房地产经济学概述共30页

2002
31356.78
33.95 7790.92 22.81 94104.01 18.50 34975.75 17.10
2003
35696.48
13.84 10153.80 30.33 117525.99 24.89 41464.06 18.55
2004
39784.66
11.45 13158.25 29.59 140451.39 19.51 42464.87 2.41
（2）董藩，丁宏，陶斐斐：《房地产经济学》（清华大学出版
社，2012年），(三第)201-211页。
3. 房地产周期循环的原因参阅
董藩，丁宏，陶斐斐：《房地产经济学》（清华大学出版社，
2012年），第216-220页。
4. 我国的房地产周期参阅
高波：《现代房地产经济学导论》（南京大学出版社，2010年），
2002 26808.29 23702.3
2003 33717.63 29778.9
2004 38231.64 33819.9
2005 55486.22 49587.8
商品房
35.24 19.46 28.03 20.25 19.62 25.77 13.39 45.13
住宅
商品房
住宅
37.67 20.05 27.48 20.33 18.88 25.64 13.57 46.62
住宅
6.21 16.86 -1.90
15
房地产经济学© 2017 SUFE
2006－2008年我国房地产供给端指标
房地产开发企业购置 购置土地面积增 房地产开发企业投资 房地产投资完成额 房屋建筑施工面积 施工面积增 房屋建筑竣工面积 竣工面积增长率

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房地产分类
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房地产业
房地产业作为国民经济中一个大的产业，它不同 于建筑业，也不是一般的修修房屋、收收房租， 而是一个包括投资、开发、经营、管理和服务等 众多行业的产业部门。 从价格形态看，房产价值和地产价值、房价和地 价是单独存在的。但是，在实际经济运行中，房 屋建成后房产和地产、房价和地价则是结合在一 起，地价隐含在房价之中，房价则成了房产和地 产价值的综合表现形式。
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房地产产业的产业性质定位 1、房地产是流通领域产业，属第 三产业－狭义核算统计管理的 角度
2、房地产是生产和流通兼容的 产业，第二、三产业兼备－广 义生产经营产业
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–张红. 《房地产经济学讲义》，清华大学出版社 ，2004 年。 –DiPasquale D. and Whenton W. C. Urban Economics and Real Estate Markets. NJ: Prentice Hall. 1996.
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教学内容
导论 第一章：房地产与房地产业 第二章：土地与土地使用制度 第三章：城市地租与土地区位 第四章：房地产市场 第五章：房地产价格 第六章：房地产企业 第七章：房地产开发 第八章：房地产投资 第九章：房地产金融 第十章：住宅消费与住房制度 第十一章：房地产业与国民经济 第十二章：房地产经济的宏观调控 © Shi-tongbing, Xuzhou Normal University

一宗土 地利用 会受到 内外因 素的制 约
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• 土地的内涵：理查德·伊利(Richard Ely)认为：“经济学家所使用的土地这一词，指的是自然的各种力量或 自然资源。它的意义不仅是指土地的表面，因为它还包含地面上下的东西。水的本身就被看做为土地，因 为它是一种自然资源。经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西。” 这里土地被等同于自然资源，这 是最广义的土地定义，但在世界各地有着广泛的影响。
• 包括：
—住宅小区、住宅楼、公寓、别墅、度假村等物业管理； —综合楼、办公楼、写字楼、商场、商厦、购物中心、酒店、康乐场所
等物业管理； —工厂厂房、仓库等物业管理； —车站、机场、港口、码头、医院、学校等物业管理； —房管部门（房管局、房管所）对直管公房的管理； —单位对自有房屋的管理； —其他物业管理。
第23页/共65页
• （二）数量的有限性 • 首先是是由土地的有限性（同时具有不可再生性和不可替代性。
围湖填海并没有改变土地的总量）决定的；其次，房地产建设 资源消耗巨大，也决定了在一定时间内的有限性。
• 资源供给稀缺性突出 • 土地资源的合理、有效利用 • 土地利用的可持续发展
第24页/共65页
• ②工业厂房和仓库；
• ③砖混结构房屋；
• ③商场和商业店铺用房；
• ④砖木结构房屋；
• ④办公用房；
• ⑤其他结构房屋等
• ⑤宾馆饭店；
• ⑥文体、娱乐设施；
• ⑦政府和公用设施用房；
• ⑧多功能建筑（即综合楼）等
第17页/共65页
（三）附着物（定着物）—配套基础设施
• 其他地上定着物，是指与土地、建筑物不能分离，或者虽然能够分离，但是分离就会破坏土地、建筑物的 功能或完整性或者使其价值明显受损害的物。包括为提高土地或建筑物的价值或功能而埋设在地下的管道、 设施，种植在地上的花草树木或人工建造的庭院、假山，安装在建筑物上的给排水、卫生、照明、空调、 通讯、防灾等设备。

