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深圳_公寓客户专题研究

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酒店式公寓潜在客户群体分析

酒店式公寓潜在客户群体分析


C类：企业购买用于接待等
企业购买用于接待其贵宾，或做企业 高级员工宿舍。此类购买行为一般较 大，整层购买的居多。
购买目的：为贵宾、高层提供高档次 居住场所，同时也省去入住星级酒店 的费用。
购买要求：物业形象、档次要高，服 务周到。Βιβλιοθήκη 酒店式公寓潜在自用客户群体分析
E类：SOHO族 ➢ 主要是从事智力劳动人员，如设计人员、研究人员等，行业设计金融、
香港长线投资客 • 选择地段好、档次高的物业，购后放租。此类客户购买力强，
尤其是香港来深投资客户群体构成有所改变，增加了此类客 户的购买力。 • 购买目的：长线投资谋求回报或资金保值升值期望。 • 购买要求：物业整体质素高，有代租服务。
以上投资客户对物业整体素质要求较高，有概念、抗跌性强的物业倍受青睐。
结合本项目，在自用客户中主力购买群将是： ➢ 经常往返深圳的商务人士 ➢ 中心区企业高级白领（甚至更高级别人士） ➢ 会展经济“生意人” 其余客户由于价格、逗留时间将会选择租用或档次一般的物业。
2、酒店式公寓投资客户群体分析：
本地长线投资客 • 看好中心区发展，有一定的闲钱。 • 购买目的：长线投资，先放租，待涨价后售出。 • 购买要求：升值潜力要大，租金收入丰厚
3、酒店式公寓客户群体变化趋势
根据中原对投资总额90万—150万元的高档公寓物业（世金汉宫、金中环）所作的客户调 查，客户群体发生相应变化。 ➢ 投资客户： 长期投资客户（追求稳定收益）数量大幅上升。 短期（投机型、炒楼型）投资客户数量减少； 特别是地产新政后，对短期炒楼客户的打击加剧。 ➢ 自住客户： 商务人士较大幅度增长，估计每年以5-8万人的速度增长 说明了高档公寓物业的客户素质整体提升，更加追求产品的品质感、舒适性能物 业管理素质，希望通过有效物业维护，保证长期稳定、逐步上升的租金水平。
公寓式酒店的客户偏好与需求调研

公寓式酒店的客户偏好与需求调研

敏感度低
客户对价格的变动不太敏感，他们更 注重酒店的整体体验和口碑，而不是 价格的变动。
CHAPTER 05
客户对公寓式酒店的品牌忠诚度
对品牌的认知程度
品牌知名度
客户对公寓式酒店品牌的认知程度，包括是否听说过该品牌 以及了解程度。
品牌形象
客户对公寓式酒店品牌的印象和评价，包括品牌形象是否符 合其期望和需求。
专业、周到的服务。
B
C
D
优化地理位置选择
酒店在选址时应考虑目标客户的需求，尽 量选择交通便利、周边设施完善的区域。
合理定价与促销策略
酒店在定价时应充分考虑目标市场和竞争 对手，制定合理的价格策略。同时，可适 时推出促销活动，吸引更多客户。
对未来研究的建议
拓展调研范围
未来研究可进一步扩大样本量，涵盖不同地域、不同类型的公寓式酒 店，以得出更具代表性的结论。
地理位置与价格
客户在选择公寓式酒店时，地理位置和价格是重 要的考量因素。他们更倾向于选择位于市中心或 商业区的酒店，且价格需亲民合理。
对公寓式酒店的建议
完善设施配置
根据客户的需求，酒店应增设相应的设施 ，如健身房、游泳池、会议室等，提高客
户的满意度。
A 提升服务质量
酒店应加强员工培训，提高服务水 平，确保客户在入住期间能享受到
职业分布
总结词
商务人士和学生为主
详细描述
公寓式酒店的客户职业分布以商务人士和学生为主，商务人士对酒店的位置和商务设施要求较高，学生则更注重 价格和舒适度。酒店应根据不同职业的客户需求提供有针对性的服务。
CHAPTER 03
客户对公寓式酒店的需求与偏好
对房间设施的需求与偏好
01
02
深圳 公寓客户专题研究

深圳 公寓客户专题研究


龙岗中心 城 24%
退教4休4师%自人% 由员4职% 业
其他 4%
宝安 28%
公司职员 24%
公司高层 8%
私企业主 52%
成交客户来源区域
成交客户职业
3、关外在售商务公寓成交客户分析
公寓客户属性
➢公寓客户较住宅客户在区域、年龄段、职业等方面比住宅更广。 ➢客户购房多为投资需求。下行市场环境下，专业投资客较少。本项目投资客分为两大类，一 为投资渠道较少、有富余资金的客户，一为对区域发展潜力认可程度极高的本地客户。 ➢部分客户为了学位专门购买公寓。 ➢本项目公寓产品具有明显竞争优势，这种稀缺的综合实力也为客户所认可。
物理属性 置业特征
区域 年龄段 职业 成交产品 置业目的 认可因素
龙岗与福田、南山平分秋色，均有较多的成交客户 30-40岁之间客户占比最多，30岁以下以及40-50岁的客户也占相当比例。 在各行业分布较为均匀，职位上以私营业主、企业中高管为主 52㎡一房主力户型成交最多 以投资为主，部分居住和办公自用 品牌、地段、交通、学位、不限购不限贷、70年产权
1、关内在售商务公寓成交客户分析
成交客户家庭结构
成交户型
成交客户家庭结构仍以三口之家居多，占到总体的 46%；其次是四口之家占比21%；两口之家16%，单 身15%。可见本项目的主力客户群是家庭结构成熟， 有一定实力的客户。
成交户型面积段主要集中在30—40㎡，占比63%， 其次为20—30㎡，占比32%，40—50㎡占比4%， 50—70㎡占比1%。其中30—40㎡中由于38㎡的户型 较好，较为受客户欢迎，已基本售完，35㎡所售套 数与其总套数相比售量还是略显不足。而40㎡以上 户型由于总价高，较为难以消化。
客户比例：本地户籍与非本地户籍的比例为１：1.2，也就是说非本地户籍的置业者还高 于本地户籍的置业者。
写字楼大客户和写字楼公寓创新研究报告

