第一章 房地产经济学概述

房地产⾦融讲义完整房地产⾦融讲义第⼀章房地产⾦融学概论2第⼀节房地产⾦融学的研究对象2第⼆节房地产⾦融概念、特点、作⽤3第三节房地产⾦融市场体系4第⼆章住房⾦融制度⽐较2第⼀节美国住房抵押⾦融制度担保+⼆级市场7第⼆节德国住房储蓄银⾏制度8第三节新加坡以公积⾦为核⼼的住房⾦融制度9第四节中国的公积⾦住房⾦融制度11第三章个⼈住房抵押贷款13第⼀节个⼈住房抵押贷款概述注：详见教材p94 13第⼆节抵押贷款⼯具1：固定利率抵押贷款14第三节抵押贷款⼯具2：浮动利率抵押贷款17第四节个⼈住房贷款的运作19第五节个⼈住房贷款的资信评估与风险防范22第四章住房抵押贷款证券化24第⼀节住房抵押贷款概述24第⼆节住房抵押贷款证券化的运作（MBS）25第三节次贷危机29第五章房地产开发企业融资30第⼀节房地产开发企业的融资来源30第⼆节银⾏贷款31第三节房地产投资信托33第四节REITS 36第六章房地产宏观经济调控- 39第⼀章房地产⾦融学概论第⼀节房地产⾦融学的研究对象⼀、房地产业的特点及重要性房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞⼤的产业群，是国民经济的重要组成。

⼀般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第⼆产业的成分，有时⼜包括第⼀产业的内容（如园林等）。

房地产业是综合性⾮常突出的产业群，(⼀)房地产业的特点1.房地产业投资⼤、借款多、周期长。

2.房地产受区域市场影响较⼤3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产业的带动性⼗分突出5.房地产受国家政策与城市规划影响（⼆）房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.国民经济的重要部门3.房地产是家庭重要财富4.政府财政收⼊的重要来源。