•
•
•
深圳市住房制度改革指导思想
•
稳步推进住房商品化、社会化， 稳步推进住房商品化、 社会化， 逐步建立适应社会主义市场经济体制 和我国国情的城镇住房新制度； 和我国国情的城镇住房新制度； 加快住房建设， 加快住房建设，促使住宅业成为 新的经济增长点， 新的经济增长点，不断满足城镇居民 日益增长的住房需求。 日益增长的住房需求。
•
第三节
•
–
房地产经济学
一、房地产经济学的发展
1、历史回眸 2、我国建立房地产经济学的必然性 3、城市土地无偿使用的弊端
–
–
•
二、房地产经济学的研究对象 三、房地产经济学的研究内容
•
一、房地产经济学的发展
•
•
•
•
房地产经济学， 房地产经济学 ， 是依据经济观点 或运用经济学原理解决房地产问题的 经济理论。 经济理论。 房地产经济学是用微观和宏观经 济学原理分析国家、区域、 济学原理分析国家、 区域 、社区和邻 里对房地产价值的影响。 里对房地产价值的影响。 房地产经济学帮助人们理解影响 房地产市场涨跌以及这些变化又如何 影响地方房地产市场。 影响地方房地产市场。 其形成和发展随着土地问题的日 趋严重， 趋严重， 以及人们对土地问题认识的 不断深化而经历了一个不断完善的过 程。
Real Estate Economics 房地产经济学
主讲教师 侯莉颖 上课班级 0 5 研
第一章 概 论
•
第一节 基本概念 第二节 房地产经济 第三节 房地产经济学
•
•
第 一 节
基本概念
房屋
•
一般指上有屋顶，周围有墙，能防 风避雨，御寒保温，供人们在其中生产 生活、学习、娱乐、储物，具有固定基 础的，屋高2.2m以上的永久性场所。 根据人们的生活习惯，也包括可供 人们长期居住的窑洞、竹楼。

三、房地产市场的供求平衡 房地产市场的供求均衡状态是指房地产市场的供 给价格与需求价格相等， 给价格与需求价格相等，且供给量与需求量相等 时的经济状态。在市场完善的条件下， 时的经济状态。在市场完善的条件下，价格可以 自行调节供需的均衡，是一种静态均衡。 自行调节供需的均衡，是一种静态均衡。 均衡状态是相对的、偶尔的， 均衡状态是相对的、偶尔的，房地产市场更多的 是失衡状态。 是失衡状态。 非均衡状态是指市场不完善、 非均衡状态是指市场不完善、信息不完备和价格 无法对供需进行调解的情况下，各种经济力量将 无法对供需进行调解的情况下， 会根据各自的具体情况， 会根据各自的具体情况，调整到彼此适应的位置 并在这个位置上达到均衡。 上，并在这个位置上达到均衡。
三、房地产市场结构
特征 完全竞争市场 房地产市场 买者和卖者的数 目 产品标准化程度 大量参与者 少数参与者， 少数参与者，在“卖方市场”上由卖 卖方市场” 者控制， 买方市场”由买者控制 者控制，在“买方市场 由买者控制 房地产产品高度差异化， 房地产产品高度差异化，不存在完全 相同的两处房地产 价格昂贵，且购买次数很少 型
一、空间市场与资产市场的区别和联系 1.区别 1.区别 空间市场作为生活生产资料也成为房地产使用 （1）空间市场作为生活生产资料也成为房地产使用 市场或物业市场。 市场或物业市场。 空间市场的租金是由所有房地产使用权需求者和全 空间市场的租金是由所有房地产使用权需求者和全 体可供使用的房地产市场决定的。 体可供使用的房地产市场决定的。 房地产作为资产被买卖的市场称为资产市场。 （2）房地产作为资产被买卖的市场称为资产市场。 房地产的价格取决于希望拥有房地产资产的投资者 房地产的价格取决于希望拥有房地产资产的投资者 数量和可以拥有房地产资产的数量。 数量和可以拥有房地产资产的数量。