写字楼大客户和写字楼公寓创新研究报告


大客户特征分析
【客户类型】行业主要以金融及电子科技为主，主流购置面积多在三个整层以 内， 3层以上客户主要以银行保险、上市企业、政府机构为主
大客户各行业数量
15 10 5 0 金融 电子科技 实业 建筑设计 13 12 9 7 4 IT 3 政府机构 1 物流
大客户各行业成交面积占比
物流 建筑设计 6% 实业 10% IT 11% 电子科技 14% 政府机构 17% 10%
金融
32%
各成交面积段中企业机构数量
20 15 10 5 0
1000-2000㎡ 1层以内 2000-6000㎡ 1-3层 6000-10000㎡ 10000-20000㎡ 3-5层 5-10层 20000㎡以上 10层以上
17 12 6 6 7
客户行业：客户行业上以金融及电子科技 类为主。 面积需求：主流购置面积区段在3个整层 以内，3-5层、5-10层，10层以上的物业购
其他金融行业, 20%
银行及保险,
80%
金融行业：金融行业中，银行及保险的大客户占比达80%，是主要的购置客户； 深圳金融机构：根据《深圳金融发展报告（2015）》，目前深圳金融机构数量居全国前三，同
时有较大部分尚未购置物业，项目可重点拓展，考虑到福田中心区及前海等片区的竞争，建议项目
重点拓展以地区银行、区域保险分公司为主的中小型金融机构，同时通过远洋保险资源拓展相关需 求。
形象升级
规模扩张
提升 运营效率
降低 租赁成本
优化 资产配置
多数客户原 有物业主要为 乙级写字楼和 厂房，存在较 大的升级需 求。
大客户多为 发展较快企业 ，规模扩张较 快，原有物业 无法满足使用 需求。
大客户发展 中，部分公司 业务部门较为 分散，集中办 公可提升公司 运营效率。
深圳光明公寓客户分析

深圳光明公寓客户分析

本案
本案
宝
安
区
6号线
13号线
地铁6号线 ➢ 2019年通车； ➢ 与11号线、4号线相接，直通宝
安、龙华
龙 华 区
地铁13号线 ➢ 预计2022年建成通车；
南
➢ 向南抵达南山区、直通深圳湾
山
口岸
区
Part4.客户趋势研判——产业升级
863亿凤凰城助力光明高新科技产业腾飞，“产业升级”将导入片区规划引进高新产业的 高收入客群，本案客户行业来源将进一步丰富
03
光明公寓客户定位
Glory stands for faith Success is achieved by persistence
Part1.客户分析模型
基于中原团队对片区项目的操作经验，结合项目标杆型物业，重点通过以下三个步骤来实 现最终的客户定位导出
Step 1
客户静态初判
Step 2
客户趋势研判
Part3.客户静态初判——行业分析
奥园峯荟
益田米兰公馆公寓
根据现有成交分析数据可知，光明公寓产品的客户普遍集中在易诞生财富新贵的金融保险、IT电子行业以及早期已完 成财富积累的制造业与贸易行业
Part3.客户静态初判——职位分析
奥园峯荟
新地中央公寓
由前面分析可知，新地中央公寓以光明本地客户为主，奥园峯荟则以外区域客户为主，不管在哪一种客户区域构成背 景下，企业高管与私企业主均为绝对主力购买人群，合计占比达60%以上
、南山企业主或中高层管理者 ➢ 关注点：地段、升值潜力以及对于本地客户来说的片区中心地段所附加的精神价值
重要客户：轨道交通改善、区域规划利好吸引的龙华、福田的投资客
➢ 企业主或者企业中高层管理者，集中在龙华、福田 ➢ 关注点：地段、升值潜力 边缘客户：其他区域投资客 ➢ 资产配置是他们的兴趣所在，他们紧跟趋势，又独具慧眼，对于投资有着敏锐的嗅觉 ➢ 关注点：地段、升值潜力
公寓式酒店的客户满意度调研