⼆、⾦融⾦融是指货币资⾦的融通，包括与货币流通和信⽤有关的⼀切经济活动。

基本职能：为经济的运⾏筹集资⾦和分配资⾦，它是通过⾦融市场或⾦融中介直接或间接地将资⾦从供给⽅转移给需求⽅。

房地产经济学概述简介房地产经济学是研究房地产市场和房地产经济的学科，它涉及到房地产的供求关系、价格形成、资金流动、政策调控等方面的内容。

房地产经济学对于了解房地产市场的运作规律、预测未来的趋势以及制定合理的政策具有重要意义。

本文将主要介绍房地产经济学的基本概念、主要理论和研究方法。

基本概念房地产市场房地产市场是指房地产买卖活动的场所和组织。

房地产市场依托于法律制度和市场机制，通过供求关系来决定房价，并通过沟通、交易和调节等方式使房地产资源得到配置和利用。

房地产经济房地产经济是指房地产市场与经济系统之间的相互联系和影响。

房地产经济包括房地产的产业活动、房地产投资与融资、房地产政策与管理等方面，对国民经济和社会发展具有重要的影响。

供求关系房地产市场的供求关系决定了房价的运行机制。

供给方包括房地产开发商和个人房地产出租者，需求方包括购房者和租房者。

供给方提供房源，需求方表达购买或租赁的意愿，供求双方通过协商或交易，最终确定房价。

房地产经济周期房地产经济周期是指房地产市场呈现出的周期性波动。

一般分为上升期、高峰期、下降期和低谷期四个阶段。

房地产经济周期的波动与宏观经济周期、政府政策、金融环境等因素密切相关。

主要理论土地价值理论土地价值理论是房地产经济学的基础理论之一。

它认为土地的价值是由土地的位置、用途、市场需求等因素决定的。

土地有限，而需求却不断增长，因此土地的价值通常会随着市场需求的增加而增加。

房地产投资理论房地产投资理论主要研究房地产投资的收益和风险。

它关注投资者对于房地产的购买、持有和出售决策，以及这些决策对投资者收益的影响。

房地产市场均衡理论房地产市场均衡理论研究房地产市场供求关系的调节和均衡机制。

主要包括需求与供给的均衡、价格的形成和调整，以及市场交易的影响因素等方面的内容。

房地产金融理论房地产金融理论主要研究房地产市场的融资机制和金融工具。

它涵盖了房地产贷款、抵押、证券化以及房地产金融市场的运作等方面的内容。

房地产教学大纲基本要求1.了解房地产业在整个国民经济中的地位和作用2.理解房地产商品的价值属性及房地产商品化的含义3.掌握房地产产权理论及地租理论4.掌握房地产投资的风险及策略选择5.理解房地产市场的运行规则6.了解房地产开发及经营策略7.掌握房地产金融运行规律8.了解城市住房分配和消费情况，掌握住房制度的演进历程第一章房地产与房地产业第一节房地产的含义及其特性识记：房地产的概念；房地产的特性领会：房产与地产的关系第二节房地产业的含义及其产业内涵识记：房地产业的概念；房地产业的基本特点领会：房地产业与房地产、建筑业、住宅业的关系了解：房地产业的划分及房地产业的产业内涵第三节房地产经济学的研究对象、方法和任务识记：房地产经济学的研究对象领会：房地产经济学的研究方法第二章房地产业与国民经济第一节房地产业在国民经济中的地位和作用领会：房地产业在国民经济中的地位了解：房地产业在国民经济发展中的作用第二节房地产业与国民经济的关系领会：国民经济发展对房地产业的决定或制约作用；房地产业主要经济变量对国民经济的影响第三节住宅业的发展与国民经济增长识记：住宅业的概念领会：住宅业成为新的经济增长点的必然性第三章房地产商品第一节房地产商品的价值及其属性识记：房地产的商品属性领会：房地产商品的价值形成及房地产商品属性的表现第三节房地产商品化识记：房地产商品化的概念领会：房地产商品化的原则了解：房地产商品化的内容和形式第四章地租理论与区位理论第一节地租理论概述识记：地租的含义；级差地租、垄断地租和绝对地租的含义第二节社会主义条件下的城市地租领会：社会主义条件下地租存在的理论分析了解：社会主义条件下地租的作用第五章房地产产权理论第一节房地产经济关系与产权关系识记：房地产产权的含义及界定领会：产权的含义及界定第二节房地产产权识记：土地所有权、占有权、使用权、收益权和处分权的含义领会：土地其他权能的含义；房产权各项权能的设置第三节房地产金融产权识记：房地产金融产权的含义及特点领会：房地产主要金融产权的设置，如房地产抵押权、按揭权、典权的设置第六章房地产投资及其风险第一节房地产投资概述识记：房地产投资概念及特点第二节房地产投资的风险识记：房地产投资风险种类；房地产投资风险的衡量指标领会：房地产投资的各类风险的成因了解：房地产投资风险的规避与控制方法第三节房地产投资决策识记：房地产投资决策的含义及分类原则领会：房地产投资决策的原则及方法应用：房地产投资决策方法的应用第七章房地产市场第一节房地产市场及其结构识记：房地产市场的内涵及特点了解：房地产市场结构分类第二节房地产市场的运行机制了解：房地产市场的功能领会：房地产市场运行的动力机制、价格机制、供求机制和竞争机制第三节房地产市场的供求领会：房地产市场的供求分析了解：城市住宅供求分析第四节房地产市场的预测识记：房地产预测的含义及种类了解：房地产市场预测的内容应用：房地产市场预测的方法第五节房地产市场的中介服务识记：经纪、经纪人的含义及特性了解：房地产中介服务机构—价格评估、经纪、咨询机构第八章房地产价格评估第一节房地产价格识记：地价的本质及房地产价格的含义领会：地价的本质；城市地价的决定因素了解：房地产价格的构成、分类及其影响因素第二节房地产价格评估的方法及程序识记：房地产价格评估的含义及其基本原则了解：房地产价格评估的程序应用：房地产价格评估方法—土地估价方法和房产估价方法第九章房地产开发第一节房地产开发概述识记：房地产开发的概念；房地产综合开发的概念领会：房地产开发的含义第二节房地产开发过程及其主要程序识记：房地产开发的四个阶段领会：招投标的含义及方式；房地产开发项目工程监理的主要内容第三节房地产开发项目的可行性研究与项目评价领会：可行性研究的阶段划分了解：可行性研究的主要内容第十一章房地产金融第一节房地产金融概述识记：房地产金融的含义及特点领会：房地产金融产生的必然性及房地产金融的功能了解：金融业与房地产业的关系第二节房地产金融运行识记：房地产抵押贷款的运行情况领会：房地产储蓄与存款形式第三节房地产保险与信托识记：房地产保险与信托的概念了解：房地产保险的种类；房地产信托的种类第十二章城市住宅的分配和消费与住房制度第一节概述识记：住宅分配与消费的特点；住房制度的含义领会：住宅分配与消费的经济意义了解：住房制度的类型第二节我国住宅分配和消费的发展里程领会：传统计划经济体制下住宅分配模式及其弊端了解：我国住房制度改革的主要历程第三节市场经济条件下的住宅分配和消费领会：影响住宅消费市场的因素；住宅市场的均衡经济分析了解：住宅需求分析的基本方法。