绪 论
绪 论
1.2.2房地产的分类 房地产进行分类的标准很多，不同的分类标准会导致不同的分类结果。 根据房屋建筑的不同，可分为具体不同的房地产，即住宅房地产、 非住宅房地产和其他房地产。是人们安居的处所，在现代城市中，住 宅一般占到房屋总量的50%左右。 非住宅房地产是指非住宅房屋建筑与建筑地块有机结合整体及其所 衍生的权利。非住宅包括商业物业（酒店、商场、娱乐场所等）、工 业物业（厂房、研发用房及仓储物业）、旅游房地产、农业房地产 （生态旅游农业展示场及其附属服务设施）等。 其他房地产是指与房屋建筑有关的基础设施建筑如“从事区域内市 政、公共基础设施、管网建设”等，与房屋建筑有类似的的经济特征， 它们与相应建筑地块的有机结合整体及其所衍生的权利，既可归入住 宅房地产和非住宅房地产的范畴，也可独立并列为其他房地产。 以房地产的运营方式为标准时，房地产可分为收益性房地产（如置业 投资性公寓、出租性写字楼等）和非收益性房地产（如各类自用住宅 及自用写字楼等）。 如果按市场交易性质来划分，房地产可以分为出售性房地产、出租性 房地产、抵押性房地产、典当性房地产等不同类型。
绪
论
1.2.3房地产的属性 （一）房地产的自然属性 位置的固定性 ：作为空间的土地，是固定在地球上特定的经纬度上的。房地产位置的固定性 耐久性：房地产是一种延用期特别长久的超耐用物品， 异质性：从时间、地点、空间，世界上没有任何两个或两上以上的房地产是相同的或完全一样的 土地的不可再生性和房地产的有限性 ： （二）房地产的经济特性 1、房地产效用的多层次性和高资本价值特性 房地产效用的多层次性表现在同是具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。房 地产的高资本价值特性是指购、建房地产都需要大量的货币支出。涉及金融和税收。 2、房地产供给的稀缺性 首先土地的总供给量固定，其次总是开发利用区位较优的土地 短期供给缺乏弹性 3、房地产投资与消费的双重性 房地产既是一种基本的生产资料，也是一种基本的生活资料。美国房地产投资占全部投资总的比 重为55.3%。 但在通货膨胀情况下,投资房地产比其他资产更具保值功能 。 4、房地产利用的外部性和适应物价变动的缓慢性 受到周围房地产利用及环境变动的影响 房地产的开发周期较长价格变得慢 5、房地产投资收益的递减性和房地产利用的合理集约性 投资收益呈现递减趋势。而且美国有关研究者就某一块土地做个一个实证分析，其结果是：建筑一座5 层大楼的投资利润率为4.63%；建筑一座10层大楼的投资利润率为6%；建筑一座15层大楼的投 资利润率为7.05%；建筑一座20层大楼的投资利润率为6.72%；建筑一座30层大楼的投资利润率 为5.65%。这表明该地块建筑物的经济高度为20层。 6、房地产权利的可分割性和权益流动性差的特性 房地产所有权是法定权利的综合体。它包括占有权、使用权、受益权和处置权。 房地产权益的流动性较差是比较突出的 （1）房地产价值量大 （2）房地产位置的固定性

3
住房法规
包括住宅法、房屋租赁法、住房公积金条例等。
房地产税收政策与法规
房地产税收政策定义
房地产税收政策是国家为了调节房地产市场、增加财政收入和维护 社会公平而制定的相关税收法律法规和政策措施。
房地产税收政策目标
调节房地产市场供求关系、增加财政收入、促进社会公平和稳定。
房地产税收法规
包括房产税、土地增值税、契税等。
房地产金融工具
总结词
工具种类、特点
VS
详细描述
房地产金融工具是指用于实现房地产金融 活动的各种金融产品。常见的房地产金融 工具包括房地产抵押贷款、房地产投资信 托基金（REITs）、房地产债券和股票等 。这些工具具有不同的特点和风险收益特 征，适用于不同的投资者和融资者。
房地产金融工具
总结词
工具创新、应用场景
房地产政策概述
房地产政策定义
房地产政策是国家为了规范和调节房 地产市场、促进社会公平与稳定而制 定的相关法律法规和政策措施。
房地产政策目标
房地产政策类型
包括土地政策、住房政策、房地产税 收政策等。
保障居民住房需求、稳定房地产市场 、促进经济发展和维护社会稳定。
土地政策与法规
土地政策定义
土地政策是国家为了合理利用土地资源、保护耕地和促进经济发 展而制定的相关法律法规和政策措施。
《房地产经济学》 ppt课件
目录
CONTENTS
• 房地产经济学概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资分析 • 房地产金融学 • 房地产政策与法规
01 房地产经济学概述
房地产经济学的定义与研究对象
定义
房地产经济学是一门研究房地产经济 现象及其运动规律的学科。