公寓式酒店的客户满意度调研

公寓式酒店的客户满 意度调研
汇报人：可编辑
2024-01-08
目录
CONTENTS
• 调研目的 • 调研内容 • 调研方法 • 调研结果分析 • 改进措施 • 调研总结与展望
01
调研目的
了解客户需求
01
了解客户对公寓式酒店设施和服 务的期望和要求，包括房间设施 、服务质量、地理位置等方面的 需求。
发放问卷
通过线上和线下渠道发放问卷， 确保覆盖不同年龄、性别和职业 的客户群体。
数据收集
收集有效问卷，整理和分析数据 ，了解客户对公寓式酒店的满意 度和需求。
访谈
访谈内容
了解客户对公寓式酒店的评价、建议和意见 ，以及他们期望的服务和设施。
访谈对象
选择不同入住时间、消费水平的客户进行访 谈，以获取更全面的反馈。
服务质量
01
02
03
员工态度
员工的服务态度是否友好 、专业，能否及时解决客 户的问题。
响应速度
客户提出需求后，酒店员 工的响应速度如何。
服务水平
酒店提供的各项服务是否 达到客户的期望，如接待 、入住、结账等环节。
价格与性价比
价格合理性
客户认为酒店的价格是否合 理，与同类型酒店相比是否 有竞争力。
客户满意度排名
1 2
公寓式酒店A
90%的客户表示满意，其中30%的客户表示非常 满意。
公寓式酒店B
85%的客户表示满意，其中25%的客户表示非常 满意。
3
公寓式酒店C
80%的客户表示满意，其中20%的客户表示非常 满意。
原因分析
公寓式酒店A
01
该酒店地理位置优越，设施齐全且新颖，服务态度好，客户满
华侨城(深圳)某项目高级公寓客户

华侨城(深圳)某项目高级公寓客户


成为本物业最终购买者的可能性排序（由可能 性大到可能性小） 香港人的个人居住 小型专业机构的办公用途 作为职员寓所的企业决策 作为小型商务接待的企业会所 频繁穿梭于城际间的“空中飞人”的短期居住 作为直销卖场 日韩籍人士居住 外籍 / 外企华人的自住 台商居住 作为窗口作用的企业驻深办事处 类似“前电后厂”的间接生意需求 满足广深线往来商务人士需要 习惯港深线往来商务人士需求 文化艺术阶层的弹性需求 作为个人工作室 欧美人士自住
—— ★★ ★★ ★
——
1. 高密度区内社区推广（升 值潜力、空间、品质感） 2. 装修风格迎合喜好 3.SHOPPING MALL 配置符合 特定生活习惯的餐饮、超市 等
1. 深港地铁 / 地铁站的广告 宣传 2. 置业投资打算（金融渠道 的匹配性——轻松 便利按 揭、港币 / 美金定价）
1. 有关台商协会路径营销
1. 明星企业对 企业会所有更 高要
★★★
基于不同客户 群体的限 制/ 鼓舞因素
成为本物业最 终使用者的可 能性
1. 高福利企业 在深数量少
★★★
1. 竞争来自于 海景 /Golf 等 景观物业及别 墅
★★
可能购买本物 业的缘故
成为本物业最 终购买者的可 能性
1. 企业在深运 作良好，长期 进展
★★★
1. 体现公司形象 2. 物业昭示性强
1. 满足个性需求
1. 未 形 成 特 定 文化圈层
1. 居 家 氛 围 对 物业 价值的贬 损
不胜枚举
★★★
★★★ ★
1. 客户稀疏，较难集 合
★★
1. 取 决 于 圈 层形成 的势 ★ 力
1. 高 档 次 、 小 空 间 （ 办公室 为稀缺 产 品）
一线城市高端公寓需求研究专题

一线城市高端公寓需求研究专题

端客户需求研究提要：在今天的房地产市场上，高端客户的需求面表现越来越受到关注，如何使自己的产品更能迎合高端客户的需求成为了开发商们所关注的重要课题之一。

通过对高端客群进行了分析，以期能描绘出公寓类高端客户的需求印象。

（数据来源：CRIC）公寓类高端客户属高端客户中的一类，他们喜好居住公寓类产品，在有能力购买高端别墅物业的情况下，依然对公寓类产品青睐有加。

这一类客户的需求偏好到底是如何的呢？南北两地公寓类高端客户又有什么区别呢？一、高端类产品解惑高端房产，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的房产产品，当然这样好产品就一定会有高价格。

稀缺资源的独占性对稀缺资源的占有是高端住宅的先决条件，资源的不可复制性决定了高端住宅的价值。

包括高品质的地理位置（地段）和自然或人文环境，比如山景、水景、公园、文化历史浓厚区域和现代的城市中心地段。

居住舒适性积率相对较低，优于普通住宅基本实用功能的高产品标准，比如大户型、建筑石材外立面等，或高配置标准，比如先进科技、高标准精装修等。

以及建筑质量与国际化的建筑风格，注重细节的专有配置，户型和结构以及功能性完善，所用的建筑材料和技术都是高端。

拥有完善的社区配套和高品质的物业服务富裕阶层作为社会的中坚力量，高端客户拥有特定的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，丰厚的收入及对未来的良好预期使得他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，体现在对周边及住区内景观环境、项目区位、产品品质、配套设施、开发商品牌、物业管理等方面的特别关注。

二、北方与南方高端客户偏好异同•华北、华东、华南三地高端客户区域偏好异同南北两地公寓类高端客户虽然在选择产品时有一些差异，但是总得来说他们均较偏好城市中心地带，对于期望中的住宅要求大而且舒适，能体现出他们的身份和地位。

