应该舍弃成本法。
详细解答：第2题：写出估价技术路线。
______参考答案：依据大厦的现状，一般认为应采取从估价对象续建完成后可实现市场价值中扣除续建成本、费用，也就是在整体上采取假设开发法中的现金流量折现法进行评估，首先要确定估价对象的未来状态，因此在分析估价对象现状以及市场环境的基础上，对改造方案做出了设定，并在此基础上对项目改造完成后的价格进行评估，具体采用市场法进行，对成本开发期间费用进行估算。
详细解答：第3题：某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。
房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
______参考答案：解法一：对此题分析如下。
土地估价实务基础：剩余法（强化练习）1、多选不动产开发的预付资本通常主要包括（）。
A.地价款B.建安工程费C.专业费用D.利息正确答案：A, B, C参考解析：不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业和不可（江南博哥）预见费等。
2、多选某评估公司接受委托评估一幢8层商住楼的底层商铺土地价格，该商住楼建于1999年6月，使用良好。
公司派出估价人员收集附近类似商铺买卖价格后决定采用剩余法评估，则估价人员应做的工作包括（）。
A.确定土地最佳利用方式B.估算评估对象房地产总价C.计算建筑费、专业费、利息、利润及相关税费D.计算（剥离）土地价格正确答案：B, C, D参考解析：使用良好则不用确定土地最佳利用方式。
采用剩余法的估价步骤为：（1）调查清楚待估宗地的基本情况；（2）最佳开发利用方式的确定；（3）估计开发建设周期和投资进度安排、开发完成后不动产价值的测算；（4）开发成本的计算（包括建筑费、专业费、税费、租售费用）；（5）利息的计算；（6）利润的计算；（7）土地价格的计算。
3、单选采用剩余法估价时，计算利息应以房地产建设过程中的全部预付资本为计息基础，其中预付资本主要包括（）。
A.开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费B.地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费C.地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润D.地价款、开发建筑费、折旧费、专业费正确答案：B参考解析：不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费等。
4、单选剩余法是根据（）来估算土地价格的一种估价方法。
A.房地产开发预期总价格与总支出的差额B.房地产开发的总收益C.房地产的年租收入D.房地产的建造总成本和总利润正确答案：A参考解析：根据剩余法的公式：土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息。
5、多选采用剩余法评估地价时，一般可采用（）对开发完成后的不动产价格进行评估。
A.市场比较法B.成本逼近法C.假设开发法D.收益还原法正确答案：A, D参考解析：对开发完成后的不动产价格进行评估的方法有市场比较法、收益还原法。
剩余法估价案例(一)估价对象概况待估地块为七通一平的空地，面积为1 000平方米，且土地形状规则，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为≤50％，土地使用年限为50年。
出售时间为2011年10月。
(二)评估要求需要评估出该地块2011年10月出售时的购买价格。
(三)估价过程1．确定评估方法。
该地块为待建筑土地，可采用剩余法评估。
2．选取最佳开发方式。
根据规划的要求和市场调查，该地块最佳开发方式为：建造商业居住混合楼。
该建筑为框架结构，共14层，总建筑面积为7000平方米，单层建筑面积均为500平方米，其中1-2层为商业用房，共1 000平方米，3-4层为住宅，共6000平方米。
3．预计建设期。
预计共2年完成，即2013年10月完成。
4．预计售楼价。
预计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出，住宅楼的80％在建造完成后可售出，20％半年后才能售出。
预计当时售价，商业楼为4 000元／平方米，住宅楼为2 500元／平方米。
折现率为10％。
则：楼价=4000×1000 (P/F 10% 2)+2500×6000(P/F 10% 2)[80%(P/F 10% 2)+20%(P/F/10% 2.5)]=3 305 785十12281 312=15 587 097(元)5．估计开发费用及应获得的利润。
总建筑费为600万元；专业费用为建筑费的6％；利息率为8％；利润率为20％；税费估计为楼价的4％。
在未来2年的建设期内，开发费用的投入情况为：第一年投入60％的建筑费及相应的专业费，第二年投入40％的建筑费及相应的专业费。
则：建筑费=6000000×60% (P/F 10% 0.5)+6000000×40%(P/F 10% 1.5)=3432465+2080 282=5 512 747(元)专业费用=5 512747×6%=330765(元)税费 =15 587097×4％=623 484(元)利润 =(地价+建筑费用+专业费用) ×20％=(地价×20％，)十(5 512 747+330765) ×20％ =(地价×20％)+1 168702由于在估算建筑费、专业费用以及售楼价时均考虑货币的时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利息的因素，因此，不必再单独计算投资利息。
第二篇资产评估实务第五章房地产评估第六节房地产估价的剩余法1基本思路与计算公式剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。
思路：剩余法是评估待开发房地产，用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值。
待开发房地产的价值＝开发完成后房地产的价值－开发成本－资金成本－开发商合理利润－正常税费地价＝预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润专业费指测量、设计等专业技术费用销售费用指销售人员的工资、办公费、设备使用费、差旅费、推销费等。
利息：包括自有资金和借贷资金的利息2适用范围及注意事项2.1适用范围1）待开发土地的估价。
2）将生地开发成熟地的土地估价。
3)待拆迁改造的再开发地产的估价。
2.2注意：1)选择最佳开发形式（在政府规定的用途、容积率、覆盖率、层高的要求下）。
2)正确判断预期售价3)将各期发生的费用转换为评估基准日3操作步骤（略）4应用举例有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/ 平方米，专业费为建筑费的10%建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6% ，开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。