（1）交易：康芒斯：“生产”活动（人对自然的活动）和“交易”活动 （人与人之间的活动）共同构成了人类的全部经济活动， 这种交易活 动是制度的基本单位：买卖的交易（平等人之间的交换关系）、管理 的交易（上下之间的交易关系）、限额的交易（政府对个人的关系）； （2）科斯：“当代制度经济学应该从人的实际出发来研究人，实际的人 在由现实制度所赋予的制约条件中活动”， 主要研究交易费用：获得 准确的市场信息所要付出的费用，以及谈判和经常性契约的费用。 （新古典经济学没考虑市场运行的成本问题：市场是一个零交易费用 的世界）； （3）交易费用范式：有三个基本的经济命题：约束条件下极大化的假定； 向下倾斜的需求曲线（不区分消费和需求活动），也包括边际生产率 递减；成本是所放弃的价值最高的选择即机会成本。
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房地产经济学
(管理科学与工程 2012级)
Outline大纲
房地产经济学基础 房地产市场分析 影响房地产发展的因素分析 房地产投资分析
1 房地产经济学基础
（房地产经济学研究什么？相关
的基础经济学原理有那些？政 府在经济中的作用是什么？以 及货币、信用和房地产，房地 产重要的经济特征）
理论上说：这个过程可以继续下去直到所有 的储备金被用完。
银行 A B C D
存款 1000.00 800.00 640.00 512.00
储备 200.00 160.00 128.00 102.40
贷款 800.00 640.00 512.00 409.60
E
其他银行 总额
409.60
1638.40 5000.00
1.1房地产经济学导论
４、为什么学习房地产经济学？ （１）帮助人们理解造成房地产活动波动的原因， 以及这些改变将如何影响地方房地产市场； （２）帮助人们去理解房地产决策和行为如何影响 未来的城市和邻里的房地产价值； （３）作为课程，主要帮助房地产专业的学生去预 测未来趋势，以及这些趋势将会对地方的房地产 价值产生何种影响。

• 消费过程：主要是指房屋使用、及过程中的物业管理，包括房屋的养护、维修、绿化、 环境等服务性管理。
广义的房地产业的内涵应包括：土地开发经营业、房产开发经营 业、房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业。
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24
2房地产业的行业属性
房地产业具有第三产业的产业特征：
其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织 和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身，土地开发、规划设计和 房屋建造，则是委托给设计院和建筑公司承担的，房地产开发公司是 为房地产商品的生产服务的。
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21
3.4需求的普遍性
房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满 足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同 于其他商品。
3.5效用的长期性
同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具 备长期耐久使用的自然属性和经济属性。
3.6 建设周期长、投资大、流动性差、保值增值性
其它
基础设施及其它
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15
房地产其他分类【教材4-14】
• 按产权分：国有、集体、私有、共有、涉外及其他 （宗教、宗族、会馆）
• 按实物形态：建筑物、土地与建筑综合体、局部房产、 未来房产、综合房产等
• 按照是否产生收益：收益性与非收益性
• 按所有制和管理形式：国家直管、全民所有制单位自 管、集体单位自管、代管房产、拨用房产、中外合资 房产、外国房产、军用房产、私有房产、其他（如宗 教、寺庙房产）
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3.3空间的固定性
房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可 移动性所决定的。土地在地球上的位置是固定的，房屋建筑 物又是固定在土地上的，这就使得房地产实体在空间上是不 可移动的，具有固定性。这种空间上的固定性使房地产商品 与一般商品大不相同，并由此带来一系列的经营特征。

2020/7/17
房地产经济学
宋真真 华中农业大学经管土管学院
房地产经济学
1
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总体概述
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房地产经济学
❖ 第一章 绪论 ❖ 第二章 房地产商品 ❖ 第三章 房地产业的经济结构 ❖ 第四章 房地产业的发展与城市土地利用规划 ❖ 第五章 房地产业的基本经济运动 ❖ 第六章 房地产资金运动、成本和利润 ❖ 第七章 房地产升值 ❖ 第八章 城市土地使用制度和住房制度
2020/7/17
房地产经济学
18
二、房价与地价的相互关联性
❖ 房价与地价的相互依赖
2020/7/17
房地产经济学
3
第一章 绪论
2020/7/17
房地产经济学
4
第一节 房地产经济学的基本概念
❖ 一、房地产业的概念
房地产业是从事房地产投资开发、经营、管理和服务的产业。房 地产又称不动产（real estate），它有狭义和广义之分。狭义的 房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。广义的 房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。 经济学意义上的房地产主要介绍狭义房地产。
房地产业作为国民经济中一个大的产业，它不同于建筑业，也不 是一般的维修房屋、收收房租，而是一个包括投资开发、经营、 管理和服务等众多行业的产业部门。
从国民经济活动的先后次序分类看，房地产业属于第三产业。在 联合国制定的《国际标准行业分类》中，房地产业被列入第八类， 我国现行行业分类中则列为第七类。这说明，无论在国际，还是 在国内，房地产业都是作为一个独立的产业部门的。划拨土地使 用权出租的条件