同时，华北与华东高端客群较为偏好平层大宅，与华南高端客户偏好复式大宅有一定差异。

深圳市酒店式公寓调研及分析3

深圳市酒店式公寓调研及分析3

2、深圳京华酒店公寓深圳京华酒店公寓是由香港中旅集团投资策划并且迎合市场发展需要的新型酒店服务公寓，秉承一贯的品质标准，重视个性化服务，实为中旅“京华”品牌中的佼佼者。

超值的长住房计划配合休闲服务套餐以及运筹帷幄的商业氛围，必将为您的居停带来无比惬意与轻松。

位于深圳市罗湖区的东门繁华商业地段，西临成熟商住购物区，南接深南路，毗邻热点东门步行街，旺中带静，信步可至各大型商厦，交通网络四通八达，天时地利在掌握，实为旅洲观光及商务旅客的理想消费选择。

酒店设施↗ 280间豪华宽敞舒适的套房，包括一房一厅、二房一厅及三房一厅等类型；↗独立中央空调系统；↗中央背景音乐及紧急广播系统；↗商务中心及旅游柜台；↗大型礼品、玩具、文具商场；↗豪华会所；↗大型室内停车场；↗可接受主要通行信用卡。

客房服务↗ 24小时电邮及宽频上网服务↗当日洗烫服务↗国内、国际长途电话服务↗擦鞋服务↗鲜花安排服务↗托儿及保姆服务↗全部客房配备独立厨房及卫浴间；↗全部客房配备小型电子保险箱；↗全部客房配备家用电器；↗全部客房配备国内有线电视网络；↗全部客房配备直线电话线路；↗ 24小时中西式客房送餐服务。

长住房优惠计划：深圳京华酒店公寓一个崭新及个性化主义的公寓概念，如果您连续入住满一个月或以上，您将享有难以置信的特惠价格及优惠服务：↗月租由RMB9900元起↗赠送每周贵宾水果↗自助洗衣服务↗赠送厨房用具↗免费使用健身房设施↗可享受餐饮八八折优惠↗赠送当日报纸↗可享受康乐服务八五折优惠房间类型和价格以上价格另加10%服务费↗十二岁以下小孩与父母同房而不需加床者，不另收费。

↗入住时间为下午二时后，退房时间为正午十二时正。

↗各主要信用卡均可通用。

↗价格如有更改，恕不另行通知。

↗加床费用每张每晚人民币壹佰贰拾元京华会所京华会所设于酒店十一层，会所内设有保健中心、男女桑拿蒸气浴室、棋牌麻将室、桌球室、健身室及卡拉OK房，会所内宽敞、明亮的场地充满休闲舒适的氛围，以先进完善的设施及五星级全方位的服务，为会员及酒店住客提供一个消闲娱乐、舒展身心的时尚尊贵场所。

深圳服务式公寓专题研究

深圳服务式公寓专题研究

深圳服务式公寓专题研究2008.08第四部分未来深圳服务式公寓的发展第一部分服务式公寓产品分析第二部分深圳市服务式公寓市场分析深圳服务式公寓专题研究第三部分服务式公寓案例分析服务式公寓产品分析服务式公寓的概况服务式公寓一般坐落于较密集的商务中心区、商务人士较为密集处或交通便捷区，由专业的服务式公寓运营管理公司提供比一般公寓更为专业周到，更具人性化和个性化服务的高端公寓。

特点：经营模式引进先进的酒店式管理理念，提供良好的服务并且能弹性化处理客户的需求。

我们判断服务式公寓的标准：首先看是否是单一产权，其次看是否由服务式公寓品牌运营商提供专属化的服务。

服务式公寓的产品设计户型：包括一房、两房、三房、四房等多种类型，其中以两房和三房为主。

户内：每套公寓有独立的客厅、卧室、厨房、卫生间，除配备全套的家具和电器外，还为不同户型配有不同格调的配衬与装饰，住户可以根据个人喜好，挑选寓所的户型、朝向、楼层等，而对室内的桌、椅、灯、装饰等一些生活细节的要求，也可要求公寓物业办到。

因此，服务式公寓户内的设计所考虑的因素是从目标客户群的需求出发的。

周边：服务式公寓一般还会依托于周围高档的环境，如周边酒店、餐厅、商场、银行、超市、电影院、美容院、超市等，能够使住户在工作之余享受到就餐、购物、休闲、娱乐的乐趣。

1 3245深圳市服务式公寓的目标客户群深圳市服务式公寓的目标客户群较为广泛，以外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等为主，在自身商务居住的同时，还可长期居住并且安置家人，其租赁形式不同于酒店的短期入住，租期通常超过半年； 针对于出差、旅游、度假、商务接待等则是短租的主要客户群体。

服务式公寓的单一业权保障了租客的素质。

深圳市服务式公寓的客户构成目前深圳市服务式公寓的租户主要以欧美高级管理人员居多，其次为日本、韩国；当中以贸易公司所占的比重较大。

管理公司、位置、交通、环境等硬件配套服务式公寓一般由知名的服务式公寓发展管理运营商来管理，以保障高端物业的管理水平。

深圳酒店式公寓调研及分析2

深圳酒店式公寓调研及分析2

第四节酒店式公寓的调研分析及对青岛项目的建议一、酒店式公寓的调研分析1、酒店式公寓的发展酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。