房地产经济学概论房地产经济学是研究房地产市场及其相关经济现象的学科。

它主要关注房地产供需关系、价格变动、资金流动和市场竞争等问题。

本文将概述房地产经济学的基本概念、理论框架以及该领域的研究方法，并探讨房地产经济学在解决现实问题上的应用。

一、房地产经济学概述房地产经济学是以市场经济理论和方法为基础，研究房地产及其相关经济现象的学科。

它将房地产视为商品，并研究房地产市场中的供应和需求、价格和租金的形成机制，以及房地产市场的波动和稳定性等问题。

房地产市场是一个复杂的市场，它受到多种因素的影响。

政府政策、经济形势、人口流动、金融环境等都会对房地产市场产生重要影响。

房地产经济学的研究主要包括以下几个方面：1. 房地产市场供需关系研究：房地产市场的供需关系决定了房价和租金的变动。

供应方面，研究房地产开发和供应主体的行为，包括土地供应、开发商竞争等。

需求方面，研究居民购房和租赁行为、房屋需求与收入关系等。

2. 价格和租金形成机制研究：房价和租金的变动涉及多种因素，如土地价格、建筑成本、市场预期等。

房地产经济学研究价格和租金的形成机制，探讨供需关系、投资回报率等因素对价格的影响。

3. 资金流动和金融环境研究：房地产市场的发展需要大量资金支持，而资金的流动性和金融政策对房地产市场也有着重要影响。

房地产经济学研究资金流动和金融环境对房地产市场的影响，探讨信贷政策、利率变动等因素对房地产市场的影响。

4. 市场竞争与规制研究：房地产市场的竞争和规制是房地产经济学的研究重点之一。

研究市场竞争与规制对房地产市场结构和效率的影响，针对市场垄断、恶性竞争等问题提出相应建议。

二、房地产经济学的理论框架房地产经济学的理论框架基于市场经济学原理，同时借鉴了宏观经济学、金融学等相关学科的理论和方法。

主要的理论框架包括供需理论、投资理论、周期理论和金融理论等。

供需理论是房地产经济学的基础理论之一，它研究房地产市场的供需平衡关系，并探讨供需变动对房价和租金的影响。

1.明确基本概念：房地产、房地产业、房地产经济学的研究对象。

（1）房地产：房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。

这个定义包括三层涵义：一是从实物形态上说，房地产是房产（含配套基础设施）和地产相结合的统一物。

二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。

三是从产权关系上来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。

（2）房地产业：房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。

属于第三产业。

（3）房地产经济学的研究对象。

房地产经济学是一门研究房地产经济运行规律和房地产资源配置效率的科学。

房地产经济学的研究对象主要体现在以下两方面。

一方面，房地产经济学是一门研究房地产经济运行规律及其表现形式的科学。

另一方面，房地产经济学也是一门研究房地产资源配置效率的学科。

归根到底，研究房地产经济运行的最终目的是提高资源配置效率，促进生产力发展，更好地满足人民的需要。

因此，研究房地产经济运行规律与研究房地产资源配置效率是一致的、两者是统一的，共同构成房地产经济学的研究对象2.房地产的特性及其内涵（1）内涵的统一性房地产的整体概念包涵了房屋建筑物（及其配套基础设施）、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而是由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体。

（2）位置的固定性房地产的空间位置是固定的、不可移动的，因此，任何一处房地产都有其不同于其他位置房地产的自然地理位置、交通位置和社会经济位置的特殊性。

（3）价值的双源性房地产价值的双源性，主要是指房地产商品价值中，土地价值的形成既源自土地所有权的收益，又源自追加在土地上的人类劳动的凝结。

（4）需求的普遍性房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，房地产作为一种生产要素投入，是人类社会任何生产经营活动所不可缺少的生产要素。

（5）效用的长期性同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用消费品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性。

房地产经济学整理房地产经济学是指研究房地产市场及其影响因素的一门学科或领域。

本篇文章将对房地产经济学进行整理和概述，以帮助读者全面了解房地产经济学的基本概念、理论模型和实践应用。

一、房地产经济学概述房地产经济学是经济学的一个分支领域，主要研究房地产市场的供求关系、价格变动、投资决策等相关经济问题。

它涉及的内容包括房地产的开发、销售、投资回报、住房需求、土地利用等方面，对于城市规划、宏观经济调控、个人投资决策等具有重要的意义。

二、房地产市场供求关系在房地产经济学中，供求关系是研究的核心内容之一。

房地产市场的供求关系直接影响房价的波动以及房地产行业的发展。

供给方面，房地产市场的供应受到土地资源、开发商投资意愿、政府政策等因素的影响；需求方面，房地产市场的需求受到人口变动、经济发展、金融政策等因素的影响。

供求关系的平衡与失衡直接导致了房价的上涨或下跌，反映着市场的繁荣与衰退。

三、房地产价格形成机制房地产经济学的另一个重要研究内容是房地产价格的形成机制。

房地产价格主要由如下几个方面的因素决定：一是供求关系。

市场供求关系的变化直接影响着价格的波动，当市场供应过剩时，房地产价格容易下跌；当市场供应不足时，房地产价格则容易上涨。

二是土地资源的稀缺性。

土地是有限的，尤其是城市土地更加紧张，土地稀缺性往往会推高房地产价格。

三是宏观经济因素的影响。

如经济增长、通货膨胀、利率水平等，都会对房地产价格产生重要影响。

四、房地产泡沫与调控房地产泡沫是指房价脱离实际经济基本面而出现的异常高涨现象。

房地产泡沫的出现可能会带来一系列的风险，如经济过热、金融风险等。

因此，房地产经济学也研究如何通过宏观调控来预防和化解房地产泡沫的风险。

调控手段包括限购、限贷、提高利率等措施，在一定程度上可以影响房地产市场的供求关系和价格变动。

五、房地产投资决策房地产经济学还研究了房地产投资决策的相关问题。

在现代经济中，房地产投资是一种重要的投资方式，也是个人和机构投资组合的重要组成部分。