1）确定评估方法现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为：地价= 楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润2）计算楼价楼价=2000×2.5×9000=45000000(元)3）计算建筑费和专业费建筑费=3000×2000×2.5=15000000(元)专业费=建筑费×10%=15000000×10%=15000004）计算销售费用和税费销售费用=45000000×2.5%=1125000(元)销售税费=45000000×6.5%=2925000(元)5）计算利润利润=（地价+建筑物+专业费）×10%=（地价+16500000）×10%6）计算利息利息=地价×[（1+6%）2—1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1—1] =0.1236 ×地价+9900007）求取地价地价=45000000—16500000—1125000—2925000—0.1×地价—1650000—0.1236×地价－990000地价=21810000/1.2236=17824452(元)8）评估结果单位地价=17824452/2000=8912（元/平方米）楼面地价=8912÷2.5=3565（元/平方米）公式：用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用专业费＝建筑费×i i为一定百分比专业费指测量、设计等专业技术费用。
第二篇资产评估实务第五章房地产评估第六节房地产估价的剩余法1基本思路与计算公式剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。
思路：剩余法是评估待开发房地产，用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值。
待开发房地产的价值＝开发完成后房地产的价值－开发成本－资金成本－开发商合理利润－正常税费地价＝预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润专业费指测量、设计等专业技术费用销售费用指销售人员的工资、办公费、设备使用费、差旅费、推销费等。
利息：包括自有资金和借贷资金的利息2适用范围及注意事项2.1适用范围1）待开发土地的估价。
2）将生地开发成熟地的土地估价。
3)待拆迁改造的再开发地产的估价。
2.2注意：1)选择最佳开发形式（在政府规定的用途、容积率、覆盖率、层高的要求下）。
2)正确判断预期售价3)将各期发生的费用转换为评估基准日3操作步骤（略）4应用举例有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/ 平方米，专业费为建筑费的10%建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6% ，开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。
1）确定评估方法现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为：地价= 楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润2）计算楼价楼价=2000×2.5×9000=45000000(元)3）计算建筑费和专业费建筑费=3000×2000×2.5=15000000(元)专业费=建筑费×10%=15000000×10%=15000004）计算销售费用和税费销售费用=45000000×2.5%=1125000(元)销售税费=45000000×6.5%=2925000(元)5）计算利润利润=（地价+建筑物+专业费）×10%=（地价+16500000）×10%6）计算利息利息=地价×[（1+6%）2—1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1—1] =0.1236 ×地价+9900007）求取地价地价=45000000—16500000—1125000—2925000—0.1×地价—1650000—0.1236×地价－990000地价=21810000/1.2236=17824452(元)8）评估结果单位地价=17824452/2000=8912（元/平方米）楼面地价=8912÷2.5=3565（元/平方米）公式：用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用专业费＝建筑费×i i为一定百分比专业费指测量、设计等专业技术费用。
以广德县为例宗地价值（V）＝不动产总价-开发成本-销售费用-销售税费-投资利息-投资利润1、确定开发经营方案2、确定不动产总价（1）于估价时点的售价分析（1）未来售价变动趋势分析3确定开发成本①建筑安装工程费 800元/m2、1200元/m2、1350元/m2等②前期工程费勘察设计和前期工程费一般为建筑安装工程费的2%-3%，本次评估中勘察设计和前期工程费率取建筑安装工程费的2％。
③专业费用般按建筑安装工程费的5％-8%，本次评估结合待估宗地实际情况取5%。
④管理费用一般为2%-5%。
建筑安装工程费和专业费用的2％开发成本=建安工程费+前期工程费+专业费用+管理费用4、销售费用销售费用一般为销售价格的5％-10%，销售价格的5%销售费用=销售价格×5%5、投资利息开发周期为2年利率采用2年期商业贷款利率6.15%，投资利息按复利计，则投资利息为：投资利息＝地价V×[（1+6.15%）2-1]＋（开发成本+销售费用）×[（1+6.15%）1-1] =0.1268V+（开发成本+销售费用）×0.06156、销售税费①营业税营业税=销售价格×5%②城市维护建设税城市维护建设税=营业税×5%=销售价格×0.25%③教育费附加及地方教育附加：为营业税的3%=营业税×3%=销售价格×0.15%④交易手续费为销售收入的2.5%。
交易手续费=销售收入×2.5%⑤印花税广德县印花税为销售收入的0.05%印花税=销售收入×0.05%=0.05%V销售税费＝营业税+城市维护建设税+教育费附加及地方教育附加+交易手续费+印花税=销售价格×7.95%7、投资利润：广德县销售利润率为20%—30%之间本次评估取20%后续应得利润=销售价格×20%8、计算待估宗地宗地的价值（V）宗地价值（V）＝不动产总价-开发成本-销售费用-销售税费-投资利息-投资利润第五章剩余法第一节剩余法概述•一、剩余法概念•又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法,是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建筑费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费用、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