最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。

这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。

不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。

随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。

我国的酒店式公寓最早出现在深圳。

当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。

之后在上海、北京等地均有发展。

由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。

我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。

与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。

由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。

酒店式公寓的特点酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。

对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。

酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

华侨城深圳某项目高级公寓客户

华侨城 (深圳 )某项目高级公寓客户以纯居住为主体（个人决议）客户分类只身一人欧美居家日韩香港人台商使用本物业可能可能不使用本物业本物业的契成为本物业可能购置本物业成为本物业最终本项目可采纳的对应营销策鉴于不一样客户集体的缘由的缘由合度最终使用者的缘由购置者的可能性略的限制 / 激励要素的可能性1.客户数目较少1.华侨城环境 1. 蛇口情结（交2.租金赞同范围为1. 转变为度假需建立国际品质的可识别性2.轨道交通，际圈、人脉）★★★80-100 元 / 月★★★求（服务、商业、硬件）3.国际质量服务 3.需求面积在90-120 平方米1.此后国际街区1. 蛇口情结2. 居家的需求（别★ 1.客户数目少————————生活的预期墅） .1.华侨城地缘关1.当前租金成交区 1. 高密度区内社区推行（升间为 50 元 / 平方值潜力、空间、质量感）系米，可保持较高的 2. 装饰风格逢迎爱好2.时髦感 1 区内大批代替品★★★1．增值潜力★★租金肩负弹性★★3.SHOPPING MALL 配置切合3.质量服务2.取决于同国籍朋特定生活习惯的餐饮、商场友的选择等1.华侨城高说起 1.取决于物业的档1. 深港地铁 / 地铁站的广告率次、质量感宣传2.轨道交通 1. 不认可华侨城的 2.取决于捷运系统 1. 增值潜力★★★★★★ 2. 置业投资打算（金融渠道3.认可高质量服非港式文化的环境和效率★★★2. 度假需求的匹配性——轻松便利按务所带来的物业 3.地铁 4 号线沿线揭、港币 / 美金订价）价值物业的强力竞争1.认可华侨城1. 喧闹1. 增值潜力2. 对物业价值可能★★——★★★ 1. 相关台商协会路径营销2.崇尚质量 2. 稀缺产品的思疑外企 / 外籍华 1. 身份表现1. 混淆的人群构造 1. 数目少1. 稀缺物业1. 质量身份诉求2. 认可高标准的 2. 转变为度假需★★ 2. 特定推行门路（金卡营销人★★2. ★服务质量没法保证阶层感对价钱不太敏锐求——球会 / 信誉卡路径）一般华人可不可以因个人决议的纯居住缘由成为本物业的最后使用者和购置者。

公寓专题 研究报告

公寓专题研究报告公寓专题研究报告摘要本篇研究报告旨在深入探讨公寓这一特殊的住宅形式，在市场发展、居住环境、租赁模式等方面进行综合分析，为相关利益方和行业从业者提供参考和指导。

通过调查和研究分析，我们发现公寓成为新一代租房潮流，并且对于年轻人以及短期居住需求的人群来说，公寓已成为首选。

1. 引言近年来，随着城市人口的不断增加和生活方式的改变，公寓作为一种新兴的住宅形式，在人们的生活中越来越受到关注和重视。

公寓相对于传统的独立住宅来说，具有更加经济高效、便捷舒适等特点，因此得到了不少年轻人的喜爱。

本篇研究报告将介绍公寓的市场发展、居住环境、租赁模式等方面的研究结果。

2. 市场发展公寓作为一种新兴的住宅形式，在过去几年里得到了快速的发展。

首先，公寓提供了更加经济实惠的租金价格，相对于独立住宅来说，公寓的租金更高性价比，可以满足年轻人独立居住的需求，以及短期居住需求的人群。

其次，公寓具有更多的社交和便利设施，如公共休息区、健身房、公共厨房等，为租户提供了更多的生活便利。

因此，公寓在年轻人中逐渐成为新的租房潮流。

3. 居住环境相较于独立住宅，公寓在居住环境方面具有独特的优势。

首先，公寓通常位于城市核心区域或交通便利的地段，方便居民的日常出行和工作。

其次，公寓内部设计和装修通常更加精美和现代化，提供更舒适的居住环境。

此外，公寓还常常提供24小时的安保服务，为居民的生活安全保驾护航。

因此，公寓的居住环境具有一定的优势，能够满足居民对高品质居住的需求。

4. 租赁模式公寓的租赁模式也与传统的租房有所不同。

公寓通常会提供长期租赁和短期租赁两种模式，可以根据租户的实际需求进行选择。

长期租赁模式适用于那些需要稳定居住的人群，他们可以按月或按年签订租赁合同。

而短期租赁模式则适用于需要临时居住的人群，如旅行者、学生等。

公寓的租赁模式相对灵活，能够根据不同的需求提供多样化的服务。

5. 结论通过对公寓市场发展、居住环境、租赁模式等方面的研究分析，本篇研究报告得出以下结论：•公寓作为一种新兴住宅形式，市场发展迅速，深受年轻人和短期居住需求人群的喜爱；•公寓的居住环境较为便捷舒适，提供了更多的生活便利和安全保障；•公寓的租赁模式灵活多样，满足租户不同的需求。

深圳典型豪宅客户研究

深圳典型豪宅客户研究典型豪宅项目客户对比分析1.2009年深圳市场上销售的最高端的几个项目主要是拥有强势景观资源的天麓、位于城市中心繁华地段拥有大型综合体配套的幸福里，位于城市中成熟地段又拥有山、湖或海等自然景观资源的波托菲诺复式大邸（七期）、中信红树湾五期，以及区位相对较弱，但资源条件较好的星河丹堤、十五峯、水榭山，其次就是目前最为热点供应量集中的后海片区的各项目，因为非公司代理项目缺少非常准确的客户数据，所以此次分析主要以世联代理的各高端项目和金地提供的项目作为对象进行，主要从客户的基本特征对比、客户的置业关注点排序和典型客户关于产品、配套、营销和装修方面的典型语录来进行总结分析。

2.客户基本特征对比结论：通过深圳几个典型豪宅客户特征的统计对比分析：●深圳豪宅客户的年龄段以35-45为主力，相对距城市中心越近的项目客户年龄会略偏年轻一些，他们的生活与繁华的都市关联性更强；●客户来源与项目所在地有一定相关性，总体而言各项目客户的主要来源还是以其所在区域的客户为主，但也可以看出福田是高端客户最为聚集的区域；●客户职位多为企业主，董事以及企业高管，公务员基本都是局长级别以上高官，从事的行业主要是金融、贸易和服务业；●客户的置业次数都在2次以上，3次置业的居多；大部分置业目的还是以自住为主，少量投资客；3.客户的家庭结构主要是3口之家，家庭人口都不会特别多。

4.客户购房主要关注点排序3.4.结论：因为这次所选择的项目多是拥有景观资源的豪宅，因此从客户的关注点分布图来看，客户置业最关注的几个因素有：景观资源，产品品质，配套和地段，其排序为景观资源＞产品品质＞配套＞地段，这与销售对客户的引导也有较大的关系，很明显的可以看到不具备强势景观资源的幸福里，其客户对景观的关注度非常低，最主要的关注点是幸福里较其它项目最具优势的配套。

5.各项目客户深访的典型客户语录1)关于产品——“你们这里3.15的层高很好啊，很有空间感。

深圳酒店式公寓调研总结.doc

深圳酒店式公寓调研总结深圳酒店式公寓调研小结1.doc * 深圳酒店式公寓调研小结为深层了解当前市场上酒店式公寓的设计、配套、服务及管理，特对深圳几个典型的酒店式公寓，即罗湖、福田、盐田、南山、关内四区域正在出售或运营的酒店式公寓，进行了实地踩盘或访谈。

第一节深圳酒店式公寓的概况从调查来看，深圳的酒店式公寓是目前地产市场的新宠，是继旅游地产、和商业地产后的又一地产开发热点。

但推出项目总体良莠不齐，项目的软件和硬件配套没有既定的统一规范，整个市场还不完善。

多数项目分布在人流密集、商业机会多的商业中心、写字楼密集区、或港口区。

置地·逸轩京基·东方华都深圳比较典型的酒店式公寓及公寓式酒店（表1）序地名称性质及房型（房价/天）酒店配套室内配套服务（及特色）管理公司 1 罗湖丹枫·白露（五）一房一厅40、54、60 两房一厅85、96、102 总统套房119-205 高级套房1100 商务套房1200 女士商务套房1280 行政商务套房1380 豪华套房1700 行政豪华套房1880 行政套房（大）3500 总统套房8000 商务廊（会议室、多功能厅）健身房/游泳池/美容院/按摩池特色迷你吧（酒吧）微型图书餐厅（新派欧/亚菜式）咖啡馆（早630-晨200）保险箱/小冰箱/自控空调沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/酒柜/衣柜独立厨房/卫生间微波炉/双头煮食炉/烟气罩；可提供餐具宽频上网、国际直拨电话、有线电视、电影频道、有三层女士楼层l 护肤装扮用品l 卫生护理套装l 奉送水果l 提供纯净水l 免费游泳池、健身室l 赠送当日报纸（6份选一）l 微型图书馆借阅、dvd借阅l 咖啡、商务廊89折2 罗湖深圳京华酒店公寓（五）一房一厅两房一厅三房一厅高级套房1000 商务套房1200 豪华套房1500 行政套房A1800 行政套房B2000 京华套房2200 独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统商务中心旅游柜台餐厅/会议室健身房、棋牌、台球/乒乓球室、桑拿/理疗服务、卡拉OK包房/KTV。

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市外、省外 客户
客户来源
华强、深圳 客户
购买客户的主力 客户是拥有深圳 户籍的中高产阶 级，其中又以来 自在华强北开公 司客户占大部分。
香港客户
和黄作为香港大型地产商，在香港已树 立较好的口碑，拥有强大的粉丝团。不 少客户购买都会轩是出于对品牌的追随 及项目地理看重。
1、关内在售商务公寓成交客户分析
成交客户的重点行业领域为私营企业主及行政教育（其 中以公务员居多），各占比22%、20%；其次是贸易、 IT，占比分别为15%及10%；投资、金融、房地产及工 程、珠宝饰品行业等占比比较均匀，为6%—8%；制造 业和法律行业占比较少。整体来看本项目成交客户的行 业分布相对广泛，受市场环境影响，专业投资客占比较 少。
龙岗 40%
本项目的成交客户中，45%的客户购买目的为 投资，33%的客户购买主要为自用，22%的客 户购买的目的是投资兼自用。
本项目的成交客户中，40%的成交客户来源于
龙岗本地，30%的客户来源于关内区域，30% 的客户来源于其他区域。
3、关外在售商务公寓成交客户分析
保利上城——复合式商务公寓 公寓成交以小户型为主，龙岗、福田、宝安客为主（与项目推广区域有关）
职业 成交产品 臵业特征 臵业目的 认可因素
在各行业分布较为均匀，职位上以私营业主、企业中高管为主 52㎡一房主力户型成交最多 以投资为主，部分居住和办公自用 品牌、地段、交通、学位、不限购不限贷、70年产权
3、关外在售商务公寓成交客户分析 自住成交客户访谈：
张小姐 年龄：30岁左右 区域：布吉 购房目的：自住，考虑小孩以后上学 购买户型：80平商务公寓 具体细节： 张小姐是私企员工，现住布吉，与老公一同参加开盘，本次臵业主要是为了准备 客户敏感点：学位，价格
公司普通职员(一般都是金融业、IT业等 高收入行业中，家庭有经济实力）、 外企、企业管理层居多；另外个体户、 企业主偏多 95%是用于自住 离香港近；总价低，性价比高；区位交 通好
职业 成交客户中，通过短信认知项目的最多占 25%；其次为朋友介绍占21%，派单直邮 报纸认知项目的占20%；电视广告占12%； 自然上门占10%；网络8%；户外广告2%； 电台广播占2%。 臵业目的 驱动因素
保利上城成交的公寓主要以小面积的为主，总价低，投资自住皆可。 成交的客户龙岗中心城、福田、宝安为主，年龄集中在30至39岁； 客户职业以私企业主为主，部分公司职员及公司高管。
40-49 16%
50及以上 8%
20-29 12%
南山 12% 罗湖 4%
外地 8%
龙岗中心 城 24%
自由职业 其他 退休人员 教师 4% 4% 4% 4%
以后小孩上学，样板房开放时来看过，交纳了5万元诚意金。她说现在也不知道
该不该买房，都建议再等等，但是她主要是看好这里的学位，从幼儿园到小学可 以上，而且上班在布吉也不会太远，所以还是购买了这里的物业。
3、关外在售商务公寓成交客户分析 投资成交客户访谈：
唐先生
年龄：38岁左右 区域：福田 购房目的：投资 购买户型：54平商务公寓 具体细节： 唐先生是湖北人，现住福田，主要是看好不限购不限贷，总价低还可以注册公 司。认为项目旁的珑瑜没有社区的还要卖18000元，上城刚14000多，所以有投 资价值，最关键的事可以注册公司，方便以后自己用或者出租。
对本项目启示： 投资客是全市范围内的，项目有吸引其它区域投资客的可能性。不限购、 区位优势，有升值潜力、总价低，性价比高是吸引投资客的重要因素。
2、关内在售住宅公寓成交客户分析
天健铂庭——临近口岸的居住公寓
成交客户区域来源 成交客户职业分布
成交客户中有60%都是自福田，香港占16%，南 山、龙岗客户占5%，罗湖、宝安客户占3%，其 他客户占8%
□刘艳，40岁。居住在福田区星河国际，是私营企业的老 板在新洲祥云天都开公司。较有兴趣，销售推荐，直接购 买。认为新洲是风水宝地，户型好，价格合适。通过楼体 知道本项目的。
本项目成交的客户付款方式主要还是以按揭为主，
其中未垫付占54%为主，申请垫付的占32%；一
次性付款占14%。
□易俊杰，35岁。住南山华侨城，为福田中心区某公司的 老板。专业投资客，深究过户型，已有多套物业，询问过 商务公寓可装电话数量，明显表示等楼盘尾货价格下调后 再买，现场紧张氛围刺激，出手成交。认可地段、户型
1、关内在售商务公寓成交客户分析
成交客户臵业目的 成交客户年龄构成
成交客户臵业目的为投资性质的占比53%，是本次成 交客户臵业目的主流，其次就是纯自住，占比35%， 投资兼自住占比7%，商务办公占比5%。由于本项目地 段优越，产品稀缺，总价低、不限购不限贷，吸引很 多客户前来投资；由于身处新洲，紧邻CBD，完善的 周边配套及极高的户型使用率也吸引了大批有新洲及 CBD情节的自住客；项目不限购并且可注册公司也吸 引了部分商务办公型客户，但由于项目周边商务氛围 比较欠缺，故此类客户占比不是太多。
成交客户年龄可以划分成5个阶段，本次成交客户的 年龄段在31岁以上的分布较为平均，31—35岁及 36—40岁占比同为26%，41岁以上客户占比23%，其 次为26—30岁占比18%，25岁以下占比7%。由于项 目可商可住、总价低的特点，入手门槛不高，致使客 户年龄分布较为平均，大部分集中在31岁以上的年龄。
客户比例：本地户籍与非本地户籍的比例为１：1.2，也就是说非本地户籍的臵业者还高 于本地户籍的臵业者。
成交客户中本地户籍与非本地户籍的比例为１：１〃２，也就是说非本地户籍的臵业者还高于本地户籍的臵业
者。而这部分非本地户籍包括两部分：一是还没有深圳户籍，但在深圳已工作了多年，有房子有工作的异地人； 二是港人，深圳的外销以港销为主，港人在深臵业已经成为深圳楼市不可或缺的一部分，应该排除在目前所说 的异地臵业者之外。在剔除了这两部分人之后，应该说异地臵业在深圳并不是主流 。
对本项目启示： 自住客户对片区生活配套、总价低，性价比高、有升值潜力较为关注。
3、关外在售商务公寓成交客户分析
珠江广场——龙岗CBD的商务公寓
成交客户臵业目的
珠江广场成交客户目的分析
自用 33%
成交客户来源区域
珠江广场成交客户来源
投资 45%
其他 30%
关内 30%
福田 龙岗 其他
投资兼自用 22%
1、关内在售商务公寓成交客户分析
成交客户家庭结构 成交户型
成交客户家庭结构仍以三口之家居多，占到总体的 46%；其次是四口之家占比21%；两口之家16%，单 身15%。可见本项目的主力客户群是家庭结构成熟， 有一定实力的客户。
成交户型面积段主要集中在30—40㎡，占比63%， 其次为20—30㎡，占比32%，40—50㎡占比4%， 50—70㎡占比1%。其中30—40㎡中由于38㎡的户型 较好，较为受客户欢迎，已基本售完，35㎡所售套 数与其总套数相比售量还是略显不足。而40㎡以上 户型由于总价高，较为难以消化。
30-39 64%
福田 24%
宝安 28%
公司职员 24% 公司高层 8%
私企业主 52%
成交客户年龄
成交客户来源区域
成交客户职业
3、关外在售商务公寓成交客户分析
公寓客户属性
公寓客户较住宅客户在区域、年龄段、职业等方面比住宅更广。
客户购房多为投资需求。下行市场环境下，专业投资客较少。本项目投资客分为两大类，一
1、关内在售商务公寓成交客户分析
客户特征：都会轩客户主要是生意人、公务员、社会金领、当地富人等，大多拥有多 次臵业经验，收入丰厚。
臵业经验：大多拥有多次臵业经验，在多个地方拥有房产
都会轩客户 特征分析
年龄分布：主要分布的年龄段为35-50岁，以中年客户为主导
经济基础：收入丰厚，有自己的产业、有实力
公寓客户专题研究
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
1、关内在售商务公寓成交客户分析
世纪汇〃都会轩——核心商圈的商务公寓
客户来源：项目定位为华强北大型综合体中高端商务公寓，购房者多为有实力的投资客
市外包括还没有 深圳户籍，来自 潮汕地区，但在 深圳已工作了多 年，有房子有公 司的异地人 省外客户主要为 来自上海、北京、 山西、温州等地 的北方客户。 ８ 月２５日，有温 州籍商人在都会 轩公开发售之前， 一次性购入整层， 总面积约１１０ ０平方米，总价 约６０００万元。
□肖飞雪，40岁。住福田运动家园。在罗湖南方电网上班， 通过楼体知道项目信息。购买的原因主要是想把自己的钱 变为不动产，但月供不能超1万，认可本项目产品不限购不 限贷、消防通道有窗。
1、关内商务公寓客户小结
商务公寓客户总结
客户构成：以投资客为主，自住（自用）客户为辅，投资客多为受住宅限购无法购 买住宅物业的投资客。核心商圈中高端商务公寓项目多有专业商业投资客。 客户特征： 1、一般拥有至少一套及以上物业； 2、年龄在30-50岁之间，成熟理性，有一定经济实力和投资眼光； 3、多为私企业主、公务员及部分高级白领； 4、客户以项目所在片区及周边为主，其它片区也有分布； 5、客户越高端，主动获知项目信息的比例越低，短信、楼体、朋友介绍、户外、 电台、网络等推广渠道效果较好。 臵业关注点：区域地段、升值潜力。
为投资渠道较少、有富余资金的客户，一为对区域发展潜力认可程度极高的本地客户。 部分客户为了学位专门购买公寓。 本项目公寓产品具有明显竞争优势，这种稀缺的综合实力也为客户所认可。
区域 龙岗与福田、南山平分秋色，均有较多的成交客户户占比最多，30岁以下以及40-50岁的客户也占相当比例。
2、关内住宅公寓客户小结
住宅公寓客户总结
客户构成：自住客户占绝大部分，少量投资客户，自住客户购买时也带有投资属性。 客户特征： 1、客户以年轻实力型客户为主，年龄在25-45岁之间； 2、公司普通职员(一般都是金融业、IT业等高收入行业）、个体户、企业主、外企、 企业管理层居多； 3、客户多处于事业上升期，注重生活品味，习惯于享受城市中心生活，认可中心区 区位优势、丰富生活配套、高使用率产品，在考虑自住的同时也重视物业的升值预 期； 4、项目所在片区及周边区域客户为主，其他各区均有少量分布； 5、短信、朋友介绍、派单直邮、电视广告、网络、户外、电台等推广渠道效果较好。 臵业关注点：区位及成熟生活配套、总价区间。